❶ 北京房子为什么那么贵是因为地皮贵吗
北京四环内好像已经不准新建普通住宅楼了，而北京各类好资源又都集中在四环内
其次物价上涨，北京人口（外地人口）增多都需要房，本身又是首都
❷ 北京2022年首批供地：推进现房销售竞争方式
澎湃新闻从北京规划与自然资源委员会了解到，北京1月7日发布2022年首批集中供地公告，合计18宗地块，总出让面积83.16万平方米，起拍总价为491.8亿元，地块将于2月中下旬集中成交。
北京规自委表示，2022年北京在全国率先开市，及时推出第一批次商品住宅用地，通过“房地联动、一地一策”会商机制，北京将大力推进现房销售竞争方式，继续加大保障性租赁住房用地的供应力度，多措并举，不断加强房地产市场精准调控，落实“房住不炒”定位和“稳地价、稳房价、稳预期”目标，促进房地产业良性循环和健康发展。
同步公布销售指导均价
在2022年第一批次供地工作中，北京依旧延续2021年的出让方式，将土地合理上限价格、竞现房销售面积上限、竞政府持有商品住宅产权份额上限等随地块出让公告一并向社会公布。此外，房屋销售指导均价也可通过北京市住房城乡建设委公布的方式查询。
同时，出让文件中还对购地资金审查做了进一步优化，要求竞得人在缴清全部土地出让价款后2个工作日内提交经有执业资格的会计师事务所及注册会计师鉴证的《北京市国有建设用地使用权出让竞买资金来源情况申报表》及相关附件资料，以及会计师事务所出具的购地资金《审计报告》。
北京市2022年第一批次的商品住宅用地仍将住宅建设品质放在首位，每宗地均设置最低品质保障要求，未来住宅要实现绿色建筑二星级标准、采用装配式建筑且装配率达到60%、设置太阳能光伏或光热系统。
同时，北京市对于容积率较低或区位较好的地块，设置了高标准商品住宅建设方案评选环节。据统计，本批次共有6宗地设置了高标准方案评选环节。此外，还有11宗地设置了“定高标准住宅建设 摇号”的竞争方式，竞买规则显示，该类项目在摇号前企业要出具《高标准住宅建设承诺书》，承诺未来房屋建设中绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑、健康建筑、宜居技术、管理模式等方面应达到相应品质要求。
半数项目设置竞现房销售环节
北京此次供地的另一个关注点是现房，北京规自委称，从试点到普及，竞现房销售面积试点范围不断扩大，减少购房纠纷，不断提升购房安全感。在2021年的集中供地中，部分项目设置了竞现房销售面积环节，特别是大兴区海户项目，将近一半的面积实行现房销售，市场反响较好。
本批次供地中，有50%的项目设置了竞现房销售面积环节，特别是针对于周边区域近年来供地数量较多的区域，可有效避免同一区域内商品房项目集中扎堆入市。同时。对于该类项目，已充分考虑房企开发成本，预留合理利润空间，保证未来企业可打造一定品质的住宅。
北京规自委表示，相较期房预售而言，现房销售优势明显，一方面未来购房人可切身考察项目情况，通过看得见、摸得着的真实房源提升购房人安全感，减少购房纠纷，维护住房消费者的合法权益;另一方面也在一定程度上减轻了购房者资金压力，避免了因项目烂尾带来的资金风险，维护社会稳定。
推进保障性住房建设
2022年，北京市继续坚持租购并举，推进保障性租赁住房建设。本批次供地中，共4宗地配建了保障性租赁住房，配建面积约3.77万平方米。
为保证租赁房与商品住宅的均好性，延续2021年相关要求，明确租赁住房的户型比例及车位配比，强调租赁住房在布局、建筑密度、景观环境、绿化，建筑外立面的风格、色彩、建筑材质品质等方面以及建筑单体内公共空间的装修标准、设备设施应与项目其他住房保持基本一致。
