㈠ 海外购房攻略：四大热点国家置业政策新调整
海外购房攻略——
伴随着北京春季房展会的举行，海外置业成为季节性热点话题。北京晨报记者从北京房展组委会了解到，此次房展会参展的海外项目中，澳大利亚项目最多。除此之外，美国、英国、葡萄牙仍然是中国家庭海外置业的热点国家。这四个国家的政策均有所调整，北京晨报记者请来业内专家为消费者讲解四国调整后的买房政策。
澳大利亚
买房需要缴纳申请费
政策变化：2015年12月起新政实施
此次房展会参展的海外项目中，澳大利亚项目最多。北京房展组委会国际业务总监魏克非表示，“澳大利亚房地产市场走势出现上涨，其中悉尼、墨尔本、布里斯班房地产表现强劲，成为中国家庭购房的热点城市。”
澳大利亚购房政策发生变化。莱坊上海国际投资部副董事俞俊说，“根据澳大利亚投资审批委员会有关规定，自2015年12月1日起，想在澳大利亚购房的海外人士，在申请购房批准时，需要根据房产价值缴纳申请费。2015年12月1日以后，在澳大利亚购买100万澳元以下房产的海外投资者，需要缴纳5000澳元的申请费；购买价值在100万至200万澳元房产的海外投资者，需要缴纳1万澳元的申请费；购买200万澳元以上房产的海外投资者，房价每提高100万澳元需要再额外增加1万澳元的申请费。”
“上述新政实施后，在澳大利亚的购房成本略有提高。但大部分中国家庭在澳大利亚买房不会超过100万澳元，所以他们需要缴纳的申请费不算太高，是可以承受的。”魏克非说，在澳大利亚买房不能办理移民的。
置业建议：只能购买新房
在澳大利亚，不同地区的房价差距较大。“悉尼的房价相对较高。悉尼一套使用面积80平方米的公寓，总价为70万澳元至80万澳元。墨尔本的房价相对较低。墨尔本一套同样面积的公寓，总价仅为35万澳元至40万澳元。”魏克非说。
据魏克非介绍，目前澳元兑人民币汇率处于低位。今年4月12日汇率是1澳元兑4.9元人民币。按照2014年7月31日汇率5.7计算，假如在澳大利亚买50万澳元的房产，折合人民币约285万元;而按照目前汇率4.9计算，同样一套房产折合人民币约245万元，节省40万元。
不过，在澳大利亚买房还要注意禁止性的规定。魏克非提醒说，“按照澳大利亚有关规定，中国家庭只可以购买全新住宅，不能购买二手房。这意味着多年后中国家庭二次出售房产时只能卖给当地人。”
美国
靠美国EB-5置业将到期
政策变化：2016年9月底旧政关门
美国是深受欢迎的传统移民国家之一。魏克非表示，“2015年9月，美国EB-5移民名额首次爆满，数目达到1万，其中85%的份额来自中国大陆。美国的移民政策已经正式确认延期到2016年9月30日。”
美国EB-5移民是依据1990年美国移民法规定，外国人在美国投资有权取得永久居留权，外国移民申请人在美投资创设商业性企业，并创造10个全职的美国工人就业机会，即可获发两年期的条件式移民签证。两年届满前90天，若投资行为仍存在，可申请“条件移除”而成为永久居民，投资额为100万美元。“目前，中国家庭通过美国EB-5投资移民，偏爱酒店、办公楼等房地产项目。他们在房地产项目成功运营后，可以获得部分房产。然而此类房地产项目开发建设也有失败的情况，所以要注意防范风险。”魏克非说。
“从现在算起，还有不到六个月的时间，美国EB-5投资移民政策是维持原来的状态，但到9月30日之后政策怎么调整还不好说。所以有这方面需求的中国家庭还是要根据自己家庭的财务情况尽早做出安排。”魏克非说。他强调说，在美国买房是不能办移民的。
置业建议：买房要考虑持有成本
