㈠ 明星买房陷“跳单”风波：如何认定是关键，交易暗藏风险
近日，有爆料人在网上爆料称，明星张杰、谢娜夫妇为了省下中介费，跳过带看房子的中介，直接私下找房东签约购房，一时间该事件引起广泛热议。2月8日下午，谢娜、张杰通过上海兰迪律师事务所发表声明否认存在跳单。
问题是，在房屋买卖交易中，如何认定跳单？跳单带来哪些影响？中介机构遇到跳单该怎么处理？记者采访了多位经纪人、业内专家，他们给出了权威解读。
跳单现象并不鲜见，如何认定较麻烦
尽管谢娜、张杰方面否认存在跳单，但是跳单现象在房产经纪行业并不鲜见，尤其在北上广深等一线城市，价值越高的房屋，跳单情况出现的几率就越大。
何为跳单？ 跳单是指买卖一方或双方为了规避或减少按照协议约定履行向中介交付中介费的义务，跳过中介而私自签订买卖合同的行为。在采访中，不少经纪人表示遇到过跳单的情况。一位经纪人解释称，“更多的跳单行为是，购房者通过一家中介机构看房后，这家中介机构经纪人促进买卖双方交易，收取较高的中介费，但购房者却找到其他中介代办手续，可能只需要收取0.5%或者1%的费用。”
那么，如何认定跳单？北京市鑫诺律师事务所合伙人，中国住房和城乡建设部办公厅法律顾问，北京房地产中介行业协会法律顾问王树德律师告诉记者，“民法典有明确规定，如果买卖双方确实是利用中介机构或者中介人员提供的交易机会或者媒介服务进而成交，肯定是要向中介支付全额报酬的。”
据《民法典》第965条规定，“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”
“民法典出台以后，行业更为规范，这种案件出现的情况较多。”王树德表示，衡量跳单的一个重要标准是，买方是否利用了该中介公司提供的房源信息或媒介服务。这个焦点问题可能会有点扯皮，如果这个房源是独家房源，那么争议性不大；如果这个房源不是独家房源，而中介公司也不能证明在撮合成交中起到了决定性作用，那么有不被认定为跳单的可能。
对于如何应对购房者跳单情况，王树德进一步表示，需要中介机构去举证，中介机构想要把佣金要回来，需要去提供两方面的证据，一是要证明确实给购房者提供了带看、撮合、协商等服务；二是要证明接受服务的购房者知道中介机构的收费标准，如果证明不了，或者并未谈及过中介费，购房者可能就不能完全按照中介机构的要求支付中介费，法院可能会酌情让买卖双方支付一定数额的中介费，具体金额一般情况下是参考行业的相关标准。
某知名中介机构门店经理表示，“中介机构提供的核心服务，并非只是带看房源。实际上，核心服务在于根据购房者的需求，通过专业能力、眼光，包括对产品的熟悉程度，从众多房源中挑选出符合购房者需求的房源，由此节省购房者挑选房屋的时间和精力，同时也帮助卖房人售出房源。因此，中介费是必须要给的，至于给多少，可以相关各方进行协商。”
“民法典出台后，中介机构就有法可依了。只要中介机构的证据充分，能够证明提供了服务，以及能够证明中介费对方是接受的，基本上可以全额讨要中介费。”王树德强调说。
跳单写入《民法典》，但现实取证难
值得一提的是，在现实房屋买卖中，即便经纪人遇到跳单现象，很少去要回中介费，或者通过法律渠道来维护自己的权益，主要原因在于，收集证据较为麻烦。目前，虽然有一些中介机构规定看房前需要签订看房确认书，但是在实际操作层面，存在一定的难度，无法规范到每一个经纪人，不少购房者也不愿意签订看房确认书。此外，不少卖房人不愿意签订独家协议，而是选择多家中介代理，这就出现一套房子被多家中介带看的情况，购房者会通过对比各家中介服用费用、服务水平等来最终确定通过哪一家中介来购买。
“民法典出台后，行业有了更多保护力度，但依然面临较难取证的想象。购房者看房后，他们一般会说不买了、不考虑了，或者要买其他房子了，经纪人不可能直接敲门确认或者正好看到购房者跳单。”贝壳旗下21世纪不动产福州贵尊苑店店长聂宁斐告诉记者，“身边并没有因为跳单而打官司的案例，因为流程比较麻烦，一般经纪人也不会操作，还是靠行业自觉。”
为了应对跳单，一些中介机构建立更多自我保护机制，诸如系统内留存委托看房证据。以某中介平台为例，购房者看中某套房源后，系统会给购房者发送一个房源链接，购房者点进去后，会显示委托找房的相关页面，点击同意后，就会把电话号码留存在系统内。此外，带看房源时，还有定位打卡，即经纪人会让购房者扫相应房源的二维码，由此说明经纪人带看了这一房源。一旦购房者存在跳单行为，中介机构如果起诉，可以从法律层面得到更多保护。
业内：跳单可能造成更大的经济风险，并不可取
