Ⅰ 萧山6、7号地铁年底通车，你觉得地铁的开通对房价的影响有多大
盼望着，盼望着，冬天来了，萧山地铁开通的脚步近了。近日，萧山发布官微发布消息，为做好即将投入运营的地铁1号线三期、地铁6号线、地铁7号线运营期保护区监管工作，区城管局召开萧山区轨道交通运营期保护区监管工作联席会议。
其中市地铁集团介绍了年底拟投入运营地铁线路、地铁保护工作情况。
根据地块出让条件，该项目必须要明年元旦之后才能出售，届时，云帆未来社区不管是不是“热点楼盘”，它都会是大江东最好摇的TOD项目。
因为体量实在太大了，而且如无意外，它将在2021年1月一次性全部推出所有房源，总共3244套。猜测一下，中签率会是多少？100%？
当然，无需担心，对于拥有多次万人摇纪录的融创品牌来说，早已不稀罕中签率的高低。
而且，塘新线站地铁上盖TOD+19300元/㎡单价+融创+未来社区，这样的标签，完全不用担心卖不出去，你只需要质问自己：有房票么？
前瞻城市的发展未来，就知道建设离不开与时俱进。
近年来，TOD在杭州特别火。TOD所在之处，皆是城市中心，该模式的发展，推动着城市的更新升级。
TOD是“Transit（公共交通）-Oriented（导向的）-Development（发展模式）”的缩写。用比较专业的词来讲的话就是指以公共交通站点为中心，5-10 分钟步行路程为半径，形成以满足工作、商业、居住、休闲，教育等于一体的区域中心。
最典型的TOD楼盘就是我们所熟知的杨柳郡、未来天空之城，这两大TOD内部涵盖了各种规划，几乎可以称之为微型城市。
不过如今的杭州发展至今，只要是地铁上盖的综合体以及小区预留了地铁口的住宅，就已经可以称之为TOD了，像城北万象城幸福里。
但不管是真TOD还是“类TOD”，在楼市，它都是硬通货，未来的增值空间也会比其他非TOD项目更高。
因此，跟着TOD买，总没错的
Ⅱ 杭州亚运村4000余套住宅即将入市，“万人摇”会否重演
杭州加码楼市调控后的第一批新盘入市潮来了，关注度超高的亚运村项目也终于领取预售证，预计全部4000余套房源将在近期集中入市。
8月5日，杭州发布进一步加强楼市调控的通知，严格收紧房票。多名市场分析人士估算，新政至少让市场上30%的房票作废。
杭州新房市场已经断供许久，直到调控新政出台4天后，才突然开始放量推盘。近三日，杭州已批出20余张预售证，累计可售住宅房源超过7000套。
“千呼万唤始出来”的杭州亚运村也终于获批预售证。11日，绿城中国的项目“桂冠东方”打响开闸第一枪，放出了989套房源；今日“华润亚奥城”也领取预售证，942套房源即将入市。绿城桂冠东方另外两张预售证以及万科日耀之城的预售证目前正在申领中。
杭州一二手房价格倒挂严重，购房者“买到即赚到”的心理预期强烈，此次开盘售价4.7万元/平方米的亚运村项目同样具有这一特征。
杭州楼盘打新持续火爆，低中签率已是市场常态。1月份杭州楼市调控后，曾上演一万套新房入市、10万人参与摇号、全城冻资千亿的戏码。业内人士预计，“8.5新政”后，红盘将成为“社保巨子”竞技场。
“亚运三巨头”终迎收获期
“这是一场真正的盛宴。”一名杭州业内人士针对亚运村即将开盘评价称。
亚运村已经建设了约3年时间，是杭州购房者最期待的项目，近一年来几乎每隔几个月就有亚运村楼盘将开盘的消息。此次4000多套房源集中入市，将考验杭州调控新政的实际效果。
杭州亚运村占地113公顷，地处萧山区，区块位置优越，与杭州金融中心钱江新城隔江相望，毗邻钱江世纪城以及亚运主会场奥体博览城。钱江新城板块内的水岸帝景、金基晓庐、东方润园等小区二手房挂牌价在8万元-10万元/平方米，钱江世纪城板块内的创世邸、天璞御园等楼盘二手挂牌单价也在8万元-10万元间。