同时，北京市将继续引导轨道交通站点周边、产业园区周边的项目提供更多的租赁房，尽最大努力促进职住平衡，改善大家的出行条件。
❸ 有地才有未来 房企冒险抢地三四线城市的秘密
在一二线城市严厉调控围堵之下，房企拿地需求层层外溢，核心城市周边的三四线城市成为各房企槐档誉布局的新战场。
公开信息显示，2017年上半年，佛山、温州、无锡、宁波、嘉兴、沧州、金华、阜阳、盐城、漳州、扬州等21个热点三四线城市的卖地收入超过百亿元，平均土拍溢价率超过40%，相比往年有明显上升。
苏宁金融研铅段究院宏观经济研究中心高级研究员黄志龙表示，相对于一二线城市，三四线城市土地财政依赖度更高。出于地方收入的考虑，虽然很多地方仍处于去库存状态，但房价走高促进了土地市场的活跃。一些地方因此也加大了土地供应，容易造成库存量反弹。
不过，对于开发商来说，有地就有未来，备足粮草是生存之本。但是相比七年前楼市调控下的反应，开发商在此轮火热的投资中趋于理性与谨慎。
“有了地就有未来”
几年沉寂后，在监管层“因城施策”的调控下，除了一二线城市土地资源始终受追捧，部分三四线城市也开始成为土地市场的新亮点。1月至6月，20家品牌房企三四线城市拿地金额翻倍，而全国50个城市的土地溢价率排名前10位城市中，80%属于三线城市。
5月，嘉兴的一场持续8个的土地拍卖会，吸引了88家房企摇号，“中签”者现场振臂欢呼。6月，河北正定新区的土拍大战，同样引人关注，6块地吸引了包括恒大、碧桂园、保利等23家房企的“争抢”，揽金41.9亿元。抢地现象层出不穷。
某房企投资负责人表示，随着一二线城市的拿地门槛越来越高，一些房企转到三四线城市补仓意愿强烈，房企资金外溢趋势愈发明显。
市场人士指出，房企拿地主要聚集在一些重点二线城市及周边三、四线城市。在7月份“租售并举”的政策推动下，一线城市土地市场率先做出调整，推出纯租赁用地，供地模式并未改变城市土地现状，一线城市的土地市场竞争激烈程度仍高。部分东部沿海地区三四线城市仍是土地市场主力军，企业拿地积极，市场热度持续高涨。
福州大学房地产研究中心主任王阿忠认为，三四线城市土地价格过高将会给开发企业带来收益偏低的风险。一些房企往往借用基金、信托等各种资本杠杆拿地，再通过高周转的方式对冲前期的融资风险。但因为未来三四线城市市场充满不确定性，一旦市场风向转变，公司资金链会受到极大挑战，高地价将为房企的发展埋下巨大隐患。
“对开发商来说，最重要的就是拿地，尤其是在热门城市，有了地就有未来，拿了高价地可能会死，但没有地一定会死，归根到底还是市场的预期。高价拿地虽然难受，但这么多年来，很多高价拿地的企业并没死，这就使得开发商宁可冒风险也不愿意饿死，老百姓则是拼命要赶上买房这班车。”一位开发商直言。
环京环沪热浪再起
除了层层拔高的地价外，三四线城市正在经历着节节攀升的房价。据链家研究院披露，大批三四线城市房价已经突破1万元/平方米，其多聚集在“环京”、“环沪”城市圈中。
例如，环京的河北廊坊，房价已经达到2万元/平方米，直逼一线城市，超过绝大多数省会城市。2016年1月至今，廊坊房价从8500元/平方米涨到蠢前22000元/平方米，永清从5700元/平方米涨到20000元/平方米，张家口也从7500元/平方米涨到12000元/平方米。
河北省住宅与房地产业协会相关负责人表示，北京调控收紧，价格绝对值相对较低的周边河北区域就成为投资者购房的重要战场，导致市场供需结构紧张，这也是过去一年河北多地房价上涨一倍多的主要原因。
经济学家马光远指出，如今三四线城市房价的上涨可能比2016年房价的上涨要危险。无论从购买力还是房地产的基本面来看，三四线城市都没有有力支撑。就泡沫而言，三四线城市的泡沫要比一二线城市大，一二线城市的泡沫以后是可以消化掉的，但三四线城市房子过多，很难去消化。
