‘壹’ 多城第二批集中供地中止或延期，土拍政策将迎全面调整
随着厦门、长春和无锡率先完成第二批集中土拍，上海、天津、深圳、苏州、杭州、济南、青岛和沈阳等8个城市也纷纷发布了第二批集中供地信息。
不过，近日却有多个城市陆续宣布中止或延期第二批集中供地出让。截至目前，已有深圳和青岛发布了第二批集中供地“中止”公告；北京、广州、重庆、沈阳、长沙、天津等城市已推迟了第二批集中供地出让时间。
“从各地中止或延期第二批集中供地来看，更大程度上或是对土拍政策进行调整和完善，强调更细致深化房地联动调控机制，即地价本身和房价之间的传导性，给房企留出合理利润空间，保障项目品质。”58安居客房产研究院分院院长张波向《每日经济新闻》记者分析认为，通过建立房地联动机制，强化购地企业资格审查，保障房地产市场健康发展。
竞拍模式或将改变
8月6日晚间，深圳交易集团突发补充公告称，中止出让原定于8月9日挂牌的22宗地的使用权，具体出让时间另行公告；8月11日，青岛市自然资源和规划局发布公告称，第二批次集中出让的100宗地拍卖活动因故“终止”，再次实施公开出让时间，以届时公告为准。
7月29日，长沙市自然资源和规划局发布消息称，第二批住宅（含商住）用地集中出让由7月推迟至8月；8月10日，天津市规划和自然资源局发布补充公告，明确将61宗国有建设用地使用权公开挂牌截止时间统一调整为2021年9月10日，并将之前的最高溢价率不超过50%，统一调整为不超过15%。
此外，北京原计划于7月份、广州原计划于6-7月份、重庆原计划于7月底、沈阳原计划于8月份推出第二批集中供地均已推迟。
数据来源：亿翰智库
值得一提的是，今日（8月11日），A股、港股两市地产股迎来罕见集体大涨。截至收盘，中交地产、*ST基础等4股涨停，金地集团、金科股份、华侨城及万科等均涨超6%。港股方面，中国恒大涨幅8.01%。碧桂园上涨2.42%，融创中国上涨5.45%。
实际上，地产股的反弹已于本月初开始。银河证券认为，在行业供给侧改革的大环境下，对于优质住宅开发房企是风险也是机遇，行业估值处于历史最低水平，具备足够的安全边际。整个A股房地产板块，目前有40只股票市盈率低于10倍，市净率低于1.2倍的公司则有70来家。
“在上半年的首批集中土拍中，多个热点城市的房企拿地利润率频创新低。叠加同期的信用风险事件，行业估值持续压缩。”
刘伟告诉《每日经济新闻》记者，今年以来压低地产股估值的核心原因有两个，首先是“三道红线”之下资本市场看不到行业盈利能力的拐点，因此整个行业盈利能力依然处在下跌趋势；其次，部分房企，如蓝光、华夏幸福等今年以来出现明显的经营困难。“不过，随着调控逐渐深入，预期信用风险暴露已经逐步接近尾声，这也意味着压低估值的因素已经接近尾声”。
截至上周末，今年A股房地产板块累计跌幅达17.9%，跑输沪深300指数12.3个百分点，在28个行业中排名第24位。
‘贰’ 广州第二批集中供地挂牌 土拍规则发生三大变化
2021年度广州第二次集中供地草草落幕，
其实这个业内早就猜到了。
供地48宗
无人报名20宗（弃拍率41.66%）
成功出让23宗，实际流拍25宗（实际流拍60%）
至于溢价
相比限制多，投入大的拍地，
广州城市更新才是大小房企的主战场！
‘叁’ 多城集中供地“急刹车” 土拍规则或迎大调整
继深圳宣布中止第二批集中供地之后，多个城市加入了土拍延期行列。
临期“急刹车”背后，或将迎来土拍规则调整，各城市房地产调控的“手术刀”指向土地市场，“稳地价”真正走向“控实际地价”，继而有利于房价水平的稳定。
8月10日，天津发布《天津市国有建设用地使用权挂牌出让补充公告》（以下简称“《补充公告》”），将第二批集中供地挂牌截止时间由8月20日调整为9月10日。
不只如此，《补充公告》还增加了5个条件，要求参拍企业具备房地产开发企业资质，须提交其股东未违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利的资金来源承诺和竞买企业资信良好的资信证明，须由自有账户交纳竞买保证金等。
值得注意的是，天津规定单宗住宅用地达到最高限价后，采用摇号方式确定竞得人，并对61宗地块的最高限价进行了调整，据21世纪经济报道记者计算，所有地块的溢价率由原来不超过50%降到了不超过15%。
天津土拍规则的变化，与坊间所说的自然资源部闭门会议做出的政策调整相吻合。坊间流传的文件信息显示，自然资源部要求各地方政府调整土拍政策，要点包括“单宗地溢价率不得超过15%”、“达到上限后不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过竞一次性合理报价、摇号、竞更高更优建筑品质方式确定竞得人”等。
21世纪经济报道记者从多个信源处证实了该文件。
8月11日，青岛宣布第二批集中土拍“因故延期”，再次实施公开出让时间以届时公告为准。21世纪经济报道记者致电青岛市自然资源和规划局得知，“集中土拍后面可能会有大的调整，具体以公告为主，我们没办法提供准确信息”。
与此同时，杭州、无锡、东莞、金华、惠州等热点城市也于近期纷纷调整了土拍规则，实施以“限房价、控地价、提品质”为主的竞拍方式。
亿翰智库分析指出，通过调整土拍规则控制核心城市的土拍热度，稳定地价，实现土地市场的稳定运行，既可以保持土地公平合理的出让，又将促进整体市场保持低位运行。
解决首批集中供地高溢价问题
22个实施集中供地的城市中，杭州首批土拍热度相对较高，溢价率为26%，在22城中排名较前，有41宗地块因溢价封顶以竞自持成交，自持比例最高达40%。
为遏制土拍市场高热，杭州于7月30日宣布调整第二批集中土拍规则，一方面取消5000万保证金托底机制，将保证金比例恢复20%，提高房企竞拍门槛；另一方面下调溢价率上限至20%，并将租赁住房面积由“竞自持”调整为“竞无偿移交政府”，在实现稳地价目标的同时加快推进城市租赁住房建设，引导房企理性拿地；此外还实行竞品质试点，先竞品质后竞地价，竞品质试点地块实行现房销售，同时设定溢价率上限为10%。
无锡首批土拍中16宗土地有14宗是地价触顶进行竞租赁或配建，在第二批集中土拍中调整为所有地块均采取触顶摇号方式，希望抑制地价热度过高，达到严控地价的成效。
而实际效果的确立竿见影，无锡第二批集中土拍住宅用地成交溢价率为4.1%，和第一批12.39%相比有明显回落，同时，多宗地块实际成交地价控制在合理水平。
相较之下，近来第二批集中出让延期或中止的城市中，天津、深圳和青岛此前初次公告的第二批集中土拍规则并未有大的变化，没能针对问题做出有效反应。