在美国，不同地区的房价出现分化。“在纽约、旧金山、洛杉矶这样的热点地区，房价已经处于高位。比如纽约一套使用面积80平方米的公寓，总价达到80万美元至100万美元。”魏克非说。
不过，在佛罗里达、亚特兰大、休斯敦这样的地区，房价并不高。魏克非介绍说，“在佛罗里达，花50万美元可以买到一套使用面积200多平方米的别墅，而且还带有花园、游泳池。而亚特兰大的房价相对更低，花20万美元可以买到同样面积的别墅。”
魏克非告诉北京晨报记者：“在美国买房可以获得较好的租金收益，年租金收益率在5%至6%左右。但是，在美国房屋持有成本较高，需要交纳房产税，每个州规定的收税比例不同，税率从1.5%至3%不等。”
英国
海外房主出售房产要征税
政策变化：2015年4月初新政实施
去年4月6日，英国对海外买家的房产税收政策做出调整。北京晨报记者从仲量联行和莱坊两家机构获悉，根据此次英国的房产税收新政，对于海外个人买家而言，资本利得税的税率为18%或28%。
仲量联行华北区国际住宅部总监张宏表示，英国的资本利得税是对海外买家买入与售出房产的差价部分按比例征收的一个税种。资本利得税政策从去年4月6日开始实施，不溯及既往，所以中国买家购置房产的买入价将按照2015年4月6日的房产价值计算。举例来说，如果中国买家在2013年购入房产，总价60万英镑，该房产在2015年4月6日价值变为80万英镑；中国买家在2016年1月1日出售该房产，总价90万英镑，需要交纳的资本利得税计算方法为90万减去80万英镑，即10万英镑。2013年到2015年的20万英镑不适用此项新政策，不用征收资本利得税。
值得注意的是，中国家庭在英国买房不能办移民。
置业建议：买学区房易获得高租金
据魏克非介绍说，在英国，伦敦的房价相对较高。伦敦一套使用面积80平方米的公寓，总价约为60万英镑。但像曼彻斯特这样的地区，房价并不高。曼彻斯特一套使用面积80平方米的公寓，总价约为25万英镑。
“英国有很多着名的大学，吸引了大量留学生前往就读。在这些大学附近购房，比较容易出租，能够获得较高的租金收益。”魏克非说，目前，英国的年租金收益率在5%至6%左右。
葡萄牙
购房移民政策变宽松
政策变化：2015下半年发证放宽
据了解，南欧部分国家为缓解经济低迷状况，推出了吸引海外投资的移民政策，使得中国家庭海外投资类型更加多元化。北京房展组委会国际业务总监魏克非透露，葡萄牙、西班牙、希腊三个国家推出了买房即可办理移民的政策，这意味着只要在西班牙或葡萄牙购置50万欧元的房产，或者在希腊购置25万欧元的房产，就可办理全家移民手续。
“去年下半年，葡萄牙的移民政策变得宽松了。根据葡萄牙的有关规定，如果资助当地科研项目、文物修复、文化遗产，只需要购买30万欧元的房产，就可以办理移民。”魏克非说。
置业建议：买房不能确保高收益
据魏克非介绍说，在葡萄牙，里斯本和波尔图两个地区的房产最受中国买家欢迎。里斯本一套使用面积110平方米的公寓，总价约为40万欧元。波尔图一套使用面积200平方米的公寓，总价在45万欧元至60万欧元左右。
（以上回答发布于2016-04-14，当前相关购房政策请以实际为准）
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㈡ 如何才能合法合规的做海外置业业务
合法合规的做海外置业业务，你要看你有没有这几点了：
是否拥有海外置业业务牌照，并查询真伪
服务费和服务质量，这也是选择高性价比的正规代理公司重要衡量标准之一
推荐会的规模和频次也是考察代理公司实力的重要指标之一
是否拥有国内及国外全资直属子公司
以上几点希望能够帮到你。
㈢ 如何进行海外房产投资攻略
1.开发商的资质