其实，这轮三四线城市的去库存加速的种子，是在去年被“埋下”的。彼时由于楼市政策、金融政策松动，房地产市场供需两侧均出现火爆。随后一二线城市限购，更为三四线城市引来部分“游资”。加上各地城市化进程的推进，以及旧城改造工作的持续，本地外地购房者也非常充足。这些因素助推了当地房价的上涨。
七年之隔
房企投资从盲目到谨慎
实际上，此轮一线城市调控之后引发的三四线城市楼市的火热，与2010年至2011年的那轮调控有着诸多的相同与不同。
对比两轮调控不难发现，两轮三四线城市的楼市火热行情都是由于对一二线热点城市房价高企，又出台收紧的调控政策之后，市场需求被挤压向了三四线城市的。
不同的是，2010年至2011年的调控是“一刀切”，三四线城市受到了限贷影响;而本轮调控则“因地制宜，因城施策”，三四线城市受到了去库存政策支撑，同时，棚改货币化补贴提高了三四线购房者的购买力。
另外，两轮调控都是一线城市收紧3至4个月后，购买需求逐渐从热点城市转向三四线城市，同时三四线城市销售面积同比增速明显上升，土地市场重新获得关注，成交面积和出让金都有大幅提升。
粗略统计，上一轮调控中，三四线城市土地成交占比由55%提升到59%，此轮则由51%提升到54%。2010年至2011年三四线城市土地出让金占比由33%提升至41%，本轮占比则由23%提升至33%。
前述某开发商称，上一轮三四线城市市场火爆是借助了“城镇化”的东风，房企全面布局三四线城市，中西部和东部地区都有分布，房企拿地相对盲目。而本轮房企在三四线城市发力较为谨慎，重点布局核心城市群范围内的三四线城市，导致京津冀、长三角、珠三角及长江中游等大城市圈内的三四线城市土地市场明显升温。
南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远认为，对于三四线城市，房地产市场主管部门要在市场景气时审慎调控，从而规避风险。房价上涨时，进行引导，防止过热;供地上不能因为市场好，就大量供应，而应该长远考虑市场承受力。
❹ 2015北京多数宅地地价超3万 房价受影响
要说2015年的楼市，就不得不研究一下2015年的土地市场。据了解，2015年成交的50宗宅地中，楼面价超3万的占多数，而楼市今年表现最抢眼的，也是豪宅市场。
据亚豪机构统计，2015年成交的50宗宅地当中，实际楼面价低于10000元/平方米的仅9宗，实际楼面价10000-30000元/平方米之间的有15宗，而实际楼面价超过30000元/平方米的则多达26宗，占比高达52%。
2015年土地市场
随着28日最后一宗地以12.6亿元成交，北京全年的土地成交以2032.1亿芦世元收官。在房地产市场分化的背景下，房企回归一线城市，激烈的竞争使得今年的北京地价攀上新台阶。业内人士认为，高企的地价将在未来一段时间里传导至房价，对未来的房价产生一定程度的影响。
成交量创新低收入创新高
28日成交的顺义区仁和镇05-02-15-1地块R2二类居住用地、05-02-17地块A33基础教育用地限价商品住房项目是2015年土地市场的收官之作。这块地在业内人士看来，位置不算好，且居住部分全部是限价房，但依然吸引了5家竞标主体参与角逐，最终，经过67轮争夺，以12.6亿成交。根据招标文件，该宗地建筑规模为134689平方米。其中，居住用途建筑规模全部用于建设“限价商品住房”，销售限价为13000元/平方米。
至此，北京土地市场顺利收官，全年土地收入高达2032.1亿元，同比增加115亿元，继去年之后再创历史新高。
