‘壹’ 上海二手房房贷再出新规，执行“三价就低”
8月6日，一则关于上海二手房房贷额度的消息在市场传开。消息称，购房者申请贷款时，将从买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价中，选择最低的一项，作为贷款申请房价标准。
第一财经记者从部分银行处确认了该消息。某银行相关工作人员表示是今日接到了该通知。这意味着，若买卖合同价高于交易中心核验价或银行评估价，那购房者获得的银行贷款将少于预期，需要付更高的首付。
多位业内人士向记者表示，这会影响购房者加杠杆。上海中原地产分析师卢文曦认为，这一规定会挤压投资需求，“对于炒房的人，肯定想办法用足杠杆”，这将促使二手房市场降温。
一财评论：从7月初二手房核验价格的新规执行起，关于银行房贷跟进核验价格的猜测就未曾断绝，如今终于落定。参考深圳、宁波等多地银行将二手房指导价作为授信依据的城市，其市场热度快速降温，上海二手房市场降温的预期已较为明朗。
这已经是7月至今，上海针对房地产市场发出的第五次调控政策。7月9日出台二手房核验价新规，14日新增挂牌价核验，23日赠与限购升级，24日起房贷利率正式上调。多项政策并行，上海二手房市场已出现降温的态势。
据上海链家研究院的监控数据显示，7月份上海全市共成交二手房2.4万套，环比下降15%，同比下降16%，成交金额819亿元，环比下降13%，同比下降15%。
同时，带看量环比下降16%，已连续2个月出现环比下跌，预示着成交量增长缺乏动力；从新增客户量来看，尚未出现明显减少；从新增挂牌价格来看，在核验价格的指导下，挂牌价格环比下降8%，部分房东主动表示下调挂牌价格，后续成交价格可能会逐步下降。
广州未来五年将推131万套住房商品房和保障房比例1:1
广州市住房和城乡建设局于8月5日正式发布《广州市住房发展“十四五”规划》（以下简称“规划”）和《关于进一步加强住房保障工作的意见》，进一步强调坚持“房住不炒”，确保在“十四五”期间从住有所居走向住有宜居。
《规划》提出，未来五年，广州市将力争筹建和供应城镇住房131万套，努力满足和解决300万人的住房问题，可覆盖全市近六分之一人口。其中，新建商品住房65万套，筹建保障性住房66万套，这意味着，保障性住房与商品住房的比例基本保持在1：1。
一财点评：伴随着新一轮调控政策的不断落地，各地同时也开始加大保障房的配套建设，通过在土地供应时捆绑了一定比例的保障房等，以解决城市居民住房问题。未来若广州保障房与商品房供应量持平，应该会有利于刚入城市闯荡的年轻人在大城市立足啦。
‘贰’ 传上海二手房贷款出新规 执行“三价就低”审批标准
8月7日，有媒体报道，即日起，上海二手房申请房贷将参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，执行“三价就低”原则作为贷款申请房价标准。
观点地产新媒体了解到，此前，有房产中介机构传出消息，8月6日起，上海申请贷款金额将参考买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价三者孰低作为贷款申请房价标准。
对此，媒体引述从有关部门获悉说法称，上海二手房贷款确实将实行“三价就低”原则，并非是“买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价”，而是“合同网签价、银行评估价、涉税评估价”。
据悉，合同网签价是指房屋买卖双方达成一致意见后，通过网上房地产进行在线合同签约，网签价由双方协商而成。银行评估价则是签订贷款合同之后，银行找其信任的评估公司评估所交易房产的资产价值。涉税评估价是指二手房买卖交易时，由符合条件的评估公司按规评估，通过相关管理机构向商业银行提供。银行审批二手房贷款额度时，将以此“三价”中的最低价作为依据，具体时间以银行实际执行时间为准。
‘叁’ 上海纯公积金贷款三价就低吗
上海的三价就低算是比较低的了，最低可以达到5%左右，首付的比例是2~3成。
一、上海的三价就低的基本概念。
现在二手房过户之前都需要做网签，也就是在房管局系统的网上进行公示和签合同，合同网签价也就是在房管局系统里体现的成交价格，由卖家与买家商定而成。涉税评估价主要是由房产交易中心自动评估，也叫交易中心核验价，所缴纳的税费都是以该核验价格为准。银行评估价则是签订贷款合同之后，银行找其信任的评估公司评估所交易房产的资产价值。