天津针对第二批集中土拍初次公告中仅提及加入自持租赁的硬性要求，其余并无改变。于是8月10日重发的补充公告中，将61宗地块的最高限价溢价率从不高于50%降到了不高于15%，竞拍方式也改为“限地价 摇号”，同时还要求房企出具资质证明，加强竞拍房企的资格审核。
深圳首批集中土拍溢价率为30.9%，属于土拍热度较高城市，但第二批集中土拍设定的溢价上限仍高达45%，青岛也并未对第二批集中土拍的溢价率进一步限制。克而瑞地产研究中心指出，“这并不符合中央‘稳地价、稳预期’的调控要求，由此也不难理解，本应在无锡集中出让之后的深圳、天津、青岛第二批集中土拍为何相继被暂缓或延后。”
据克而瑞地产研究中心预测，深圳、青岛等城市二批次土地出让政策调整方向也将与天津一致，降低溢价率、取消竞配建改为摇号或竞品质，以落实稳地价的目标。
亿翰智库分析表示，随着对溢价率的管控，房企无序拿地的情况或有所改变，中小房企将会有更多的参与机会，最终实现土地市场的稳定发展。
控实际地价以平稳房价
住建部房地产市场监管司司长张其光曾在7月22日公开表示“着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制”。杭州、天津发布的土拍规则调整中，已经开始趋向房地联动机制，加大了控价力度，也重点强调了竞高品质建设方案的举措。
“从首次集中供地我们能看到，虽然溢价率设定上限，但是通过增加配建比例获取地块的情况比比皆是，变相增加了实际的拿地成本。”亿翰智库分析表示，这波土拍政策的调整，一定程度上能够降低房企拿地的实际成本，引导土拍模式从“价高者得”向“趋向平均出价者得”、“高品质者得”的方向转变，有效避免房企盲目抢地，更加注重提升在绿色建筑、装配式建筑等方面的竞争力。
一位全国性房企的北京高管告诉21世纪经济报道记者， 高品质建设方案对产品的要求越来越高，但确实会促使房企加大产品投入，大家都在积极加大研究力度。预计北京第二批集中供地依然会强调高品质建设方案。“原来拍地，到最后都是在拼价格，即便拿到了地，其实也挺难受的，难免会严控成本。但现在地方政府让利了，虽然高标准建设方案还是开发商在投入，但等于是把原来投在地价上的资金转移到了建设方案上，相对更好一些。”
克而瑞地产研究中心也指出，“控实际地价”将成为热点城市接下来土地侧调控的主力方向，地价得到控制，也利好行业利润向合理水平回归，实际地价涨幅放缓下，房价走势将进一步稳定。
自2020年年中以来，“三条红线”、“两集中”相继出台，中央层面多次重申房地产长效机制，整治规范房地产市场秩序，最近更是严控城市更新大拆大建，各个城市调控政策纷纷加码，二手房价格控制也被加入政策工具箱，一系列的调控组合拳，已覆盖房地产投资、融资、运营、销售、供应链等各个环节，形成了调控完整闭环。
本轮土地调控进入深水区，严控土地价格，则是从房地产链条的源头出发，地价若能得到有效控制，后续环节也可传导这一效应。
‘肆’ 多地中止或延期第二批集中供地 部分城市公告调整集中土拍规则
一波激烈的“抢地”大战后，今年22城首批集中供地以超万亿元的成交总金额收官。随即，厦门、长春和无锡三城率先完成了第二批集中土拍。
不过进入8月以来，多个城市却纷纷对第二批集中供地按下“暂停键”。8月17~19日，济南、杭州和沈阳三城先后宣布第二批集中供地出让“中止”或“延期”。而在此之前，宣布第二批集中供地中止或延期的城市已达十余个。
截至目前，深圳、杭州、青岛发布了第二批集中供地“中止”公告；北京、上海、广州、重庆、沈阳、长沙、天津、杭州、济南、福州等城市推迟了第二批集中供地出让时间。其中，天津、杭州、福州等城市还对土拍规则进行了调整。
那么，接下来的集中土拍将发生怎样的变化？优化和调整后的土拍规则会如何影响房企的拿地策略？土地市场的变化传导至楼市又将产生怎样的影响？
房企激情“抢地”后
“（房企）在拿地过程中价格预估是可以适当激进的，否则在激烈的土拍市场根本不可能拿到地，也就失去了生存的根本。”路劲地产集团营销部副总经理宁晓峰此前曾表示。
据贝壳研究院统计，22城首批集中供地中，有9个城市的宅地成交面积占今年全年住宅供地比例超过30%。其中上海和武汉占比均超过40%；北京占比最高，达56.32%。
多位房企投拓负责人告诉《每日经济新闻》记者，“双集中”供地新政之下，对于严重依赖公开市场拿地的房企而言，在首批集中供地中的拿地机会更不能错失。于是，各城首批集中供地热度逐渐被推高，并逐渐演变为集中“抢地”。
“现在即便测算出拿下这块地不赚钱，为了排名、品牌或者留住专业的人才，都要咬着牙拿下来。”一头部房企投拓负责人江华表示，房企未来在销售业绩排行榜上的座次如何，就取决于现阶段土储的丰厚程度。即便这次拿到的块地利润并不丰厚甚至没有利润，也可以从其他地方找回来。
在市场紧张情绪的裹挟下，上半年房企的拿地热情高涨。好地网统计显示，22城首批集中供地中，融创、保利、招商蛇口等拿地金额排名前十的房企，拿地总金额约3372.9亿元，占22城总出让金额的32%。
记者观察发现，除少数高杠杆房企减缓拿地节奏外，部分“三道红线”处在绿档的房企，在上半年的拿地量几乎已与去年全年的拿地总量持平。
以越秀地产为例，其中报显示，今年上半年，越秀地产在广州、东莞、杭州、苏州等11个城市共获取23宗地块，总建面约500万平方米。而2020年全年，越秀地产新增土地22块，总建面560万平方米。
“无论如何，上半年拿地都是出于增厚公司业绩目的。”越秀地产董事长兼执行董事林昭远在8月18日下午举行的2021年中期业绩会上解释称，这主要是“双集中”供地与上半年公司购地合作两大因素叠加所致。其中约51%来自非公开市场的拿地刚好铺排在上半年，所以这个数额会较往年同期大一些。
不过，“拿地一时爽，事后难收场”却是不少房企的尴尬写照。在首批集中土拍中，众多头部房企纷纷在热点城市斥重金“抢地”，但面对高溢价率和相对苛刻的配建条件，有些房企开始为接下来有限的开发利润发愁了。
如在杭州首批集中土拍中，滨江集团共拿下5宗地，当被问及这些地块的利润时，其董事长戚金兴表示“努力做到1%~2%的净利润水平”。
在22城首批集中供地中，包括厦门、合肥在内的10个城市的平均溢价率超过15%。在地产行业资深人士毛呈飞看来，“首批集中土拍的规则没有抑制溢价率，反而进一步压缩了房企的利润”。
“拿地价格预估可适当激进，但又不能盲目激进，需要对项目价格预估进行合理分析和判断，判断地块与竞品相比是否具备价格‘跳脱’要素，这是价格预估是否适当激进的前提条件。”宁晓峰表示。