对于跳单现象带来的影响，知名地产分析师严跃进分析称，“在北上广深一线城市，每套房屋的价值比较高，中介费的差额较高。因此，在一些标的较大的房屋交易过程中，跳单的行为比较普遍。跳单事件无论如何发展，至少有一点需要明确，跳单侵害了中介机构和经纪人的权益。”
在聂宁斐看来，中介行业不是干多少活就给多少钱。在没有促成交易之前，买卖双方是不会出任何费用的，而且都是免费享受服务，包括匹配房源、经纪人帮购房者约业主带看等。经纪人在成交之前都是付出，没有任何回报，只有买卖双方成交了才能支付费用。因此，购房者在带看后跳单，对于经纪人、中介机构影响较大。
合硕地产机构首席分析师郭毅也指出，对于很多人来说，中介费金额较高，但如果购房者通过跳单私下操作，省下了中介费用，在房屋买卖交易过程中却可能存在比较大的风险。
“中介机构不仅是个信息平台，也是买卖双方权利和义务的保障平台，会通过一系列的规则、流程的设计和推进，保护买卖双方的权益，同时规避交易过程中的相关风险。”郭毅表示，比如房子本身可能存在一些风险，中介机构会提示购房者，注意过户流程中的信贷推进、买卖双方资金的安全性，中介机构也能确保买卖双方资金和房产交易的安全。此外，房屋交易完成后，整体物业的交割都需要中介机构来协助完成，才能够更加保障买卖双方权益，避免出现房屋不能按期交付等一系列风险。
“为了保障整个房屋交易的安全性，我还是建议购房者通过一个相对放心的中介平台来实施交易。跳单省了小钱，但有可能会造成更大的经济风险，并不可取。”郭毅强调说。
㈡ 银行对房贷的限制已经实施，对买房人有什么影响
㈢ 北京二三环俩“限竞房”明星盘转“共有产权房”，背后原因何在
1月13日晚间，随着北京市住房和城乡建设委员会（简称“北京市住建委”）发布的一则公告，北京两个“压箱底”的明星楼盘——海淀区北二环至三环的学院里、东城区南二环边的永定府终于传来新消息，开盘在望。而同样令人关注的是，这两个项目从限竞房调整为政府持有产权份额的“共有产权”商品房，不论是购买资格还是限售条件都发生了显着变化。
在此次转变后，学院里、永定府这两个明星楼盘将会面向哪些群体销售？未来再次销售会受到哪些限制？更关键的是，北京市住建委为什么会对这两个项目做出调整？又将产生哪些影响？
具有共有产权房购买资格者优先购买
北京市住房和城乡建设委员会于1月13日在官网发布《关于明确海淀区学院里、东城区永佑嘉园销售管理事项的公告》（简称“《公告》”）。《公告》提出，将海淀区学院里、东城区永佑嘉园（即“永定府”）两个项目调整为政府持有产权份额的商品住房项目，政府产权份额代持机构由属地区政府指定，产权份额及定价将于日后公布。
对于公众最关心的如何购房问题，《公告》规定，学院里和永定府将采取公证摇号方式销售，公开登记（不少于5个自然日）、公开摇号、公开选房，由具备资质的公证机构全程公证。按优先级别一次性公证摇号确定各级别购房人选房顺序后，按顺序选房销售，全部摇号人数未超房源数量或选房后房源仍有剩余的，由企业公开销售。
根据《公告》，购房人群将按以下优先级排位：具备北京市共有产权购房资格的家庭优先购买，具备北京市购房资格的无房居民家庭次优先购买；如有剩余，符合北京市限购条件的家庭可递补购买。
若要具备上述的北京市共有产权购房资格，具体来说，应该符合两项条件，一是申请人应具有完全民事行为能力，申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女，单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁；二是申请家庭应符合北京市住房限购条件，且家庭成员在北京市均无住房。
而“具备北京市购房资格的无房居民家庭次优先购买”则意味着，30岁之下的单身人士，只要具备北京市购房资格，也可以购买上述两个项目。
此外，在后续转让环节，《公告》还明确，对于上述两个项目，购房人自取得不动产登记证之日起5年内，不得以任何形式转让（继承除外）房屋或房屋产权份额。但不同于政策性的共有产权房所要求的“满限售期限后只能将房屋转售予同样具备共有产权房资格的购房者，且政府保留原有产权比例”，上述两个项目再售时为商品房属性，并且转让的是100%产权。在交易时，政府持有产权份额一并转让，并按市场价格计算政府持有产权份额转让价款，由属地区政府代持机构收取；转让房屋的税费由首次购房人或其继承人与政府代持机构按各自产权份额分别承担。
拿地数年未入市，“转共有产权房”传言已久
