1. 特区40年新突破：深圳与东莞惠州等市“统筹合作”箭在弦上
澎湃新闻记者 韩声江
2020年8月，深圳特区将迎来设立40周年。40年间，深圳从一个小渔村发展成为中国经济总量排名第三的一线城市。
伴随高速发展而凸显的是土地空间不足等问题，澎湃新闻（www.thepaper.cn）记者获悉，针对深圳土地紧缺等瓶颈问题，囊括周边东莞、惠州等市相关区域的统筹合作发展大方向已经确定。
“小空间、大作为”
2019年，深圳市地区生产总值以接近2.7万亿元紧随京沪两城排名全国第三。从1979年到2019年40年间，深圳GDP增长超过1万倍。
作为管理人口超过2000万人的城市，深圳的城市面积相比其他一线城市较小已经成为共识。当前，深圳全市面积1997.47平方公里，是上海的三分之一、北京的八分之一。
伴随土地资源供应紧张、城市后续发展空间不足等问题日益凸显，“小空间、大作为”，但难持续，已经成为制约深圳今后发展的主要瓶颈之一。
行政区划专家、华东师范大学城市与区域科学学院教授林拓对澎湃新闻（www.thepaper.cn）记者分析称，当前，深圳可供建设的新增土地所剩无几，进而引发的是房价高企、经营成本上升、创业型中小企业难以生存等严峻问题，长此以往势必会影响城市永续发展。
“深圳的空间确实太狭小了，所以土地就很珍贵，深圳在有限的空间里创造出经济密度全国第一的奇迹，很了不起。但也应该看到，空间太小，发展到今天，深圳如果再这么小下去，对来这个城市创业的年轻人和这座城市本身都很不利。”林拓说。
原深圳市委常委、副市长张思平近年也撰文指出，正因为土地、房地产价格高涨带来厂房租金快速增长，导致2015年前后深圳高端制造业发生大规模外迁，“加重了深圳产业空心化的风险，给未来深圳产业结构的优化和长远发展带来重大隐患。”
2018年，“华为要搬离深圳迁往东莞”就曾引发热议，当是有分析认为正是因为深圳土地供应不足等问题才导致华为将部分部门外迁。最终华为表示总部基地将永远留在深圳。
当前，粤港澳大湾区建设紧锣密鼓进行，《中共中央 国务院关于支持深圳建设中国特色 社会 主义先行示范区的意见》公布满一周年，“双区”叠加下的深圳有望迎来新一波政策红利。
“大统筹、深合作”
一般说来，扩大一座城市发展空间的常用方法是进行区划调整，如撤县设区等。但林拓对记者分析称，深圳这么做的难度极大，深圳早已无县可撤。
“当时深圳作为改革 探索 的先锋，特区设立之初规模确实应该适度。”林拓说，“现在深圳面临的问题是，要扩容，但举步维艰。珠三角城市群的特点是密集型城市格局，地级市多且强市林立。”
林拓认为，“其实，路走远了，有的时候反而忘了我们为了什么而出发。理想的做法是深圳不仅能够有更大的发展空间，同时周边城市也能够更好发展。做好发挥深圳作为大湾区核心功能这篇大文章，既要基于行政区划，但又不能局限于行政区划，综合多种策略打好‘组合拳’，切实有效地推动跨市域的合作协同发展，具有更大的示范意义。”
澎湃新闻（www.thepaper.cn）记者获悉，目前深圳与周边东莞、惠州等市相关区域的统筹合作发展大方向已经确定，不过具体范围与合作模式尚未最终敲定。
林拓表示，所谓“统筹合作”，不仅仅是一个口号，一般化的做法可能流于形式，还可能加大协调成本，实际上，要做到在更大区域范围内的相关城市充分汇聚各方面的优势、智慧与能量，相向而行，统筹发展。
但他同时提醒称，“这个统筹合作不宜理解为深圳一家独大，而是大家在共同发展、共享成果之中，推动深圳迈向更高层次的发展新境界，为周边城市注入更强劲的发展新动力。”
