A. 深圳楼市再传大消息！取消商务公寓“只租不售”，楼市调控放松再放信号
继豪宅税调整之后，深圳楼市又迎来了大消息。
12月12日，深圳市住房和建设局向媒体披露，深圳已取消去年出台的商务公寓“只租不售”限制。
2018年7月31日深圳出台楼市调控政策，其中规定开发商在各类新供应用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓只租不售。
深圳市住房和建设局介绍，之所以取消商务公寓“只租不售”的相关规定，原因在于该政策抑制了部分城市更新项目的活跃度，长期看利于增加商品房供给，短期看不利于可售商务公寓销量。
据悉，取消商务公寓“只租不售”自11月起已经开始执行。对于取消后的影响，据深圳市住房和建设局监测显示，开发企业反应正面，但因该政策是相对长效的政策，对短期商品房销售虽然利好但影响有限。
相关人士认为，取消公寓只租不售，给大量城市更新项目减了负担，增加居住类物业市场供应，减少本已空置率高的商办规划供应。合一城市更新集团董事总经理罗宇表示，对于村改、工改商等改商类型项目，公寓可售将释放红利，提高项目估值，有助于项目前期融资，项目推进或将提速。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，深圳取消商务公寓“只租不售”，对当前全国商业物业去库存的政策形成新的影响，至少目前主流的政策思路是鼓励“商改租”而不是“商改住”，但深圳此类政策后，商业地产或迎来新的去库存的方式和途径。
可以说，商务公寓取消“只租不售”对开发商是一个利好，但值得注意的是，去年深圳“731”楼市调控指出，个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让，这条调控措施仍在生效。
在许多人看来，商务公寓一般是用来投资，商务公寓市场的表现也在很大程度上折射出深圳房地产市场的投资需求。对于深圳的商务公寓市场，虽然不限购不限贷，但由于交易税费、水电费等成本较高，商务公寓一直给人难以转手的印象，一般情况也会低于同片区的住宅价格。
不过，龙华区一处商务公寓项目的销售经理告诉记者，“除了深圳本地客户，最近还有许多内地客户前来咨询，因为商务公寓不限购。”与此同时，深圳商务公寓市场时有大宗交易发生，诸如龙华红山6979、罗湖笋岗招商中环等公寓项目都曾传来大宗交易的消息。
（来源：深圳中原研究中心）
置业者还是担心：或进一步提升市场的炒作氛围
深圳市房地产研究中心主任王锋认为，这一政策对深圳楼市的影响微乎其微，实际是政府对规划建设政策的调整，对房地产供应结构的一种供给侧调整，不能误读为深圳楼市调控放松。“之前规定只租不售，是因为商务公寓炒作得比较厉害。去年731以来新拿地的商务公寓项目很少，即使其入市也需要3年左右周期。因此，这一政策对当前楼市影响是很小的。
不过，也有置业者担心，虽然深圳取消商务公寓“只租不售”对个人置业者没有太大关系，商务公寓也没有迎来什么利好，但在这个时候推出相关政策，或进一步提升市场的炒作氛围。最近一段时间以来，深圳楼市渐趋火爆。“我在龙华上塘看了一套二手房，业主反价20万元我没买，结果没过两天这套房子就成交了。”正准备置业的李小姐告诉记者，“之前我以为是中心地段的房子和优质学位房在涨价，没想到现在上涨趋势开始蔓延。”
最近，国内许多城市都对楼市调控政策进行调整。12月10日，张家港市房产交易中心工作人员称，房屋不满两年可以直接过户，没有限售要求。不过，仅仅过去一天，该市取消限售过户的政策便已经停止。楼市调控新政颁布过程中，不少地区出现过“朝令夕改”的情况，衡阳、开封等地区都有过调控政策颁布后随即取消的情况。
此外，据中原地产研究中心数据，截至11月底，年内房地产调控次数高达554次，同比增加30%。
近日，长沙市发改委官网挂出的通知，对该市成本法监制商品住房基准价格的计算明确为成本加利润加税金构成，平均利润率定为6-8%。该通知自2019年12月11日起执行。通知一出，市场做出各种解读。有人认为只给开发商6到8个点的利润，是长沙对开发商利润的进一步挤压，意味着“限价更严”。还有这样的观点：由于利润率实质上取决于总的成本，如果占成本一半的楼面地价越高，则相应的销售价格和利润均成比例上升，因此该通知实质上是有利于卖更高的地价和卖更高的房价，是对楼市价格管控“放松”。不过，有分析人士表示，这个通知的出台是对2017年《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》两年有效期满后相关政策的延续，且仅适用于成本法监制商品住房，外界对长沙楼市政策放松或更严的解读系误读。
