❶ 晓风印月低价首开，4.71万元/㎡，真的吗| 房叔问答No.29
关注房叔朋友圈的购房者会发现，房叔发了好几个热盘的价格预测。价格预测并非空穴来风，但也仅供参考，毕竟开发商愿不愿意拿这个价格开也不好说嘛。有购房者咨询关于晓风印月（预计价格4.71万元/㎡）、中海云宸（预计价格4.7万元/㎡）、信达杭州壹号院（预计价格4.81万元/㎡）如何评判优势。答复如下：晓风印月这个价格比预期明显低了，区位上比澄品要成熟，绿城的产品可靠度本身就好，这个价格是建议积极参与摇号的；云宸这个预计价格也偏低，虽然项目小一些，但是区位放在那里，性价比很不错；信达壹号院位置也很好，容积率略高，从奥体的前景来看，这个跟澄品基本持平的价格接受度也不错。前两个项目所在区位成熟度更高，奥体则看好未来潜力。
关键词：萧山改善
问：房叔好，求指点，马上卸货，继续摇还是买二手？
我和老公住在萧山，靠近通惠北路，我现在特别纠结，因为我觉得这太偏，周边设施也不好，但我宝宝还有一个月就出生，为了首套资格我们还没领证，我就更着急了。我想买离江边更近的房子，预算450万左右。之前摇过创世纪翡翠之星等都还差点运气，而且我周边的拥潮府也3.8快4万让我觉得不值，我也特别不喜欢周边，觉得位置没有改善。
现在我感觉政府在放水，新房限价基本很虚（参考澄品，虽然我也摇了）我是继续摇还是买二手房呢？滨江的江南之星房500万左右，它旁边的新城香悦奥府450万左右，或者更旧但位置好的中兴花园？您帮我看看怎么选？谢谢！
杭州房叔：这个区域能选的新房确实余地不大，相比拥潮府，还可以考虑的是锦宸，项目较小，位置较拥潮府略好；澄品有低配的担忧，价格也已经完全上来了，也是一个将就的选择；晓风印月的话已经完全超预算了。买二手是个累人的活，惟一的办法就是多跑多看多比较，没有捷径。相对来说，江南之星是比较值得考虑的一个小区，房子新一些，产品本身也不错。另外值得考虑的是水印城、春江时代和半岛国际这一带的二手房，位置相对来说也不错，中兴花园老了一些。
关键词：澄品
问：房叔，我之前一直在关注澄品的146、169户型，上次没去摇，因为开在马路边，选房时候的闹剧也有点尴尬，现在马上开洋房了，心里有点没底了。选择澄品这个楼盘怎么样，请您有时间帮我分析下，谢谢您。
杭州房叔：澄品从地段上来说是没有问题的，奥体已经到了这个价格了，从跟滨江之间的价格比较来看也较为合理，而且未来还有一定的发展空间。只是没有太明显的倒挂红利了。澄品产品本身一直有低配的担忧，小区没有规划景观泳池就是一个例证，样板房出来之后也在一定程度上印证了这一点。目前房价基本还是逐步放开限价的趋势，随着早先地价地块的逐步减少，后续价格的逐步上扬已经可见。短期来看没有下跌的理由，因此原则上还是建议早点入手，落袋为安。滨江奥体除了澄品，建议关注晓风印月，以及捂盘中的奥邸国际。
关键词：国滨府
问：房叔，我现在在纠结旭辉国滨府，拥潮府和澄品。国滨府主要犹豫体量太小，后续物业服务是否能跟上，还有后续置换难度，旭辉的品质不了解。拥潮府纠结91方的摇不到，其他大户型的户型不喜欢，还有学区。澄品的话还是压力偏大，而且有些光照，高层每一栋都有自己的问题等问题。
杭州房叔：个人倒是不建议搞得压力太大。澄品的问题你也说了，还有低配的担忧；国滨府体量确实太小，通惠路还是一条特别繁忙的道路，现在的价格性价比也并不太高，旭辉每逢交房必维权，就不多说了；相对来说还是建议继续摇拥潮府，也可以考虑一下锦宸；个人建议悦虹湾也可以考虑，另外能接受南部卧城的话关注一下市心府，算是南卧性价比最高的了。
关键词：150方改善
问：二套房主要改善为主，150平＋房型，生活品质更加重要些，但又不想太远，所以万象城和运河新城两块会多关注一些。目前关注的更多是三年左右入住的盘，亚运会前入住，主要个人精力有限，无法判断哪块区域更加适合居住，还望房叔指点迷津.
杭州房叔：建议关注首开金茂府的后续推盘，看价格来定是否要参与；也推荐关注一下大溪谷的叠墅，产品做得也还不错的，就是位置偏远一些；也可以关注一下和宁文华的洋房，看最终价格来确定是否值得参与，天阅运河源和运河ONE也是同样道理；未来科技城一带关注天空之城和杭州中心，但是时间还早。
关键词：低价地块
问：房叔您好！最近看了“绿都鉴未来”，不摇号，是洋房，户型好，120平算上赠送面积后得房率97%，就比较心动。 我自身的情况是工作三年，想买首套房，刚需，能接受350左右的价格，以后会在未来科技城上班。我纠结说那个盘的价值在我的可选范围内是否算值得我马上出手买的？在未来科技城2.0的概念下是不是有大的发展空间…感谢～
杭州房叔：鉴未来是相对来说性价比很平庸的一类，非常明确。未来科技城一带是目前高性价比项目最多的区域，个人建议你还是先摇一段时间红盘，西溪公馆、未来悦、耦园、梧桐郡、和光尘樾、云和湖都可以积极参与摇号。海上海最近放出的风声是2.35，这个价格的话也完全可以摇。暂时限价稳定，至少还有时间可以摇。哪怕等到下半年天空之城开盘，也是可以的。
关键词：商铺
问：你好，房叔，想咨询下，我有一间金地广场综合体的橙街商铺，1年前买的，独立产权，10年托管，前5年，5%，后5年二八分成，业主八，小面积，是继续持有还是最近变现呢？还有升值空间吗？
杭州房叔：现在的商业布局已经进入快速的多中心化，大量的区域中心集中商业形成分流的状态，导致客流的集中度下降，每一个区域商业中心只能吸引到周边相对固定范围内的客流。在区域入住率临近顶峰的时候，会导致这类商业的升值速度下降，长期持有在物业升值上会比较吃亏，这也是近年来商业投资热度下降的重要原因。金地广场这类中档规模的商业体很难吸收到远距离的人流，基本都是本地消费，辐射范围内尽管未来入住人口还有一定的上升空间，但是也空间有限了。这类物业今后的升值空间较为看衰。个人倾向于在尚未到达顶峰的时候变现，出手还较为容易。
关键词：海宁
问：我有套海宁侨福一品的毛坯房，已经满2年，原打算自住，现在工作变动，可以投资持有还是卖掉呢？
杭州房叔：海宁近下沙北区域基本已经是利好兑现状态，未来的发展空间相对来说不会太大。如果你有好的投资选择，完全可以考虑出手。
关键词：海口
问：房叔，请教一下。我生活在海南。我想投资海口市豪宅，CBD核心位置。中间户175平，3房2卫。边户200平，4房3卫。2个单元，1个单元2梯2户。该怎么选？边户视野好。但家人说小面积好转手。只有这2种面积。
杭州房叔：海口的豪宅，个人建议还是选边套。在豪宅范畴里，投资的概念跟普通住宅是不一样的。高端产品的价格敏感性会低很多，产品本身的体验感和稀缺性更为重要。因此，在预算没有问题的情况下，更建议你买边套。