虽然最终方案尚未确定，但其重点之一必然是统筹合作的新型利益平衡机制。财政如何分配是其中一个关键内容，林拓分析称，“不能以原来零和博弈的思维来思考了，统筹合作后必将在广东省内形成一个更为强劲的新增长极。如果说，当年深圳是改革先锋，那么，新一轮统筹合作将为全国高质量区域协同发展再树新标杆”。
无独有偶，今年6月，由中共中央党校主办的《学习时报》刊登了中山大学马克思主义学院教授张浩等三人撰写的《“三区”叠加扩权赋能 探索 建设大深圳统筹合作示范区》一文。
该文提出，深圳应与周围的东莞、惠州、汕尾、河源四市统筹合作发展， 探索 “一个跨行政区域的资源统筹、功能协调、产业互补、成果共享的区域统筹合作新模式”。
其实，深圳市自身早已明确认识到相关问题的存在，深圳与周边城市协同发展的思路近年来也多次被官方提及。如在在《深圳市可持续发展规划（2017—2030年）》中，深圳官方坦言，深圳地域面积较小，发展空间和土地资源严重不足，要推进“深莞惠”和河源、汕尾“3＋2”经济圈建设。
再如，深圳市发改委对外公布的2020年工作计划提出，要协调“莞惠河汕”四市共同参与，加快推进深圳都市圈规划编制。
全国人大代表、腾讯董事会主席兼首席执行官马化腾则在今年的全国“两会”上提出建议，呼吁持续深化深莞惠一体化进程， 探索 在临深区域试行统一部署、统一管理的多区联动模式。
“深莞惠汕河”
今年6月，广东省发展改革委公布的《广东省开发区总体发展规划（2020—2035年）》明确提出，推动广州都市圈（包括广州、佛山、肇庆、清远、云浮和韶关）、深圳都市圈（包括深圳、东莞、惠州、河源和汕尾）。这是近期广东省公开文件中首次透露广州、深圳两大都市圈的具体范围。
如果以深圳、东莞、惠州、河源、汕尾为“深圳都市圈”范围，2019年，深圳都市圈GDP约为42747亿元，占广东省的39.7％；常住人口约为3290万人，占广东省的28.56％；土地面积约为36312平方公里，占广东省的20.2％。
深圳、东莞、惠州、汕尾、河源五市统筹合作的发展想法也并非没有 历史 背景。
改革开放前，深圳一度归原“惠阳地区行政公署”管辖，1979年3月国务院批复同意广东省宝安县改设为深圳市。此后1988年，惠阳地区行政公署拆分为四个地级市：东莞市、河源市、惠州市、汕尾市。
从目前的经济发展来看，2019年深圳GDP以2.69万亿元处于绝对优势地位，东莞（9482.5亿元）、惠州（4177.41亿元）经济体量分别在广东省内排名第四、第五，汕尾（1080.3亿元）、河源（1080.03亿元）则相对落后。
近日，东莞、惠州当地的两份政策文件也引发广泛讨论。东莞市政府发布“关于暂停滨海湾新区范围内各类建设行为的通告”、惠州市惠阳区则发布“关于废止相关建设用地规划控制的通告”。
校对：栾梦
2. 如何解决人多地少的难题
1.支持国家生育计划，减少人口。
2.合理规划 合理利用土地
3.依据每家人口数量，分配住房！今年以来，节能、集约的理念为整个社会高度重视。在土地领域，国家各相关部门也屡次提出“集约用地”，各地纷纷推出“无地招商”、扩展用地等方法来解决缺地问题。日前，杭州市国土资源系统灵活运用“集约用地”，尝试通过六大办法来解决人多地少这个大难题。
第一招是腾笼换鸟。杭州经济技术开发区心芯集成电路有限公司未能达到原定的2500万美元投资规模，经协调，土地、厂房和设备转让给上市公司杭州士兰集成电路有限公司。目前，士兰公司决定在已建成7000平方米厂房的基础上增加建筑面积、加大投资总额，充分利用了土地。
零增地技改是第二个办法。浙江小王子食品股份有限公司2004年急需增加两条生产线，预计需新增用地10亩。临安市国土资源局允许该企业原有的一层1100平方米仓库拆除改建成二层厂房，使生产面积增加到了2800平方米；并将企业原有800平方米食堂改建成二层厂房，又增加了生产面积1600平方米，满足了生产线场地需求。