“不可否认的是，部分城市的一些高溢价率地块的确存在风险，不排除未来会出现面包价甚至卖不过面粉价的可能性。”58安居客房产研究院分院院长张波认为，首批集中供地的城市本身存在分化，而有些城市的土地溢价率则是明显提升。而包括上海、北京等在内的严控地价类城市，在房企本身财务稳健的前提下，合理利润可以得到相应保障。
“联合拿地”应对风险
“双集中”供地新政之下，土地都被谁拿走了？据好地网统计，在首批集中供地中，拿地金额排名前10的企业中有5家是国企，排名前50的企业中有22家是国企。
中指研究院数据显示，今年上半年，百强房企拿地总金额达16485亿元，同比增长4.6%，门槛值为37亿元，与去年同期相比明显提升。百强房企招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为55.9%。从拿地数据来看，房企布局更加聚焦一二线城市及核心城市群。
值得注意的是，集中供地新政对房企的资金实力是极大考验。为减少前期的资金投入以及后期的运营风险，“联合拿地”成为众多房企的拿地策略之一。在22城首批集中供地中，滨江集团以67%的联合拿地比例领跑，金科、卓越、首开均保持60%及以上的联合拿地比例。
从城市层面看，以广州为例，4月底首批集中供地共成交42宗地块，揽金906亿元。《每日经济新闻》记者梳理近期陆续公示的地块规划方案发现，大多数高总价、高溢价地块，房企不仅倾向于前期联合拿地，后期联合开发也成首选。
在广州白云区，正荣以20.9亿元竞得钟落潭福龙路东侧地块，溢价率20.8%，成交楼面价16658元/平方米，将联合新城控股共同开发；招商联手弘阳以35.9亿元竞得白云区石门街朝阳联新东街地块，溢价率15.4%，成交楼面价26643元/平方米，将联合南国置业开发。
此外，金地以9.18亿元竞得增城区中新镇新新公路东侧地块，溢价率31.5%，成交楼面价11038元/平方米，将联合景泰富业开发。
不过在“三道红线”及各地楼市调控不断加码之下，并非所有的联合拿地开发都会顺利。不久前宋都股份的退地风波，就将联合拿地开发的另一面揭露给了行业。因为这是集中供地后的首例退地，也引起行业的普遍关注。
8月10日，宋都股份公告称，因祥生控股、宝龙地产相关公司突然违约，给公司短期内的资金安排带来巨大压力，因此退掉计划与祥生控股合作的杭州8号地块。但在随后的回应中，宝龙地产表示，与宋都签署合作备忘录仅是双方表达合作诚意的表现，实际细节需以合同签订为准；祥生控股则称，并未与宋都签署过任何协议。
按照计划，今年宋都的拿地金额为25亿~35亿元。而宋都在杭州首批集中土拍中就拿到5宗地块，总金额达45.84亿元，显然已经超过了全年计划。由于合作开发又出现问题，因此宋都宁愿亏掉5000万元也要退掉竞得的杭州地块。而这次退地的违约金也占到宋都2020年净利润（3.21亿元）的15.58%。
集中土拍规则优化调整
“双集中”供地新政，旨在降低土地市场热度。而中指院数据显示，今年上半年全国土地市场呈现出“量缩价涨”的趋势。如22城首批集中土拍中，厦门、杭州、重庆、深圳、宁波、合肥的平均成交溢价率均超过20%，其中重庆、厦门的楼面价涨幅均达到45%。显然，首批集中供地并未达到预期的“稳地价”目的。
那么，接下来的集中土拍会产生怎样的变化？其变化传导至楼市又会产生怎样的影响？8月6日，深圳宣布中止出让原定于8月9日挂牌的22宗地的使用权；8月11日，青岛宣布第二批次集中出让的100宗地拍卖活动因故“终止”；8月18日，杭州宣布31宗住宅用地终止挂牌，这是杭州第二次延期第二批集中供地时间。
此外，北京、上海、广州、重庆、沈阳、长沙、天津、济南、福州等城市均已推迟了第二批集中供地出让时间。其中，天津、杭州、福州等城市还对土地竞拍规则进行了优化调整。
对于多城中止或延期第二批集中土拍，行业普遍认为“土拍规划将面临调整”。此前有消息称，自然资源部召开闭门会议，明确二批次核心城市土地出让政策调整，包括竞拍企业需具有房地产开发资质，加强对房地产企业购地资金的来源审查，限定土地溢价上限15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价，到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属。
《每日经济新闻》记者查询发现，天津、福州等部分城市在中止或延期公告中调整的第二批集中土拍规则，基本与上述消息的内容相吻合。
如8月13日，福州宣布第二批集中土拍延至9月，同时对19宗地块的最高价格进行了调整，最高溢价率均不超过15%。另外，调整还涉及限制竞买人范围、竞买人资金来源、摇号规则调整，以及多幅地块出让条件优化等方面。
8月10日，天津明确将61宗地块公开挂牌截止时间统一调整为9月10日，并将之前的最高溢价率不超过50%统一调整为不超过15%。同时规定，单宗住宅用地达到最高限价后，采用摇号方式确定竞得人。
“这样的话，利润是有的。乐观估计，可以做到5%~6%的利润率。”中梁杭金衢的投资负责人刘杰雄告诉《每日经济新闻》记者，现在一些企业已调整资金，盯着第二批集中土拍。随着土地供应规模的增加以及供地质量的提升，房企拿地的机会可能明显增加。
值得一提的是，无锡在首批土拍中16宗地块中有14宗是“地价触顶进行竞租赁或配建”，在8月初举行的第二批集中土拍中调整为“所有地块均采取触顶摇号”方式，目的是抑制地价热度过高，达到严控地价的成效。而实际效果也相当明显，无锡第二批集中土拍宅地成交溢价率为4.1%，和第一批12.39%的溢价率相比大幅降低，同时多宗地块实际成交地价控制在合理水平。
“土地规则的调整对房企来说是把‘双刃剑’，一方面在推动建立房地联动机制，实现限房价、控地价、提品质的同时，对于房企开发的合理利润会有所保障，减少房企非理性竞争可能产生的市场风险。”张波认为，另一方面也会强化对房企的资格审查力度，通过完善审查流程和相应标准来提升稳健型房企的拿地几率，土地市场对房企的“优胜略汰”也将起到加速作用。
某头部房企IR刘伟以天津为例向《每日经济新闻》记者表示，该城市第二批集中供地规则调整后，核心是严格控制溢价，并且减弱土地市场竞争的自由度，以此提高房企整体的拿地利润率。若其余城市效仿天津改变土拍规则，则第二批集中供地的拿地利润率有望得到明显提升，地产板块的底层逻辑或将被改写。
而在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，“土拍规则调整并不会使行业趋势短期内有变化。但微观层面，通过降低地价来控制房价，保证开发商利润和房屋品质，这样的共识基本已形成。而竞高标也会使得之前减配、精装改毛坯等现象大幅减少。”
土拍规则调整利好房企
