① 深圳半年内9次调控楼市，今年市场将进入稳定期
对比其他一线城市，2020年深圳楼市在疫情恢复之初率先出现上涨。
2020年全年，深圳新房、二手房共成交16.7万套，其中住宅成交14.1万套，成交量为近五年内新高。但是，在成交量创新高的同时，对深圳楼市而言，其也在2020年迎来全面整治。
深圳在近半年时间内频繁开启调控模式，全面精准打击楼市投机行为。
2020年深圳二手房“被哄抬”与新房“打新热”
深圳楼市掀起买房热潮还要从2019年下半年说起。
使得深圳楼市迅速升温的导火索包括了深圳开启建设“先行示范区”以及深圳调整普通商品住房认定标准。
2019年11月11日，深圳市调整普通商品住房认定标准：普通住宅的标准不再有价格的规定，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子均为普通住宅，满两年即可免征增值税。这被市场认为是“实实在在少交钱”。
深圳二手房价格也正是在这个时候开始驶上高速路。“成交价格创新高”“房源去化率达50%”“房东捂盘惜售”“签单至凌晨一两点”成为中介口中描绘的深圳楼市。
2020年初，深圳楼市在新冠肺炎疫情影响下短暂停下脚步，但在疫情恢复之初，深圳楼市就率先回温。2020年4月深圳市二手房成交量重返8000套之上，创下16个月以来的新高，同比增加25.9%。与此同时，业主“抱团涨价”“挂牌价格虚高”的问题不断显现。
这也使得深圳市住建局于2020年5月出手——对房地产中介机构进行现场检查，对部分挂牌价明显高于真实成交价的房源全部下架。
深圳贝壳研究院指出，2020年深圳二手房在上半年复苏超预期，但在下半年调控后回归理性。
数据显示，2020年3月疫情有效控制后，楼市持续复苏，7月份二手房网签13407套、达到月度高峰；“715”新政出台后市场再次回归理性，平均在6000套左右。房价方面，深圳贝壳研究院价格精准指数显示，市场活跃上升期3-7月指数涨幅较大，新政后价格涨幅明显放缓，8-12月稳定在2%以内。
但是，二手房与新房的价格倒挂也催生了新房“打新热”。2020年，深圳刚需楼盘增加，以及政府制定的严格的价格指导机制等因素影响，引发打新热潮。
“买到房相当于中500万”“万人抢房”“众筹打新”等成为人们热议话题，甚至有不少购房者“借名打新”。打新热潮持续至今，但引起政府关注。
近期，深圳市住房和建设局对认购项目弄虚作假的相关人员，暂停网签、使用公积金贷款等资格。同时，深圳将调控获利集中在审查购房者的资格上，除了要求房地产开发企业统一启用“购房意向登记系统”，还规定房企、房地产经纪机构会同有关商业银行对购房人的有效身份证明、户籍、婚姻状况及家庭成员证明材料；社会保险或个税清单材料；收入证明、征信报告、购房款来源以及近一年及以上的银行流水单等购房资格信息进行严格核查。这使得部分“投机者”知难而退。
半年内9次出台楼市调控政策
深圳楼市降温与楼市收紧调控息息相关。深圳于2020年7月开始加码楼市调控抑制楼市过热。
致使二手房回归理性的政策之一便是“715”新政。2020年7月15日，深圳住建局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，内容包括调整商品住房限购年限、完善差别化住房信贷措施、发挥税收调控作用、细化普通住房标准、加强热点楼盘销售管理、推行房屋抵押合同网签管理、加大二手房交易信息公开力度以及严厉打击房地产市场违法违规行为。
随后，深圳频繁开启调控模式，全面精准打击楼市投机行为。
据不完全统计，半年内深圳连续9次出台楼市收紧政策。
“715”新政后，7月30日，深圳市住建局又发布楼市调控“新八条”细则，明确严控中介机构挂牌价格，对于挂牌价格明显高于所在楼盘合理成交价格的，中介机构不得受理并对外发布。政策出台之前已发布的，各区住房和建设局应督促中介机构及时下架。
除此之外，9月10日，中国人民银行深圳市中心支行、深圳市住房和建设局等发布关于建立婚姻信息查询机制完善住房贷款管理的通知，客户购房资格将会严查，假离婚买房的方案将不再可行。
9月17日，深圳市司法局发布关于征求《深圳市房地产市场监管办法（修订征求意见稿）》意见的通告。其中商品房预售政策调回疫情前水平，并且首次对现售做出要求，另外深圳市主管部门建立存量商品住房买卖的合理价格引导机制，定期发布全市商品住房项目合理成交价格。
10月份，又有消息称深圳部分国有大行收紧房抵贷，严防资金违规进入楼市。