枯绝第三招可谓“上天入地”。杭州经济技术开发区积极鼓励企业提高容积率和建筑高度，充分利用自身厂区内的未利用地。
提高门槛也是一个办法。桐庐县县域内省级经济开发区和5个重点城镇工业功能区投资强度分别要求达到130万元/亩和110万元/亩以上，对工业项目用地实行限期建设制度。
建多层农民公寓、推进城市化进程已在杭州市各区大力推广。
盘活闲置土宴败核地，也是必然。桐庐县自去年9月起，对1999年以来经农转用审批的工晌掘业用地进行了清理，已挖掘工业用地潜力4100多亩。
3. 房价上涨引监管层关注，深圳开始从土地源头解决住房紧缺问题
近期深圳房价暴涨引发央行紧急彻查房抵经营贷事件把深圳这座城市推上了舆论风暴眼。也让深圳市政府不得不想办法进一步解决这个由来已久的问题。
房地产业界有这样一个比喻，房子（房价）与土地就如同“面包”与“面粉”的关系。只有处理好两者关系，解决源头（土地供给）问题，高房价问题才能得到有效解决。
深圳开始从源头端发力。5月8日下午，深圳市规划和国土资源委员会召开新闻通气会，在会上印发的《深圳市2020年度建设用地供应计划》披露了一则对于“寸土寸金”深圳而言的重大利好消息：深圳计划今年内加大居住用地供地规模至293.2公顷,较2016年计划供地增加143.2公顷。这一数字创2016年以来新高。
这可谓是一项迫在眉睫的举措。据中国房地产报（微信ID：china-crb）记者了解，过去10多年，深圳住宅供应长期处于严重不足局面。在“北上广深蔽神”四大核心城市中，深圳住宅土地供应占比处于最低位。
“一直以来深圳都是在摸索通过增加租赁住宅等方式来转移购房者对于房屋需求。但这并不能从根本上解决深圳房价高涨问题。只能通过增加新房供给（居住用地供应）才能最为有效的控制深圳房价上涨问题，也才能抵消深圳二手房房东对于房价的过度自信带来的房价的涨幅。”一位研究深圳房地产市场的业内人士表示。
深圳高房价问题
“寸土寸金”的深圳对于居住用地供应极为“吝啬”。
中国房地产报记者统计深圳2016—2019年居住用地供应情况发现，过去4年深圳计划供应居住用地量维持在200公顷左右。具体而言，2016年深圳计划供应居住用地125公顷；2017年深圳计划供应居住用地218公顷；2018年深圳计划供应居住用地109公顷；2019年度计划居住用地供应150公顷。
随着5月8日深圳市规划和自然资源局公布《深圳市2020年度建设用地供应计划》，打破了以往长时间居住用地供应低的局面。
据深圳市规划和自然资源局副局长王策飞当日介绍，2020年度深圳全市计划供应建设用地1200公顷。按用地性质分，计划供应居住用地293.2公顷。
“为了完成170万套住房供应任务，深圳市从今年起加大了居住用地供应力度，今年计划供应居住用地293.2公顷，占计划总量近25%，较去年计划150公顷增加了近一倍，其中公共住房和商品住房用地的供应量较去年均有较大增长。”王策飞解释称。
不难发现，293.2公顷居住用地供应规模数据较去年增加近一倍。事实上，在计划印发之前深圳相关部门透露从年初就开始提前部署土地供历亩应工作。截至目前，深圳市已供应产业用地21宗63公顷，已供应居住用地30宗54公顷，正在组织供应的居住用地12宗78公顷（其中5月底前将向市场推出8宗60公顷）。
居住用地供应并非深圳“一拍脑门”的短期决策。记者发现，早在今年3月11日，深圳市住房建设局便在发布《关于应对新冠肺炎疫情 支持房地产企业加快复工复产的若干措施》(以下简称“若干措施”)中，增加居住用地就被提至明显位置，提出切实拓展居住用地供应渠道，通过增加建设用地、盘活存量用地、各类用地配建、公共设施综合开发等，多渠道增加住房有效供应，平衡供求关系。