第二批集中土拍规则优化调整，对房企未来的布局会产生何种影响？
“一定程度上会让头部房企快速扩张受到限制，高杠杆快周转做大规模的传统模式受到挑战。”第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿向《每日经济新闻》记者分析称，开发商主流模式会立足已经进入的城市重点布局，在已经进入的重点城市经营效率和市占率上下功夫，短期内布局新的城市的计划会减少。
“预计后续集中供地的城市会扩容，不排除部分热点的三线城市也会加入到集中供地行列。”张波认为，长三角和大湾区等主力城市群的三四线城市依然会是房企关注的重点。
“当前金融管控的严厉程度前所未有，商票等非标融资渠道都可能纳入管控。这样一来，企业前端拿地的动力和可能性被降到非常低的水平。”某大型房企杭州区域负责人林光游告诉《每日经济新闻》记者。
一家头部房企浙江区域投拓负责人王洋举例称，他熟悉的一个全国排名前20的房企，今年上半年拿了不少地，但大多因为地价太高算不过来账来。有些地块想“求人合作”也很难找到对象，有些地块虽然找到合作方，但因为没利润最终演变为“互相掐架”：一个告对方违反企业规则，一个告对方侵害名誉权。
对于房企拿了高价地后的利润找补空间，一位不愿具名的业内人士告诉记者，一是通过同一地块上不同产品设计搭配尽量拉高利润，或去其他城市找补亏欠；其次，有地有项目的房企可以向供应商融资，维持信用评级和体量规模，再通过股票、发债等融资。但这样操作有赌市场放松的成分，也会埋下债务逾期归还不上的潜在风险。
“今年上半年企业拿地情况，与2016年和2017年企业抢地导致‘地王’频出的时候颇为相似。”明源地产研究院主编艾振强分析认为，早年抢地的副作用在此后两三年开始显现，导致一批房企要么栽倒，要么现在仍在艰难消化高地价带来的亏损阵痛，这个过程还会持续好几年。即便是以稳健着称的企业，在大量囤地之后仍有担忧。
艾振强认为，第二批集中土拍规则调整，对于避免行业过度集中化、多家独大形成寡头格局有很大作用。这样也会避免因一家企业爆雷危机而影响整个产业链上下游，进而导致行业休克性调整的事件发生，同时也会要求开发商以长期主义来调整战略布局。
在22城首批集中土拍中，部分热点城市虽然溢价率高企，但对于头部房企而言，因为其融资基本都是自有资金作配置，因此能把利润压到很低，即使有2%~3%的利润也能活下去。不过，这样的利润率却是很多中小房企无法承受的。
在更严格的土地和金融规则下，这样“碾压式”的实力悬殊，导致基本拿地的都是头部房企和央企国企，而中小房企的生存空间则越来越小。
随着第二批集中供地土拍规则迎来优化调整，一些中小房企或迎发展机会。“建立有效的购地审查有利于维护房企拿地的公平性，尤其是地方国企或者具备大股东背景的中小房企，资金来源或将受到限制，同样规模的民营房企的拿地机会将增加，资源不平衡的局面或许会有改善。”亿翰智库总监于小雨表示，在此基础上，中小房企将获得喘息空间，生存空间加大。
“随着重点城市在二批集中供地中对土拍规则的调整和优化，三四线城市也开始‘跟风’调整规则，所以这样的趋势是可以观望和期盼的。”毛呈飞表示。
“回过头来看，在首批集中供地中没有出手或少拿地的房企是幸运的。”在林光游看来，上半年拿地的公司，可能会有大比例项目真的不赚钱，但下半年在新的土拍规则下拿地，可能就能争取到一些利润空间。
实际上，集中供地之外，已经有不少房企瞄准了非集中供地的三四线城市。记者梳理发现，今年上半年，浙江的湖州、金华、绍兴、上虞、义乌等地的土拍，往往只有少数几家房企参拍，苏北的徐州、淮安等城市的土拍溢价率则频频创下新低。
“集中供地基本利润比较薄，反而是非集中供地的城市会有较大利润空间。”在毛呈飞看来，不少非集中供地的三四线城市近期土拍市场低迷，土拍溢价率创下新低，或许也正是中小房企的机会。
上半年“双集中”供地政策对各地土地供应节奏都有不同程度影响。贝壳研究院统计显示，22城外的三四线城市，较2019、2020年出让住宅用地规划建筑面积下降两至三成。不过随着“两集中”供地常态化，这些城市下半年可能追赶节奏、加大供应。
‘伍’ 广州楼市限价从“地下操作”走向公开化
第二批集中供地进入了集中发布期，广州在8月26日也披露了供地信息。
具体来看，此番集中挂牌了48宗商品住宅用地，建筑面积合计约878.74万平方米，出让起始价1124亿元，将于9月26日和27日两天集中网上限时竞价。除天河区、越秀区外，其余9区均有供应，其中外围区域共供应36宗，占比达75%；增城区挂地最多，达22宗。
广州此番也发布了新的竞拍规则，除了溢价率被限定在15%以下之外，还增加了“限房价” “防马甲”“一次性书面报价”等出让方式。值得一提的是，海珠、黄埔、南沙的地块均要求，销售给首套住房购房家庭（或个人）的总套数不低于50%，着力保护刚需；同时黄埔、南沙这类热门宅地还将采用“限房价”的模式。
一财点评：广州的规则既有普遍性的限溢价、查购地资金，也有自身的独特性。比如，限房价的地块主要是在热点片区，即黄埔、南沙，而这两个区域是2020年以来房价上涨最快的区域；同时，多幅地块设定了销售对象，要求首套住房购房占比不低于50%，新房供给向刚需家庭的倾斜不言而喻。此前，广州限价是对项目核发预售证时设置关卡，而现在，限价公开写到土地出让规则上了。
除此之外，针对首轮土拍中曾出现过的34家房企，平均每家派出9.4个“马甲”参与摇号的情况，此次土拍也直接祭出了“限马甲”新规。作为首批集中供地中打响了第一枪的一线城市，彼时土拍市场的火热犹如昨日；此次广州或许又将是第二批的冲锋者，房企在一线城市的抢地将进入倒计时，这次的新规降温作用到底几何呢？
招商银行个人住房贷款占比“超标”
正如房企如今多被“三道红线”衡量，银行也在房贷集中度管理新规后，以此被审视。
近日，招商银行披露的2021年半年报显示，截至6月末，其个人住房贷款余额较2020年末仅增长了4.33%，在贷款和垫款总额中占比较上年末减少0.64个百分点，降至24.71%。不过，这依然超标。
按照银保监会下发的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》显示，招商银行所属的中资中型银行，其个人住房贷款占比上限为20%。以此来看，招商银行的个人住房贷款占比已超过监管要求。