据亚豪机构统计，2015年北京土地漏明市场共有109宗土地实现出让返哗告，相比去年减少32宗。建设用地面积合计706.8万平方米，规划建筑面积1511.5万平方米，同比分别减少25%、9%，这一土地成交量也创下了近八年的新低。
数据显示，虽然11月住宅用地曾出现15宗的集中爆发式成交，但也难以挽救全年颓势，2015年住宅性质用地共成交50宗，成交宗数创造近3年的新低。而另外两类商业以及工业用地分别实现成交31宗、27宗，还有1宗特殊地块用于棚户区改造。这其中工业用地的成交减少尤为明显，在2012以及2013年这类性质用地出让宗数分别多达96宗、80宗。
土地供应的减少是成交量创新低的根本原因。亚豪机构副总经理任启鑫认为，经过20年左右的高速发展，北京城区土地逐渐消化殆尽，部分近郊区域也已呈现出饱和趋势，剩余部分土地则多存在位置较远或整理难度较高等问题，因此北京土地供应渐渐出现“难以为继”的现象，尤其是住宅用地。
逾半数宅地地价超3万
房企的争抢在一定程度上推高了地价。据亚豪机构统计，2015年成交的50宗宅地当中，实际楼面价低于10000元/平方米的仅9宗，实际楼面价10000-30000元/平方米之间的有15宗，而实际楼面价超过30000元/平方米的则多达26宗，占比高达52%。而在2014年这一区间段占比仅在20%左右。今年楼面单价最高的地块为丰台樊家村地块，楼面价高达75000元/平方米。
亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，伴随着供应不断减少，北京土地市场的需求却在日益增加，大型房企战线回缩，外地房企大举进京，使得北京住宅用地呈现出明显的供不应求状况，因此大多数宅地均引发争抢，甚至昌平北七家、大兴瀛海、顺义仁和这类六环附近的郊区也出现楼面价3万以上的地块，高价地范围出现广泛外延。而在这其中部分环线位置较好，但并不属于传统高端居住区的住宅地块也遭到了“疯抢”。
豪宅用地明年将遍地开花
“未来新上市的商品房定价会出现高端化趋势，对市场定价有明显影响。”中原地产首席分析师张大伟说。
记者在亚豪机构的统计中看到，2015年宅地实际楼面价前五的项目当中，丰台区占据3席，地处南三四环之间以及周边，这些地块成交实际楼面价均比周边项目售价高出80%甚至翻倍，预计售价更是将高于周边项目两到三倍。而2015年成交的50宗宅地中，仅有的7宗位于五环以内地块尽数花落丰台。
任启鑫认为，虽然这些地块成本及预计售价与周边项目对比畸高之势明显，但是对于房企来说，在全城豪宅化已成定局的趋势之下，绝对位置较好的项目更容易操作。
“2016年豪宅产品遍地开花已成定局，高端市场必然面临供大于求现象，对于房企来说，在非成熟豪宅区打造豪宅产品，必然要付出额外的成本进行周边配套的升级打造；而即便是在已有豪宅基础的区域，由于拿地成本相比周边项目高出一截，因此即便是耗巨资打造出品质项目，由于成本制约其竞争力必然也存在一定短板。虽然2016年遍地豪宅‘看上去很美’，但对于房企来说则是面临严峻考验的一年。”任启鑫表示。
2015年楼市
在土地市场成交额创新高的同时，房屋成交也同比上升。来自亚豪和中原地产的统计显示，截至12月27日，新房成交同比增加23%，二手房成交上涨了超过八成。受豪宅密集成交影响，新房成交价格攀上高峰，北京商品住宅（不含保障房与自住房）成交均价为29564元/平方米，相比去年上涨13%，这是自2011年楼市价格探底后，连续第3年创造历史新高。
新房成交再次低于10万套
亚豪机构统计数据显示，2015年（截至12月27日，下同）北京商品住宅（不含保障房和自住房）共实现成交75142套，成交面积833.53万平方米，同比分别增加23%、27%。虽然同比有所上升，但是从历年成交走势来看，北京商品住宅成交已经连续两年维持在10万套以内的低位水平。