本应作为第一批限竞房项目入市的学院里、永定府，自2017年项目用地出让后便几近“销声匿迹”。2017年，华润 招商 碧桂园联合体、天恒集团分别先后拿下位于北京二环边和三环内、一南一北两个项目。地段的稀缺性和周边的成熟配套，让两个项目“未卖先火”，备受期待。
据业内人士透露，因为北京中轴线申遗等原因，两个项目的规划建设被按下“暂停键”。到了2021年，“集中供地”等一系列围绕“房住不炒”的政策出台，房地产市场环境早已不同以往。2022年伊始，“压箱底”的学院里、永定府终于传出消息，将以“全新”面貌出现在市场。
其实，上述两个项目“转为共有产权房”并非没有来由。2017年至今，随着时间推移，三环内的地块价值越发凸显，当时出让土地时所规定的限价已与如今市场价形成倒挂。
根据当时的土地出让文件，学院里项目用地的商品住房销售均价不超过约8.5万元/平方米，且最高销售单价不得超过约8.96万元/平方米；永定府项目用地的商品住房销售均价则不超过约8.9万元/平方米，且最高销售单价不得超过约9.35万元/平方米。而据某中介平台信息显示，学院里周边二手房的销售均价基本在10万元/平方米上下浮动；而永定府项目周边的新盘天坛府指导价也达到了12.2万元/平方米。
根据2018年北京市住建委发布的《关于加强限房价项目销售管理的通知》，若限房价项目可售住房在土地出让时的销售均价的限价（简称“销售限价”）与相关机构对其的市场评估价的比值不高于85%，则由北京市保障性住房建设投资中心收购转化为共有产权住房。
由此看来，上述两个项目“转为共有产权商品房”也显得并不意外。
业内：共有产权房改革将会继续推进
对于将两个多年前的限竞房项目调整为共有产权商品房这一举动，合硕机构首席分析师郭毅认为，此举符合当下房住不炒的基本原则，并且能够更加倾斜北京无房家庭的实际生活需要，“这样的调整非常合理。”
此外，政府接下来所要公布的政府持有产权份额对于项目价值而言也十分关键。郭毅表示，项目在调整成共有产权之后，要看实际价格和价值是不是能够很好地匹配，“关键是要看政府公布的购房人持有产权份额和政府持有产权份额，中间是怎样的关系。”郭毅建议，对购房者来说，还是要结合定价和产权比例，再去合理地选择适合的房子。
从宏观角度来看，易居研究院智库中心研究总监严跃进评价认为，这一调整充分体现了北京当前共有产权住房政策收紧的导向，也有助于促进一些热点楼盘销售的稳定。而且，通过共有产权住房的属性变更，也有助于促进购房者更加理性看待此类住房。此外，严跃进还表示，该举动说明，当前共有产权住房改革会继续推进，同时也会进一步增加共有产权住房的房源供应。
㈣ 北京：试行二手房“卖一买一”并行办理，这样的政策对于我们有什么好处呢
一是落实共同申请制度，“连环单”家庭与卖出方、买入方达成交易意向，需要三方共同提出连环单业务申请；二是优化了资格审查，缩短交易时间；三是明确交易中途停止的处理规则，确保此类连环交易不会出现交易风险。
同时，北京合硕机构首席分析师郭毅表示：“此举针对‘换房’中‘连环单’交易的痛点，将串联办理改为并联办理，在全国来说具有创新意义。同时，此举可以提高二手房交易效率和资金利用率，改善二手房交易环境”。
㈤ 《北京市住房租赁条例》下月实施，专家：打消过度追求租金回报的想法
华夏时报记者 于丽丽 李贝贝 北京报道
近日，一则北京租金明显上涨时政府可以干预的新闻登上了微博热搜。
记者注意到，这是因为9月1日《北京市住房租赁条例》将正式实施。值得注意的是，条例明确指出，租金“明显上涨”或“可能明显上涨”时，政府可采取价格干预措施，稳定租金水平。该条例多项规定旨在保障承租人权益，以给予承租方更大的安全感。
和硕机构首席分析师郭毅8月12日接受《华夏时报》记者采访时表示，这对出租方及中介机构均是一个警醒。此前，市场上不乏中介协助出租人合力挤压租户的现象，此次条例的实施实为未来的租房市场指明方向，出租人要打消“过度追求回报”的想法。
记者注意到，《北京市住房租赁条例》对于租房市场曾出现的不少热点问题进行了明确和规范。《租赁条例》强调，中介机构“不得赚取差价”，收取佣金一般不超过一个月租金。住房租赁企业向承租人收取的押金一般不得超过一个月租金，并按照规定通过第三方专用账户托管。
警醒出租方与中介
近日，《华夏时报》记者于北京市人大常委会官网获悉，《北京市住房租赁条例》(下称《租赁条例 》)将于今年9月1日正式实施。
据悉，该《租赁条例》历时8年修订完成，内容共六章，分为75条，涉及租赁市场的多个方面，尤其对租赁市场先前出现的热点问题进行了明确规定。此次《租赁条例》中，最引人注目是这样一句话：“住房租金明显上涨或者有可能明显上涨时，市人民政府可以采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施，稳定租金水平，并依法报国务院备案。”