一财点评：其实，从年初房贷“两集中”监管新规发布以来，银行业对这一规定的解读和预判多是“影响不大”，彼时，多数房企在业绩会上也给出了类似的表示。但随着时间的推进，多重调控下，楼市热度却丝毫不减，于是关紧钱袋子成了一项重要的举措。除了严查经营贷等进入楼市外，提高房贷利率、从严审批资质等，也频繁出现，而与之对应的是拉长的放贷周期，这通常被解读为银行的“额度紧张”。无论银行端究竟是否真的没了额度，房企回款率降低则是既成情况，有房企坦承回款率已因此而降低。“银行也是看政策颜色，现在限制房地产，他们的投向可能就谨慎很多。”有业内人士称。
华夏幸福半年亏损逾90亿
8月26日晚间，华夏幸福发布了2021年半年报，截至今年6月末，其实现营业收入210亿元，同比减少43.63%；归母净利润约为-94.8亿元，上年同期盈利60.6亿元。
同日早些时候，中国平安发布公告称，对华夏幸福相关投资资产进行减值计提、估值调整以及其他权益调整金额合计为人民币359亿元；其中包含截至2021年3月31日止三个月的未经审核业绩公告中已披露的，对华夏幸福相关投资资产进行减值计提及估值调整金额人民币182亿元。
据披露，此次计提资产减值将减少中国平安2021年半年度税后归属于母公司股东的净利润金额人民币208亿元，减少2021年半年度税后归属于母公司股东的营运利润金额人民币61亿元。
一财点评：大额计提的同时，中国平安披露的半年报显示，2021年上半年，实现净利润580.1亿元，同比下降15.5%。对于业绩下滑，中国平安表示，主要受到华夏幸福相关投资资产进行减值计提等调整的影响。其实，既然是投资，那么就有失败的可能，只是对于中国平安这样的“绩优生”来说，如此的翻船事件并不常见。但这一切对于华夏幸福来说，或许才是更难堪的，毕竟平安可以快速翻篇，而华夏幸福和王文学还在为当年误判形势的错误持续买单。
‘陆’ 土拍新规下项目利润被释放，重点城市进入“拿地摇号”时代
8月6日，深圳成为首个中止第二批集中供地的城市，随后上海、青岛、济南等城市跟进。直至8月18日，杭州和沈阳同日终止和延期第二轮集中供地中出让的地块后，已有16城推迟和调整了二轮集中土拍出让时间与内容。
第二轮土拍“变局”背后，与近期业内盛传的自然资源部闭门会议中，对集中供地试点城市土地出让政策调整有关。从已完成土拍调整的城市来看，调整内容集中于房企资质审查、资金来源，调整土拍规则及溢价上限。
新的土拍机制已陆续呈现，多个城市的调整，印证了此前自然资源部的相关规定：单宗土地溢价上限不得超过15％；不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际地价；到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案等方式决定土地归属。一个大的趋势是，未来重点城市土拍将进入摇号时代。
值得注意的是，竞配建的土拍规则被更完善的制度所替代，未来在不竞配建，加上溢价率15％上限约束，房地产企业不断被压缩的项目利润空间也有望回归合理水平，不同城市而言，此前被明显压制的深圳和杭州值得期许。
高比例配建大幅抬升实际地价
随着22个重点城市首轮集中土拍结束，一些变相抬高地价不稳定因素被放大。
据CRIC梳理发现，首轮集中土拍的22城中，大部分城市土地竞拍方式均采取了“限地价＋竞配建（自持）”，其中，仅北京、合肥和广州三城对竞配建做了明确的上限要求。对于土拍竞争激烈的城市而言，竞配建比例甚至高达30％，高比例的配建压缩了项目可售住宅面积，也变相太高了土地成交实际地价，房企的生存空间被挤压。
杭州、成都等热点二线城市最为典型，已成交地块中大部分项目到了竞配建的要求，配建比例在30％以上的地块不在少数。而杭州首轮集中成交的56宗商品住宅用地中，有41宗地有自持要求，如拱墅祥符单元宅地、临安城东滨湖新区单元地块的自持比例都超过30％以上。
高比例配建或自持地块，其名义地价与实际地价拉开较大差距，项目利润空间遭明显压缩。以杭州拱墅祥符单元宅地为例，该宗地成交楼板价为17816元／平方米，名义地价看似不高，但该项目还有38％的自持要求，实际可售楼板价接近2．9万元／平方米。
CRIC进一步对22城首轮成交名义地价和考虑配建后的实际可售地价比对，发现深圳、成都、合肥、北京、杭州、无锡和厦门这7个城市实际可售楼板价均值均高出名义地价均值10％以上，其中深圳更是以39％的差距位居首位。而大部分城市首轮集中土拍成交均价超过2020年宅地成交价格，部分城市首轮成交实际地价涨幅更高，这明显有悖于稳地价、稳房价、稳预期的要求。
溢价率15％＋不设配建，拿地摇号成主流
目前来看，这些中止或暂缓第二轮土地出让的城市中，已有城市明确的新的土拍规则。比如天津计划出让的61宗宅地，除了对竞买企业的开发资质和购地资金来源提出严格审查，同时调整最高溢价率全部控制在15％以内，新增摇号方式确定竞得人。
济南在严控开发资质、马甲、购房资金的同时，出让方式由“限地价，竞政府储备性公有房”调整为“限地价，抽签确定竞得人”，住宅用地设定最高限价，溢价率不超15％。
从已公布最新土拍规则的城市来看，基本涵盖房地产开发资质、竞买人资金来源必须有自有资金、单宗住宅用地溢价率不得超高15％、在达到地价或溢价率上限时通过竞一次性合理报价、摇号、竞更高更优建筑品质方式确定竞得人等。
预计接下来更多城市将重新调整土地出让方式及土拍细节，设置最高限价以及摇号等将成为重要内容，重点城市将进入“拿地摇号”时代。
整体来看，一旦土拍新规“靴子落地”，溢价率不超过15％和地价上限后采取摇号、一次性报价、竞品质等方式决定土地归属，在房价稳定的前提下，超过一半的城市接下来成交项目的利润空间较首轮都将有所提升，同时也有利于缓解房地产企业的成本压力。
接下来，深圳、杭州等热点城市将迎来优质用地的拿地机会，而那些首轮集中拍地中热度较高、竞配建比例较高的城市，单位拿地成本预计较此前可减少两成，二三轮集中拍地时值得重点关注。
值得注意的是，在新的土拍规则下，土地市场或将长期出现低中签率与流拍并存的冷热不均现象，这对地方政府尤其是像长沙、郑州这类城市，在确定供地结构和出让条件设置上提出了较高的要求，防止出现大规模流拍的现象。
‘柒’ 第三轮供地拉开序幕，多城降低门槛吸引房企入场
临近年末，土地市场供应行至最后一轮。11月9日，福州也发布了新一批集中土拍的信息，共计33宗涉宅地块，起始价约136.44亿元，将于12月初进行。此前，包括济南、苏州、无锡、南京、深圳、上海、广州等在内的多个城市已陆续披露了今年第三轮集中供地的信息。
在经历了第二轮的土拍的冷淡之后，第三轮集中供地的门槛出现了较为明显的降低，如广州的部分地块取消了“限房价”，南京放宽房企的资质要求，苏州下调了土拍保证金比例和首付款比例等，旨在降低房企参与土拍的难度。
克而瑞预计，为了应对土地市场的降温，将会有更多重点城市会进一步完善优化土拍规则。