举个很简单的例子，加拿大温哥华本土的地产商和中国开发商在加拿大温哥华投资地产项目，哪个会更好?没错，肯定是本土的开发商更好。因为它们更理解本地市场需求，拿地的位置也一定更具有升值潜力。
2. 开发商的实力
关注开发商的发展历史，参看过往项目的品质，风格和口碑，是一个非常有效的方式评估开发商的实力，品质和定位。如果一个开发商，在这座城市盖了10个项目了，他一定比那个才盖一个楼的开发商靠谱。海外市场，我们已经不熟悉了，我们怎么能去冒风险把宝压在小开发商身上呢，难道要让我们海外投资人做他们小开发商的炮灰么。
3. 实地考察楼盘
实地考察不仅仅是售楼处听开发商怎么说，海外购房者自己也要从侧面了解项目。如果一个开发商，在中国把自己说的多有名，结果当地并没有人知道他们公司的存在。皮包公司，应该就是这个意思吧。
4. 开发商的发展性
成熟的开发商是有发展性的，在关注在售项目的同时，我们需要了解它们是否在这个城市有后续项目。如果一个公司马上要摘板歇业了，你要买的是他们公司最后一个楼了，不管多好多便宜，小编还是劝你算了吧。
5.付款方式
买房要付出的房款一般分两部分：
一是首期款，在买房时立即支付;
二是房屋贷款，可在长达25年里分期偿还。
买房首期款应该是你自己的钱，主要包括：银行存款，注册退休储蓄计划(RRSP)帐户的存款，现有房产的价值，可以变现的股票债券等等。另外，放在银行保险箱中的钱最后需要取出存入银行帐户。
从家人和朋友处借来的钱银行不认可，如果该笔款项是赠予的，须出具 Gift letter，说明这笔钱已经完全属于你。
为了减少贷款利息等费用，买房尽可能多付首期款，但应留一部分现金用于其它买房费用如土地转让费，律师费，搬家费及家具和电器的花费等，以及其它生活费用和不时之需。
㈣ 海外置业要注意哪些问题
1.人口变化
人口变化包括自然人口增长、新移民增长和往城市迁移人口增长三部分。其中新移民已经成为人口增长的重要来源，自然人口增长则是一个非常慢的指标，数值通常是最近的一次人口普查结果，是从当地市政厅获得的数据。在人口快速增长期，将会带动当地住房市场需求的增加，进而带动房地产业、建筑业等相关行业的发展，国民经济总体也处于较快增长期。
2.就业率
就业率是指某一时点内就业人口数占经济活动人口数(就业人口数+失业人口数)的比例。一个国家的就业状况与其经济增长、通货膨胀、社会发展等问题是交互并行的，就业率的高低甚至直接威胁到社会的稳定和国家政权的巩固。全球每一个国家都把全民就业放到了政府工作的重要位置。
3.房价中位数
房价中位数的变化对于房屋市场变化有指示作用。经验丰富的房地产专家经常用中位价来判断价值的改变。一般区域价格的上升可能是预示着该区建设了更多的高价住宅，或者是该区比较昂贵的物业很抢手。中位价下跌可能是因为有比较廉价的物业建设或出售，或者是有首次购房者进入该区域。通常情况下，中位价格都是按月的，如果想了解长期走势，可以查看12个月、3年、5年和10年的数值，这更能说明问题。短期的中位价数据可能会令人关注，但是通常会起混淆甚至是误导作用。
4.租金回报走势
租金回报走势是令人关注的数字。如果租金回报开始下跌，尤其是中位价还保持不变的时候，那么你就需要考虑租户是否会不会再花那么多钱租房。如果租金回报上涨，那么可能该区域房源开始减少，可能是因为更多的业主自主者购入住宅，并且或者租户竞争上升，需要为租房支付更多的钱。查看中位租金图表并搜寻列出的项目，找出为什么数字改变了。
5.外汇汇率
