‘壹’ 杭州精装限价是最高单价吗
是，限价上调高至2000元/平方米
杭州市规划和自然资源局正式挂出的第三批集中出让土地公告显示，包括杭州艮北、萧山经开区、运河新城等13个板块限价上调，涨幅在200-2000元/平方米。关于限价上调的原因，在杭州问政平台上，杭州市住房保障和房地产管理局给出回答：为逐步消除一二手房价格倒挂差、抑制投机炒房，结合杭州房地产市场实际和板块实际，杭州市适当调整了部分板块限价。
此前，杭州市一二手房价倒挂差距大、公寓价格高于住宅价格是杭州楼市的主要特点。如，杭州滨江区臻奥院一二手房总价差额约2000万元。巨大利差滋生出许多乱象，部分购房者在摇号上通过“代持冲哗”绕开摇号规则或购房材料上弄虚作假。
其次，限价的上调与政府对板块的市场预期有关。此次上调的艮北新城、萧山市北、大江东、萧山蜀山等板块属于成长潜力较高的板块。
以臻装限价为44400元/平方米的艮北新城牛田单元R21-12地块为例，位于杭州上城区，可建面积近好判并15万，是艮北待推宅地中体量最大的一块地。其紧挨的钱江新城二期的两宗地块在今年5月已经确定了66000元/平方米、67500元/平方米的新房限价。
在板块规划上，在江干区最新的《江干分区规划(2017-2020年)》中，艮北新城作为重点区块建设之一，定位为杭州的地铁之芯、公交社区和隐谧之城。将重点提高公共服务配套质量，接轨国际，打造“小而精”现代化国际社区。
有购房者担心引起新一轮价格上涨，中原市场分析师卢文曦对此表示，限价上涨主要是为了市场的维稳，不会引起房价的过度上涨。
房企利润空间打开 提高拿地积极性
在杭州第三批集中供地公告中，除限价上调，部分地块的起始楼面价也出现下调，封顶溢价率从15%降至10%。“主要是为了让利房企，让市场主体保持活力”，卢文曦表示。
浙报传媒地产研究院称，其中有地块起价较上一次挂牌下降了约10%，相当于打了9折。随着此次挂牌地块新房限价上涨和地价的回调，地块的利润率也随之升高，房企能得到相对可观的投资回报。
回望杭州第二轮集中供地，多数房企“躺平”，17宗土地终止挂牌，10宗竞品质地块9宗流拍。除房企资金受限外，无利可图也是企业弃拍的主要原因。根据浙报传媒研究院对十幅”竞品质“地块的初步测算，以底价拿地的情况下，一半地块预计将亏损，最高利润率不超过4%。
土地的冷传导到市场端，10月杭州楼市降温明显。新房上市速度减缓，10月新建住宅价格延续9月下滑趋势，环比下跌0.09%，跌幅较上月扩大0.02个百分点。二手房市场连续3周出现签约套数不足1000套的情况，成交量再创年内新低。
卢文曦认为，再不给房企一点信心，第三批集中供地恐继续出现流拍。
某知名房企投拓人士表示，限价上调和地价回调让开发商的利润有了保证，再加上友迹杭州市场比较健康，产品流速有保障，确实可以增加部分国企拿地意愿。但民企不太确定，还需根据自身情况、以及金融端、需求端情况的改善程度
‘贰’ 杭州第三批集中供地：降低报名门槛，房企参与度提高
浙江省杭州市11月20日发布第三批土地出让公告 ，合计推出35宗地块，合计出让土地面积176.21万平方米，地上建筑面积约为416.07万平方米，起始总价为712.92亿元，将于12月21日集中出让。
澎湃新闻注意到，较第二批集中供地，杭州放宽报名资格、竞品质等要求，同时下调了部分地块的出让单价，并上调部分地块的项目预售价格。
报名资格放宽：不限报名数量，不再限制开发资质年限