二、三价就低的后续影响。
1、三价取低作为贷款标准，有利于管控二手房市场热，进一步挤压投资客的空间，同时有助于银行规避楼市波动，抵押物价值缩水的风险。
2、以往的市场上，有个别投资客有意购买市场价低但银行评估价高的房产，比如实际交易额为200万，但是银行评估价为230万，此举可以获得更多银行贷款、降低实际首付比例，这在一定程度上助推了楼市热度，同时使得银行抵押物价格虚高、抵押物安全系数降低。“三价就低”原则下，这一现象将很难存在。
三、以后的楼市措施会更加完善。
银行在审批二手房贷款的时候，通常是按照合同网签价和银行评估价两者取低，如今，这一情况有了变化。根据上海的新政，银行要额外加入房产交易中心核验价作为审批依据，并且按照“三价就低”的原则来放贷。
般来说，交易中心也会以第三方机构提供的数据做参考，但与银行的评估价会有差别。目前，我们正在对接房产交易中心的数据。对于购房者来说，“三价就低”带来的最大影响可能就在于首付成本的提高。
‘肆’ 上海房贷审批“三价就低”！降温楼市，调控再打“补丁”
上海楼市调控再现新政。日前，第一财经记者获悉，上海各银行房贷改为以“三价就低”原则审核贷款金额，即银行将根据合同网签价、交易中心核验价、银行评估价，选择相对最低的价格来审批贷款额度。
“从上周五就已经开始做了，不过目前整体参数还比较少，我们也在等着多拿些数据再做判断。”某国有大行分行个金部相关负责人对第一财经记者说道。
“三价就低”政策被业内视为楼市调控的“打补丁”之举。接受记者采访的多位人士表示，这意味着银行信贷额度进一步收紧，在一定程度上会提高购房者的首付成本；同时，有利于二手房市场管控，进一步挤压投资投机空间，促进房地产市场平稳发展。
包括“三价就低”举措在内，近期上海在楼市调控上频频出台措施，比如上调房贷利率、加强住房赠与管理、对新申请核验房源增加挂牌价格信息的核验等，有观点称，上述政策主要是对前期政策的查漏补缺，以堵住投机者的“可乘之机”。实际上，这也是今年以来全国房地产调控的主基调，在房价全面上涨的情况下，年初至今全国楼市调控政策密集出台，收紧力度不断增加。
“三价就低”是哪三价？
以往，银行在审批二手房贷款的时候，通常是按照合同网签价和银行评估价两者取低，如今，这一情况有了变化。根据上海的新政，银行要额外加入房产交易中心核验价做为审批依据，并且按照“三价就低”的原则来放贷。
这三价究竟是如何计算的？具体而言，所谓合同网签价，即由买卖双方共同商定，在房管局系统里体现的成交价格；银行评估价则是银行自身对于房产的评估价格，在购房者签订贷款合同之后，银行会通过合作的评估公司来评估房产的资产价值，并以此确定房贷额度。
房产交易中心核验价，又称涉税评估价，主要是由房产交易中心自动评估，通常房屋交易所缴纳的税费就是以该核验价格为准。“一般来说，交易中心也会以第三方机构提供的数据做参考，但与银行的评估价会有差别。目前，我们正在对接房产交易中心的数据。”一位股份行信贷客户经理对记者说道。
上述国有大行分行个金部相关负责人也对记者称，新政出台后，交易中心所提供的核验价整体参数还比较少，银行在操作层面还需更多数据做参考，然后再进行对比。
对于购房者来说，“三价就低”带来的最大影响可能就在于首付成本的提高。举例而言，若一套房产的合同网签价为500万元，按照以前的规定，首套购房者(首付比例35%)需首付175万元，剩下325万元贷款；但按照涉税评估价来计算，若房产交易中心给出的涉税评估价在450万元左右，那么购房者的贷款额度就只有292.5万元，这也就意味着购房者需要首付207.5万元，比此前多了32.5万元。
“这主要还是为了压降资金杠杆，挤压投机者的投机空间。”上海中原地产市场分析师卢文曦对记者称，之前很多炒房客会通过做高银行评估价来尽可能获得更多贷款额度，从而实现降低首付比例，减少自身资金占用，在一定程度上助推了楼市热度；但现在，有了涉税评估价做参考，购房者将较难撬动杠杆，有利于二手房市场降温。
另外，对于银行来说，此前不准确的评估价也容易使其承受更高风险。通过采用“三价就低”的方式进行贷款额度核定，银行可解决抵押物价格虚高、抵押物安全系数降低的问题，有利于更好化解房贷经营中可能产生的风险。
