㈠ 保交楼底线：多城收紧期房预售金！
随着房地产开发项目停工现象小范围多点开花，多个城市加强了对商品房预售资金的监管，这让房地产企业的现金流雪上加霜。
由于我国房地产住宅开发项目大部分仍实行预售制，为防止楼盘烂尾，遂诞生商品房预售资金监管制度，即政府部门会同银行实施第三方监管，期房的购房款必须存入银行专用监管账户。按照各地不同的规定，过去这一账户的资金监管比例各不相同。如今，多地密集出台趋严管理预售资金的新政，有房企人士认为“已接近现房销售，房地产高周转终结”。
挪用预售资金将被严厉打击
11月8日，河北省石家庄市住建局发布公告称，商品房预订款、首付款及按揭款等款项要全部纳入监管专用账户，预售资金用于项目工程建设支出。
公告中强调，今年11月8日后出让的房地产开发项目，预售形象进度达到封顶后（原规定为设计高度的三分之一），方可办理预售许可审批手续，住建部门将进一步加强工程建设全过程监管，同时修订商品房预售资金监管政策，重点加强项目预售后剩余工程建安成本资金的监督管理，专项用于工程款项支取，确保项目完全达到交付使用条件。对房地产开发项目存在欺骗购房群众、违规销售、挪用预售资金等行为进行投诉举报，一经发现，严厉打击。
就在昨日，南通市海门区也发文要求全面加强商品房预售资金管理，要求各银行机构、各房地产开发企业确保新建商品房预售资金用于本项目建设，切实保障购房人权益。南通海门将监管资金分为重点监管资金和非重点监管资金，按地上建筑面积计算，重点监管资金标准为毛坯房每平方米3000元，成品房每平方米4000元，其余为非重点监管资金。预售资金进入监管账户，在达到重点监管资金额度标准后，房地产开发企业才可以申请提取非重点监管资金。
4天前，一线城市北京也大幅提高了商品房预售资金监管额度。北京市住建委、人行营管部、北京银保监局三部门联合印发《北京市商品房预售资金管理办法（2021年版征求意见稿）》，该意见稿拟调整入账流程，购房人只有将定金、首付款足额存入专用账户后，方可开通网签，以确保预售资金及时足额直接入账，进一步保障购房人权利。
上述意见稿还提出，预售资金重点监管额度每平方米不低于5000元，这一金额较此前大幅提高了43%。
针对当前部分开发企业挪用预售资金，导致项目经营困难的问题，新办法特别规定，当预售项目存在重大风险隐患时，区住房城乡建设部门应全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户，实施封闭管理保障资金安全。
11月5日，河南省三线城市漯河市也召开了全市商品房预售资金监管工作会议。当地住建局负责人当场表示，要站在维护群众利益的高度，全面念好预售资金监管“紧箍咒”，而当地房地产企业代表则表态“一定会全面提升政治站位，坚决将预售款全额转入监管账户，严格按要求使用监管资金，确保不出现半拉子工程和烂尾楼”。
除了以上城市，近期还有天津、苏州等出台了类似政策。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经表示，多地类似政策出台的背景，都是目前地方政府面临的烂尾楼风险亟需化解。由于近期房企暴雷声不断，已经有不少城市的房地产项目出现停工情况。严跃进表示，最近已出现了四种防范烂尾楼风险的举措，一是商业银行信贷给予充分的支持，各地要求银行不随意停贷；二是鼓励房企主动降低风险，敦促房企通过转让未开发用地等方式回笼资金，保障已售未交付楼栋竣工；三是加强预售资金监管；四是逐渐引导落地现房销售模式。
房企现金流再受打击
地方政府加强商品房预售资金监管，无疑是站在保障购房者权利角度进行的必要措施。不过，对房企来说，这一举措足以让其处境难上加难。在房企融资发展渠道受阻的当下，经营性现金流也难以回到集团层面。
“今年下半年市场开始变冷，公司也预判到资金链的问题，因此降价促销进行了一轮抢收，效果非常好，但是最后能回到集团的资金还不到30%。”华东某20强房企内部人士对第一财经表示。
各地对预售资金监管的加强，也解释了为何很多房企账本上躺着几百亿，但却还不了几亿美元债——钱都在项目层面，无法回流到集团，而偿还美元债是集团层面的事情。