简而言之，住房租金“明显上涨”或者“可能明显上涨”时，政府可采取价格干预措施，宗旨则是“稳租金”。业内人士认为，“稳租金”和房住不炒、保交楼殊途同归，都是为了相关人群的安居乐业，《相关条例》主要是为承租人服务，给租房人群以更多的温暖和安全感。
近两年来，国家坚持房住不炒原则，并积极推行了一系列措施。北京市的租房人群，是一个极为庞大的群体，对租房人士而言，租金则是他们生活的主要成本之一。
多年来，北京市庞大的租赁市场中，不乏出现租赁环节链条间的各类矛盾，对于租房居住，许多人缺乏安全感。这是因为，房东和中介随时可能变相涨价，甚至有的租赁中介因此被租房人诟病为“黑”。
从租购并举的全局角度来看，此前，对于售房市场，国家出台了多项详细周全的政策，以履行房住不炒的准则。而此次《租赁条例 》的发布，显然已将行政管理更全面地覆盖至租房市场。
“房住不炒”不仅体现在买卖，也体现在租赁市场。业内人士认为，这是一个信号，哄抬房价的时代过去了，租金未来不会有太大的涨跌幅。
合硕机构首席分析师郭毅认为，政府部门未提出要对租金加以控制的时代，大众普遍认为房租由市场价格自主调节。而此次《租赁条例 》将租金明确在租赁条例中，再次说明房子和米面油等刚性生活用品一样，要有市场价格控制，有行政手段管理。
此外，郭毅还指出，租赁市场上，部分房东不乏有这样的想法和做法：“我就这个价，爱租不租。” 此时，中介机构又在利益的驱动下协助出租方挤压租户。此次《租赁条例》不仅是给租赁市场指明“稳租金”的方向，也是对房东包括中介机构的警醒，令他们打消过度追求租金回报的想法。
关于《租赁条例 》中提到的“加强住房租赁价格监测”，郭毅表示，目前来看，几个头部中介机构垄断了北京市多数租房市场份额，从租金监测途径而言，只需几个龙头租赁业务机构定时上报租金数字即可。事实上，目前中介机构针对各区域板块和各小区已有现成的数据库。
《租赁条例》提出，住房租金明显上涨或者有可能明显上涨时，政府可实施干预措施。但租金的上涨幅度和“明显上涨”的定义，《条例》未给详细说明。事实上，这也是许多租房人士颇为关心的问题，“明显上涨”的范围是多大？
郭毅表示，租金上涨幅度的确不好限定，因为这其中涉及因素颇多，如市场旺季和淡季、房屋所在区域、房屋品质、配套设施等都将影响租金。
赋予承租人安全感
《租赁条例》发布的宗旨之一，就是保护租赁当事人合法权益，稳定住房租赁关系。《租赁条例》对市场上出现的不少热点问题均给予了明确规范。
为保护租户权益，《租赁条例》特别强调，出租人不得采取停止供水、供电、供热、供燃气以及其他故意降低服务标准等方式，或者采取暴力、威胁等非法方式，强迫承租人变更、解除住房租赁合同，提前收回租赁住房。另外，租金和押金数额、支付期限和方式，押金数额一般不超过一个月租金。
同时，《租赁条例》明确对中介机构提出要求，中介机构推荐房源，价格需与出租人委托价格一致，中介机构“不得赚取差价”。另外指明，中介服务收取的佣金一般不得超过一个月租金，住房租赁合同期满，出租人和承租人续订或者重新签订住房租赁合同时，房地产经纪机构不得再次收取佣金。
在北京租房已经有5年的张琳（化名）8月12日对《华夏时报》记者表示，对《租赁条例》十分期待，“找租房信息是个难题，有的网站上登的信息看似很诱人，但实际过去看房了，才知道是假的，期望全部规范化以后，这个环节能够更加安全和便捷。”张琳还提到，她租房子遭遇过“押一付三”“押二付二”，甚至有过“押三付三”，一下子占用大量资金，负担很重，如果以后押金只能收一个月，这对租客是非常实惠的，租客也会觉得更有保障。
此前，部分互联网信息平台不乏存在虚假房源的信息。对此，《租赁条例》明确规定，对两年内因违法发布房源信息、推荐房源受到三次以上行政处罚，或者在停业整顿期间的信息发布者，互联网信息平台要采取一定期限内限制其信息发布等必要措施，保障消费者权益。
不久前，优家青年创业社区北京苏州桥社区公告称，运营方因欠缴租金、物业费等导致原有租赁合同终止，要求北京优家公司立即腾房。根据公开信息，近两年来，长租公寓暴雷的消息频频出现。对此，《租赁条例》进行了特别规定。
《租赁条例》指出，住房租赁企业向承租人收取的押金一般不得超过一个月租金，并按照规定通过第三方专用账户托管。这也是正是为了规避企业挪动租客押金。