在业内人士看来，上海二手房房贷审批实行“三价就低”原则，是对前期调控漏洞“打补丁”，有助于抑制二手房价格非理性上涨，防止资金违规流入房地产。还有分析师对记者表示，这一举措也将打击二手房交易“阴阳合同”的现象，毕竟“阴阳合同”最终影响到购房者的贷款额度，预计后续“阴阳合同”数量将会减少，进一步促进房地产市场平稳健康发展。
楼市调控开启全面打“补丁”
除了“三价就低”新政外，今年以来，上海已多次出台楼市新政，主要包括“沪十条”、离婚3年限购、法拍限购、新房积分摇号、二手房“核验价”、赠予限购，信贷额度收紧、房贷利率上调等等。
仅7月，上海就陆续出台了多项针对楼市调控的措施。7月19日，上海房产交易中心对新申请核验房源增加挂牌价格信息的核验。没有通过挂牌价格核验的，房地产经纪机构和房地产信息服务平台企业不得对外发布该房源信息。
7月23日，中国人民银行上海总部与在沪银行召开会议，确定上调上海房贷利率。其中，首套房利率由4.65%调整至5%，二套房利率从5.25%上调至5.7%。随着此次房贷利率的上调，上海首套房贷利率步入“5”时代。
同日，上海市住房城乡建设管理委、市房管局、市自然资源确权登记局联合出台《关于加强住房赠与管理的通知》，明确自2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，在住房限购政策执行中，该住房自转移登记之日起5年内仍记入赠与人拥有住房套数；受赠人应符合国家和本市住房限购政策等。
整体而言，上海市正在不断完善楼市调控措施。有分析称，近期政策的出台更多是起到“打补丁”的作用，是对于前期政策的查漏补缺。但要注意的是，信贷层面的收紧，是房地产调控的核心政策。当前，随着楼市调控进一步加码，有望稳定上海楼市的发展。
第一财经记者了解到，目前上海地区房贷额度较为紧张，部分银行房贷审批可能要排队5个月之久，有的甚至直接暂停房贷业务；而个别额度相对充裕的银行虽然可以一个月放款，但房贷利率相对较高。
实际上，除了上海，今年以来，其他城市房地产调控政策也频繁出台。据中原地产研究中心统计数据，2021年7月，从中央到部委到地方，楼市密集调控政策高达66次，刷新年内最高纪录(6月52次，5月48次，4月51次，3月48次，2月45次，1月42次)。
累计看，1～7月全国合计房地产调控已经高达352次，平均每月超过50次房地产调控，房地产政策趋严已成大势所趋。
“近来房地产调控明显不一样了，如果说过去的调控大部分是老调重弹，那么最近几次的调控可以说开始动真格了。针对很多存在数年的房地产调控漏洞，明显开始打补丁了。”中原地产首席分析师张大伟表示。
如今，房地产调控继续升级，并且相比去年，收紧力度不断加强。张大伟称，这主要体现在，住建部约谈、整顿中介、限制二手房定价、严控经营贷流向、土地供应、鼓励租赁、打击炒作学区房等。“约谈房价上涨过快城市已经成为2021年房地产调控的一个最重要特征，一定程度上反映了在房地产调控‘一城一策’的基础上，住建部的督导作用在加强。”
‘伍’ 三价合一税费怎么算上海
上海三价合一税费这样算：银行评估价=实际成交价=网签备案价
扩展：三价合一，指以后二手房交易中的所有价格都统一，也即是成交价、评估价以及网签价合一。并且按照这个价格来计税以及申请贷款。即“银行评估价=实际成交价=网签备案价”。如果按照最低来评估贷款，会造成现在买首套房的客户无法参与二手房交易。由于上海首套正常首付35%，目前很多小区评估价下来，是原价的5折或6折，意味着首套客户，想买这些房子，需要付到至少五成以上资金。由于三价合一政策，导致涉税价格会很低，所以房东会越来越愿意接受全款买房的客户。
‘陆’ 上海各个区房价大概多少
上海各个区的房价现在已经有了很大的回落，所以也没有了学区房的区别，但是上海是一线城市，所以房价还是在上万元左右
‘柒’ 房产备案价格和实际售价一般相差多少
应该一致，不一致的地方只要因为面积查多退少补的部分。测绘之前并没有十分准确的面积。
‘捌’ 房产备案价格和实际售价一般相差多少
商品房备案价格是开发商在房屋预售之前在相关部门备案的房产预售价格，并不是房屋的交易时候的成交价，成交价要比备案价格高一些。备案价格是为了保护房产交易市场价格的稳定，也是为了让消费者买到价格合理的房屋。