然而，政府加强监管也是无奈之举。以已经实质性违约的新力控股为例，其在南昌的最大楼盘新力城，当初的监管资金比例只有6%，账上目前只有2亿，而目前算下来的资金缺口达到10亿，已经收房的业主拿不到产证，还有数千户购房者无法收楼，这一情况令当地政府十分头疼。
过去，房企的发展模式十分流行“高周转”，这其中最关键的就是资金的高周转。房企集团层面将资金投入项目公司后，项目公司一旦开始卖房，产生预收款，其中很大部分就会被集团抽走，投入下一个项目继续扩张。
“按照现在的强监管政策，已经和现房销售接近，房子虽然卖了，资金滚动不起来，高周转时代要终结了。”一名房地产业内人士对第一财经表示，目前，大部分房企都在面临融资性现金流断流和经营性现金流无法回款的双重困境。
近日，中国社会科学院金融所房地产金融研究中心主任尹中立撰文称，他认为预售资金监管从严是维护购房者权益的有效措施，将成为大趋势。
不过，也有地方政府给了房企一点喘息之机。11月3日，成都发布《关于进一步明确商品房预售款监管有关事项的通知》，其中提到出现重大经营性风险的预售商品房项目要纳入重点监管。但是，如果楼盘因故资金未达到监管额度，且工程形象进度及账户余额不满足要求的，若工程已接近停工状态，急需资金用于工程建设，开发商可提出预售款例外支取申请。
㈡ 简述《北京市商品房预售资金监督管理办法》重点内容。
中国指数研究院房地产政策分析报告显示6月6日，北京市住建委发布《北京市商品房预售资金监督管理办法》，规定开发商禁止直接提取商品房预售款，而要存入银行的专用账户，并按照工程进度的节点，按比例提取建设款，以保证楼盘的预售款优先用于工程建设，上述管理办法将于今年7月1日起实施，同时2010年12月1日公布实施的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》废止，《管理办法》继续遵循《暂行办法》规定的政府指导、银行监管、多方监督、专款专用的监管原则；适用范围包括经济适用房、限价商品房在内的所有申请商品房预售许可的项目，监管资金包括定金、首付款、购房贷款等所有形式的购房款。
㈢ 五证齐全的期房政府有监督吗
房管局是主要的监管机构。
1，五证： 第一个是《国有土地使用证》（国土局），第二个是《建设用地规划许可证》
（规划局）， 第三个是《建设工程规划许可证》（规划局）， 第四个是《建设工程施工证》（建设局）， 第五个是《商品房预售许可证》（房管局）。
2，预售证是五证里最后一个办理的证件，是房管局负责审批办理的，你可以直接电话咨询当地房管局的工作人员，如果预售证已经办理出来了，说明该小区的五证是齐全的，可以放心购买的！
㈣ 北京长租公寓监管新规出台，具体出台了哪些政策
对此，《通知》中明确规定，住房租赁企业向承租人预收的租金数额不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配。也就是说，长租企业找租客收的租金，最多也就是按季度交。而且如果租客是按季度交租的，那么长租公寓给房主也应该按季度支付房租。
㈤ 北京住建委：按预售许可范围进行预售资金监管
8月19日，北京住建委发布关于进一步优化商品住房销售管理的通知：商品住房项目预售许可截止日期为预售方案中确定的房屋交付日期，预售合同中约定的房屋交付日期应与预售方案中确定的交付日期一致。预售许可确需延期的，房地产开发企业可依法向项目所在区房屋行政主管部门书面提出延期申请，延期期限每次不超过6个月，截止日期为不动产首次登记日期。
一、商品住房项目（含共有产权住房，下同）可按栋申请办理预售许可，最低规模不得小于栋，不得分层、分单元、分套（间）申请。地下可售仓储、车位等可单独申请办理预售许可。按预售许可范围进行预售资金监管，对已纳入监管范围的预售资金不重复监管。
二、开发企业在取得土地使用权时已承诺商品住房销售价格的，申请预售许可应按照承诺价格填报“一房一价”；未承诺价格的，同一施工许可证批准范围内的楼栋，后期申报预售价格不得超过前期同品质产品申报预售价格。
三、商品住房项目预售许可截止日期为预售方案中确定的房屋交付日期，预售合同中约定的房屋交付日期应与预售方案中确定的交付日期一致。预售许可确需延期的，房地产开发企业可依法向项目所在区房屋行政主管部门书面提出延期申请，延期期限每次不超过6个月，截止日期为不动产首次登记日期。