不过，已经完成了第三轮土拍的无锡，表现冷清依旧，底价成交、本地城投城开托底情况明显。多位房企内部人士向第一财经表示，当前资金依然紧张，第三轮供地整体保持谨慎态度。业内也预计，“房企土地采购的意愿将长期下降”。
多城调低土拍门槛
调降入场门槛，成为第三轮土拍的一大特点。
11月初挂出集中出让公告的广州，在第三轮将推出17宗地块，总起价为434.1亿元。这其中有7宗地为第二批流拍地块再上架，并明显调低了出让门槛。有4宗地块下调起始价，番禺、增城两宗地块起始价虽未下调，但降低了配建要求，增加了可售货值。同时，广州第三批次供应中的南沙、黄埔地块，取消了“限房价”的要求。
此外，广州对部分地块取消了一个月内一次性付清总价的要求，允许最长六个月内付清。中指院指出，在房企融资难度升级，市场行情下滑，年底要结清工程款的当下，这将极大缓解房企短时间内资金压力。今年年底前仅需支付20%的保证金，提高了对房企的吸引力。
苏州在保证金方面也做出了让步，第三轮地块的保证金比率统一为30%，而在第二轮时，22宗地块中，仅有8宗地块保证金比例为30%，余下的多为50%。
南京拍地规则放松，一方面在于房企资质的要求从此前的二级甚至一级，降至当前三级及以上，更重要的是，第二轮供地中，有11宗地块要求不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让等要求，而第三轮中取消了这一约束。
除了规则的变化，具体地块体量的调整，也会对企业购地产生影响。中指院指出，在北京的第二轮土拍中，“房企资金压力下更倾向于同板块小体量地块，石景山区首钢园区和门头沟区永定镇均推出了两宗地块，其中建面较小、保证金较低地块获房企参拍，而大体量地块因无人报名被延期至下一批。”
上海在第三轮供地中便出现了这样的变化，供应的地块明显“缩小”。共计24宗宅地中，有8宗地块起始价在10亿元以下，有10宗地块的在10亿元-20亿元之间。其中，青浦朱家角地块总价低至5.3亿元。业内人士指出，总价较低的地块带来的资金压力也相对较小，对没有入帐的房企来说是个机会。
整体来看，亿翰智库研究总监于小雨认为，第三次集中供地的规则来看，确实有些城市出让放宽了拿地要求，预计这次除了国央企拿地外，不排除一部分此前发展平缓的本土企业有拿地的可能性，这部分企业熟悉当地市场、熟悉当地政府，且资金受限不大。
据中指院统计，超半数城市的宅地成交楼面价较首批集中供地时有所下滑，厦门、重庆、武汉较首批降幅分别达到32%、32%、23%；同时，20城第二批供地共计流拍70宗地块，撤牌195宗地块，整体流拍撤牌率达到31.8%，而首批次则仅为6.5%。
10月76家房企零投资
各地降低拿地门槛的举动，在调动房企拿地积极性上，或能产生部分积极作用。
在准入门槛有明显降低的南京，某Top20房企一线投拓向第一财经传递了较为乐观的态度，“这次南京保证金比例下调到20%了，门槛降低，估计会比二批次热一些，”地块冷热差异会更明显，热门地块会比二批次热度上升一些。
“这批次取消了不得合作的限制，我们预计参拍家数会增加，”上述投拓表示，“南京大部分房企，都不排斥合作，这个时候用小股撬动大货值，还是比较合适的，既保利润，又有规模。”但在资金面整体较为紧张的情况下，“溢价率不会很高的”。
另一位身处合肥的全国性房企内部人士则表示，合肥第三轮供应的都是好地，滨湖新城还有5宗地块，“但据了解，现在还在做测算、准备报名的，就是一些央企国企，再加龙湖。”
也有一位国企背景的投拓人士向第一财经表示，接下来第三轮中有好机会就会拿地，并且也不局限在热点城市地区。
不过，房地产行业整体依然处于悲观情绪之中，对于拿地不太积极。
在上周进行的一场投资者交流会上，世茂集团管理层在谈及拿地问题时便表示，要优先保刚性兑付，集中资金保证债券的偿付，后续融资明显放松了才会考虑买地。
“近期和企业沟通交流下来，一致反馈第三次集中供地不会拿地，没钱的或者说是钱紧的，基本就是不拿。”某地产分析师向第一财经透露，“有点钱的，有两方面的顾虑，政策预期不明确，不敢拿；另外，马上年底要做漂亮财报，不能拿。”
小房企更是如此。一位长沙本地开发商向第一财经表示，第一轮拿了一块地，但第三轮不会拿地了，现在“没钱了”。
据亿翰智库监测，2021年10月，百强房企中，有76家房企零投资，无新增货值，企业投资力度持续下降，各梯队房企货值门槛皆大幅下挫，其中，TOP10房企门槛值为1659.4亿元，同比下降38%。
市场人士预计，房企谨慎拿地的态势将会持续。克而瑞研究中心表示，在宽供应、低门槛的前提下，企业拿地积极性将会有所提升，第三轮集中土拍高撤牌流拍率的现象预计会有所改善，但由于房企资金链紧张，参与竞拍的房企数量将进一步减少，部分城市最终成交价将会明显降低。
标普信评也认为房企土地采购的意愿将长期下降。“目前房地产调控政策在长期而言仍将持续，行业基调仍然是去杠杆，整体资金面将长期处于相对紧张的局面。因此，在资金面紧张的情况下，房企可能收缩土地采购支出以度过难关，土地购置意愿或将长期转弱。”
‘捌’ 租赁新规：新增租赁住房不宜一次性收取一年以上租金
日前，广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局发布《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》。通知指出：住房租赁合同期限不得超过二十年。一次性收取租金的不宜超过一年。租金收取鼓励押一付一，押金最高不超过月租金三倍。
长租公寓通常一签就是3~8年，是否会因此“凉凉”呢？广东格林律师事务所律师杨金娜分析认为，适用该通知的三种租赁住房为自持租赁住房、利用集体建设用地建设的租赁住房、经规划和自然资源部门批准新建或改造的租赁住房，其余出租住房都不受该通知的制约。开发商自持长租公寓套现或有难度。不过，“不宜”在法律上的理解是“不提倡，但并不禁止”。2017年4月万科在白云和黄埔首吃广州土拍“竞自持”的“螃蟹”，白云项目自持50%，黄埔项目自持55%，按开发进度，可能受到该通知的影响。
对发展商影响：
开发商“以租代售”无空子可钻
在采访中记者发现，个别长租公寓项目以“1字头”为宣传，暗示以售价的计价方式出租长租公寓。那么，《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》对开发商和租客来说，有怎样的影响呢？
地产人士分析认为，开发商自持长租公寓，因为不能进行分拆销售，沉淀资金较大和时间较长，一些开发商都希望通过“以租代售”签长租约，回收部分资金。但是这个通知已“封杀”了开发商可以钻的空子。