值得一提的是，《租赁条例》还声明，鼓励商业银行为租赁住房建设和运营提供期限匹配、利率适当、风险可控、商业可持续的信贷产品和服务。支持持有、运营租赁住房的企业在公开市场发行债务融资工具、公司债券、企业债券等募集资金，专门用于租赁住房建设和运营。
㈥ 疫情催化剂下的物业变革
城市化发展的进程中，由城市化、工业化、信息化所驱动的城市进步，正逐步成为经济向好的新引擎。这其中，作为与“住”需求息息相关的场景，物业的重要性不容忽视。
尤其是2020年，面对汹涌而来的疫情，“封闭式管理”成为一种普遍的社区管理模式，小区管理成为居民安全的最后一道防线。从出入管控到清洁消毒，从最后1公里的物资代购到最后100米的快递代收……小区物业的应急防控体系逐渐清晰，物业管理服务的价值进一步受到人们的重视，物业企业也经历着一次专业化程度高低的检验。与此同时，面临着紧急应变能力及服务能力双重考验的物管行业，也正在迎来一波史无前例的变革与机遇。
催生之变
卯时，开始第一次全面无死角消杀；辰时，保安值班交接，排查外来人员，登记测温；巳时，化身“外卖员”“跑腿员”；午时，询问业主代购需求，统计物资，回收废弃口罩；未时，开启第二次全面消杀；申时，配合社区对住户上门访视，疏导业主情绪；酉时，统计防控物资用量及库存；戌时，晚班值守交接；亥时，检修设备；子时，园区巡逻；丑时，监控小区动态……这是雅生活物业的“十二时辰”，也是战疫期间物业人的缩影。
疫情让“宅家”成为常态，而物业服务由此变身为生活里的“超人”。在疫情面前，为了保障业主的安全，物业企业发挥出了前所未有的突发事件应急能力。
社区物业开始在小区出入口配备专人，24小时为进出人员严格登记、查证、测量体温，同时提醒外出业主佩戴口罩，并且小区实行“封闭式”管理，禁止非小区业主、车辆进入。在社区内部，物业则展开了360度无死角全覆盖、高频次的定时消杀工作。并且，针对楼道、电梯、垃圾桶等高触点公共区域进行强力消毒以及提供纸巾、牙签、废弃口罩专用垃圾桶等特殊设计，最大程度上减少疫情传播的可能，保障社区业主的安全。
同时，疫情的突如其来，也使得市民出门采购不便，再加上部分生活性网点停业等原因，买菜等日常所需成为了生活一大难题。关注到这一需求， 不少物业企业推出了买菜业务。比如，沈阳龙湖“蔬果抢鲜送服务”于疫情期间上线，业主当日15:00前下单，次日11:00所购食物便会配送至物业指定位置。
“时间快，菜新鲜，让我更温暖的是物业服务，都直接配送到家门口了，而且每个套餐上面都有一张记录卡片，配货员、配送员的体温都标明了，给物业点赞！”沈阳业主在龙湖U享家蔬菜套餐下这样评价道。
不仅送菜，为保证社区居民生活，物业还增设了送快递、送餐、代管宠物、线上义诊等一系列全新的“特殊”服务，刷脸出入、智慧停车、在线报修、在线缴费、智能预付费电表等智慧场景也因“无接触”优势被频繁应用。
“疫情期间社区实施封闭式管理，还有一部分人被隔离，” 同策研究院首席分析师张宏伟表示， 在这种情况下，物业企业推出此类服务，是结合当前疫情变化对居民生活的影响做出的应急调整，也是物业增值服务能力的体现。
随之而来的，是人们对于物业的讨论变得越来越多。
“我们小区有物业帮着买菜，妈，放心吧，不用担心我，我在北京挺安全的，”这是一个北漂发给母亲的微信；孩子有点咳嗽，疫情闹得正凶，孩子姥姥通过物业和春雨医生的线上义诊咨询了大夫，大夫仔细询问后得出的诊断是普通感冒，“这悬着的心终于放下，得亏物业了，” 孩子姥姥感激地说；一位小区业主则发在朋友圈感慨道，“买房一定要看物业服务，不是所有的房子住起来都一样。”
一时间，曾经并不起眼的物管行业站在了聚光灯之下，物业相关的话题引发网友热议，成为了疫情之下除驰援一线的白衣天使之外，最火爆的C位“明星”。
而物业企业普遍在人员轮转、物资统筹、服务形式上遇到了不同程度的挑战，其面对问题所呈现出的不同应对表现，也使得疫情成为了它们良莠之分的“试金石”。
针对自家小区物业的表现，每个人心中仿佛都有“一杆秤”,人们对于住宅的思考也在潜移默化中发生转变。有些人开始萌生换房念头，有些人则暗喜自己买对了。更有人直言，房地产网站可以把最近所有小区的物业表现进行汇总，作为有意购房者的参考，这份资料绝对含金量巨大。
近期一份网络调查也表明，仅20%的人对居家环境很满意，56%的人认为换房才能改善现状，更有高达52%的人萌生置业计划，其中刚需占比18%，改善占比34%。
中国金茂在近期的线上发布会上公开表示，企业推测疫情之后，改善型客户总量将有所提升，并且预计这类高净值人群，将更注重物业服务、社区配套及“无接触”式黑科技在社区公共设施及智能家居上的应用等。
