Ⅰ 房产开发商从拿下地皮到楼房正式预售需要多久
开发商拿地到开盘时间并没有明确时间，这取决于项目的体量的大小，开发商的资金情况等。一般来说一个小体量的项目（小高层，10栋楼）不出大意外的话2年多的时间就差不多了。
从拿地、方案设计、扩初、开始一系列的开发手续，每个楼盘的开发会多多少少遇见些问题 ，想要开盘，必须五证俱全《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》；当各项准备完全，那么就可以随时开盘。
(1)杭州土拍多久能预售扩展阅读：
开发商缩短周期的方法
1、提高理念要高度统一；
2、专业度及敬业度与高周转相匹配的团队建设；
3、控制拿地规模，优化土地款支付，坚持净地原则；
4、工作前置，如人力资源、产品定位、方案设计、供方资源、营销等工作均需要前置；
5、良好的政府关系：非常规的报建流程；
6、最好使用战略合作伙伴；
7、加强地产总部的标准化工作。
Ⅱ 杭州第二批集中供地突然全部终止出让 土拍规则或生变
8月18日早间，杭州市规划和自然资源局发布一则补充公告称，原定于9月7日、8日出让杭州第二批集中出让的31幅涉宅地块全部终止，将于8月31日前重新公告。
此前已经调整过土拍规则的杭州，此次突然终止第二次集中供地，既让业内感到些许意外，也在意料之中。8月以来，全国22个集中供地城市中多个城市终止或延期了第二批集中出让的地块，包括深圳、天津、青岛、上海等。
杭州跟进终止集中供地，原因何在？据杭州业内人士分析，或与此前有媒体报道的自然资源部对部分集中供地试点城市作出新的部署有关。
8月11日，自然资源部对部分集中供地试点城市的供地部门作出新的部署，明确提出了4点要求：
1、土地竞买方必须要有房地产开发资质。
此前出现过很多“马甲号”参与拍地，开拍前一个月才注册，目的是为了增加摇号中签的概率，例如第一轮土拍长沙梅溪湖二期的一块地，碧桂园有1个官方号、两个马甲号，最终被其中一个“马甲号”幸运中签。
2、关于竞买方资金来源：
竞买方必须有自有资金，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利（国发[2010]10号）；
要建立购地资金来源审查制度：
①土地竞买方应当承诺资金来源为自有资金；
②竞得土地后十日内由第三方出具资金审计报告（国办发[2011]1号）。
3、溢价率不得超过15%。
4、达到地价或地价上限时不得通过竞人才公寓自持（变相提高拍卖价格）等确认竞得人，可从绿色建筑、装配式、智慧化等方式择优确认竞得人。
此外，也与杭州顺应自然资源部主动重新调整土拍新规有关。杭州第二批集中供地发布时，在竞价规则上已经做了新的调整，首次推出10幅“竞品质”试点地块，土拍的溢价率上限由之前30%调整为20%（“竞品质”试点地块的溢价率上限为10%），竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买。
前述业内人士认为，杭州土拍新规从源头控制了地价，保障了后续房价的稳定性。但这一举措也对企业的高周转模式作出巨大考验，房企现金流动性将会受到影响，开发门槛抬升变相淘汰了一批拿地企业。
然而，也正是因为“竞品质”的门槛要求、现房销售、起价过高等情况，导致利润率过低，房企参拍杭州土地的意愿也变低了。据杭州本土研究机构-浙报传媒地产研究院初步测算，以底价拿地的情况下，就有五幅土地面临亏损风险。所以也不排除杭州土地此次终止挂牌，部分是因为房企参与意愿大幅降低。
因应自然资源部的要求以及杭州市场当前的实际情况，前述研究机构预测，杭州再次挂牌第二批次集中供应地块时，可能会发生多方面的变化，包括但不限于：封顶溢价率被调低；报价方式变化；适当下调起拍价；对竞买企业资质、资金来源更严格审查等等。
Ⅲ 杭州开年的土拍情况