彼时，深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋表示，去年（2019年）政府各部门已经在住房供应方面加大了力度。去年12月月底至今年1月，深圳市划定出让了34宗公共住房用地，总用地面积超过1平方公里，预计可建公共住房超过6万套。商品房供应方面，去年也已经完成供应11块，“预计今年新增居住用地供应宏烂亏会是去年两倍，保证房地产供求关系稳定、房价稳定、市场预期稳定。”王锋说。
“如果深圳真的能够有效地增加新房供给，那么相信在不久的将来一定可以控制深圳当前的房价。毕竟目前深圳市居民的住房自有率非常低。居民购房最大程度上只能通过二手房来满足。增加新房的供给恰好是有效的分担了购房者对于二手房注意力，也可以使得二手房房东对于房价话语权降低，这样才可以平衡住房供给需求双方之间的关系。”谈及深圳近期增加居住用地供应的举措，上述研究深圳房地产市场的业内人士说。
11种宅地供应方式
如何实行如此大数量的居住土地供应？中国房地产报记者注意到，5月8日，深圳市规划和自然资源局针对此发布《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》（以下简称“暂时规定”）。
暂行规定提出构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应与保障体系，落实市委市政府提出的住房供应目标。记者发现，按照规定，深圳市住房建设部门负责统筹全市范围内三类公共住房的套数比例，住房供应需落实2035年前筹集建设各类住房170万套的任务，实现市场商品住房和三类公共住房套数4：6供应结构要求。
事实上，深圳住房供应问题由来已久。今年1月8日上午，龙头房企万科企业股份有限公司董事会主席、深圳市政协委员郁亮在深圳市政协会议分组讨论上提及了深圳的住宅供应问题表示，过去10年深圳的住宅供应是严重不足的。在四大核心城市里面，深圳的住宅土地供应占比是最低的。“其实过去，深圳的
4. 东莞划入深圳都市圈，将为东莞的发展带来哪些利好
东莞划入深圳都市圈，会使得东莞的交通、公共服务设施、产业等方面得到前所未有的发展。
5. 深圳都市圈发展规划
将构筑“一主两副七廊多节点”的多中心分布式结构，其中，重大节点即国家现代服务业与头部企业节点（深圳会展海洋城-东莞滨海湾新区）、国家综合性科学创新中心节点（松山湖科学城-光明科学城）、湾区制造总部技术转换节点（塘厦-平湖北/坂雪岗-大运新城）和湾区先进制造产城融合节点（坪山-惠阳-大亚湾）。
将依托四大交通走廊与轴辐式枢纽体系，构建湾区级产业科技创新功能节点，沿深圳-东莞和深圳-惠州边界，自西向东构建湾区科创头部企业与现代服务业节点、国家综合性科学创新中心节点、湾区制造总部技术转换节点与湾区先进制造产城融合节点。
其中，松山湖科学城-光明科学城为国家综合性科学创新中心节点。松山湖科学城与光明科学城将围绕打造重大原始创新策源地、中试验证和成果转化基地、粤港澳合作创新共同体、体制机制创新综合试验区四大定位，联动滨海湾新区、西丽湖国际科教城、深港科技创新合作区，建设成具有全球影芹笑磨响力的原始创新高地和大湾区综合升枯性国家科学中心先行启动区。
构建“三横四纵”的综合交通网络格局。其中，三条走廊将深圳和东莞全部打通：西部沿海走廊：深圳中心区-宝安-滨海湾；中部隧洞走廊：深圳中心区-光明-松山湖；中部谷地走廊：深圳中心区-龙华 -东莞东南板块，涉及滨海湾新区、松山湖科学城、塘厦、常平等。