“现阶段，尤其是在疫情关键期，业主对物业企业服务的体验如何，服务是否周到，业主都有切身体会。”张宏伟指出，疫情过后，不排除会出现有能力的业主把物业能力不足的房子置换出去的情况。他坦言，在此情况下，好的物业管理公司必然会受到市场的认可，物管行业的市场集中度将会进一步提升。
合硕机构首席分析师郭毅则表示，经过这次的疫情，不论是业主还是购房者，对于好的物业服务对整个社区的健康、安全以及日常服务品质的保障作用有了更加深刻的认识。她认为，未来业主对物业的选择上也会有所倾斜，甚至在购置新房产时，业主对其后期提供的物业企业关注度也会增高，购房者对物业的重视程度也会增强。易居研究院智库研究中心研究总监严跃进亦直言，物业服务将成为置业的重要考量因素。
与此同时，物业企业更高的服务曝光率也使得其价值再次受到资本市场的重估。从年初至今，物业股普遍有着20%左右的涨幅，其中奥园健康、佳兆业美好两只股票涨幅更是逼近40%。2月20日，华菁证券发布研报显示，年初至今，物业板块整体P/E（市盈率）预算数已从27.4倍上升至目前的35.2倍，PEG（市盈增长比率）从0.88倍上升至1.11倍。
物业股持续走强的背后，是越来越多的投资者对物管行业的长期看好。野村报告称，“考量到其（物业企业）防御性的业务特质、正面的政策环境及积极的增长前景催化剂，对物管股板块保持乐观看法。”
在此情境下，房企分拆物业板块上市欲望愈发强烈。除夕当天，金融街物业及宋都服务向港交所递交了招股书；1月31日，鸿坤物业向港交所递交招股书，目前已经通过聆讯；2月24日，大本营在河南的兴业物联通过港交所聆讯，有望成为春节复工后第一家上市的物业股。2020年以来，正荣服务、金融街服务、鸿坤集团旗下香港烨星控股（原鸿坤物业）等5家物业企业提交了赴港上市申请，同时，卓越物业、朗诗绿色生活以及华润置地旗下物业管理企业也被传出意图上市的消息。
“危”中寻“机”
科技加持助力物企价值增长
疫情期间，封闭式管理成为小区常态，也给物业管理造成了不小的压力。为了在保障小区安全以及居民必要出行之间找到管理的平衡点，航天物业、嘉远物业、长冠物业等物企用上了朗新云筑开发的“社区防疫通”。通过生成电子通行码，不仅免去业主排队领取通行证的麻烦与聚集风险，而且出入时只需扫一扫即可实现快速通行，既便利又高效。
为避免交叉感染，疫情期间，私家车成为多数人的出行首选。而由于人工核查量大、人力不足、防护物资缺乏等原因，也在一定程度上使物业服务人员面临着重重挑战和风险。
疫情期间，金辉、永升、长城、大发等物业企业旗下社区，联合朗新科技集团开发的智慧停车预警通，有效解决了这一困境。
于疫情期间，紧急研发上线的“智慧停车预警通”，是通过实时监控车辆进出时间和频次，判断车主行为，通过对停车超过设定时长、规定时间内，外出超过设定次数等车主行为进行自动告警、主动推送，来重点关注长时间未归车辆、长时间停放车辆和频繁进出车辆涉及的相关人员，从而协助物业实现精准防控与高效管理。
对此，朗新科技集团公共服务业务负责人王宏国对财经网表示：“智慧停车的设计理念不仅要专注于车主停车行为本身的智能化与便利性，也要为物业企业去着想，在实现数字化管理转型的同时，还要实现降本增效。”
不得不说，这一应用在缓解和降低当前物业面对的人员不足压力和激增的防疫工作量问题上，起到了至关重要的作用。其有效提高了防疫效率，减少了接触机会，全力保障了一线工作人员的安全和健康。
在防疫战中，类似的科技元素不胜枚举。
湖南常德碧桂园小区内，两台无人机携带着84消毒液在园区内飞行；广东碧桂园服务团队在电梯里安装设置有人体感应功能的紫外线消毒灯。此外，智能安防监控云平台、智能门岗系统、物业信息化管理系统等新应用也轮番登场，显着提升了社区防疫的效率和成果。
物业企业实现“线下+线上”的立体布防，有效地在疫情防控的第一线布下了“天罗地网”。利用智能系统，实现工作的总体统筹铺排，也提升了物业企业的管理效率，为前线员工减压。
除此之外，原本针对高端物业的智能化应用，减少了业主与高频触点接触、与外界人员接触的频率，更加安全和高效，在疫情期间大放异彩，成为抗疫状态下保障日常生活的必需。
不过尽管物管行业在过去数年间不断地向自动化、智能化的方向努力，但是疫情的突如其来依然将这个行业“劳动密集型”的特性暴露无遗，“缺人”仍然是目前很多物业企业面临的共同问题。