上城区仅一宗望江地，4月16日开拍，起价34872元/㎡。今地块位于望江新城，望江路与海潮路交界处，总建筑体量约15万方，容积率为2.7，起价40亿，起拍楼面价34872元/㎡，无公租房配建。此外，主城区溢价上限已调整为30%，因此该地块的封顶价为45333元/㎡。
下城区涉宅地块四宗，位于文晖单元的XC0402-28；XC0403-07、09、33；XC0404-07地块，位于杭氧杭锅国际旅游综合体范围内，且地块紧挨着在建地铁5号线城市之星站，规划为住宅/商服/商业//城市轨道交通/社会停车场用地，土地面积为146亩。另外2宗涉宅用地则分别位于东新单元和三里亭单元。其中，三里亭地块也将于4月16日出让，起价15.6亿元，起拍楼面价24153元/㎡，上限楼面价为31399元/㎡。
拱墅区仍是今年主城区的供应大户，预计将推出16宗地块，其中涉宅用地9宗。已是高端改善板块的申花，今年预计推出1宗宅地，即申花单元GS0403-R21-14地块，位于汽车北站北侧，靠近地铁10号线汽车北站站（规划），土地面积为26.77亩，容积率为2.5。作为杭州“北门重镇”的祥符东单元收录了3宗宅地。随着万达广场的开业和多个商品房项目的相继交付，该区域已逐渐成熟，居住氛围十分浓郁。
定位相对刚需的运河新城今年还将推出2宗宅地。其中，运河新城单元GS1202-R21-26地块位于金昌路南侧，面积为42.3亩，容积率2.6。而运河新城单元GS1202-R21-39地块靠近京杭大运河，北至谢村路、西至丽水路，土地面积为45.9亩，容积率2.5。
Ⅳ 杭州最近的土拍是有所降温吗
之江宅地楼面价19040，溢价率10.5%；翠园宅地楼面价36894，溢价率39.19%；滨江宅地33625，溢价率39.82%。之前的土地至少都要70%溢价率的基础之上再多加一定的自持，开发商所付出的代价很大的，如此看来楼市是有所降温，但是这仅仅是浅显表面的现象，仔细来看之江地块是要配建20%的公租房的，自持虽然不能散售但有资产价值，而配建就不具备任何资产价值了，且这块宅地不能建低层联排或者别墅，不能高低配这点也是严重影响企业利润的，所以这么来看这块土地不是便宜而是更加贵了；翠园地块20%建商业，10%也是要配建公租房的，所以代价也不低；滨江才算是迎来了正真的降温，与今年中海在滨江的土地拍卖相比较有所回落。不过现在这种低溢价率频发的事件也是和杭州目前的政策相关了，新房限价，导致房子在入市之后不一定可以卖到开发商自己想要的价位，当“利润”被打上问号的时候，开发商在拿地这件事情上也多了一些理性，热情也略显下降了，但并没有代表杭州的土地就此降温。
Ⅳ 杭州再调土地出让规则：首推“土拍前限价”
6月29日，《每日经济新闻》记者从“浙江省土地使用权网上交易系统”获悉，当天上午杭州发布了9宗宅地的土地出让信息。与以往不同的是，上述9宗宅地在出让文件中首次对“毛坯销售均价”“毛坯销售最高单价”和“装修价格”进行了明确，即在土拍前就对“限价”标准进行明确。
值得注意的是，目前大部分城市限价均在预售证报批环节，对限价多有“申报价不超过周边在售项目最高价格”的规定，但在具体操作中，申报价到底如何限定？土地价格拍出新高后会不会突破区域原有限价？正是因为政策存在部分灰色地带，往往向市场传递出“错误”信号，进而干扰市场稳定。
多位业内人士向记者表示，土拍前限价好于土拍后限价，通过将“限价”在土地出让合同中予以公开、透明的确定，进而锁定未来的地价、房价，对“稳地价、稳房价、稳预期”具有积极意义。
“拍后限价”改为“拍前限价”
“浙江省土地使用权网上交易系统”的信息显示，6月29日上午杭州发布的9宗涉宅地块，均在出让公告中对地块未来“销售均价”“最高销售单价”和“装修价格”进行明确约定。
如位于萧山区的萧政储出(2019)24号居住用地(含配套幼儿园），出让面积6.08万平方米，规划地上建筑面积15.19万平方米。起始价30.38亿元，上限价格为39.48亿元；毛坯销售均价不高于34000元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于37400元/平方米；如实施装修销售的，装修价格不高于3500元/平方米。