2021年初，深圳延续调控收紧模式，接连出手调控市场。同时，对二手房市场的管控也逐步落地。
2月8日，深圳市住房和建设局连发3条公告，宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，并首次发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。根据参考价格表，深圳最贵的住宅小区单价被定为13.2万元。
据证券时报报道，参考价较市场价格有一定差距。以价格最贵的几个小区为例来看，南山蛇口太古城花园目前的交易参考价是13.2万元，但在链家网上，这一小区均价被列为20.54万元，挂出来的8套房子中，有6套单价不低于19万。这意味着，深圳住建局给出的参考价几乎相当于市场价的七折。
按照住建部房地产专家、深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋的解读，深圳二手房成交参考价格原则上一年发布一次，中价挂牌价格不能超过参考价，商业银行将根据成交参考价格发放二手房贷款。
2021年深圳楼市“进入稳定期”
深圳贝壳研究院报告指出，深圳房地产市场经历了2019-2020年的上升期，2021年预计进入一个稳定期。调控政策的持续不放松，是市场稳定重要基础，而购房需求的总体旺盛，亦将支持市场向前发展。
新房方面，供需维持相对旺盛。2020年居住用地供应增加、旧改建设推进，为今后的供应提供了保障，2021年“供应大年”还将延续，其中刚需楼盘的供应占据主导地位，局部区域改善供应增加。同时，“打新”需求依旧存在，一是购房者对新房的天然青睐，二是新房、二手倒挂现象短期依然存在，三是新房交易比二手房更加便捷、成本更低。
二手房方面，市场走势更加稳健。一是“715调控”及2021年初进行细化，调控持续严厉，进一步抑制一些短期的不合理需求；二是“715调控”二手房市场降温、购房需求释放稳定，朝着理性的方向发展；三是高价区域需求减弱，中低价区域、刚需房源占比上升，一定程度弱化了热点片区，能有效平抑价格上升的预期。但是，深圳房地产中，二手房市场的主导地位不会改变（即占70%左右），主要是二手房的片区选择、小区选择、价格选择更加丰富与多样化，可以满足不同购房者的需求，同时交易的周期较短，能够满足那些迫切的购房需求。
② 部委重磅发声！这些城市加码限售，年内楼市调控近100次
近期，为抑制楼市“虚火”各地陆续出台调控政策，住房和城乡建设部副部长倪虹还带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。机构统计数据显示，年内累计房地产调控政策次数已达97次。
年内房地产调控已达97次
2021年1月，70大中城市中有53城新建商品住宅价格环比上涨，2020年12月为42城。国家统计局城市司首席统计师绳国庆指出，1月份各线城市商品住宅销售价格环比涨幅较上月有所扩大。
由于1月房价上涨加速，2月份房地产调控明显井喷。中原地产研究中心统计数据显示：2月份单月房地产调控次数高达45次，超过了1月份的42次，2月底累计房地产调控政策次数高达87次。3月1日-3日，仅3天，全国各地发布房地产调控相关政策就超过10次，年内累计房地产调控政策次数已经高达97次。
近日，住房和城乡建设部副部长倪虹带队赴浙江省杭州市、江苏省无锡市调研督导房地产市场平稳健康发展长效机制落实情况时说，城市政府要充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性，毫不动摇地坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实落实城市主体责任，确保党中央、国务院的决策部署落到实处。
倪虹指出，中央经济工作会议将“解决好大城市住房突出问题”作为2021年度重点任务之一，再次强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜，多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。
加码住房限售