具体而言，疫情期间，消杀和清洁、客户管家服务等几个岗位的工作量显着增加。项目管家过往只需要处理一些日常咨询、接待、投诉、收银、报修工作即可。但疫情期间，除了承担送菜、送物资等附加工作之外，跟客户之间有时甚至达到心灵交流的程度，工作范畴也进一步扩展到对老人、重点人群的关注；保安一职，原来只需要在门口，多项工作直接依靠物业信息化就可以完成，如今，这些人员也要站到一线负责体温测量等工作；而负责环境保洁的物业人员，平常工作只涉及清理垃圾，现在却还要负责社区的消毒消杀、分流废口罩、感染系统的防御等工作……不仅如此，基于疫情对整体物业管理提出的更为复杂的要求，物业企业还必须增加线上信息化运营岗、与外界合作方相互配合等新的岗位。现阶段，物业企业往往采取岗位优化配置的方式，比如关掉几个门岗，调配到其他岗位进行支援。
为了缓解“用工荒”的困境，多家龙头物业企业都将招聘计划提前抛出。2月21日，开元物业总经理谢建军在朋友圈里发布了一张海报，开元物业开启疫情期间2000+人才招聘计划。2月17日，万科物业对外宣布，提前启动20000人招聘计划。差不多同一时间点，保利也启动了全国春季招聘计划。
而另一方面，大规模的人员招聘势必会在一定程度上增加物业企业在人力成本上的压力。除却招聘人力成本的增加外，物业企业的当期成本也正在发生着变化：春节期间部分返乡探亲的员工至今仍无法到岗，但基本工资依然要照发；现在坚守岗位的员工全部需要加班加点，加班工资也要照发；此外，购买防护服、口罩、消毒液等防疫物资，以及员工饮食的投入，也是一笔不小的开支。据中物研协数据显示，防疫物资的材料成本导致物业企业总成本增加了10%-20%，而返工潮所带来的人流增加以及疫情防控范围的扩大，将会进一步加大保洁消毒频次、范围和强度，从而进一步产生较大的物资成本，压缩物业企业的利润空间。根据官方数据，为对抗疫情，万科物业预计增加费用支出2亿元。
“智慧物业更多的是用科技手段提高工作效率。” 上海中原地产市场分析师卢文曦表示，之前物业企业人员配备基本能够满足服务需求，即便科技手段少一点也对日常服务够不成威胁。但目前来看，工作量激增，加上小区服务人员或因隔离关系不能全部到岗，技术手段的赋能对提高物业效率大有裨益。中信证券发布的研报也表示，作为一个劳动密集型行业，科技正在不断优化和释放物业企业的人力资源，使得企业得以在不显着降低服务满意度的同时，持续增加人均在管面积，从而有效化解单位人工成本上涨的行业性压力。
总体而言，“智慧物业一定是未来的趋势，”张宏伟肯定地说道，其一，技术本身即5G的发展支持了物联网、人脸识别等更加智能化的操作，其二，尤其是疫情之后，人们的生活将更加依赖互联网，比如特殊情况下需要无接触式服务，这也是物业企业在提供增值服务时，通过技术的手段让其更加符合特定应用场景的需求。不仅如此，科技手段能够侦测业主多元化的生活服务需求，也能有效优化闲置的物理空间和人力资源，使之投入到增值服务中去。科技进步还有利于集体决策的形成，从而便于物业管理费定价灵活浮动，也有利于品牌物业管理商替换劣质服务提供商。
而从某一方面来讲，这场突如其来的疫情也成为了智慧物业的“试金石”，物业企业对智能技术的态度也将发生转变。卢文曦表示，经过疫情，物业企业将意识到通过科技手段确实能够提高效率，降低企业的用人成本，提高管理能力。其对智慧社区的技术投入、资金投入或会持续加大，或能更加提高使用效率。“随着技术手段的提升，投资成本下降，智慧物业将从中高端最终走向普及。”
目前来看，对有眼光投资智慧物业的品牌房企而言，其物业表现也将对后续住宅销售带来口碑溢价，价值空间更加明显。张宏伟直言，抗击疫情期间，运用科技技术的水平，也体现出了不同物业企业的能力差异。
“特殊”服务创新物企业务模式
物业企业的好与坏，便捷程度如何，增值服务水平怎样，也将在很大程度影响公司口碑，并决定购房者后续是否购买其住宅产品。
作为社区和业主的桥梁，买菜、送快递、送外卖、代管宠物……疫情期间，这些“有温度”的增值服务充分体现出了物业企业“最后一公里”的服务价值。
张宏伟表示，如今用户接触基本在线上，从社区物业增值服务的角度来讲，如果能在现阶段把用户的消费习惯培养好，有利于物业增值服务业绩的提升，进一步促进收入来源的增加。
在张宏伟看来，物业企业在此方面有着天然的优势，“物业企业的优势就是守着的社区入口，”物业企业在城市、区域及全国范围内市场占有率越高，代表其掌握的社区入口就越多，潜在的市场影响力就越大，这也正是房地产商抢食社区电商的原因之一。