另据中原地产统计，截至12月27日，北京二手房签约套数已经达到了192251套，相比2014年全年的104772套上涨超过八成，预计全年签约将在19.5万套左右，接近2010年的196587套，也低于2009年的266854套，处于历史第三的位置。
亚豪机构市场总监郭毅认为，受到土地市场的引导，北京住宅市场豪宅化趋势已十分明显，价格走高将对纯商品住宅市场需求形成最直接的打压。另外，在控制人口规模的政策背景下，近年北京土地供应也呈现下降趋势，供地中配建的保障性质住房及养老、教育、医疗等配套设施用地也有所上升，使得纯商品住宅用地大幅萎缩。2014、2015两年成交住宅用地中纯商品住宅用地仅在500万平方米上下。显见，未来纯商品住宅将面临严峻的供应形势，这将使得住宅成交难以“翻盘”。
豪宅爆发拉高成交均价
自2014年开始，北京纯商品住宅市场量价开始出现分化，成交量萎靡不振，而成交均价则一路走高。亚豪机构统计数据显示，2015年北京商品住宅（不含保障房与自住房）成交均价为29564元/平方米，相比去年上涨13%，这也是自2011年楼市价格探底之后，连续第3年出现上涨。
“这一方面是受到市场供应不足的影响，整体市场项目价格普遍开始攀升；另一方面则是受到市场结构调整的影响，在市场快速豪宅化的过程当中整体均价水平也被快速拉升。”郭毅说。
亚豪机构的统计显示，2015年单价30000元-60000元/平方米的中端产品成交占比高达27%，相比去年上升9个百分点；而单价60000元/平方米以上的高端住宅产品实现成交2157套，同比增长74%。中低端产品所占比重明显下滑，而中高端所占比重则不断上升。
（以上回答发布于2016-01-01，当前相关购房政策请以实际为准）
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❺ 房地产马上发生这5件大事！关乎你我
2015年的房地产市场，当所有的政策靴子一只只都落地后，重点城市经过短暂的狂欢，如今再度陷入萎顿，而未有资质参与这场派对的城市则更是落寞。
市场已经彻底翻篇了。
当然这不是最终的结局。因为房地产还要继续充当宏观经济转型或下滑的缓冲垫，因为真实的城市化进程才刚进入半途，还有，现在所谓的房子仅解决了遮风挡雨的初级功能。
所以，房地产的故事远没完。
从目前市颤晌场展露的信号和演变规律来看，眼下房地产正在向五大方向靠拢：
1、政策面将依然对房价有保有压
2015年的市场，开发商无可奈何，老百姓彷徨失措，不过有一位估计很气定神闲，那就是最高管理层。理由很简单，今年的房耐祥价没大跌，这样就没有过分拖累经济全局；同时也没大涨，兼顾民生方面也交得起答卷。
这一年，凭心而论，是房地产调控这些年在平衡性方面把握得最好的一年。
从各种大型会议和领导人言论中，我们其实很容易观察出，房价大起大落是政府执政的大忌。今年的一个典型例子就是北京市政府东迁导致通州房价大涨，当时准备投资押涨的大有人在，但随后便被政府的一纸严厉限购令强排在外。这一年，哪个地方的房子越热，哪个政府的压力就越大。同样，出手保房价也是毫不迟疑，今年出台了多少明暗支持三四线楼市的政策，大家心里都应该有数。
所以，在拉动经济的新引擎还未找到之前，这种对房价有保有压的调控还会持续。在此背景下，任何导致市场大起大落的政策可能都不会出台。
2、高端市场限购将可能很快打开
土地制度、限量供给和招投标制度，所有这些让重点城市土地价格高到了不可思议的地步。北京今年拿到的纯商品住宅土地，未来几乎全部都是单价10+以上豪宅矗立的地方。