海外买房，房价高低固然是首要因素，但两国之间的外汇汇率也是相当重要的一环。选择在正确的时机进行投资，可以降低买房成本，相当于房价直接打折。虽然一个国家汇率贬值会导致当地一系列的通货膨胀，房价也会随之攀升，但在正常汇率浮动水平下，这种调整一般是缓慢且平稳的。
㈤ 海外置业需满足什么条件
国家基本上允许贷款购房，*人至少要准备收入证明、银行流水及资产证明这三类材料，各国还可能有自己的一些要求。
比如美国，想要申请美国的购房贷款，除了要有收入证明、银行流水和资产证明，你还要满足另外两个条件：
② 贷款首付比例达到40%；
②可贷款的总金额*多不能超过300万美元，部分银行不能超过150万美元。
1、卖家出价前申请预审批
在国外贷款购房需要银行预审批，拿到银行的预批函后才有向卖家出价的资格，否则，如果以贷款购买人的身份向卖家提供正式的出价函，但没有银行的预批函，卖家是不予理会的。
银行拿到申请人的资料后，会在很短的时间内给予反馈。
2、签合同后向银行正式提交贷款申请
在签订正式的买卖合同后，购房者需携带银行要求的贷款申请材料、房产买卖合同，向银行正式申请贷款。
拿到预批函后，要在60~90天内完成签约。签约后需向银行正式申请贷款，确保在过户时能够放款。
1、拿预批函
申请人需提供银行所需材料，银行审批之后，会出具预批函（注明银行较高贷款金额，明确可购物业较高价位）。
提供预批函时，还会锁定前一次洽谈中确定的贷款利率和条件，锁定时间一般是60-90天，超过这一事件期限后，所有条件会需要与银行重新洽谈确定。因此，获得了预批函后，*人就可以对感兴趣的物业正式出价了。
2、凭合同申贷
与卖方经纪公司确定好房屋买卖的细节后，就可以签署正式买卖合同。签署合同后，将合同、正式申请材料提供给银行开始申请，银行的审批时间一般为45-60天。
3、房款、过户
贷款审批通过后，银行放款、买卖双方进行房屋产权过户，完销售易。
㈥ 海外置业需满足什么条件附流程
如果购房者想要在海外贷款买房，除了要满足当地申请贷款的条件，还要按照当地的贷款流程办事。一般情况下，银行会要求投资人提供收入证明、银行流水及资产证明申请预审批，预审批通过后，才能真正与卖家签订合同，再继续办理购房贷款。
图片数据截止2016年10月，各国最高贷款额度、贷款利率及贷款难度均有差异，上述国家中只有韩国不支持贷款购房。
二、海外购房要什么时候申请贷款？
1、卖家出价前申请预审批
在国外贷款购房需要银行预审批，拿到银行的预批函后才有向卖家出价的资格，否则，如果以贷款购买人的身份向卖家提供正式的出价函，但没有银行的预批函，卖家是不予理会的。
银行拿到申请人的资料后，会在很短的时间内给予反馈。
2、签合同后向银行正式提交贷款申请
在签订正式的买卖合同后，购房者需携带银行要求的贷款申请材料、房产买卖合同，向银行正式申请贷款。
三、申请海外购房贷款的流程是什么？
拿到预批函后，要在60~90天内完成签约。签约后需向银行正式申请贷款，确保在过户时能够放款。
1、拿预批函
申请人需提供银行所需材料，银行审批之后，会出具预批函（注明银行最高贷款金额，明确可购物业最高价位）。
提供预批函时，还会锁定前一次洽谈中确定的贷款利率和条件，锁定时间一般是60-90天，超过这一事件期限后，所有条件会需要与银行重新洽谈确定。因此，获得了预批函后，投资人就可以对感兴趣的物业正式出价了。
2、凭合同申贷
与卖方经纪公司确定好房屋买卖的细节后，就可以签署正式买卖合同。签署合同后，将合同、正式申请材料提供给银行开始申请，银行的审批时间一般为45-60天。
3、房款、过户
贷款审批通过后，银行放款、买卖双方进行房屋产权过户，完成交易。