出让文件显示， 较第二批集中供地，第三批集中供地不再限制房企最多报名5宗非竞品质地块。仅要求，同一集团成员企业不得同时报名竞买（含联合竞买）同一地块；同一集团成员企业包括但不限于：与集团公司存在关联关系的公司(含全资公司、控股公司、参股公司)。
对于开发资质，第二批集中供地要求竞买人必须具备一年以上房地产开发资质；本次集中供地，仅杭政储出[2021]37号地块和杭政储出[2021]51号地块要求相关部门认定的竞买资质，其余地块均要求具备房地产开发资质，不再要求年限。
据第三方研究机构中国指数研究院的统计，有浙江本地房企在第三批集中供地中合计报名10宗土地。
另有房企人士说，这些举措可能对有些房企不构成限制，但就规则本身而言，可以看出地方政府在土地竞买中的对规则的调整，对房企来说是积极的，如果想多参与也是可以的。
降地价、提房价，房企参与度提升
多家房企人士向澎湃新闻表示，此次挂牌的部分地块降低了地价、提高（未来楼盘）售价。本批次地块的最高溢价率为10%，较第二批非“竞品质”地块的溢价低了5个百分点。
当土地竞价未达到上限价格时，按照价高者得的原则确定竞得人；当土地竞价达到上限价格时，不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过线下公开摇号的方式确定竞得人。
不再“竞品质”，改为“定品质”。此前，杭州市第二批集中供地试点的10宗“竞品质”地块全部流拍，在品质方面，第三批集中出让地块均设置成“定品质”，取消现房销售条款，品质标准由政府制定。
部分地块的销售限价上涨200元-2000元/平方米，涨幅约5%；部分地块地价下调，主城地价降幅约13%-18%。
涨幅最多的为杭政储出[2021]47号地块，该地块出让文件显示，地块所建商品住房毛坯销售均价不高于36000元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于39600元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于4000元/平方米。
以此推算，该项目建成后的精装修价格最高均价为40000元/平方米，较该区域此前的最高38000元/平方米上涨2000元/平方米，涨幅约5.26%。
同时，杭州恢复“勾地”，勾地保证金仅是起始地价的10%，较正常参与支付的20%保证金减少一半，一定程度上缓解了房企的资金压力。
多个举措之后，杭州地块的参与度提高，据第三方研究机构中国研究院的数据，最受房企追捧的拱墅区桥西拱宸桥单元GS0609-12地块，申请勾地的房企达到10家。
房企人士：第三批地块的利润很高
房企的态度正在发生变化。
报名参拍杭州第三批集中供地的房企人士告诉澎湃新闻，公司判断政策见底，市场仍未见底，在投资拿地上有所放松，但整体还是十分谨慎的。公司在杭州储备不多，处于需要补货的阶段，杭州是安全性和流速都不错的城市，所以也是公司最早“放松”的城市。
另一家参与杭州市土地竞买的房企人士表示，此前市场下行，对于拿地公司持观望态度，随着一些积极信息的释放，对于市场的看法有所回转，仍会考虑投资杭州等一二线城市的综合物业。
一位长期关注杭州房地产市场的房企人士表示，现在是拿地的好时机，我们对此次推出的地块进行了测算，即使是所有地块达到政府设置的最高限价，净利润仍有10%，最高的约15%，这是很高的利润水平，是首批供地时大家不敢想的水平。
‘叁’ 杭州第三批集中供地：19宗地收金431亿，滨江连夺3宗地
新京报讯 （记者徐倩）9月15日，杭州第三批集中供地结束。据中指研究院统计，当天出让的19宗涉宅地块全部成交，成交总价430.6亿元，平均溢价率5.13%。其中，有8宗地块竞价达到上限进入线下一次性报价阶段，有9宗地块底价成交。