《每日经济新闻》记者查询第三方平台数据发现，目前上述地块周边在售精装修新房均价在38000元/平方米左右。
同样位于萧山区的萧政储出(2019)26号居住、幼儿园等用地，出让面积4.97万平方米，规划地上建筑面积13.85万平方米。起始价34.9亿元，上限价格为45.3亿元；毛坯销售均价不高于40500元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于44550元/平方米；如实施装修销售的，装修价格不高于4500元/平方米。
目前，上述地块周边在售二手房均价在49000元~56000元/平方米。
而此次出让起始总价最高的是位于上城区望江单元的杭政储出（2019）41号商住地块，出让面积9.34万平方米，地上规划建筑面积39.39万平方米，起始总价94.22亿元，上限价格为122.42亿元；毛坯销售均价不高于63800元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于70180元/平方米；如实施装修销售的，装修价格不高于6000元/平方米。
该地块周边目前在售二手房均价在59000元~77000元/平方米。
《每日经济新闻》记者注意到，尽管此次9宗涉宅地块均对销售均价进行了明确约定，但限价与周边在售二手房或新房价格基本相当。
浙报地产研究院院长丁建刚表示，根据出让公告，此次限房价不仅限制毛坯均价，也限制了毛坯最高价和精装价格。“拍地前标明限价的规则，与之前的限价政策相比，至少没有违反契约精神；减少了行政自由裁量权，降低了权力寻租的可能性，也改变了市场对‘未来价格有所突破’的预期。”
土地出让金持续领跑全国
值得注意的是，此次杭州在土地出让中对出让规则进行微调并不是首次。今年4月2日，杭州在主城区2宗宅地出让中，就曾将封顶溢价率由之前的50%下调至30%，而这一土地出让规则也延续至今。
《每日经济新闻》记者注意到，无论是将封顶溢价率从50%下调至30%，还是此次在土拍前明确限价，其背景均是杭州土地市场的升温。
去年4月底，杭州实施“摇号购房”，随后楼市逐渐回归理性，土地市场也逐渐开始降温。当年5月21日、30日的两场土拍中，杭州主城区多宗涉宅地块在众多房企的竞争下，最终均被“封顶溢价率50%+自持”的形式被摘得。
然而到了去年7月份，杭州土拍开始出现降温，“50%溢价率+自持比例”也再未出现。当年7月土拍综合溢价率达到14%，8月份降至4%，零溢价成交地块渐多，而此后的土拍也延续着这一趋势。
今年1月份杭州土拍继续“冷清”。新年首拍中，4宗住宅和商业地块的综合溢价率仅为11.7%。其中的2宗宅地虽然分别以11%、20%的溢价率成交，但成交均价却较周边同类地块最高降幅超30%。
但到了3月份，杭州土拍风向突变，呈现升温之势。3月29日，杭州最后一波溢价率上限50%的5宗涉宅地块的出让中，就有2宗溢价率达到50%的上限，其余3宗溢价率也在10%至31%不等。“30%封顶溢价率+自持比例”再现土拍市场。
而在6月28日的土拍中，杭州5宗涉宅地块中有3宗均达到30%的封顶溢价率，并进入竞自持阶段。而另外2宗位于未来科技城的涉宅地块虽未触及30%的封顶溢价率，但因其较高的起拍价，未拍就已是区域“地王”。
在2022年杭州亚运会及巨大的基础设施建设投入刺激下，杭州土地出让金近年来领跑全国。
克而瑞数据显示，杭州土地出让金已经连续两年超过2000亿元。今年上半年，杭州土地出让金已经达到1375亿元，仅次于去年同期的1420亿元，继续领跑全国土地市场。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者分析认为，目前杭州土拍溢价率的上升，与早前融资环境的相对宽松，以及杭州大幅放宽落户门槛有一定关系。
