① 为什么说深圳是一夜崛起的城市从穷到富 当时的深圳是怎么做到的
一夜崛起之城” ——深圳经济特区的城市发展
1980年这里仅是三万多人的边陲小镇，今天她已成为拥有13 0万人口的特大城市——深圳经济特区，以其罕有的建设速度，被称为“一夜崛起之城”， 成为中国最令人瞩目的新生城市。�
一、城市发展背景
(一) 创办深圳 经济特区是实行改革 开放政策的需要�
七十年代末，中国实行了改革开放政策，以经济建设为中心，为探索中国 经济与世界经济的对接，1979年3月原宝安县改为深圳市，7月中央同意广东省在对外经济活 动中，实行特殊政策和灵活措施，并决定在深圳市划出一块地方试办“出口特区”。1980年 5月中央41号文明确规定深圳正式定为“经济特区”，8月全国人大批准颁布《广东省经济特 区条例》，并批准确定在深圳市总面积2020Km2中划出327.5Km2的地方，作为深圳经济 特区，并对外宣布我国决定设置经济特区，8月26日深圳经济特区正式成立。�
(二)特有的地理位置是深圳经济特区城市发展的优越条件�
深圳毗邻香港，是香港发展的直接扩展空间，是引进资金、技术装备和拓展国际市场的最佳受益地区,是珠江三角洲和广大内陆腹地与香港经济联系的陆路必经之地,也是内陆——香港——世界的重要交通枢纽。因此深圳处在以珠江三角洲和广大内陆腹地作依托、外引内联、与香港互利互补并走向世界的重要位置。 �
(三)作为建设具有中国特色的现代化城市的试验地�
深圳是全国的“特区”，得到了全国的关心和支持，是我国对外开放的重要窗口，又是我国进行各项改革的试验地，率先在经济贸易、资金融措、土地政策、人才劳力、城市开发和建设管理等方面，由计划体制向市场体制转化，逐步建立起社会主义商品经济新秩序。成为我国技术、管理、知识、对外政策的窗口，发挥对内对外的辐射作用。�
二、城市发展过程
(一) 城市规划的不断修正，以适应迅猛的经济发展和人口增长
(二) 改革开放是城市发展的动力�
1、领导意识转变，处理好计划指导与市场经济的关系；建立健全城市开发与经济建设的政策法规体系，依法控制与管理城市建设。�
2、 规划管理简政放权简化审批手续，初期采取“一个公章、一支笔 、一次会议”解决问题，
为基本建设的高速发展创造条件。�
3、采用社会化大生产模式， 按“五统一”(规划、设计、征地、施工、资金)建设要求，综合开发、配套建设，重视基础 设施建设，强调“先地下”、“后地上”的原则，做到规划一片，建设一片，投产获益一片 。�
4、改革建筑业，开放建筑市场，工程勘察、设计、施工均采用招标投标，实行工程总承包和地盘管理，并成立专门监督机构(质量监督检验站、基建合同予算审计站)。�
5、土地有偿使用、建筑产品商品化及房地产业的发展。�
(三)“深圳的发展和经验证明，我们建 立经济特区的政策是正确的”。�
从附表一《深圳经济特区国民经济和社会发展部分指标统 计表》中可以看出深圳经济特区城市发展的规模、速度和效益。事实证明，深圳经济特区在 开发建设中目标明确、步骤清晰、规划合理、政策适当，形成了良好的城市发展基础。�
三 、城市发展展望�
作为“试验地”的深圳经济特区，如此高速度的发展本身也带来内部的不平衡，现已出现了交通拥塞，水电供应不足，城市安全设施欠缺，住房紧张，基本生活设施不完善，城市管理与维护跟不上等问题，市政府已取很多措施正着力给予解决。
深圳经济 特区又进入到新的发展阶段，已经开展了新一轮城市开发的研究和准备：�
（一）完善城市道路网络，抓紧建设港口，扩建机场、口岸，修建城市地铁(第一期)、道
路快速系统、高速公路……高标准的综合交通体系在逐步形成。�
（二）深圳经济特区总体规划正在修编，按照现代化国际性城市的要求和标准，进一步完善投资环境。随着宝安、龙岗两区的建立，将促进两区的经济发展和城市化进程，着力做好特区、宝安区、龙岗区“三位一体”的大深圳规划 。�
（三）今后十年的重点发展地区�
1、福田市中心区——处于特区的中心位置，是深圳走向21世纪 ，形成国际性城市的关键地区。总占地面积4.14KM2，规划居住人口约11万人，规划总建设面积1200万M2，目前正在进行详细规划工作。 �
2、 深圳湾 ——是特区地理位置优越、风景优美的地区之一。总占地面积10.90KM2，需填海