中指研究院浙江分院常务副总高院生点评称：“杭州本次供地推出量虽然较少，但保持了比较火热态势，推出的19宗地块有8宗竞价达到上限进入一次性报价阶段，占比达42.1%，土拍表现依旧抢眼，表明房企也对杭州的土地市场普遍看好。”
滨江摇中3宗地，绿城70亿拿下庆隆宅地
据悉，杭州本次出让规则沿用“限房价、竞地价、定品质、线下一次报价 摇号”的方式，一次性报价阶段确定报价第二高者为竞得人，若有2个及以上竞买人投报金额第二高报价的，通过现场摇号方式确定竞得入选人。
在当天上午的土拍结束后，有8宗地块竞价达到上限进入下午的线下一次性报价阶段。其中，在上午并未出手的滨江集团“独中三元”，成功摇中3宗地块，是下午拿地数量最多的房企，耗资69.1亿元，拿下的地块包括了热门的四堡七堡单元15地块、四堡七堡单元39地块和牛田单元14地块。
与此同时，杭州本土龙头房企绿城集团以总价70亿元竞得庆隆小河单元宅地。该地块在一次性报价环节便已成交，共4家单位进入报价环节，但只有2家递交报价，最后在与滨江集团的较量中，绿城集团险胜。
此外，绿城小镇竞得余杭区联荣片区04地块，总价10.9亿元。该地块同样在一次性报价环节成交，未进入摇号。
三批次土拍热度持续，竞得房企多元化
从第三批集中供地竞得的房企来看，浙江本土民营企业积极参与。其中，浙江本土中小房企杭州金穗、浙江杰立、浙江圣奥置业分获一子；杭州地铁开发以底价拿下两宗地铁上盖物业综合体项目；另外，外来实力房企招商蛇口、保利、华润分别有所斩获。
高院生点评称：“本次土拍中，大型央企参拍积极，华润、招商、保利等大型央企现身。同时，中建三局、建发、金地等均出手，但未能有所斩获。而滨江、绿城两大本土大佬依旧强势出手斩获颇丰，此外，多家本土中小房企也成功捡漏。”
总体来看，此次杭州第三批供地依然延续了前两轮的热度，平均溢价率5.13%，进入到线下报价的地块占比达42.1%，相比第二批次扩大15.4个百分点。
截至目前，杭州今年共计出让了124宗地块，成交率100%，在重点城市土地流拍率高企的市场环境下，杭州土地市场走出了“独立行情”。
杭州近年来集中供地情况列表
供图/中指研究院
“本次杭州三批次集中供地土拍热度相对较高，房企的参与度也较高，尤其是热点地块各类企业参拍都非常积极。由此可见，市场下行期，杭州作为全国为数不多市场韧性仍较足的城市之一，备受房企青睐。另一方面，各板块土拍行情跟着新房行情走，板块分化明显，钱二、申花、滨江等新房中签率较低的板块，房企补仓意愿强烈。未来较长时间内，土拍行情将延续分化特征。”高院生表示。
编辑 杨娟娟
校对 柳宝庆
‘肆’ 杭州官方上调新房限价
原标题《杭州官方上调新房限价 开发商说“有利润保证，才能更好地提升楼盘品质”》
杭州13个板块新房限价上调，最高的涨2000元/平方米。
上周六，杭州第三批集中出让地块正式挂牌，共包括35宗地块（含1宗租赁用地），其中过半数为主城区优质地块，预计于12月21日集中出让。此前的传闻也得到证实——杭州原有新房限价体系被打破，多个板块限价普涨，部分区域涨幅不小。
随着这批地块的挂牌，相关限价情况及土拍规则变化也正式公布。
其中，规则里明确恢复预勾地制度，减轻房企拿地负担；取消“竞品质”，改为“定品质”，即由政府规定品质要求，房企承诺按要求建设，不太受房企欢迎的“现房销售”试水举措彻底消失。
与此同时，“杭州上调新房限价”也一度冲上微博同城热搜榜第一。
房企有了利润空间