值得注意的是，5月底杭州发布人才落户细则，规定全日制普通高校大专（35周岁以下，含高职）学历，在杭州工作并由用人单位正常缴纳社保的，可申请落户。据了解，专科生只需缴纳1个月社保即可申请落户杭州。而此前，专科生落户杭州需要符合全日制紧缺专业目录及缴纳1年以上社保。
“从出发点来看，杭州人才政策的主要目的在于优化人才结构、提振地方经济发展水平、推进新型城镇化建设，这也是全面建设小康社会的内在要求。”严跃进告诉记者，“这些政策虽然更多的是‘引智’而非‘救市’，但无疑对带动商品住宅消费具有积极作用。”
据而瑞数据，5月份杭州新建商品住宅成交128万平方米，环比增长10%，同比大幅增长161%。
“大幅降低落户门槛的同时，一定要防范房价快速上涨、楼市过热的现象。”严跃进表示：“必须严格落实稳地价、稳房价、稳预期的调控政策，才能确保房地产市场的平稳健康发展。”
Ⅵ 土地拍卖后到预售房子要多久
土地拍卖后到预售房子至少要2到3年的时间，这个中间的过程其实还是蛮复杂的，有的时候如果这个土地上还一些建筑物的哇，还要进行拆迁，如果行进顺利的话，差不多2到3年，如果不顺利的话，甚至可能时间更长
Ⅶ 2022年是不是买房的好时机你有买房的打算吗
2022年是不是买房的好时机？
其实对于需要买房的刚需人来说，不管是高价，还会低价，到了需要的时候不管时机你都得买，只不过你买房的时候是不是遇到了好政策，实属运气，其实2022年就是一个买房好时机。
住建部部长王蒙徽对2022楼市重磅定调，主要为两个方面：
第一，就是保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精确性和协调性。
第二，就是继续稳妥实施房地产长效机制，保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求，促进房地产良性循环和健康发展，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，努力地稳地价，稳房价，稳预期。
以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，稳是重点，坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险。
而且新年开始，也有一些政策，楼市政策、信贷环境无一释放出松动的信号，许多城市已经出现了降首付、降利率。
跌是很难再跌的了，这种平稳不涨，有政策的的时候不就是入手的好时机吗？
2022年首套买房新政策：
贷款买房首付规定：公积金贷款首付比例为首套房90㎡(含)以下的公积金贷款首付比例不得低于20%，90㎡以上的住房公积金贷款首付款比例不得低于30%。首套房商业贷款首付比例为30%，使用商业贷款买房利率将会上浮。
契税规定：家庭首套房购房面积90平米及以下，契税为1%;购房面积90平米以上，契税为1.5%。
当然刚需的时候，不管是农村自建房房，还是城市里买房，不管是高价还是低价，该建还得建，该买还是得买。
网络-房地产泡沫
Ⅷ 杭州终止17幅土地出让，这意味着什么
引言：一般情况下，各个房地产商都需要参与政府的土拍，在这种情况之下才能够拿到地并且进行相应的建筑建造。可是没想到杭州市的土拍中竟然终止了17幅土地的出让，这一现象出现之后还是让许多人感觉到挺奇怪的。那么面对杭州市终止17幅土地出让的这个事情，应该怎么去看待呢？
三、可以有效的调节房地产的热度
其实现在的存量来说也是够用的，再加上热度的降低也会让房价进一步的调整。住房的问题其实从数量上不用太担心的，主要是价格让民众觉得压力太大，这些也体现出了房地产热度的降低。
Ⅸ 杭州摇号后首场土拍结果如何