造地面积6KM2，规划居住人口约15万人，规划总建筑面积800万M2，目前正在抓紧进行填海工程的前期工作。
3、 前海填海区——位于南山半岛西部。总面积约10KM2，可发展与港口相关的仓储、工业、
商贸，以及少量配套的生活服务。目前规划正在进行中。�
结语：�
“ 特区”是中国执行“以经济建设为中心”、“对外开放、对内搞活”经济政策的产物。是国内政治、经济体制改革、探索社会主义经济发展途径的需要；也是国际形势变化和中国走向世界的需要。�
改革开放政策是“特区”经济和城市发展的动力，并贯穿全过程。�
·公有制为主导的多元化经济结构与计划调控下的市场经济，是“特区”经济和城市全面发展、协调的保证；�
·对外的特殊政策措施、经济科技合作与对内的体制改革、适时政策调整，是 “特区”经济和城市高速、稳定发展的关键；�
·重视城市规划、建设、管理，重视基础设施建设，改善投资环境，是“特区”经济和城市持续发展的基础。
·“特区”的经济和城市发展取得了一些成功的经验，这对于世界上发展中城市来说，可能并不新鲜也不重要，但对于一个闭关锁国几十年的中国来说，要“摸着石头过河”，确实是非常艰难的、也是非常重要的。现在“试验地”已推广，中国的经济和城市发展将进入一个新阶段。
(国际城市发展协会第17次国际会议暨新市镇经验会议(香港)1993年9月30日)
② 深圳市都市圈规划，深圳都市圈发展规划
在前一篇文章《临深十年，已成产业、人口最猛流入地，深圳都市圈落地了！》中，我们从宏观、中观层面论证了深圳产业、人口的都市圈化已不再是一个概念而是事实，都市圈的规划实际上落后于市场的推进。
从微观上看，企业的行为才是主导这一切发生的根本。
因此，近两年，我们在临深区有代表性的产业园区(京东智谷)访问了昌亩3家不同行业的企业(实际上，我们去年也调查了3家搬到凤岗的企业，总共已经有6家)。 在过去的几年里，他们在凤岗购买了几千多平方米几千平方米的厂房和办公楼，打算在今年和未来的几年里进行全部或部分的搬迁
听取这些企业的想法，可以扩大到临深的其他地区。 我觉得很有代表性。
01三家深企选择搬迁凤岗第一家是优美世界，已有25年历史的服装品牌公司。
总部设在深圳，未来上市主体在浙江，深圳、东莞等未来将成为主要分支机构。
优美世界在国内市场的经营模式是直营销售，同时也涉足网络直播、嘀嘀打车、微商等新营销。
在过去的几年里，优美世界在深圳租赁了约7000平方米的国有办公楼。
公司以前选择在凤岗京东智谷购买3000平方米的办公楼，组建电商和研发中心，未来将把新的营销板块和电商团队放在京东智谷。
【优美世界展示空间】优美世界的转移逻辑如下。 1 )深圳产业发展规划已经发生变化。
目前，深圳的定位逐渐转变为金融和高科技，服装行业没有明显的竞争优势和政策支持。
2 )搬迁凤岗是考虑区位因素。
公司目前在布吉工作，离凤岗位的距离比离坪山还近。
职工基本都是龙岗、龙华买房，去凤岗最合适。
3 )从深圳都市圈规划考虑。
公司评估迁往东莞将对员工流失和招聘会产生一定影响，但相信随着深圳都市圈轨道的推进，这个问题会得到更好的解决。
4 )从长远来看，固定资产配置至关重要。
首先，考虑到成本，公司目前在深圳是租赁点，但希望能拥有属于自己的固定资产。 这样，虽然“有利于为团队提供持续稳定的经营环境”，但深圳的购买成本太高，所以我们选择在凤岗市购买房地产。
第二，从经济核算的角度看，公司在凤岗买的办公楼相当于深圳办公室15年的租金，意味着15年后可以拥有自己的房产，更有利于企业品牌和形象的提升。
如果公司未来困难，该资产也可以融资。
5 )京东资源支持。
选择慎带京东智谷也是考虑到京东集团强大的物流背书，希望借助京东的在线流量支持和物流体系合作，为企业贡献力量。
第二家公司是鑫赛科研凌工控，2001年成立于深圳，是一家新型IT高新技术企业，2009年以后生产、研、销一体化，开始推广研凌工控这个品牌。
公司近三年发展迅速，每年销耐孝森售额增长，产量达到每月五千台至一万台工业计算机，年销售额上亿。
鑫赛科现设在深圳工厂宝安石岩某村，员工80-90人，租赁面积4000多平方米，租金约30元/平方米。
但经营环境恶劣，租金连年上涨，厂房利用率低至6-7成。
(鑫赛科研凌工控现厂)鑫赛科在京东智谷两层，厂房3000多平方米，加上职工宿舍和办公楼，共有4000多平方米。
公司还在龙华大浪中买了一半的办公楼，用作深圳的办公室。