相比周边已经涨上天的二手房价，在杭州新房指导价控制下，已领预售证的绿城桂冠东方、华润亚奥城价格显得十分厚道——只有4.7万元/平方米。
绿城桂冠东方户型建面约100-220平方米，即使购房者只摇到最小户型，一二手倒挂价差也达到三四百万。
对于开发商来说，在土拍竞争激烈、测算只有微利甚至亏损的杭州市场，亚运村项目也是难得一见的楼市盛宴。
2015年9月杭州获得2022年亚运会举办权，成为中国继北京和广州之后中国第三座举办亚运会的城市。
三年后，杭州亚运村项目竞标，全国前30强房企中有十几家都参与其中，杭州本土房企绿城甚至准备了重达一吨的竞标资料。最终，绿城、华润、万科成为大赢家，融创、滨江、保利等房企铩羽而归。
按照中标结果，华润负责建造技术官员村，绿城负责运动员1号村，万科负责运动员2号村，此外绿城还代建了媒体村，亚运会结束后，媒体村将成为人才公寓，只租不售。
绿城、华润、万科在中标后立即开工建设，如今所有项目几乎都已接近现房销售状态。
去年，杭州亚运村土地终于确权，由村集体性质转为住宅用地、商住用地，绿城、万科和华润的中标身份也终于得到“官宣”。亚运村中标公示显示，绿城拿地价格为108.41亿元，华润亚运村拿地价总价为53亿元，而万科则花了38亿元。
由此算来，绿城的拿地楼面价是2.85万元/平方米，华润楼面价是1.17万元/平方米，万科楼面价是2万元/平方米。绿城楼面价较高的原因是它买下了亚运村唯一的纯住宅用地，而万科的土地是商住性质。华润楼面价最低，因为不仅土地是商住性质，华润还要配建养老服务照料中心、社区卫生服务站和便民街坊。
在杭州的土拍市场上，大概很难看到这样的楼面价了。比如，刚刚拿证的滨江星翠澜庭同属奥体板块，是亚运村的主要竞品，去年6月滨江拿地楼面价达到3.1万元/平方米，要配建公租房、幼儿园和公园，而新房精装限价为4.5万元/平方米，比绿城亚运村项目还要便宜2000元/平方米。
同样在竞标亚运村时失利的央企保利，去年以101亿元的价格在奥体板块拿了一块地，楼面价高达3.2万元/平方米。
“亚运村项目的利润率确实会比现在市面上的拿地利润率高一些。”据一名熟悉杭州市场的业内人士分析，虽然去年土地性质确定后亚运村“三巨头”才缴纳土地出让金，这部分资金成本不高，但因为项目早在2018年就开工，如今近乎现房销售，这部分成本较高，导致三家开发商也损失掉一些利润。
摇红盘必须“拼社保”
今年1月27日杭州楼市调控后，曾有“积压”下来的22个项目集中领取预售证，随即爆发了杭州最大规模的推盘摇号潮，一万套新房入市，10万人参与摇号，全城冻结资金超过1000亿元。
历史还会重演吗？
杭州贝壳研究院院长上官剑认为，8.5新政后，杭州大约有55万在校大学生的购房资格被取消，仅这部分房票已达30%比例。还有业内人士估算，将有250万新杭州人受到影响，要等2年后才能重新拥有购房资格。
“8.5楼市新政出台后，杭州肯定不会再有那么大规模的摇号了，不仅是因为几十万人丢了房票，而且还因这次将按照社保缴纳月数排序入围。所以，这次推盘潮将是无房户、‘社保巨子’的竞技场了，但相信市场热度依然维持高位。”杭州一房企营销线人士告诉第一财经，在开盘延期的日子里，不少楼盘都在忙着改进登记系统，为销售新规作准备。
按照杭州8月5日出台的调控新政，所有拥有杭州房票的购房者，将首次按照社保排序入围摇号。
其中，无房家庭、普通家庭分别按社保缴纳月数从多到少排序；高层次人才家庭先按B、C、D、E人才类别从高到低排序、同一类别人才再按社保缴纳月数从多到少排序。最终，这三类购房家庭分别以10:1比例入围公证摇号。所以像之前杭州红盘江河鸣翠那种400多套房有7000多人摇号的情况将不复存在。