3月3日，杭州和上海先后宣布加强楼市调控。3日上午，杭州市住保房管局发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》称，进一步加强住房限购。通知明确，参与杭州市限购范围内住房司法拍卖的竞买人，须符合杭州市住房限购政策。3日晚间，上海发布《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》要求，在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价。该通知还指出，实施住房限售。对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。
此外，北京、深圳、东莞等地也从多方面遏制炒房。2月3日下午，针对网络上出现的“唱涨”言论，北京市住房城乡建设委等三部门集中约谈部分网络自媒体负责人和网络大V。三部门强调，自媒体在推出涉及房地产市场文章时，要坚持以客观事实为依据，并做到“四不得”：不得背离“房住不炒”定位；不得渲染个别成交案例、局部区域价格波动来炒作市场行情；不得通过各种方式制造购房恐慌情绪；不得臆测房地产政策走向和趋势。
2月8日，深圳市住房和建设局给深圳市不动产登记中心发了一份《关于居民家庭住房登记有关问题的复函》，复函明确，夫妻离婚并将房产分割登记给无购房资格一方名下的，另一方自离婚之日起3年内，不得在深圳市购买商品住房。深圳自1月下旬以来，先后规定了“家庭购买商品房只能登记在具备购房资格成员名下”“启用‘购房意向登记系统’”“发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格”等。
2月27日，东莞发文称，调整商品住房限购年限，非本市户籍居民家庭在本市购买第二套商品住房(新建商品住房或二手商品住房)，须在购房之日前四年内在本市逐月连续缴纳社保满三年。夫妻离异的，任何一方自离异之日起两年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
中原地产首席分析师张大伟分析称，从调控政策内容看，本轮多城市升级调控，有利于抑制当下热点城市虚火，避免市场短期失控，但后续还要针对资金无序进入房地产进行约束，否则调控政策的力度可能会被稀释。住建部主导的调控也可能继续扩大城市数量，预计3月份房地产调控政策有望继续升级。
关注二手房
除了加码限售，二手房市场也成为了各地的关注重点。3月2日，无锡发布《关于规范我市二手房交易秩序的通知》，提出要开展房地产市场秩序整顿工作，规范二手房信息发布行为，建立二手住房价格信息发布机制。东莞《关于进一步加强房地产市场调控的通知》中也提到，进一步完善二手住房网签交易价格发布机制；进一步提高二手房价透明度，引导市场理性交易。
3月3日，杭州发布的调控措施明确，严厉打击房地产中介机构违法违规行为，中介机构不得受理并对外发布挂牌价格明显高于合理成交价格的房屋信息；严格规范房地产市场信息发布，各网络平台账号及网络群要严格遵守相关法律法规和管理规定，进一步规范信息发布行为。
此前2月8日，深圳推出二手住房成交参考价格，市场效果立竿见影。深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示，上周(2月22日至28日)深圳二手房网签834套(含自助网签)，环比上升130.4%，但上周正值春节假期后期，而且上周的日均网签量呈现递减态势。通过对比二手住房成交参考价格新政前约2500套的周度网签数据，二手住房成交参考价格新政后的单周网签量下降近七成。3月份第一周的二手房网签量能否守住800套大关，成为观察未来二手房市场走势的关键窗口期。
③ 深圳半年内9次调控楼市，这一举动时放出了什么信号
2020年受疫情的影响，全国大部分产业都受到了不同程度的损伤，其中楼市作为中国三驾经济马车之一的支撑动力，在疫情之初的恢复情况还是有所反弹的。2020年深圳楼市在疫情恢复上领先其他楼市，率先出现上涨趋势。然而在2020年，深圳楼市也曾先后出现九次宏观调控，这也是市场在进入稳定期之前的一次小动荡，说明深圳市在近半年之内全面精准打击楼市投机行为，促进房市的公平竞争。
三、稳定楼市
从深圳半年内九次调控楼市，预计2021年深圳的楼市市场将进入持续的稳定期。在精准打击楼市投机行为的同时，也是为楼市的发展铺垫一个有效的缓冲。在二手房住房成交价格参考机制的发布后，深圳住宅小区单元定价已经有一个稳定的区间。该参考价格与市场价格仍然存在一定的差距，不过显然已回归理性。进入稳定期的深圳楼市也让购房者能够在交易周期较短的时间内满足自我的需求，让深圳的楼市朝着理性的方向来发展。