据了解，该通知的第四条款约定：地块所建自持租赁住房应当整体办理不动产登记。不动产登记部门应在其不动产权证和登记簿上注记用途为“自持租赁住房”，载明“不得分割、销售、转让及拆分抵押。房地产开发企业发生合并重组、股权转让等特殊情形的，自持租赁住房应整体转让，转让后自持租赁住房性质不变”。
通知的第11和第12条款则约束了开发商自持长租住房的出租和宣传。第11条款约定：住房租赁合同期限不得超过二十年。一次性收取租金的不宜超过一年。租金收取鼓励押一付一，押金最高不超过月租金三倍。
第12条款约定：宣传推广及运营租赁住房项目时，不得诱导、强迫、引导承租人参与任何有金融风险的行为，不得出现“投资”“升值”“名校”“首付”“月供”“不限购”“不限贷”等涉嫌误导、欺骗和虚假宣传字样。第13条款则约定：本通知自印发之日起施行，有效期5年。
对长租公寓影响：不会对现有运营模式产生大的冲击
开发商自持土地，开发成长租公寓，这是楼市“租售并举”趋势之下涌现的新模式。不过，由于自持土地并开发涉及的周期较长，开发商的长租品牌或长租公寓运营公司常用的模式是与业主签长租约，一签3~8年，一次性向业主支付租金，以获得较有竞争力的租金，然后以市场价放租，赚取差价。
市场人士表示，即使是开发商最终希望以长租项目打包发行Reits债券（房地产信托融资），最基本都需要管理一定规模的长租公寓以及可以体现在财务报表的稳定租金收入，因此无论是自持还是“收屋”，都是扩大长租公寓规模的两个办法。
中原地产小北路二分行营业经理曾小利告诉记者，建行从去年开始开展存房业务，收进来的房屋通过第三方的长租管理机构进行放租，这个公司通过区域内的所有地产中介进行放租，而且支付的佣金高达一个月（市场行情是业主与租客各付半月佣），因此不少中介都热衷于帮长租公司寻找租客。“这种业务本身签下的长租房屋已经考虑到好租、易租的因素，如以单间、一房、两房为主，楼梯楼楼层不能太高，房屋状态较为新净，最好是电梯楼。”她分析道，长租机构以市场租价7折左右签下长租的房屋，再以市价折让两三百，低10%左右可以很快出租，降低空租期。业内人士认为，新规对于长租公寓运营的影响可能比较有限。
对小业主影响：有租客“尝鲜”要求“押一付一”
尽管政府部门出台的《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》，只是针对新增的租赁住房，对目前现存的出租盘源并无任何制约。但由于政府在该通知鼓励“押一付一”，记者通过多个中介了解到，市场上已有一些租客尝鲜，提出“押一付一”。
合富置业高级营业经理高伟亮表示，虽然有部分租客会有下调押金的要求，但是业主都不愿意，仍然会按照往常的“押二付一”来收取，而租客最后也接受了“押二付一”这个行规。
中原地产曾小利告诉记者，即使是在政府出台该通知前，在租赁盘源出租条件商议中，他们也遇到过租客提出“押一付一”，毕竟对一些职场新人来说，一下子掏出三个月租金“押二付一”有一定的压力。她表示，“有少部分业主比较好说话。”她两个月前曾经代理一单租赁交易，房东是名校博士后，出租的时候要求租客必须为具有本科或以上的学历，后来他们找到一个租客，这位租客刚好是博士后的校友，两个人一见如故，房东把月租3800元的楼梯楼两房单位下调到3200元出租给“小校友”，后来校友提出“押一付一”，房东也爽快答应了。
政府对新增租赁住房提出不宜一次性收取一年以上的租金。在实际的二手房租赁业务中，双方商定的租金支付方式通常实行按月支付，季付、半年付的方式都非常少有，一次性支付一年或以上的租金更是极为罕见。曾小利从业这么多年，在小北也是只遇到过一宗一次性支付5年租金的情况。一个家庭为了孩子在小北路附近读书而租下了一个楼梯楼低层三房单位，业主原本开价月租6000元，后来双方议价，业主愿意下调租金到5000元，且不要求按年递增租金，租客需要一次性支付五年的租金，这个租赁交易最终成交，租客一次性给业主打款30万元。
‘玖’ “两集中”供地：第二轮整体遇冷 新一轮多地放宽出让要求
11月4日，宁波第二轮集中供地落下帷幕，最终共出让28宗地块，仅3宗地块溢价，另有18宗地块流拍。至此，第二轮集中供地的22个城市中，仅剩郑州还未进行土拍。
高流拍率、低溢价率 二轮土拍明显降温
第二轮集中供地中多地调整出让条件，提高了房企参与拿地的门槛和难度，同时面对房地产行业融资紧缩、资金压力加大，房企拿地能力与拿地意愿双双降低。因而，相较于首轮集中供地，多地二轮土拍市场出现不同程度的降温，但整体来看均具有流拍率走高、溢价率降低、“国家队”成拿地主力的情况。
鉴于二轮土拍中大量地块流拍撤牌，多地的年度供地计划未达标。据克而瑞数据显示，21城（除上海外）前10个月宅地成交面积占全年计划供应量的平均比例仅为52%，整体土地供应节奏较慢。
而供不应求同样会对房价造成影响，与国家“稳房价、稳地价、稳预期”的目标相偏离。为减轻供地压力，调动房企拿地积极性，实现房地产市场长效平稳，部分城市不仅增加了土地供应量，还从不同方面优化了土地出让条件。
第三轮集中供地苏州共挂牌26宗地块，总出让面积203.5万平，总起始价405.61亿元，较二轮供地增加5宗地块，出让面积增加45.2%；杭州拟推出51宗地块，主城区地块明显增多。另外，上海、深圳还增加了政策性住房用地数量，上海推出31幅为租赁、征收安置等保障性住宅地块；深圳的住宅用地全部涉及政策性住房，其中9宗将建普通商品住房及只租不售人才住房，2宗建设出售型人才住房。
第三轮集中供地的入场条件也有所放宽，如南京将参拍企业的资质由“二级或一级”降至三级及以上，同时取消“不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让”的要求；苏州保证金比率下调至30%，而二轮供地中保证金比例大多为50%，首次付款比例由60%下调至50%，并且取消了土地市场指导价（除园区地块外）。另外，广州第三轮集中供地中南沙、黄埔地块取消了“限房价”的要求，部分“回锅肉”地块起始价小幅下调。
多城放宽土地出让条件，第三轮集中供地的整体成交量有望回升，但近期部分房企债务违约事件频出，行业资金状况仍不容乐观，预计第三轮集中供地市场热度分化加大，多地土拍将持续低迷。
‘拾’ 3月广州一手楼网签大增480% 一二线城市土拍升温
被视为楼市风向标的土拍市场在今年3月出现局部升温势头。