4月4日，清明节前的最后一个工作日，杭州市住房保障和房产管理局发布《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》，“购房摇号”的行列又新增了一座重量级的城市。
在此之前，今年一季度，杭州以923亿元土地成交额排名全国第一，比第二名北京要高出近一倍。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进对每日经济新闻记者指出，以亚运会等概念为依托，杭州市场的潜在价值得到认可，出现拿地的热潮也是符合预期的。严跃进同时指出，市场难免有波动，要防范地产价格炒作等现象。
Ⅹ 第一批集中供地过半不赚钱第二批释放利润空间与“摇号”双管齐下
8月底，杭州官方重新发布第二批集中出让土地公告。
根据公告，第二批土地共31宗约2873亩，总建筑面积约466万平方米，总起价约629亿元，计划于10月12日-13日出让。同一时间段，成都、南京也修改了第二次集中供地土拍的规则，三个城市有一个共同点，就是土拍溢价率天花板设在15%以下，成都大多数地块在9%-11%。南京在溢价率触顶之后，将采取“摇号 预售条件提高”，对商品住宅预售条件提高至完成住宅部分投资额的50%。
实际上，据自然资源部规定，当地块溢价率达到上限后，可通过3种方式确定竞买人，南京、杭州选择了线下摇号。此外，三个城市在合作开发、竞买资格等方面均有不同程度的严控，但杭州在部分地块（尤其是竞品质地块）起拍价略有下调。
杭州土拍新规，相对南京等城市仍有调控空间。比如南京不仅规定所有地块都要竞品质，而且还规定拿地6个月内不能上市等。
“每家测算不同，至少过去20%现在15%，比原来多5个点总有的。”杭州一家房企认为，第二次集中供地给开发商留出了利润空间。另一家在杭州首次集中供地中大举出手的房企相关人士向21世纪经济报道记者透露，还有兴趣参与第二次集中供地，但要拼运气了。房企们有一个共识，就是杭州首次集中供地中，融信143.2亿买7幅土地的情况将不会再现，除非开发商敢于冒险，又有足够家底，去拼竞品质地块。
除了一线城市，目前已官宣调整第二次集中供地的城市南京、苏州、成都、天津、沈阳、青岛、济南等城市，这些二三线城市的共同点是：大幅降低拿地成本和门槛。
然而，近期中报业绩集中发布期间，各家房企管理层在业绩会上表达的观点很明确，谨慎看待第二次集中供地。
土拍游戏规则改变：首轮集中供地多半不赚钱？
杭州第二轮集中供地新规一出，业内人士都认为，相当于政府对土地也进行了“限价”。查资金来源、严控马甲公司参与等等手段多次在土地市场调控中出现，房企拿地和普通人买房越来越像了，如今更要通过摇号决定（达到封顶溢价后）。
虽然这次土拍新规降低了溢价率，部分地块起拍价略有下调，但房企的利润依然十分有限。特别是竞品质地块，未来即便起拍价拿地，也可能面临亏损的情况。而且现房销售，时间成本和风险系数依然很大；40％的投销比红线也挡住了部分房企，这些房企连“上车”的资格都没有。
这也表明土拍对房企的资质要求越来越高。但据2021年中报业绩发布会释放的信息来看，不少头部房企认为，第一轮集中供地中，除了一些特别的城市，基本上22城大部分土地地价都有不同程度上涨。某头部房企在一场投资者会议上透露公司研究，首批次集中供地土地中，有接近60%是不赚钱的，甚至这里面还有比较多可能是亏本的。这或许就是各地调整土拍新规之后呈现出一个降地价的局面的原因。
比如杭州第二次集中供地试点的10宗竞品质地块，虽然有部分地块下调了起拍价，但由于要现房销售，账仍然很难算平。开发商不怕净利润率低（1%都能接受），但最怕没有回款，没有现金流。降杠杆背景下，融资成本变得难以承受。有房企测算后表示，即便零溢价拿下竞品质地块，一样会面临亏损。
实际上，杭州第二次集中供地的调整力度，也有些低于业内人士预期。比如，呼声较高的增加土地供应规模，并没有出现；预想中的起拍价下调，也没有大面积出现。进入9月以来，杭州正经历一波红盘潮，又将出现一批中签率极低的楼盘，房企将很快收获现金流。此时，杭州等地的第二批集中供地定在国庆后；间隔一个多月，房企正好有钱拿地。