北京孙河，是近来拿地比较热门的区域，从这些年楼面价的变化情况就可见目前土地市场的疯狂。
就北京而言，如何把未来上千套的豪宅卖出去是个大问题。2015年是公认的豪宅元年，即便如此，全年最多也就成交250多套。在限购条件下，未来高端客源枯竭和开发商亏损套牢是看得到的结局。
这对于地方政府来说并不妙。化解的办法只有一个，那就是打开高端市场限购，让全国想进来的土豪帮忙消化，这是一个三方共赢的方案。
其实，可以感觉到在土地交易上地方政府和房企多年来所达成的一种心照不宣的“默契”：一个是土地财政需要有人来买单，另一个则心领神会地递上大把钞票，这是一个渠道顺畅的双向循环。但如果递钞票的难以为继了，另一个当然也会为旧拍档分忧——那就打开高端限购。这其中有一条重要逻辑是，高端市场已然绝缘于普通商品房市场，也就是说这个市场打不打开和一般老百姓没有半毛钱关系，反正你也买不起！
这种思路实际并不新鲜，过去打开对高端市场限价，对个别市场个别对待就是源头，如今重复用一遍又有何妨！
3、一线城市普通工薪层将渐次进入保障房序列
从目前的地价飙涨情况看，普通工薪层将彻底无缘纯商品新房，未来对接这部分需求的将是各种保障房，包括自住房、限价房、公租房等等。二手商品房价将受制于自住房等保障房价格。
大部分一线城市将会建立清晰的住房分层体系，高端市场归市场，保障的归保障，这是一种类似于新加坡的住房分层设计。目前，北京的保障房建设占所有在建房屋的比重在逐年增加：
4、重点城市土地市场将由博傻进入均衡状态
目前，几乎所有全国性房企全部回归重点城市拼抢土地，这也是土地价格不断创出新高的主要原因之一。在离奇的高地价面前，房企的心态也在发生改变。像最近碧桂园北京退地一事，正反映了高地价面前房企矛盾复杂的心理。
从短期趋势看，还看不到地价要下降的可能性。这也茄亩锋预示着，拥有类似像碧桂园心态的房企只能有增无减。一直减下去，到了剩下某些特定数量房企的时候，便可能会形成一种纳什均衡，即：如果既不增加，也不减少竞争房企数量，地价便会大致停留在大家都可接纳的价格范围内（当然指的是一种动态的增减）。从这一点看，长期地价的上涨空间将会有所节制。
5、市场全面进入产品多元化时代
自1998年房改以来，国内房地产第一次进入买方市场。在总量总体过剩的前提下，考验房企开发能力的时代到来了。同样拿一块地，过去可能只要盖房子就会赚钱，将来就行不通。
在竞争层面上，拥有优秀开发能力的房企将会胜出。一块地，如何定位客群，如何决策匹配产品，如何创新设计，都是决定市场接纳度的关键要素。与此同时，一个产品类型花样频出的时代将会全面开启。
（以上回答发布于2015-11-14，当前相关购房政策请以实际为准）
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❻ 高地价挤房地产泡沫：房企或将面临利润与周转的巨大压力下
高地价不断升温，2018年上半年，中央发布的“ 加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度 ”政策指导下，各大城市落实并逐步完善各项调控政策。各大房地市场的各项规范，优化结构供应以及宅地供应等比例， 全国各大省市房地市场逐渐回归理性 。
就在昨日，8月17日上午，南京市区出让三幅地块，出让总面积超过了16.7万平方米，起拍总价达到了38亿元，最终出让楼面地价均低于板块内最高楼面地价，其中龙湖地产所拿江浦地块，比同区域地价最高峰值时候降了1.3万元/平方米。与此同时，本来计划同一天出让的江宁滨江G39和G40地块，因故终止出让。
房地产利润压力