开发企业申请预售许可延期时，如项目尚未交付，应提交预售许可延期申请及确保项目交付的书面承诺、措施等，确保预售资金专项用于工程建设。
四、商品住房项目按规定办理现房销售备案手续后，确因司法查封或行政限制解除、预售合同解除等原因，符合现售条件但未纳入备案范围的房屋，可再次申请办理现房销售备案手续。商品住房现房销售备案原则上由项目所在区房屋行政主管部门办理，遇有重大复杂等特殊情形的，也可向市住房城乡建设委申请办理。
五、本通知自发布之日起执行，现行有关规定与本通知不一致的，按本通知规定执行。北京市住房和城乡建设委员会《关于优化商品住房项目预售许可办理事项的通知》（京建发〔2020〕107号）同时废止。
㈥ 防烂尾 北京加强商品房预售资金监管
□ 针对当前存在的诸如购买的期房还没到手，开发商却被曝出没钱还债，购房人的钱眼看着要打水漂等突出问题，实现资金“管好不管死”，能够充分保障购房人合法权益。
□ 对预售资金缴存和使用乱象进行管控，是防范房地产金融风险的重要举措，有望避免“烂尾楼”的出现。
去年以来，泰禾、恒大集团部分在京项目相继出现资金链紧张、停工及预售资金挪用等情况。对此，北京市住房和城乡建设委、人行营管部、北京银保监局三部门近日联合印发《北京市商品房预售资金监督管理办法（2021年修订版公开征求意见稿）》（以下简称《办法》），面向社会公开征求意见。
“新修订的《办法》主要包括总则、一般规定、资金收存支取、监督管理四个部分31条。针对当前存在的诸如购买的期房还没到手，开发商却被曝出没钱还债，购房人的钱眼看着要打水漂等突出问题，实现资金‘管好不管死’，能够充分保障购房人合法权益。”北京市住建委相关负责人说。
业内专家认为，该《办法》主要从提升资金监管能力、提高资金监管额度以及提升监管主体责任等维度出台相关要求。而对预售资金缴存和使用乱象进行管控，是防范房地产金融风险的重要举措，有望避免“烂尾楼”的出现。
办法中提及的“封闭管理”颇具亮点，后续在各地政策中有望体现。对于房企而言，或将倒逼房企进一步加快营销加速回款，对信用水平较高的房企影响相对较小。
《办法》明确预售资金监督管理坚持银行监管、政府指导、多方监督、保障建设的原则。针对此前银行从事资金监管“零门槛”的问题，明确北京市住建委会同北京银保监局、人行营管部将综合银行监管能力、服务效率、研发水平、经营状况、信用等级等因素，公开招标择优选择银行承担监管工作，开发企业在中标银行范围内选择专用账户的开户银行。同时，对中标银行履职情况定期考核，淘汰递补。
值得注意的是，本次新修订的《办法》拟将现行的入账流程调整为先监管保护后网签。征求意见稿提出，项目预售过程中，购房人支付的定金、首付款等购房款应由购房人账户直接存入监管账户，开发企业不得转存入其他账户。购房人将定金、符合个人住房贷款规定的首付款足额存入专用账户后，方可完成拟购房屋的认购书网上签约、售房合同网上签约等功能。
据了解，监管银行通过北京银保监局金融专网与本市房地产交易管理系统实时共享房屋网上签约和入账信息。“信息共享后，只要资金到账，房地产交易管理系统就会自动触发，可以实现无缝连接。”北京市住建委有关负责人表示，若资金存入监管账户后超过一定时间仍不网签，将被原路返回。
信息共享也有利于监管。北京银保监局可将共享的开发项目销售进度、网签备案明细、监管账户交易明细等信息，与监管银行上报数据交叉核验，穿透监测开发企业与监管银行预售资金监管执行情况。
为便于购房人知晓并监督已交付购房款的使用，《办法》提出，购房人可凭网签编号、密码等信息，通过政府网站查询预售许可项目对应的预售资金监管账户入账、支取、余额。
此外，《办法》还提出，预售资金重点监管额度可由各区根据企业信用水平、经营状况、交付条件等因素综合确定，每平方米不低于5000元，较此前大幅提高43%。
针对部分开发企业挪用预售资金，导致项目经营困难问题，《办法》特别规定，当预售项目存在重大风险隐患时，区住房城乡建设部门应全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户，实施封闭管理保障资金安全，优先用于工程建设。