深圳都市圈将布局 9 个轨道主枢纽，构建与分布式区域发展结构匹配的轴辐式铁路枢纽格局。其中，在人口与经济活跃的东莞、惠州和深圳相邻地区，通过设置虎门站、滨海湾站、塘厦站、光明城站、平湖站、惠州南站 6 个临界次级枢纽，与主枢纽形成高效的轴辐式结构分担主枢纽压力，支撑东莞滨海湾、深圳会展海洋新城、东莞松山湖、深圳光明科学城、塘厦、平湖北、大运新城、惠阳以及大亚湾等关键分布式节点。其余地区结合松山湖、常平、龙岗、平湖等轨道交汇地区形成 11 个次一级铁路枢纽。
法律依据：
《中华人民共和国城乡规划法》
第三十七条在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。
建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。
第三十八条在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
城市、县人民政府城乡规划主管部门嫌斗不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
6. 深圳遭遇建市以来最严重缺水，该采取哪些措施来解决用水缺口
在压减绿化行政用水、建筑用水量方面，全市开放一些河道以及临时建设再生水取水点，制定绿地浇洒、道路及地面冲洗自来水替代方案，将实现100%全替代；制定建筑行业自来水压减及替代方案，通过更加合理的规划使用，可实现减少10%的用水量。在加大公共机构节水力度方面，由机关事业单位牵头，推动全市公共机构、商业场所12月31日前全面完成非节水型器具改造工作，普及起泡型、花洒型、喷雾型等节水型水嘴安装。
7. 深圳市都市圈规划，深圳都市圈发展规划
在前一篇文章《临深十年，已成产业、人口最猛流入地，深圳都市圈落地了！》中，我们从宏观、中观层面论证了深圳产业、人口的都市圈化已不再是一个概念而是事实，都市圈的规划实际上落后于市场的推进。
从微观上看，企业的行为才是主导这一切发生的根本。
因此，近两年，我们在临深区有代表性的产业园区(京东智谷)访问了昌亩3家不同行业的企业(实际上，我们去年也调查了3家搬到凤岗的企业，总共已经有6家)。 在过去的几年里，他们在凤岗购买了几千多平方米几千平方米的厂房和办公楼，打算在今年和未来的几年里进行全部或部分的搬迁
听取这些企业的想法，可以扩大到临深的其他地区。 我觉得很有代表性。
01三家深企选择搬迁凤岗第一家是优美世界，已有25年历史的服装品牌公司。
总部设在深圳，未来上市主体在浙江，深圳、东莞等未来将成为主要分支机构。
优美世界在国内市场的经营模式是直营销售，同时也涉足网络直播、嘀嘀打车、微商等新营销。
在过去的几年里，优美世界在深圳租赁了约7000平方米的国有办公楼。
公司以前选择在凤岗京东智谷购买3000平方米的办公楼，组建电商和研发中心，未来将把新的营销板块和电商团队放在京东智谷。
【优美世界展示空间】优美世界的转移逻辑如下。 1 )深圳产业发展规划已经发生变化。
目前，深圳的定位逐渐转变为金融和高科技，服装行业没有明显的竞争优势和政策支持。
2 )搬迁凤岗是考虑区位因素。
公司目前在布吉工作，离凤岗位的距离比离坪山还近。
职工基本都是龙岗、龙华买房，去凤岗最合适。
3 )从深圳都市圈规划考虑。
公司评估迁往东莞将对员工流失和招聘会产生一定影响，但相信随着深圳都市圈轨道的推进，这个问题会得到更好的解决。
4 )从长远来看，固定资产配置至关重要。
首先，考虑到成本，公司目前在深圳是租赁点，但希望能拥有属于自己的固定资产。 这样，虽然“有利于为团队提供持续稳定的经营环境”，但深圳的购买成本太高，所以我们选择在凤岗市购买房地产。
第二，从经济核算的角度看，公司在凤岗买的办公楼相当于深圳办公室15年的租金，意味着15年后可以拥有自己的房产，更有利于企业品牌和形象的提升。
