⑴ 最高法定锤！法拍房受限购约束
华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李凯旋 李未来 北京报道
最高人民法院针对法拍房购买资格作出新规定，新规将于2022年1月1日起施行。法拍房新规针对限购作出升级，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院则不予准许。
此外，此前有竞买人也无购买法拍房源的资格，但通过购买房源的债权来持有房源的产权，这一路径也被彻底“封死”。行业从业者向《华夏时报》记者表示，这意味着未来购买法拍房源和购买二手房源一样，都需要购房资格。
全面升级限购
12月19日，最高人民法院发布了关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定。文件显示，人民法院组织司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。
文件规定，人民法院组织司法拍卖房产活动时，发布的拍卖公告载明竞买人必须具备购房资格及其相应法律后果等内容，竞买人申请参与竞拍的，应当承诺具备购房资格及自愿承担法律后果。
《华夏时报》记者了解到，此前，虽然有部分城市已经将法拍房纳入限购，但是购买法拍房仍然有不少“操作空间”。从事法拍房中介工作的王兵（化名）对《华夏时报》记者说：“在新规之前，很多法拍房都不受限购政策的管控。”
王兵解释称，此前，法拍房是否受限购政策管控，要看该房源主管法院所在的城市是否针对购房执行限购政策。举例来看，如果法拍房源在北京，但是主管该房源的法院并不是北京的法院，而是烟台的法院。由于烟台房地产未执行限购政策，则竞拍人购买这套北京的法拍房也不受限购政策管控。即使已经没有购买北京房源的资格，也可以购买该套房源。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，当前部分城市住房限购政策主要针对普通商品房，法拍房不受限购政策约束，这也就导致部分城市暂无购房资格的投资者通过购买法拍房进入市场，甚至推高法拍房价格，不利于市场平稳。
“本次最高人民法院出台规定，从全国层面、法律层面已经明确将法拍房纳入限购范围，这将彻底堵住通过法拍房违规进入楼市这一漏洞，房地产调控的渗透和监管力度更强更严格。”许小乐如此认为。
靠“买债权”获得产权漏洞也被堵死
值得关注的是，王兵还向《华夏时报》记者说：“此前，如果主管法院所在的城市也执行限购政策，也有可以购买法拍房源的方法，即在房源流拍后，通过购买该套法拍房源的债权来间接持有该套房源的产权。”
但是，《华夏时报》记者注意到，这一途径也即将被“封堵”。文件显示，司法拍卖房产出现流拍等无法正常处置情形，不具备购房资格的申请执行人等当事人请求以该房抵债的，人民法院不予支持。
“这说明法拍房源必须有购房资格才能买，与购买二手房一样，需要满足购房条件。”王兵对《华夏时报》记者说。
除上述内容之外，文件还规定，人民法院在司法拍卖房产成交后、向买受人出具成交裁定书前，应当审核买受人提交的自其申请参与竞拍到成交裁定书出具时具备购房资格的证明材料。经审核买受人不符合持续具备购房资格条件，买受人请求出具拍卖成交裁定书的，人民法院不予准许。
“换句话说，对于购房资格的审核，新规明确了界定时间点，即从认购到最后成交，这样做也是为了防范交易中的扯皮现象。”易居研究院智库中心研究总监严跃进如此认为。据悉，法拍房新规将于2022年1月1日起施行。
法拍房市场或降温
不可否认，由于不少法拍房源不受限购政策管控，导致法拍房市场热度一直居高不下。瀚海数据研究院发布的数据显示，2021年11月，北京法拍房市场共计挂牌房源631套，总市值153.69亿元。
值得关注的是，2021年11月份，北京成交法拍房263套，环比上涨12.88%，成交总价达到28.17亿元，环比上涨58.96%。同时，数据显示，法拍房在价格方面仍有优势，套均成交折扣7.5折，成交率50%，平均5.03人竞拍1套法拍房。
严跃进认为，新规从多个层面对法拍房限购的漏洞进行围堵，将促进法拍房市场更快降温，也可借机打压利用法拍房来变相炒房的现象。
“从当前房地产调控环境来看，一方面楼市信贷环境改善，使市场流通起来。另一方面，堵住法拍房不限购的漏洞，可以更好地满足购房者的合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。”许小乐如此分析法拍房新规对房地产市场的影响。
⑵ 楼市调控堵漏洞 法拍房纳入限购
一度因不限购而被视为可以“曲线购房”的法拍房，随着成交数量逐年上升，暴露出的问题也越来越多。在楼市调控进一步深入的当下，法拍房正走上纠偏的道路。近日，最高人民法院发布《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，正式将法拍房全面纳入限购，该政策将从明年1月1日起施行。
成交数量递增