根据新计划，公司的部分研发和销售将留在深圳，其他部分研发和销售，以及所有生产将搬到东莞。
鑫科的搬迁逻辑如下。 1 )公司形象提升。
目前深圳的厂房太小，出入不便，整体形象跟不上企业的发展。
这是公司的第三次飞跃，希望借助深圳都市圈的产业升级，以及京东这艘大船，发展成为行业标杆。
2 )出于区域交通的考虑。
凤岗与深圳互联互通程度高，从工作地高波到凤岗40分钟内，上下班便利。
3 )产品性价比高。
东智谷规模大，总体规划完善，现场使用率高，基本达到8-9成。
4 )京东品牌影响力与赋权。
背靠京东这个大平台，可以赋予力量，更可靠。
京东智谷希望在电子商务方面协助企业解决实际问题。 包括京东大学在内，协助企业网上开店，在政策、税收和补助(如房屋租赁销售)等方面提供帮助。
第三家公司是迅销公司。 这是深圳货代业知名的国际货代公司，业务不断发展，目前涉足物流、供应链金融和商贸，深耕进口食品和进口葡萄酒行业，打造“进口食品和进口葡萄酒全产业链一站式运营商”。 员工约150人，年销售额为4-5亿。
总部位于深圳福田的房地产事务所在宝安福永租用了2000多平方米的仓库，租金每年都在上涨。
(迅航星辰现办公室)公司于2020年初，在凤岗京东智谷一期购买了1200平方米的工厂做食品仓库。 京东二期将继续考虑购买工厂，扩大仓库面积。
迅航星辰的搬迁逻辑如下：1)成本考虑与公司长远发展。
公司在深圳的办公成本很高，选择东莞主要是为了降低成本，公司长期的业务稳定性。
如果在凤岗顺利发展，整个公司都会考虑搬到凤岗。
2 )凤岗位置靠近深圳。
之所以选择凤岗，是因为公司从福田办公地到宝安仓储地的距离比到凤岗的距离要远。
3 )仓储系统智能化建设。
公司希望在京东智谷建设现代化、全体系的智能化仓储空间。
如果有京东智能供应链和智能仓库系统、智能物流系统的支持就更好了。
02企业选择凤岗的共性在上述调查的基础上，结合去年的调查，可以提炼出部分企业搬迁的共性。
1 )深圳高成本拆迁与产业转移。
这我说了这么多年，比起办公楼，真正给深圳企业带来压力的，是现场租金。
在许多关内关外的村庄，工厂租金的增长超过了企业利润的增长。
结果，企业继续留在深圳可获得的收益越来越少，搬迁到东莞会带来短时间的损失，但综合成本的降低可以迅速弥补这些损失。
2 )企业已经使用都市圈进行判断。
教务老师注意到，这些企业都搬迁到了凤岗这样的“属于东莞的区域”，但并没有去坪山这样的“属于深圳的区域”。
这和当时华为去了松山湖，但没有去光一样。
我想从这个角度来说明其背景，企业的选择是基于产业集成度和成本-收益的想法。 他们发现凤岗到福田、布吉的便利性超过了坪山，所以倾向于选择凤岗。 坪山“毕竟是深圳”，产业集聚太低也要放弃。
从这个角度来看，我倒觉得当初华为的选择是非常有远见的。
这表明企业选择新战场，并不局限于“小深圳”，而是着眼于整个深圳都市圈。
倒不如说我们很多人都是买房的人，至今仍陷入过去的思考中，看不清大势。
【京东智谷区位图】3 )企业转移首先基于公司的经营发展。
除了上述比较宏观的考虑外，对企业的选择还有很多实用的考虑。
我大体上按照稳定经营企业3354提升企业形象——购买自有资产的顺序进行。
这些企业都是考虑企业的持续发展，而不是为了炒房。
他们以前在深圳租了一间办公室，所以想共同拥有自己的办公室。
一般来说企业发展多年，可以有很多积蓄，不想给房东租金，想拥有自己的资产。
这是一两个，以前的工厂和事务多在村子里，形象不好，不利于做大。 因此，很容易被重点顾客认为不可信。 因此，选择改为更高的地方，有利于企业的提升。
4 )企业搬迁对园区运营商有更高要求。
与以前相比，这些搬到东莞的企业发现，他们不再“进村”，而是倾向于选择具有品牌影响力、产业房地产运营经验和上游赋能的现代产业园区。
我认为这主要表明现代产业园区能够创造出原来工厂无法提供的新价值，而这些新价值恰恰能有效降低企业运营成本，提高企业盈利水平。
例如，这些企业都表达了对京东智谷园区环境和大平台的期待。 因为后者提供的现代园区环境可以降低企业运营成本(如政务资源、法律服务、专业培训、行业论坛等服务共享)，京东大平台能源可以为企业打开产品销路，大幅降低获取客户成本。
这一切，在传统上只扮演“租房大户”的工厂里是办不到的，是企业需要的。