社科院《中国住房发展报告（2019—2020）》认为，未来两年是楼市调控的关键期。楼市调控的机遇窗口将在2025年前后关闭，住房发展的巨大潜力和预期将在2025年前后改变。
B. 政策频调 今年深圳商务公寓市场走向何方
在深圳房地产市场，商务公寓和一种工业配套宿舍的“类公寓”一直被看作“类住宅”产品，也是房地产市场重要的组成部分。由于不限购不限贷，这些公寓还曾是投资客“狂欢”的空间。不过，近来深圳公寓市场的政策不断，2020年这个市场又将走向何方？
在深圳的商务公寓市场，有一种工业配套宿舍的“类公寓”产品，甚至只需要“现场”注册公司就可购买，由于价格相对同类型公寓产品低，因此吸引了不少投资者。近日，《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》印发，于2月1日起正式实施，上述通过注册公司的方式购买工业楼宇或配套宿舍用于居住的操作方式得到了针对性的规范。
其中，对于工业配套宿舍的受让人资格条件，《办法》进行了规范，要求须为在配套宿舍所在行政区内持有厂房（不少于1000平方米）或者研发用房（不少于300平方米）的企业，且该企业购买配套宿舍后，其持有的配套宿舍的总面积不得超过该企业在配套宿舍所在行政区内持有工业楼宇建筑面积的30％。如某家企业欲在福田区购买工业配套宿舍，必须满足这样的条件：在福田持有厂房（不少于1000平方米）或者研发用房（不少于300平方米），且该企业购买配套宿舍后，其持有的配套宿舍的总面积不得超过该企业在福田区内持有工业楼宇建筑面积的30％。该企业如果只是在福田区持有写字楼，就不具备购买配套宿舍资格。
“2013年的政策仅要求工业楼宇及配套用房的受让人须为经依法注册登记的企业，我们发现存在一定程度的炒作，甚至有在转让现场为购买者提供企业注册服务的现象。”深圳市城市更新和土地整备局相关负责人介绍。记者也发现，深圳市场上原本需要注册公司就能购买的“类公寓”产品不在少数。在罗湖清水河片区，一处新公寓项目正是标榜需要注册公司才能购买，目前45平方米的复式单位售价为170万元左右，折合不到每平方米4万元。而在临近的笋岗片区，一些在售的正规商务公寓项目售价达到每平方米6.5万元至7.5万元。
无论如何，在许多人看来商务公寓一般是用来投资，商务公寓市场的表现也在很大程度上折射出深圳房地产市场的投资需求。虽然商务公寓和类似的“类公寓”产品不限购不限贷，但由于交易税费、水电费等成本较高，这些公寓一直给人难以转手的印象，让一些普通置业者“望而却步”。深圳中原研究中心的数据显示，2019年深圳商务公寓成交18902套，同比上升2.82%。与此形成对比的是，2019年深圳新房住宅成交数量同比上升28.9%，二手住宅共成交77149套，成交套数较2018年上升19.4%。
不过，龙华区一处商务公寓项目的销售经理告诉记者，“除了深圳本地客户，此前还有许多内地客户前来咨询。”与此同时，商务公寓市场时有大宗交易发生，诸如龙华红山6979、罗湖笋岗招商中环等公寓项目都曾传来大宗交易的消息。
近两年来，深圳商务公寓市场的政策调整不断。2018年，深圳“731”楼市调控指出，个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让，这条调控措施仍在生效。不过，就在去年年底，深圳取消此前出台的商务公寓“只租不售”限制。2018年7月，深圳出台楼市调控政策，其中规定开发商在各类新供应用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓只租不售。
近日，《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》（征求意见稿）公开征求社会公众意见，《通知》对可实施“商改租”的既有商业办公用房进行了限定。《通知》还明确，考虑到商业办公用房的改建多以小户型为主，且在不改变土地性质的情况下，主要是将商业办公的建筑功能调整为商务公寓功能。
深圳中原研究中心认为，在住宅限购的情况下，不限购不限贷的公寓产品得到部分置业者的关注。去年年底公寓市场出台了新的政策，取消了“只租不售”的相关规定，长期来看有利于增加商务公寓市场的供应，但与此同时，商务公寓的稀缺性在下降。预计未来公寓成交量相对平稳，难以出现明显增长。