法拍房是指被法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行借款合约或无法清偿债务时，债权人有权经司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以偿还债权。
在2020年楼市复苏的背景下，各地楼市严格限购，而不限购、价格低的法拍房逐渐引起市场关注。据了解，自司法部2017年开通法拍房网络拍卖渠道后，法拍房成交数量连年上升，2020年，全国法拍房成交量达百万套。
据阿里巴巴相关负责人介绍，当今最大的法拍房平台是阿里拍卖。目前全国已有99%的法院入驻阿里拍卖，95%的司法拍卖会在该平台上成交。
据阿里拍卖数据显示，2021年8月，北京法拍房市场共计挂牌上拍房源660套，总市值105.96亿元，挂牌面积34.22万平方米。成交法拍房306套，环比上升50%，同比增长34.21%；成交总价30.36亿元，同比增长101.46%；成交面积12.42万平方米。成交平均折扣为7.9折，跟评估价相比，产生9.86亿元购房差价，成交率54%，平均5.92人争抢1套法拍房。
12月25日，记者在阿里拍卖平台上看到，正在拍卖的北京市朝阳区工人体育场北路一套400多平方米的住宅，评估价为5100万元，吸引了14955次围观，却始终无人出价。刚刚结束拍卖的北京市房山区窦店镇华城家园的一套住宅，吸引了4人报名、4967次围观，该套房产评估价为164万元，最终成交价为118.84万元。
记者查询阿里拍卖平台得知，在北上广深四个一线城市中，广州以17922套成为住宅法拍房挂牌数量最多的城市，其次是北京、深圳和上海，住宅法拍房挂牌数量分别为11086套、10015套、8991套。在新一线和热点二线城市中，住宅法拍房挂牌量排名前三的城市为重庆、苏州和郑州，分别有44530套、36462套、35634套。此外，住宅法拍房比较热门的城市还有杭州、成都、武汉，挂牌量分别有30622套、27387套、12331套。
扰乱楼市秩序
在不少购房者看来，仅从价格方面考量，法拍房算得上是“低价捡漏”的代名词。这是因为在司法拍卖中，资产起拍价是按照处置参考价70%设定的，且流拍后会二次降价竞拍。
由于此前法拍房不限购，吸引了不少投资者。在成都从事法拍中介业务的人士表示：“出手法拍房的八成客户是外地的，溢价20%都很正常。”
“上海的房子保值增值，以前没购房资格的人愿意走买法拍房的路子，多花50万-100万元买也认了，而且潜意识里都觉得房价还会涨，不会亏。”从事法拍房中介业务的蓝鲸资产相关人士对《中国消费者报》记者表示。
法拍房对市场秩序的干扰引起了各地的注意。2021年1月，上海发布楼市调控新政“沪十条”，明确购买法拍房也需要有上海购房资格。4月，合肥出台房地产调控八条措施，明确对市区范围内通过司法拍卖或招投标中心公开拍卖方式取得商品住房的，均应当符合住房限购政策。8月，东莞明确宣布将法拍房纳入限购范围。9月，厦门发布楼市调控通知，要求参与竞买法拍房的人员，应当事先确定其在本市具有购房资格。
58安居客房产研究院院长张波对《中国消费者报》记者表示，从对法拍房进行限购的城市表现来看，在成交量、价格上多趋于平稳。
全面纳入限购
针对法拍房不限购的漏洞，近日，最高法出台新规，将全国范围内的法拍房统一纳入到限购范畴中。《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》明确表示，人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。
随后，最高法发布的《关于进一步完善执行权制约机制加强执行监督的意见》中明确，拍卖财产为不动产且被执行人或者他人无权占用的，人民法院应当依法负责腾退，不得在公示信息中载明“不负责腾退交付”等信息。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国消费者报》记者表示，这意味着法拍房限购将直接覆盖全国范围，这是全国性楼市调控的需要，也是严堵漏洞的重要手段之一，避免了炒房者钻空子。法拍房限购是“房住不炒”的重要体现，也向市场释放出打击炒房的明确信号。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐进一步对《中国消费者报》记者指出，当前部分城市住房限购政策主要针对的是普通商品房，法拍房不受限购政策约束，这就导致部分城市暂无购房资格的投资者通过法拍房进入市场，甚至推高了法拍房价格，不利于市场平稳。
“本次最高法出台规定，从全国层面、法律层面将法拍房纳入限购范围，这将彻底堵住通过法拍房违规进入楼市的漏洞，违反相关规定的将上升到承担法律责任，房地产调控的渗透和监管力将更强更严格。”许小乐表示，从当前的房地产调控环境看，一方面楼市信贷环境有所改善，使市场流通起来，另一方面堵住法拍房不限购的漏洞，疏堵结合，做到更好地满足购房者的合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。
“在‘房住不炒’的调控基调下，对各种细节的管控也更到位，针对过去的市场漏洞打补丁的行为会越来越密集。”张波表示。