广州、上海等一线城市先后出现成交总价或成交单价冲高的地块。首先是上海徐汇滨江地块以310.5亿元的成交总价先拔头筹，随后广州越秀地块以6.46万元/平方米的楼面价格树立新的价格标杆。仅3月9日至3月15日一周，机构监测的40个主要城市土地推出量环比增加了246%。3月16日至3月22日，一二线城市土地供应量继续走高，其中二线城市实现环比倍增。
与此同时，楼市交易亦似乎迎来复苏信号。3月连续多周，一二线城市整体成交环比大幅增长。业内人士预测，随着央行出台5000亿元再贷款再贴现支持企业、民众复工复产，各地方政府因城施策陆续出台一系列措施，大部分房企的拿地热情和投资开发信心已逐步被激活，刚需和改善型需求也受到开发商主动灵活的营销策略吸引重新回归市场。
龙头房企逆市抄底土拍市场
3月中旬，面对疫情冲击，广州市果断推出《2020年建设用地供应计划》，其中221宗商住、商服用地总用地面积就达到933万平方米，总面积同比2019年略有增长。
与此同时，广州市城投集团以23.57亿元夺得广州越秀区一宗建筑面积为4.95万平方米的地块，剔除回迁房部分，折合可售楼面价达到6.46万元/平方米。有业内人士分析，按照这个价格和面积，建成的住宅销售价格至少需要10万元/平方米，才能保证赚钱。6.46万元/平方米的可售楼面价也创下广州拍地单价的历史新纪录。紧接着，广州成功出让番禺汉溪大道北侧宅地和白云齐富路商地，成交总价为44.8亿元。
有机构监测，2月份以来，市场普遍预期土地供应会增加，溢价率会降低，金茂、绿城、保利、华润、首开、越秀、广州城投等国企、央企，以及恒大、龙湖、龙光、绿地、世茂、德信等民企陆续抢滩各地土拍市场，逆市抄底。其中，保利地产近期在北京、广州、长沙等一二线重点城市就豪掷84.88亿元资金新增了5个项目，拿地面积达44.18万平方米。
事实上，根据某研究院统计，在疫情影响较严重的1-2月，香港置业、绿城中国、华润置地拿地金额前三位的房企，投入资金总额就达到726亿元，同比增长19.8％，而排名TOP100的房企拿地总额达到1984亿元，同比增长7.2％。为保持未来业绩增长，龙头企业纷纷加大土地储备力度，也加大了竞争的激烈程度。从布局重点来看，房企普遍将目标锁定在一二线重点城市，尤其是粤港澳大湾区、长三角一体化区域以及受这些城市群和都市圈辐射的重点三四线城市。
3月以来，房企融资渠道大幅增加，资金面有所改善，各地亦因城施策在土地供应和交易上积极做好保障和服务，包括加大地块推介、调整优化地块开发要求等，使得房企拿地的顾虑减少。若后续房屋销售市场能够尽快恢复正常，土拍市场回暖的压力会更小。综合上述因素，某房地产研究院预判，3月份土地交易市场将有反弹和小复苏的可能。
一二手住宅交易现回暖信号
在经历2月疫情影响下成交暴跌八成的低谷后，3月的楼市表现被业内人士寄予厚望。房企普遍希望疫情控制后市场能够迎来“报复性增长”。
3月颇为卖楼人士所津津乐道的是，3月16日晚间万科星城288套公寓开盘仅7分半钟即售罄，销售金额达2.99亿元。万科星城在线上选房结束后不久，便加推房源。3月13日位于蛇口的招商太子湾湾玺推出14套公寓房源，套均价格4200万元起步，8秒售罄，销售金额达6亿元。3月12日光明区勤诚达正大城453套酒店公寓产品——8C独栋亚朵酒店公寓开盘，吸引了过百人戴着口罩前往。结合广州等其他城市表现来看，有人认为一线城市已提前结束“休眠模式”。
从监测机构的数据来看，3月以来，一二三线城市成交量逐渐恢复到1月的50%-60%。仅3月16日至3月22日一周，一线城市就成交46.75万平方米，环比上一周增加2.27万平方米。3月中上旬，中原地产监测的全国40个主要城市的市场成交量相比2月份有明显复苏，网签成交量平均上涨了40%，但同比依然下调了20%以上。
数据显示，截至3月25日，广州3月网签一手住宅成交量达4391宗，环比上涨487%；总成交面积为47.82万平方米，环比上升480%。同时，3月广州新增供应一手住房5930套，约合62.16万平方米，套数超过1月的5406套，创下年内新高。对此，中原地产认为，当前新批预售审批速度加快，市场从源头起被逐步激活。
3月16日至3月22日，CREIS中指数据则显示，一线城市成交面积环比增长31.6%，二线代表城市环比增长15.7%，三线代表城市环比增长36.5%。其中，北京环比上一周增长了50.29%，上海环比增长18.49%，广州环比增长84.74%，深圳环比减少11.49%，是一线城市唯一环比减少的城市。在二线城市中，福州、大连、青岛、济南、重庆、东莞等均有大幅环比增长，三线城市韶关甚至环比增长超过350%。
在二手房方面，3月16日至22日为例，链家监测的18城二手房市场成交量环比继续增加27.5%，连续七周增加，成交量已经超过去年12月周均水平，相当于2019年3月周均水平的75%。过去4周，18城平均以91.3%左右的环比增幅速度回升。其中，18个城市中有10个城市成交量已经超过去年3月周均成交水平的80%。
政策分化 30城下调房贷利率水平
土地拍卖和房屋交易市场的复苏，与当前国家“三稳”政策和“一城一策”的科学调控有关。
据某院监测，新冠疫情暴发以来，受多地线下售楼处、中介门店关停等影响，房地产市场销售严重受阻，为缓解房企短期资金压力，防范行业运营风险，各地积极灵活因城施策，截至3月26日，约50个省市在供给端出台了促进行业平稳健康发展的利好政策，主要涉及延期缴纳土地出让金、合理后延开竣工时间、降低房屋预售条件、为企业减税降费延缓缴纳期限等内容。
金融政策层面的改善和优化不仅让企业得到更多融资机会，同时也减轻了刚需和改善型住房群体的购房压力。这是楼市逐步回暖的关键。融360大数据研究院日前发布的《2020年3月中国房贷市场报告》显示，2020年3月，全国首套房贷款平均利率为5.48%，环比下降4个基点；二套房贷款平均利率为5.77%，环比下降4个基点。这已经是房贷利率连续4个月下调。
数据显示，全国有30城下调房贷利率水平。从首付比例来看，3月份，全国41个重点城市674家银行分支行中，首套房方面，6家银行分（支）机构下调首付比例，涉及到4个城市，其中上海的部分银行将首套房首付首次调至三成。6家银行分（支）机构上调首付比例，涉及到4个城市，北京有3家银行将首套房首付首次由原来的3.5成调至四成。总体而看，51个重点城市贷款利率有升有降，楼市政策区域分化比较明显，这意味着未来楼市整体走向也将出现分化。
有专家认为，随着“一城一策”的政策效应逐步落地显现，4月的房地产市场有望继续复苏，企业的投资开发热情也将加快升温。中原地产也认为，随着疫情影响不断降低，预计4月将有越来越多买家走出家门，回流市场；同时各行各业复工复产亦将引导更多潜在买家返回一线城市，预计楼市热度将进一步回温。