进一步讲，相较日前兴起的互联网电商而言，传统物业企业在社区电商中拥有的信息和服务的优势资源在疫情中愈发凸显。一方面，物业企业原本便拥有业主资源，用户流失度很低，利于增值业务的开展。同时，在管理社区时可以设置准入门槛，对竞争对手作出一定的限制。另一方面，传统物业在成本管控和纠纷处理方面更具优势，其更容易建立用户信任，并将流量导到线上。
“不过，目前物业企业推出相应的增值服务，主要还是针对目前疫情相对比较严峻的现状。”郭毅提示道，从物业角度来讲，在疫情期间，物业企业不仅需要考虑合作第三方的物流等能力，此外也要结合自己社区业主的消费实力和相对集中的购买需求去甄选，最后集成到自己的互联网平台。“因此对于物业企业而言，首先要具备这样的意识，其次也要乐于投资相应的资金在线上平台的打造上。”
此外，郭毅表示，等到疫情结束后，类似的服务内容或可成为向业主收费的增值服务。“对于业主而言，如果平时工作比较忙碌，可以委托物业企业代为采买，物业企业可以在中间收取一定的服务费用，”她指出，这样形成双赢的商业模式，未来才是可持续的状态。不过她补充道，还是要看疫情结束之后社区的状况，社区对于这项服务的需求度，以及社区业主是否乐于为此付出一些服务费用。
或许与第三方合作、也不失为持续盈利的好方法。
抗疫期间，重庆龙湖智慧服务即与永辉超市共同推出“社区保障计划”，以“物流仓库+配送到家”的新模式，为业主提供更加优质、优价的产品和服务。东莞万科也携手东升农场，开启“新鲜蔬菜配送到家”模式，解决买菜难题。
朗新科技集团智慧社区业务负责人林海潮表示，这次疫情对物业企业提升自身服务能力是一次很好的机会，相比于物业企业自建互联网服务平台，选择合适的第三方服务企业，减少竞争带来的不必要成本，同时可以更加专注于主营业务，充分发挥双方的优势互补，平台也将更加强大。
张宏伟亦坦言，体量大的物业企业和大型第三方平台为了争夺市场份额各自为战，当行业竞争到白炽化阶段，物业企业和第三方平台必然会出现融合的趋势，只有整合融合才能够为社区居民提供更多的增值服务。
服务升级解决物企收入痛点
疫情催化下的智能化与增值服务的提升，也在一定程度上有利于物业费的收缴。日前，松北区世茂滨江澳洲风情园和翡冷翠小区的近百户业主提前缴纳了2020年物业费。往年，物业费的交缴一般都是年中才开始。正是由于抗疫期间，物业的价值被进一步发现，短短5天时间，物业企业收到了超过27万元的物业费，极大缓解了物业企业因购买防疫物资造成的资金不足。
事实上，长期以来，业主拖欠物业费的现象，始终困扰着各地物业企业和物业管理部门。以四川达州为例，其现有的120家物业企业，157个住宅小区，欠缴物业费高达3928万元，收缴率只有42%左右。迫于压力，2019年10月，达州市住房和城乡建设局发出《达州市住房和城乡建设局关于限期缴纳物业服务费的通知》。通知中明确表示，11月底前仍未补交欠缴物业费的人员，将记入欠缴物业费人员名单，所欠缴时间及金额将函告其工作单位，同时推送市（区）纪委监委和组织部。
因此，从某种程度而言，疫情的出现，仿若空降予物业企业改善与业主关系，同时提升物业费缴交率的新契机。
在克而瑞获得的近5000份业主对物业防疫工作满意度的调研问卷中，超过9成的业主肯定了物业在抗疫防疫过程中的重要性，近8成的业主认为此次疫情中，物业企业的抗疫防疫工作较往常服务的提升是明显的，而综合实力TOP30的物业企业，其业主认可度提升率高达83.41%，25%的业主反馈小区没有物业，希望增加物业服务。
近期，易居企业集团CEO丁祖昱也在公开场合表示，疫情将助力物管行业形成长期价值，并且为物业企业带来缴交率的大幅提升。物业类收入具有可预见性、可持续性强的特性，并且有很大的提升空间，因此他表示长期看好优秀物业的价值。
事实上，基于疫情期间的表现，物业企业也得到了政府及社会各界更多的关注和支持。目前深圳、杭州等地方已经出台对物业企业提供补助政策，其中深圳提出对物业企业按在管面积每平方米0.5元的标准实施两个月的财政补助。
2月26日上午，北京市物业管理条例草案提请市十五届人大常委会第十九次会议进行二次审议。草案二审稿增加了应对突发事件时的物业管理责任，规定物业企业应积极落实应急预案以及各项应急措施。同时，对此前提出的物业管理委员会制度，明确其任期为三年。
严跃进则表示，一方面已上市的物业企业在阻击疫情中积攒的口碑，有利于其提升在资本市场的良好形象，另一方面对于未上市物业而言，优质的社区管理，也无疑成为其日后上市的加分项。
2019年岁末，丁祖昱曾发表预测称，“2020年将是物业企业分化的一年。”或许谁也没想到，新冠肺炎这个2020年的第一只“黑天鹅”成为这则预言最有力助推之一。大浪淘沙始见金，春天到来之际或也正是物管行业洗牌之时。