杭州有房票就能摇号的时代彻底结束了，社保年限长短成为能否入围摇号序列的关键因素。杭州规定社保缴纳时间从2006年1月起算，早于这个时间缴纳且15年无间断的，就是杭州顶级“社保巨子”，而参加工作不久的30岁以下年轻人“打新”优势将减弱。
今年1-7月，杭州楼市已经累计成交1446万平方米，同比增长70%。不过，高位运行的杭州市场已现下行趋势，8月首周，杭州二手房环比跌19%，同比降幅扩大至54%，后续规模或延续下行走势。这次红盘潮可能是杭州楼市最后的高光时刻了，由于买房门槛抬高，未来楼市大概率将进入盘整期。
Ⅲ 二手房量价齐跌，打新暴利受限，“炒房第二城”也凉了
杭州楼市长达5年只涨不跌的神话终于破灭了。
虚火旺盛的杭州二手楼市，进入了量价齐跌的下行通道，预计8月成交量相比4个月前腰斩，不少大户型业主开始降价百万出货，有热门小区房价跌了三成。
在2015年触底后，从2016年开始至今杭州楼市已经度过5年“慢牛期”，杭州牛市周期之长，已经远远超越了北上广深。
根据安居客数据，杭州房价均价从2016年1月份的17271元/平方米，一路涨至今年8月份的31667元/平方米。根据中国房价行情网，杭州住宅平均单价从2017年时的两万出头达到了现在的接近38000元/平方米。受到城市规划概念利好，部分热点板块涨幅更是惊人。
疯狂抢人、天量卖地，一二手严重倒挂导致“打新”谋求暴利的风气充斥全城，曾经的电商网红之城被贴上如同深圳一样的“炒房之城”标签。
“8·5调控新政”出台后，“万人摇”消失了，二手房价格下行，杭州楼市正在重回正轨。
二手房“逃顶”时刻提前来临
“很多杭州人都认为亚运会是楼市‘逃顶’最后机会，没想到这个时刻提前来了。”去年“打新”了杭州一套房子的新杭州人牛薇对第一财经说。
在“8·5楼市新政”出台后，杭州大约30%的房票被废，随即2万多套新房集中入市，让虚高的二手房市场雪上加霜，终于有业主按捺不住开始降价。
新政颁布首日，杭州就有多达711套二手房降价，是涨价房源的4倍多。降价也卖不动，成了杭州二手楼市的常态。
在杭州价值最高、最热门板块钱江新城，近一个月不少豪宅房源开始降价。
“我这边一套总价3150万的房子，上周业主降价100万；还有一套1550万的房子，在调控出台5天以后降了50万。这几套房子近一个月都只有个位数的带看，基本没有成交意向。”杭州钱江新城一家中介门店的经纪人告诉第一财经。
大热板块钱江世纪城有亚运会概念加持，红盘不断，但二手房也进入下行通道。“有一套900多万的房子，业主一直在纠结要不要降价，降10万、涨5万这样反复操作，但是新政以后还是一下子降了20万。最近一个月很多带看是0的房源，我们也会打电话劝业主把价格再下调些。”钱江世纪城板块一位中介表示。
从杭州二手房过往成交历史看，月成交量达到12000套，是历史较高水平，而6000套则是成交低位。这样大的起伏在不到半年间已在杭州市场上演。
今年3月，由于大批购房者在1月-2月的一轮楼市“打新”中铩羽而归，杭州二手房市场迎来一波高潮，当月成交超过11500套，4月为10029套，但之后就在不断下滑。
5月份，杭州二手房成交量跌破一万套，为9013套；6月份成交量仅剩8000多套；7月实现四连降，只有6314套。8月前三周颓势加剧，全月预计大概率跌倒6000套以下，同比也大降约40%。
从4月到8月，杭州二手房市场成交量“腰斩”，上一次月成交量跌破6000套还是三年前。
一开始多数业主还抱持惜售心态，市面上降价房源非常少，到了7月份，由于对调控政策有预判，杭州所有区域内的降价小区数量均已超过涨价小区，降价趋势十分明显。