(京东智谷效果图)5)企业对深圳都市圈轨道建设持正面看法。
这也很重要。 正如我之前所说，企业决策和个人之间的巨大差异在于，他们往往偏向于长周期的趋势，而中短期的波动反而不那么重要。
代表性的是从华为到松山湖，几乎从10年前就开始铺了。
在这些企业看来，现在他们确实需要面对上下班不便的困难，但他们对深圳都市圈未来的轨道联通相对乐观——。 这可以有效降低员工的抗转移能力，提高招聘效率。
2年可能说不通，3-5年可以说通。 对于企业，需要事先做出这个决定。
既然趋势是对的，就提前下注，剩下的就等着，做时间的朋友。
6 )与莞惠相比，企业倾向于东莞。
这些企业在区位选择上，都曾在都市圈范围内考察过，集中在深圳东部，如坪山、东莞的凤岗、塘厦等地和惠州的仲恺产业园等地进行比较。
但是，最终选择东莞，是因为像深圳东部一样，离自己的工作地还不如东莞的凤岗。
惠州的仲恺，再往东走，路程太远了，而且现在这一套也不完整。
同是东莞的塘厦，依然有很多村级现场，也不太适合企业形象。
03我认为《深圳都市圈规划》将于年内公布这些企业的草图，体现了深圳部分处于同一发展阶段的企业的共同情况。
对于类似的企业来说，可以参照。
展望接下来的五年，我认为判断已经得到了印证。 这些提前着手的企业已经做对了，时间站在他们一边。
回到开头，他说，这些企业家的调查表明，都市圈计划落后于都市圈事实的进展。
从深圳、东莞最新的城市规划中，更能一窥全豹。
有几个我已经在上次的文章里写了《影响深圳未来15年的四个重磅规划今年都要来了！》，但是话音刚落，更多的计划就出来了。 深圳《2035深圳国土空间规划》、深圳《十四五规划》、东莞《十四五规划》 ……浮现出最重要的变化。 第一，深圳首次提出了“深圳都市圈”的空间格局。
这在历史上尚属首次，未来15年，深圳将构建“一主三副”的深圳都市圈空间格局——，在深莞惠大都市组成“都市圈主中心”，在深汕合作区、汕尾都市区、河源都市区组成三个“都市圈副中心”。
深圳“十二五”规划明确，“制定实施深圳都市圈发展规划”将在今年内完成。 这标志着深圳正式呼应了已经深入发展的“都市圈一体化”事实，开始主导整个深圳都市圈，达成顶层设计共识。
特别重要的信号是深圳都市圈规划的编制。
第二，在实际推进中，明确了两条路径。
第一，构建“轨道上的1小时都市圈”。
未来15年，深圳都市圈将完善“三路四铁”珠江口通道体系，积极推进深圳都市圈城际线网规划建设，打造“轨道一小时都市圈”。
深圳“十二五”规划称，“加密都市圈交通网络，与周边城市30分钟构筑交通圈”。
二是建立“一体化发展试验区”。
引领深圳，共同创造效益，在临深地区建设“若干产城联合一体化发展试验区”，共同打造具有全球竞争力的电子信息等世界先进制造业产业集群。
第三，东莞清晰拥抱深圳都市圈。
东莞在《十四五规划》中首次全面拥抱了“由深圳主导构建深圳大都市圈”的思想。
明确态度完全印证了深圳以上三项最新规划。 深圳都市圈的落地，已经到了“步步紧逼”的阶段，顶层设计已经基本完成，规划也比我们想象的要快。
我认为，那个“临门一脚”的“脚”，就是今年内出台的“深圳都市圈发展规划”。 这个计划一定会对深度分割带来非常大的影响吧。
作为买家，我觉得从这个计划出来，到你反应过来，很多事情可能都推迟了。
04最后，未来产业的转移在上述分析之后，最后提出趋势的判断。 未来，深圳产业、人口向临深地区转移的速度、规模将会更快、更大。
上述企业调查显示，即使在目前深圳都市圈没有一条轨道的条件下，深圳产业、人口的转移也在迅速发生。
(旧文论证，围绕深莞惠交界地带，临深地区人口达600万，增幅远远超过莞惠主城区。
未来随着轨道连通规划的启动，三地交流将更加便利，企业进行产业、人口分流，阻碍更小，意愿也更积极。
此外，我认为在东莞和惠州之间，企业会更多地选择走向东莞。
原因已经说过，东莞的成本比惠州高，但把惠州和深圳隔开东部，目前深圳东部明显弱于西部，深圳不会不投资东部就投资惠州。
另外，惠州和深圳就业核心区的距离实在太远了，相比之下东莞临深区的地利实在太强了。
总的来看，企业选择东莞的性价比优于惠州。
这些，我想我们在未来2-3年内，很快就会看到。
当然，计划都是纸上谈兵，也有人强调在真正落地之前会怎么样。
我认为这话对了一半。
大部分时间，计划确实是来修的，希望渺茫。