如果公司未来困难，该资产也可以融资。
5 )京东资源支持。
选择慎带京东智谷也是考虑到京东集团强大的物流背书，希望借助京东的在线流量支持和物流体系合作，为企业贡献力量。
第二家公司是鑫赛科研凌工控，2001年成立于深圳，是一家新型IT高新技术企业，2009年以后生产、研、销一体化，开始推广研凌工控这个品牌。
公司近三年发展迅速，每年销耐孝森售额增长，产量达到每月五千台至一万台工业计算机，年销售额上亿。
鑫赛科现设在深圳工厂宝安石岩某村，员工80-90人，租赁面积4000多平方米，租金约30元/平方米。
但经营环境恶劣，租金连年上涨，厂房利用率低至6-7成。
(鑫赛科研凌工控现厂)鑫赛科在京东智谷两层，厂房3000多平方米，加上职工宿舍和办公楼，共有4000多平方米。
公司还在龙华大浪中买了一半的办公楼，用作深圳的办公室。
根据新计划，公司的部分研发和销售将留在深圳，其他部分研发和销售，以及所有生产将搬到东莞。
鑫科的搬迁逻辑如下。 1 )公司形象提升。
目前深圳的厂房太小，出入不便，整体形象跟不上企业的发展。
这是公司的第三次飞跃，希望借助深圳都市圈的产业升级，以及京东这艘大船，发展成为行业标杆。
2 )出于区域交通的考虑。
凤岗与深圳互联互通程度高，从工作地高波到凤岗40分钟内，上下班便利。
3 )产品性价比高。
东智谷规模大，总体规划完善，现场使用率高，基本达到8-9成。
4 )京东品牌影响力与赋权。
背靠京东这个大平台，可以赋予力量，更可靠。
京东智谷希望在电子商务方面协助企业解决实际问题。 包括京东大学在内，协助企业网上开店，在政策、税收和补助(如房屋租赁销售)等方面提供帮助。
第三家公司是迅销公司。 这是深圳货代业知名的国际货代公司，业务不断发展，目前涉足物流、供应链金融和商贸，深耕进口食品和进口葡萄酒行业，打造“进口食品和进口葡萄酒全产业链一站式运营商”。 员工约150人，年销售额为4-5亿。
总部位于深圳福田的房地产事务所在宝安福永租用了2000多平方米的仓库，租金每年都在上涨。
(迅航星辰现办公室)公司于2020年初，在凤岗京东智谷一期购买了1200平方米的工厂做食品仓库。 京东二期将继续考虑购买工厂，扩大仓库面积。
迅航星辰的搬迁逻辑如下：1)成本考虑与公司长远发展。
公司在深圳的办公成本很高，选择东莞主要是为了降低成本，公司长期的业务稳定性。
如果在凤岗顺利发展，整个公司都会考虑搬到凤岗。
2 )凤岗位置靠近深圳。
之所以选择凤岗，是因为公司从福田办公地到宝安仓储地的距离比到凤岗的距离要远。
3 )仓储系统智能化建设。
公司希望在京东智谷建设现代化、全体系的智能化仓储空间。
如果有京东智能供应链和智能仓库系统、智能物流系统的支持就更好了。
02企业选择凤岗的共性在上述调查的基础上，结合去年的调查，可以提炼出部分企业搬迁的共性。
1 )深圳高成本拆迁与产业转移。
这我说了这么多年，比起办公楼，真正给深圳企业带来压力的，是现场租金。
在许多关内关外的村庄，工厂租金的增长超过了企业利润的增长。
结果，企业继续留在深圳可获得的收益越来越少，搬迁到东莞会带来短时间的损失，但综合成本的降低可以迅速弥补这些损失。
2 )企业已经使用都市圈进行判断。
教务老师注意到，这些企业都搬迁到了凤岗这样的“属于东莞的区域”，但并没有去坪山这样的“属于深圳的区域”。
这和当时华为去了松山湖，但没有去光一样。
我想从这个角度来说明其背景，企业的选择是基于产业集成度和成本-收益的想法。 他们发现凤岗到福田、布吉的便利性超过了坪山，所以倾向于选择凤岗。 坪山“毕竟是深圳”，产业集聚太低也要放弃。