根据中国房价行情网，今年7月杭州13个区县中，只有四个区的平均单价是环比上涨的，还有9个区均下跌，最高环比跌幅接近7%。
根据杭州当地媒体报道，跌幅最大的小区是滨江区缤纷西苑，跌幅为30.71%，杭州主城区大户型二手房降价百万也不是个案，城西的文鼎苑、拱墅的合景天銮等小区都有降价超过100万的二手房。
“房子是这几年来杭城最热话题，但大家肯定不认为房价能一直涨，从过去的经验来看，很多城市在办完大型运动会以后，房价就会下跌。”牛薇说。
在一些市民眼里，部分热点板块过去几年涨幅尤其惊人。钱江新城，从五年前单价约4万多元，涨至现在挂牌价普遍超过10万元/平方米；钱江世纪城，借着亚运会的东风，从2016年是两三万的价格，涨至如今二手挂牌价达八九万；未来科技城从2.5万元涨至6万元；不限购的临安近5年从7000元/平方米的均价涨到现在的两万均价,房价翻了3倍。
“我希望杭州的房价能跌一跌，现在很多板块的二手房价是虚高的，根本不合理。这次楼市调控新政终于没有玩虚的，确实让杭州楼市降火了。”在一家国企工作十多年的杨蔓已经在杭州买了两套房，手中没有了房票，她认为二手房价虚高对有意置换的市民来说并无好处。
红盘“打新”信念正在动摇
杭州楼市有个热门词汇——红盘。
不是区位好、质量好或者开发商品牌响，就能被称为“红盘”。在杭州买房，要学会区分红盘、伪红盘、粉盘、鸡肋盘。红，代表着热度，即参与打新的人数是否远远超过预期，如果出现上万人报名登记，楼盘就稳居红盘范畴之内。
杭州第一个“万人摇”红盘是良渚的融信澜天，当时冻资刚开始实行，浩浩荡荡的摇号大军挤满了杭州各大银行，后来，杭州人对这种现象已见怪不怪。
红盘背后，往往是板块内一二手房的严重倒挂。严重到什么程度？很多杭州人认为，只要打新到一套红盘的房子，纸面财富就能增加几百万乃至几千万，相比上班挣钱来说这才是真正的“躺赢”。还有不少外地人把户口迁到杭州，就是为了挣一次楼市打新红利。
比如核心板块钱江新城，一二手房的最高价差达到了6万元/平方米，新房限价7万元/平方米，板块内部分次新二手房单价高达十二三万。对于购房者来说，“买一套、赚一套”的心理预期强烈。
因此，虽然北上广深、苏州、南京都经历了楼市周期波动，从2018年4月起实施购房摇号的杭州，其楼市热度却经久不绝。
而动辄5%以下甚至1%以下的中签率，也让很多急着买房的购房者流向了二手房市场，板块内二手房又因为新房的难买程度而继续抬价，新房因二手房房价上涨而更加火爆、去化更快。
如今，随着二手房市场量价齐跌，红盘的倒挂神话也在破灭。
原本市场期待度超高的“亚运村三兄弟”，在“8·5新政”后，4300多套房源一次性集中入市。按照杭州奥体板块的一二手倒挂价差来算，无论摇中哪一套，都能“赚”个三五百万。结果，红盘“褪色”，最终登记情况略冷，已结束登记的绿城桂冠东方首批房源整体中签率高达15.2%，既不触发限售，也不触发拼社保。
“我幸运地摇中绿城亚运村第一批的大户型，但是最终放弃了。”在一个杭州本地购房群中，网友“晓艾”对第一财经说。
晓艾表示，亚运村大户型房源非常好，但是自己预算不够，摇中后，他一度想找亲朋好友合作购房，结果被拒绝了，“这在以前很难想象，现在大家都怕高位接盘，一是对虚高二手房的后市不太看好，二是现在杭州的贷款利率也非常高，超过6.2%”。
杭州人民可以参考的一个城市是深圳。一年多前，深圳也有严重的一二手倒挂和“万人摇”现象，在经历严厉调控后，深圳二手楼市速冻。
“最近一直有消息在传，说杭州也可能学习深圳，出台二手房指导价，这可是针对房价虚高的大杀器。”晓艾表示。
