① 深圳楼市“打新热”又回来了
9月24日，深圳新房市场迎来了一场久违的打新热。
宝安宏发玺玥、宝安前海滨城花园、光明星河天地、大运颐安都会中央4个楼盘均在昨日选房，共推出了1907套住宅，几乎全售罄。4个项目仅宝安前海滨城花园剩下2套房源未选，为170平方米、194平方米的4房。
其中，宝安宏发玺玥推出514套住宅，总价约734万元/套，共1289批客户完成登记；光明星河天地推出937套住宅，总价约434万元/套，共登记1955批客户；宝安前海滨城花园，价格区间8.1万-10.2万元/平方米，推出约81套，登记约146批；颐安都会中央，共推375套住宅，总价约474万元/套起，共登记953批客户。
这些楼盘在当日开盘便几近售罄，不仅引发不少“打新”人群的围观，同时也让人惊叹深圳购房族强大的扫盘实力。
对于为何深圳多个项目会选择在9月底集中入市，一位业内人士告诉《每日经济新闻》记者，这或许跟深圳的推盘政策有关，留给开发商的时间并不多了。根据深圳住建局披露的数据，第三季度将有36个项目入市，但7、8月入市的楼盘并不多，所以开发商在9月快结束前选择集中入市也是可以理解的。
热盘一二手房价格倒挂依旧严重
在这些卖得火热的楼盘中，不乏一些“忠实粉丝”，他们认为这些楼盘物超所值。
“宏发玺玥以前的名字叫玺钥华府，前阵子才改名，但就这配套跟学位，我觉得改成啥名字都有人抢”，一位参与宏发玺玥打新的购房者告诉记者。
记者注意到，玺玥华府项目临近5号线洪浪北站，位于宝安中心最黄金地段新湖路东侧，深圳八大名校之一的宝安中学距离该项目1.6公里。
宏发玺玥项目图 每经实习记者 陈荣浩 摄
一位从业7年的资深中介告诉记者，虽说现在有些热门楼盘看起来很火，但相比去年整体热度下降很多了，比如去年热门楼盘的中签率（住宅套数/登记客户数）都达到了1:10，但今年连1:3都不到。
一位排名100多号，选择了156平方米户型的购房者告诉记者：“旁边在售的二手房单价都卖到10多万元了，相当于买入每平方米就有四五万元差价。”
一位选了该楼盘最小建面95平方米户型的周姓业主也坦言：“主要是短时间凑不出买156平方米的大户型资金，总价接近1400万元，我买现在户型的钱还是家人帮凑起来的。”
该业主粗略算了一笔账，其95平方米户型的3成首付款为253万元，按30年贷款周期计算，每个月至少需要还款3.8万元以上，这个数字对普通工薪家庭来说，还是有点压力的。
第三方中介平台信息显示，位于宏发玺玥周边的兴安楼二手房报价为14.38万元/平方米，华联·城市全景的二手房报价为11.85万元/平方米，而宏发玺玥的销售均价为8.87万元/平方米。
类似的例子在宝安前海滨城花园上也有体现，该项目的价格区间在8.1万-10.2万元/平方米，但同属于该片区，于2015年12月建成的宏发前城二手房售价约13.69万元/平方米。
一边“日光”，一边“认筹惨淡”
不过这种开盘即“日光”并非普遍现象。
相较于这些热门楼盘，更多楼盘仍面临着认筹和去化不理想的现状。
如坪山的怡瑞达云秀府96批购房者选290套房、中海万锦熙岸华庭32批购房者选264套房、龙华的鹏瑞颐景府开盘去化28.5%，以及宝安的满京华云着雅庭开盘去化也只有32%。
有网友感叹，深圳的新房市场又出现了最熟悉的味道：一边“日光”，一边“认筹惨淡”。
这种“悲喜交加”的局面不仅在开发商身上体现，在购房者身上也表现得淋漓尽致，一边有购房者因为买到了高价差的房源而沾沾自喜，另一边还有不少购房者因当初买到高价房源而懊悔不已。
《每日经济新闻》记者注意到，今年以来深圳出现了部分楼盘购房者要求退房的现象。今年8月，中海汇德里业主认为开发商建设标准“货不对板”，提出退房要求；9月18日，《龙华金茂府集体退房请愿书》广为流传。
值得注意的是，当时这两个楼盘在深圳都非常火，甚至也出现了典型的“一二手房价格倒挂”。如中海汇德里当时开盘时销售均价为7.5万元/平方米，而当时周边二手小区鸿荣源尚峻的均价在8.4万元/平方米，中海锦城均价在10.8万元/平方米。
知名财经评论员刘晓博认为，深圳此前发布二手房成交指导价主要是为了稳定市场预期，有利于引导热门楼盘的价格向合理价格成交。不过目前深圳供应量稀缺的问题依然存在，购房者及中介机构循着官方指导价交易，深圳楼市极可能进入“台阶式走势”。
② 深证公寓概况
1 地铁将日益成为人们出行的主要交通工具。因此，对于富有远见的投资者来说，地铁物业就成为前景十分看好的投资尚品。有一些公寓产品由于配套的交通及产业还未成熟，因此价格会相对低廉。但如果该公寓所在区域有未来有发展潜力，该地段有地铁建设规划，那同样值得投资，且回报率将更高。
2 周边是否具有醇熟商业。没有醇熟的商业，会导致日常生活、购物的极大不便，也就意味着不能吸引到更多的租客，从而难以实现预想中的房租收益。选择租公寓居住的人，会更看重周边的配套设施是否齐全。投资这些地方的公寓，虽然前期投入成本较高，但预期的租金也会更高
3选择品牌开发商，注重品质。开发商的品质作为一种软实力，是商 住公寓租值能够上涨的关键之一。如果能加之成熟的设计与装修，再配齐家具家电，就更利于吸引高端租客
4 虽说公寓是用来投资不是自住态度恶劣，造成租客生活不便，不仅租期不会长，租金也高不起来。
5对于二次置业甚至是多次置业的买家来说，商业性质的公寓首付较低五成，比二套房住宅首付较低七成要低得多，并且商业性质的公寓也不限购，不用担心购房名额的问题。在住宅的投资之路被限购封住之后，很多买家的确就将目光转向了商业性质的公寓。
6投资的租金回报看，商业性质的公寓和住宅一样主要由楼盘所在的地段决定。不过值得指出的，如果买家投资公寓是为了等待其升值然后转手获利的话，商业性质公寓转手交易高额的税费是不得不注意的拦路虎。
7政策规定，住宅二手交易可免收土地增值税，但商 用公寓交易不能免收。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率，即按增值额的高低，对增值部分征收３０％－６０％的税费
需要注意的点 ----------投资公寓要学会计算利润率，如果公寓所在是一段非常好的地段，商业配套醇熟，交通便利，利润率高，说明这个公寓投资前景很好，值得投资。
目前：深圳公寓-目前分为两种户型，a户型 是开间式的可参考琳珠华庭40平一室，会有隔间，但比较矮，b户型类似于金地的40平一室一厅，次中户型类似于住宅的格局，无论哪种户型都有自己喜欢的人群
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