从这个角度来看，我倒觉得当初华为的选择是非常有远见的。
这表明企业选择新战场，并不局限于“小深圳”，而是着眼于整个深圳都市圈。
倒不如说我们很多人都是买房的人，至今仍陷入过去的思考中，看不清大势。
【京东智谷区位图】3 )企业转移首先基于公司的经营发展。
除了上述比较宏观的考虑外，对企业的选择还有很多实用的考虑。
我大体上按照稳定经营企业3354提升企业形象——购买自有资产的顺序进行。
这些企业都是考虑企业的持续发展，而不是为了炒房。
他们以前在深圳租了一间办公室，所以想共同拥有自己的办公室。
一般来说企业发展多年，可以有很多积蓄，不想给房东租金，想拥有自己的资产。
这是一两个，以前的工厂和事务多在村子里，形象不好，不利于做大。 因此，很容易被重点顾客认为不可信。 因此，选择改为更高的地方，有利于企业的提升。
4 )企业搬迁对园区运营商有更高要求。
与以前相比，这些搬到东莞的企业发现，他们不再“进村”，而是倾向于选择具有品牌影响力、产业房地产运营经验和上游赋能的现代产业园区。
我认为这主要表明现代产业园区能够创造出原来工厂无法提供的新价值，而这些新价值恰恰能有效降低企业运营成本，提高企业盈利水平。
例如，这些企业都表达了对京东智谷园区环境和大平台的期待。 因为后者提供的现代园区环境可以降低企业运营成本(如政务资源、法律服务、专业培训、行业论坛等服务共享)，京东大平台能源可以为企业打开产品销路，大幅降低获取客户成本。
这一切，在传统上只扮演“租房大户”的工厂里是办不到的，是企业需要的。
(京东智谷效果图)5)企业对深圳都市圈轨道建设持正面看法。
这也很重要。 正如我之前所说，企业决策和个人之间的巨大差异在于，他们往往偏向于长周期的趋势，而中短期的波动反而不那么重要。
代表性的是从华为到松山湖，几乎从10年前就开始铺了。
在这些企业看来，现在他们确实需要面对上下班不便的困难，但他们对深圳都市圈未来的轨道联通相对乐观——。 这可以有效降低员工的抗转移能力，提高招聘效率。
2年可能说不通，3-5年可以说通。 对于企业，需要事先做出这个决定。
既然趋势是对的，就提前下注，剩下的就等着，做时间的朋友。
6 )与莞惠相比，企业倾向于东莞。
这些企业在区位选择上，都曾在都市圈范围内考察过，集中在深圳东部，如坪山、东莞的凤岗、塘厦等地和惠州的仲恺产业园等地进行比较。
但是，最终选择东莞，是因为像深圳东部一样，离自己的工作地还不如东莞的凤岗。
惠州的仲恺，再往东走，路程太远了，而且现在这一套也不完整。
同是东莞的塘厦，依然有很多村级现场，也不太适合企业形象。
03我认为《深圳都市圈规划》将于年内公布这些企业的草图，体现了深圳部分处于同一发展阶段的企业的共同情况。
对于类似的企业来说，可以参照。
展望接下来的五年，我认为判断已经得到了印证。 这些提前着手的企业已经做对了，时间站在他们一边。
回到开头，他说，这些企业家的调查表明，都市圈计划落后于都市圈事实的进展。
从深圳、东莞最新的城市规划中，更能一窥全豹。
有几个我已经在上次的文章里写了《影响深圳未来15年的四个重磅规划今年都要来了！》，但是话音刚落，更多的计划就出来了。 深圳《2035深圳国土空间规划》、深圳《十四五规划》、东莞《十四五规划》 ……浮现出最重要的变化。 第一，深圳首次提出了“深圳都市圈”的空间格局。
这在历史上尚属首次，未来15年，深圳将构建“一主三副”的深圳都市圈空间格局——，在深莞惠大都市组成“都市圈主中心”，在深汕合作区、汕尾都市区、河源都市区组成三个“都市圈副中心”。
深圳“十二五”规划明确，“制定实施深圳都市圈发展规划”将在今年内完成。 这标志着深圳正式呼应了已经深入发展的“都市圈一体化”事实，开始主导整个深圳都市圈，达成顶层设计共识。