起家于浙江诸暨的祥生控股集团执行董事兼行政总裁陈弘倪指出，今年上半年4-6月份有22个重点城市已经完成了第一轮集中供地，祥生都有积极参与，并且获取了部分优质土地，尤其是在浙江省。同时面对下半年的政策变化，祥生还会积极研究政策本身以及土地项目本身的合理性，然后做出相应规划。
旭辉董事长林中有一个新发现：第一次的集中供地以后，整个行业的合作紧密度有所加强了。他因此做了一个决策，第二批集中供地政策有所优化以后，要持续提升旭辉的并表率，提高在所有联合运营项目当中的股权比例，未来3年或者4年左右，林中希望把旭辉的并表比和权益比提升到70%左右。
土地投资多元化：房企拍地低预期
此前在第一轮集中供地中，不少头部房企鲜少拿地，面对第二轮集中供地，它们同样坚持自己的拿地节奏。比如世茂。就在8月30日的中报业绩会上，世茂控股董事局副主席、总裁许世坛表示，22城外世茂也拿了不少地。
据透露，通过合作拿地，世茂2021年上半年总共拿了超过200亿权益的土地，就在7、8月土地价格有所回调，世茂追加了100亿的投资。换言之，2021年以来，世茂土地投资在300亿左右。
万科对土地市场的预判一向走在行业前列。万科总裁祝九胜指出，土地市场的供应端确实呈现一些多元化的特征，比如说各种渠道都有，首先双集中是一种新的方式，然后大家可能也注意到项目层面并购也是一种方式。
一个事实是，过去三年，万科在项目层面的收并购已占整个开发业务投资额近40%。
越来越多头部房企投资在拿地方式上钻研，世茂则走出了一条特色路径。许世坛认为，现在的调控不鼓励炒作，不鼓励非理性；比较鼓励自主，比较鼓励谨慎型的投资。“当然第二轮供地已经限制了溢价率，但是也有一些新的管理办法我们都在积极研究，如果下半年看到有好的机会，因为我们的现金还是可以的，也是可以谨慎投资，但是肯定不可能去拍一些贵的地。”许世坛透露。
纵观全国，今年上半年土地的成交面积同比下降了11%，量缩价涨，房企的利润空间被压缩。21世纪经济报道记者通过梳理中报数据获悉，从房企上半年的投资表现来看，不少房企积极开辟多元化的拿地模式。
比如金科2021年中报披露，上半年从公开市场招拍挂获取项目的占比也下降至43%，通过“地产 商业”“地产 产业”收并购、一二级联动等方式，获取项目的占比大幅提升至57%。
值得关注的是，即便是对于集中供地的城市依赖性并不是特别高的中梁地产，也在首轮集中供地中的成都、苏州等地出手好几幅地块。中梁首席财务官游思嘉透露，一般在集中供地城市的项目，因为限价，中梁不一定会做并表，但其表示，未来会观察现在的政策的一些进展，符合预期就出手。
绿地香港董事局主席兼行政总裁陈军指出，第二次集中供地的规则调整，表明压力已经在不同层级上传递：从金融机构到房企，从房企到地方政府。消费者的预期也在改变，从房地产行业本身层面上来讲，其实从整个经济大环境，对医疗、教育、资本在大面积的动作的整治过程当中，使得整个社会购买力正在发生大幅变化。他认为，整体的调控思路到底是不是会进一步的深化，还是随着很多企业出现了承兑的危机之后会有所缓和？目前还有待观察，给行业也出了一个很好的题目，所以今年下半年的整体投资，绿地香港不为完成计划而完成，而是要根据市场的调整状况，选择合适的投资机会。
作为中小房企企业主，三盛控股董事会主席林荣滨也认为，集中供地目的是为了把地价限下来，但是从第一次供地的情况来看效果不太好，所以第二次集中供地才按下了暂停键；现在第二批供地发生了非常多政策的变化，更倾向于有品质和各方面给房地产留下一定的空间，这个对房地产行业整体是一件好事。据其透露，三盛地产投资拿地遵循“4-3-3”的投资逻辑，即40%是勾地，30%是收并购，30%招拍挂的投资方向，包括今年上半年有85万平方米基本上都是通过勾地的模式达成。