但是，规划一旦真正落地，都是大势所趋，发展的速度实在让人看不下去。
我认为深圳都市圈的规划和落地，正是如此。
总觉得很慢，但一旦前进，又会变成别的景象。
所以，你现在说深圳的产业必须向临深抓紧推进。 那已经不是积极的判断了。 因为，很多头疼的企业，已经用脚投票，表达了他们的坚定。
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③ 深圳发布城市更新“十四五”规划 投资1万亿供应3000万平米住房
7月29日，深圳市规划和自然资源局、深圳市发展和改革委员会印发了《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》的通知。
通知明确，规划期内坚持“留改拆”并举，以保留提升为主，除违法建筑、经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑以及满足存量低效用地盘活评价标准的用地外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新片区内拆除建筑面积不大于现状总建筑面积的20%。
规划期内，深圳全市城市更新和土地整备实施规模不少于95平方公里。其中，完成综合整治用地不少于45平方公里，完成直接供地10平方公里和空间储备用地40平方公里。
规划期内通过城市更新和土地整备完成基础教育设施学位不少于21.3万个，重点保障一批综合医院、高中等全市紧缺的大型公共服务设施用地供应，弥补民生短板。落实水质净化厂、电力、环境生态园等市政设施用地，提升市政支撑水平。加快推动国铁、城际铁路、轨道及相关场站、新（扩）建主干路等用地整备，促进交通设施完善。
此外，加大住房保障力度，通过城市更新和土地整备持续稳定提供商品住房、公共住房和配套宿舍，规划期内实现供应商品住房建筑面积不少于3000万平方米，力争通过土地整备完成居住潜力用地不少于10平方公里，通过城市更新和土地整备规划筹集公共住房和配套宿舍面积不少于700万平方米。
规划还明确，规划期内保留提升100平方公里工业区，连片改造及整备45平方公里产业空间。其中，完成产业空间土地整备20平方公里，推进连片改造25平方公里，打造一批集中连片高质量产业发展空间，力保重大产业项目落地。
规划期内完成城市更新和土地整备固定资产投资总额不少于1万亿元。有效发挥城市更新单元计划的管控作用，合理控制新增更新单元计划规模，规划期内全市新增更新单元计划规模不限为28平方公里。
④ 深圳市十四五发展规划
法律分析：6月8日，深圳市人民政府发布了《深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》。深圳市目标到2035年，建成具有全球影响力的创新创业创意之都，成为我国建设社会主义现代化强国的城市范例，率先实现社会主义现代化。
纲要中提到：要不断增强深圳在粤港澳大湾区中的核心引擎功能，携手共建国际一流湾区和世界级城市群，高品质推进前海深港现代服务业合作区开发建设，高水平规划建设深港口岸经济带。增强“一核一带一区”主引擎作用，强化广深“双城联动、比翼双飞”， 促进珠江口东西两岸融合互动。
优化“多中心、网络化、组团式、生态型”空间结构。 实施点轴网络式联动、分区差异化发展的空间策略，构建“一 核多心网络化”的城市空间体系。推动都市核心区扩容提质， 将宝安区的新安、西乡街道，龙华区的民治、龙华街道，龙岗区的坂田、布吉、吉华、南湾街道等纳入都市核心区。构建位于城市外围区域的多个综合性或专业化市级服务中心， 建设一批产城融合、职住平衡、生态宜居、交通便利的现代化新城，形成布局相对均衡、功能差异化分工协作的多中心空间格局。
另外，还要高标准开展城市规划建设。制定和实施国土空间总体规划，以容量管控和建筑规模约束引导城市减量化内涵式发 展，持续优布局、强功能、拓空间、提品质。提升城市设计与建筑设计水平，加强城市天际线、第五立面、城市色彩等规划管控。营造小尺度、人性化、富有人情味的城市空间肌理，塑造丰富多变的街道景观。完善建设工程招投标制度和 工程建设标准体系，实施“绿色建造”行动，推广装配式建筑和绿色建筑。