特别重要的信号是深圳都市圈规划的编制。
第二，在实际推进中，明确了两条路径。
第一，构建“轨道上的1小时都市圈”。
未来15年，深圳都市圈将完善“三路四铁”珠江口通道体系，积极推进深圳都市圈城际线网规划建设，打造“轨道一小时都市圈”。
深圳“十二五”规划称，“加密都市圈交通网络，与周边城市30分钟构筑交通圈”。
二是建立“一体化发展试验区”。
引领深圳，共同创造效益，在临深地区建设“若干产城联合一体化发展试验区”，共同打造具有全球竞争力的电子信息等世界先进制造业产业集群。
第三，东莞清晰拥抱深圳都市圈。
东莞在《十四五规划》中首次全面拥抱了“由深圳主导构建深圳大都市圈”的思想。
明确态度完全印证了深圳以上三项最新规划。 深圳都市圈的落地，已经到了“步步紧逼”的阶段，顶层设计已经基本完成，规划也比我们想象的要快。
我认为，那个“临门一脚”的“脚”，就是今年内出台的“深圳都市圈发展规划”。 这个计划一定会对深度分割带来非常大的影响吧。
作为买家，我觉得从这个计划出来，到你反应过来，很多事情可能都推迟了。
04最后，未来产业的转移在上述分析之后，最后提出趋势的判断。 未来，深圳产业、人口向临深地区转移的速度、规模将会更快、更大。
上述企业调查显示，即使在目前深圳都市圈没有一条轨道的条件下，深圳产业、人口的转移也在迅速发生。
(旧文论证，围绕深莞惠交界地带，临深地区人口达600万，增幅远远超过莞惠主城区。
未来随着轨道连通规划的启动，三地交流将更加便利，企业进行产业、人口分流，阻碍更小，意愿也更积极。
此外，我认为在东莞和惠州之间，企业会更多地选择走向东莞。
原因已经说过，东莞的成本比惠州高，但把惠州和深圳隔开东部，目前深圳东部明显弱于西部，深圳不会不投资东部就投资惠州。
另外，惠州和深圳就业核心区的距离实在太远了，相比之下东莞临深区的地利实在太强了。
总的来看，企业选择东莞的性价比优于惠州。
这些，我想我们在未来2-3年内，很快就会看到。
当然，计划都是纸上谈兵，也有人强调在真正落地之前会怎么样。
我认为这话对了一半。
大部分时间，计划确实是来修的，希望渺茫。
但是，规划一旦真正落地，都是大势所趋，发展的速度实在让人看不下去。
我认为深圳都市圈的规划和落地，正是如此。
总觉得很慢，但一旦前进，又会变成别的景象。
所以，你现在说深圳的产业必须向临深抓紧推进。 那已经不是积极的判断了。 因为，很多头疼的企业，已经用脚投票，表达了他们的坚定。
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8. 超大城市再扩张！四个超级“大都市圈”呼之欲出
◆ 广佛地铁远期路网示意图 来源于网络
可以说，广佛是国内最具都市圈特性的区域，同城化水平位居全国之首。
正因为这一点，广佛同城在大湾区规划中被多次强调。
规划指出：香港-深圳、广州-佛山、澳门-珠海强强联合的引领带动作用，加快广佛同城化建设，提升整体实力和全球影响力，引领粤港澳大湾区深度参与国际合作。
不过，对于广州来说， 广佛同城乃至广佛肇都市圈都只是开始，广州已向清远、中山、东莞乃至云浮、韶关伸出了橄榄枝。
根据广州国土空间2035总规，围绕广州与周边城市融合发展,共建广州大都市圈。其中包括推动更高质量的 广清一体化 ,推进 广佛肇清云韶经济圈 合作发展。
在广清一体化方面，广州与清远共建 广清经济特别合作区 ，已被写入多个官方文件当中，新的“飞地经济”即将脱颖而出。
在东莞、中山融合方面， 广州提出规划与佛山、东莞、清远、中山等周边城市地铁衔接通道 ，利用省会的交通优势，持续扩展广州都市圈的范围。
广州都市圈的发展，可为全国都市圈战略探索可行方向。