需要注意的是，在计划购买海外房产时，初次与银行接洽，不同银行会对贷款申请人提出相应的资格要求，这些要求就需要投资人额外准备好充足的时间。例如，HSBC汇丰银行会要求投资人将首付款的资金存入银行账户，并留存至少60天时间，才能为投资人提供预批函。
（以上回答发布于2017-02-14，当前相关购房政策请以实际为准）
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㈦ 海外置业应该注意什么
了解当地经济状况
“在 海外置业，最主要的还是要了解当地的房地产市场，并且要了解当地经济发展状况，这样才算是比较理性的投资方式。”在投资海外房地产市场的时候，一定要对所 选择投资的地区的经济发展状况做一次全面的了解，而不是凭感觉行事。现在信息传播非常快，购房者想要了解这些并不困难，只有了解清楚了，才能做到心中有 数。
了解当地的市场现在是处于怎样的周期。按照内地的投资模式，选择好的地段便能获得不错的回报，但是海外的房地产市场发展具有自己的周期，如果进入下跌周期，即使是投资顶级地段，也难保投资成功，因此选择房产的周期，选择在哪一个时间点进入这个市场，是很关键的问题。
明了各地不同政策
据介绍，海外置业者中最主要的目的是考虑海投固定资产、将来移民或者子女就学等，因此对当地的各项政策应该有所了解。当然，对各个国家针对海外人士购房的政策也应该有所把握。
各个国家和 地区的法规政策各不相同，因此针对不同的国家和地区，置业者需要跟精通当地法律的人士进行探讨。就目前的情况来看，新西兰开放程度最高，允许海外购房者来 本国置业。澳大利亚的开放程度也很高，但有所限制，如法律规定，境外人士只能购买新房，不能涉足二手房;获利之后也只能卖给本土人士;同时，一个新开发的 楼盘，只允许其中的50%销售给境外人士。目前受关注比较多的还有泰国、美国、加拿大等国家，尤其是美国，相对来说购房环境比较宽松，由于已经经历了三次 减息，可能会需要适当引进海外购房者来刺激本国的楼市。
用好银行贷款
“全世界可能只有中国人喜欢一次性付款。在海外买房，向银行申请贷款是一种非常普遍的做法。”因此，海外的银行针对这部分需要，设计出很多产品，供消费者选择。
在内地，只要与开发商签订了买卖合同，购房者从此开始就要供房了，虽然离交房时间还有一段距离。但在海外则有所不同，如果买的是期房，首付款后暂不需要供 楼。如果是明年盖好，那就明年办按揭，什么时候交楼什么时候供楼，当然期间会按照工程的进度逐步支付一些费用，如土地费、建筑成本费等。
专家表示，办理按揭贷款时需要借助专业机构的力量。对于一般的购房者来说，由于自己不太了解各个国家和地区的贷款政策，操作起来具有一定的难度。目前在海外买房首期付款在20%—30%之间，对于内地的投资客户来说还是比较轻松的。
很多人会考虑，海外银行如何审查购房者的资格呢?专家表示，这与内地有所地区别，对于按揭贷款申请客户的资格申请，银行还是比较宽松的，海外的银行根本不用担心房价问题。他们认可第三方评估机构出具的报告，房子不会轻易消失，因此银行在一般情况下，不会卡得很严。
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如何管理海外房产
有置业者提出，买房容易养房难。的确如此，对于投资海外的置业者来说，远隔重洋，他们根本没有时间和精力去管理自己的房产，因此，如何很好地养房倒成了一个 比较现实的问题。对此，建议置业者可尽量选择有专业管理团队，有托管的项目，这样能让自己省心不少。澳洲金鼎置业就是这样一家企业，项目有丰富经验的管理团 队；国内设有分公司，能够为国内客户提供24小时一站式服务，最大限度满足您购房需求。