今年3月，杭州就已经开始管控二手房房价，要求中介机构不得受理并对外发布挂牌价格明显高于合理成交价格的房屋信息，所有二手房挂牌之前，都必须通过官方二手房备案系统审核。这被称为二手房价管控的“杭州模式”，相较深圳模式更温柔一点，但很难说更严厉的调控是否已经在路上。
卖地第一城
5年前，作为电商网红之城，拥有数量较多的新兴科技企业，且房价低于一线城市，杭州被很多青年人才视为友好的安家落户之地。
而现在，经历疯狂抢人、天量卖地、调整区划等一系列“精准”的操作，杭州维持了超长周期的楼市慢牛。一次次楼市“万人摇”、上千万元的“炒楼”暴利以及火爆的土拍，让杭州短期很难撕下“炒房之城”的标签。
从2017年起，杭州开始领跑新一线城市的抢人大战，并且不断放宽落户条件，至2019年时只要求大专及以上人才在杭工作即可落户。
到了2020年，杭州常住人口达到1194万，比2010年多了324万。这三百多万人，大部分都是2017年以后才涌入杭州的。
从2011-2014年，杭州每年新增常住人口仅为3.76万、6.4万、4.2万、4.8万人、12.6万人。
根据杭州发改委统计数据，到了最近五年，杭州年均增加了55万人！人口突然大量涌入，造成了短期楼市供不应求的局面，杭州二手房房价的暴涨也正契合人口上涨周期。
吸入人口的同时，杭州开启了天量卖地。2018年，杭州卖地揽金2440亿元，超过北上广深；2019年全年卖地2840亿元，再居全国首位；2020全年卖地收入2500亿，仅此于上海，是深圳5倍；今年上半年，卖地收入超过2000亿，又回到了全国第一。
配合大规模卖地，杭州调整区划，扩大城区面积，钱江新城、钱江世纪城、未来科技城、钱塘新区、奥体、城西科创大走廊、杭州云城等各种板块崛起，一方面，基础建设水平大幅提高，城市布局趋向更合理；而另一方面，许多热点板块的房价被炒至虚高。
今年5月，杭州第一次集中供地，又创下一个全国揽金第一名的纪录，44宗土地到达封顶价，多个板块创楼面价新高，但这也许是杭州土拍最后的疯狂。
杭州地价高到本地房企都受不了了。宋都股份宁愿损失5000万保证金也要退地，本土房企“老大哥”滨江对投资者公开诉苦称拿地利润率只剩下1%-2%，也有外来拿地房企测算要亏损10%以上。
原本房价相对友好的杭州，成为了处处炒楼市概念的城市，就连去年蚂蚁集团筹备A H股上市，都成为了未来科技城板块楼市炒作的理由，结果蚂蚁上市之路中断，杭州楼市现在也终至拐点。
最新的消息是，杭州重新发布第二批宅地集中出让公告，未来土拍不会再有超过15%的溢价。
Ⅳ 杭州亚运村楼盘什么时候摇号
暂时还没公布摇号时间。
亚运村位于钱江世纪城的东北角，分为七个工程标段 ，分别为华润官员技术村、绿城媒体村、绿城运动员村、万科亚运村、公共区北标段、公共区西标段及东标段。
根据规划，杭州亚运村将于2021年底竣工，2022年3月全面投入试运行。截至目前，亚运村的主体结构大部分已封顶，已经进入“土地确权”阶段，可售房源4400套，预计很快就会入市。
从地段来看，亚运村在钱塘江南畔数一数二，正对面是江河汇，摩天轮+新鸿基的IFC，杭州今后的封面之一。斜对角是钱江新城已经建成的CBD，日月同辉、万象城、来福士都在那里，还有一大片已经满满当当的写字楼。隔壁是现在的“当红炸子鸡”奥体。这些，都是亚运村的邻居，共同组成了杭州的心脏地带。
这就是杭州的高明之处：专门去偏远的地方建亚运村、主体育馆固然省事，也可以成就一个区域小中心。然而，杭州建立亚运村的目的，不仅仅只是服务一片区域，而是一整座城市。
全杭州人都在等2022年，等亚运会。这绝不仅仅只是一场国际赛事，这是杭州走向国际大舞台的一大步。