此前，一份由杭州住房保障和市场管理局印发的《关于第三批宅地房屋销售限价调整的函》在网上流传，对杭州第三批集中供地中32宗宅地的房屋销售限价、毛坯最高销售单价和最高装修价格作出调整。部分地块的新房限价有所提升，地块起价较此前第二批挂牌时的地价有所下调。
克而瑞数据显示，杭州13个板块的限价得到提升，包括艮北、运河新城、萧山经开区、笕桥、丁桥等，涨幅在200-2000元/平方米之间。
今年10月，杭州市规划和自然资源局公告，第二批集中供地中的17幅土地终止出让。首次试水的10宗竞品质现房销售地块“全军覆没”，没有开发商愿意接，原本计划分两天进行的土拍，一天内就匆匆结束。
58安居客房产研究院分院院长张波告诉《每日经济新闻》记者，杭州本次放宽土地出让条件，与其在前一轮土拍中“陡然遇冷”不无关系。
此次在规则层面多维度降低了土拍门槛，包括放宽房企准入标准、取消现房销售、下调溢价率等。恢复了预勾地制度，减轻了房企拿地负担。
张波表示，“一升多降”之下，房企拿地利润空间得到明显提升。房企报名较二批次集中供地积极许多，三批次集中土拍大概率将有所回温，届时也将呈现不少看点。
调低土地的起拍价以及调高未来的售价，都是根据当下市场形势，结合房企实际情况作出的适度调整。对于杭州来说，第三次集中供地较为重要，一方面今年供地计划距离既定规划还有一定差距，土地出让任务较重；另一方面由于第二次土拍流拍数量较多，对本次土拍难免会形成一定影响。因此，从第三次土拍来说，整体门槛有所降低，会更有利于提升房企拿地的积极性。
一二手房价格倒挂犹在
不过，尽管限价上调，供给端的问题得到逐步改善，但需求端依然得不到满足，新房和二手房之间的价差，没有因此得到全面弥合。
一位品牌房企的杭州区域负责人告诉《每日经济新闻》记者，土地起始价下调以及新房限价的上调，都给开发商留出了更多利润空间。有利润，开发商才能更好地提升楼盘品质，让真正愿意房住不炒的购房者们，住上更高品质的房子。
该负责人表示，下调地价上限的，是让市场不会出现高价地王。从此，市场情绪会更稳定，大众对未来房价的预期阈值会随之降低。这又是打消炒房获利念头的手段。
目前，在杭州的新房市场上，200万元左右是入门级纯刚需水平，也是新入杭州的购房者的主流需求。
以申花核心区为例，该区域的限价涨到了5.5万元/平方米，而该区域目前的二手房均价已经突破6万元/平方米，价差依然存在。再如艮北新城，该区域的普遍二手房价已经在5万元/平方米，哪怕新房限价从两年前的4万元/平方米跳到现在的4.4万元/平方米，价差依然明显。
哪怕是“门槛级”的大江东，新房和二手房之间，也存在着数千元价差。
除了价差大的区域，其他如笕桥、崇贤、小和山等，价差相对较小，但大部分板块，新房和二手房之间，依然存在着比较大的鸿沟。
张波表示，只有新房和二手房之间的价差没有那么大了，红盘才能从市场上隐退，新房市场的热度才会慢慢下去。随着第三批集中供地的推行，杭州楼市明后的年供应量有了保障，也打消了大众对未来供应不足，可能要涨价的心理预期。
有购房人告诉记者，他们觉得是好事，至少能够适当地消除一二手房价格之间的鸿沟。
“如果对开发商限制太多的话，他们就没有意愿拿地，那我作为消费者来说，就没有好的项目可以买了，因为杭州的问题是一二手倒挂太厉害。”
另一位购房人则表示，杭州的新房真的太难买了，已经受够了动不动就来个万人摇，很多炒房者都是冲着一二手倒挂去的，让他们这些真正想买房的刚需苦不堪言。
还有购房人告诉记者，小区的房子一下又涨了20万元，调高新房限价，意味着二手房价格水涨船高，所以这个政策对于刚需人群来说并不友好。