开展新型城市基础设施建设试点，创新“新城建”建设模式，推进城市信息模型平台建设，推动智能建造与建筑工业化协同发展。强化政府投资项目全生命周期管理，实行差异化投资标准，推进项目建设和运营一体化衔接，打造公共建筑“百年工程”。鼓励开展城中村和旧工业区有机更新，有序推进拆除重建类城市更新，加快老旧小区改造，深入开展土地整备利益统筹。
法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百零六条国家坚持和完善公有制为主体、多种所有制经济共同发展，按劳分配为主体、多种分配方式并存，社会主义市场经济体制等社会主义基本经济制度。
国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。
国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。
⑤ 土地审批权下放、存量盘活等助力深圳高质量发展
今年是深圳经济特区成立40周年，也是党中央决定建设中国特色社会主义先行示范区一周年之际。
新华社北京10月11日电，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》（下称方案），涉及土地制度、金融、教育领域等共27条，并发出通知，要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实。
“审批权下放使土地效能最大化”
方案指出，在支持在土地管理制度上深化探索方面，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《每日经济新闻》记者表示，土地审批权下放并不是一个新政策，今年年中国家就发布文件将基本农田以外的农民地转建设用地审批权下放到各省，探索二三产业混合用地出让、弹性年限等对深圳都是利好的。对于地方来讲，它知道土地要素该怎么配置才能效益最大化。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准，类似规定使得后续深圳在获取增量属性的建设用地方面有更大权限。此类做法实际上对于一些城市建设用地紧缺的城市是有启发意义的，能够减少土地征收征用的时限，促进相关土地市场的改革，最终增加土地供给规模和提高效率。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析，这一方案授权深圳市政府审批永久基本农田以外的农用地转为建设用地，给予先行示范区处理农民房、城中村特别支持，帮助深圳解决这一长期历史遗留问题。如果500万套左右的小产权房能够有序进入市场流通，将给深圳房地产市场平稳健康运行带来重大的积极作用。
“多形式丰富土地供应”
在寸土寸金的深圳，提高土地利用效率，是深圳高质量可持续发展的重要因素。
来自深圳市规划和自然资源局的调查显示，经初步梳理，截至2017年底，深圳市已签订土地使用权出让合同满2年仍未开发建设的土地共564宗，总用地面积为11.94平方公里。
为提高国土空间集约高效利用率，方案指出，支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制。深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革。支持依托公共资源交易平台建设自然资源资产交易市场，完善一二级市场联动的土地市场服务监管体系。试点实行土地二级市场预告登记转让制度。
许小乐认为，大量小产权房、厂房宿舍等不具备上市流通的条件，无法形成有效住房供应，这一历史问题在现行的制度框架下长期得不到解决。探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制，有助于盘活存量工业用地，按照产业结构转换的实际需求，使土地空间得到更加高效利用。一些闲置、低效工业厂房仓库将能够转化为住宅用途，使工改租、商改租更为顺畅。
李宇嘉认为，对于深圳来讲，盘活存量用地需求更迫切。随着40年的发展，深圳已由工业用地为主转向现代服务业、高科技高端制造和生活用地为主，用地的空间结构是必须调整的。
“通过此类用地市场的改革，有助于加快土地盘活，丰富土地供应，减少各类纠纷。”严跃进称，存量用地改革和增量用地改革一起，能够真正丰富深圳的土地供应，有助于先行示范区的真正改革。