年初，各大知名品牌 房企仍积极进入二三线城市参与土拍。招商蛇口以顶价46亿元、并配建棚户区改造定向安置房2000平方米摘得天津这幅宅地，住宅建筑面积为24.29万平方米，剥离安置房后的住宅成交楼面价高达20331元/平方米，而该地块周边新房价格仅为22500元/平方米，地价贡献率高达90.36%，土地市场泡沫值达到61%，处于较高的位置。
此外，重庆招商依城房地产开发有限公司于2018年2月27日以高达6319元/平方米的楼面价竞得位于重庆两江新区的一幅宅地，溢价率40.42%。目前上述地块周边在售楼盘均价在6000元/平方米左右。即使未来预计上市价格超过目前周边在售房价的30%，开发商仍然面临较大的利润压力与周转压力。
按传统做法，对于这些开发风险大、预计会亏损的地块，开发企业都会选择放缓开发节奏捂盘，静待市场回暖，踏准销售节点，以保障项目的基本盈利。
但业内人士指出，目前各城房地产市场受限严重，短时间内没有松动的可能。不少房企人士指出，当前房企只有在户型创新、挖掘新的市场需求点及有高额附加值的产品方面拓展利润空间。
进入哪座城市与什么时间进入，或许更能体现房企的盈利能力。以中南建设为例，此前布局的三四线城市有去化较好的宁波、南通，也有市场情况一般的泰安、泰兴、万宁、阿坝州等地。中南建设的中报显示，2018年上半年，其存货高达1215亿元，占到了公司总资产的64.14%。公司的流动比率从2017年上半年的1.54进一步下降到了2018年上半年的1.39，速动比率也从2017年上半年的0.3348进一步下降到了2018年上半年的0.2978，二者均处于行业较低水平。
随着地价泡沫的挤出，部分房企通过联合拿地来降低开发风险，并改变地块性质和用途规划。比如中骏拿下的上海闵行区华漕镇MHPO-1402单元42-07地块，此前的性质为商办，中止出让之后又再投放市场并改为商业。
根据相关人士透露，其中的地块自持部分，应该极大概率用于长租公寓建设中。
❼ 北京集中供地玩出新高度，溢价率低至6.41%尽显“三稳”魄力
盛夏已至，“集中供地”宛如一股热浪滚滚而来。5月11日晚，北京结束了为期两日的集中供地大戏，放上货架的30宗地块共揽金1102.21亿元。
加上此前已收官的城市，近1个月内，长春、广州、重庆、无锡、沈阳、杭州、北京等7城合共卖地金额已达4469亿元。此番土地放量规模、房企取地节奏，放在烈火烹油的地产界也可谓壮观。
如果按卖地金额排序，七个城市座次依次为杭州、北京、广州、重庆、无锡、沈阳、长春，首场土地供应分别收金1178亿元、1102亿元 、906亿元、635亿元、256亿元、198亿元、194亿元。
火热如杭州，一次性便拍出千亿土地金额，相当于2020年杭州全年住宅用地成交金额的52.3%，溢价率达26%；也有惨淡如长春，供应的51宗宅地最终成交38宗，2宗流拍，11宗终止挂牌，市场表现较为平淡。
实际上，新的供地规则，不仅是对房企资金周转、拿地研判、综合运营能力的挑战，也极为考验各地的调控决心与智慧。
最新收官的北京土拍，便以复杂的竞拍规则、综合多元的竞拍条件，避免了此前重庆等城市的“高溢价”盛况，体现了“房住不炒”、以及“稳地价、稳房价、烂模稳预期”之“三稳”调控定力。
“南方系”房企围猎北京土拍
在寸土寸金、僧多粥少的北京，优质地块公开出让，势必会引来房企垂涎。
本次集中拍地，北京共拿出30宗地块覆盖12个区域，其中中心城区供应15宗，涉及朝阳、海淀、丰台、石景山；多点及副中心供应11宗，涉及通州、大兴、昌平、房山；门头沟、怀柔等生态涵养区供应4宗。
名单一经公布，便引来诸多开发商蠢蠢欲动。
据第一 财经 统计，有超过50个开发商和200余个主体参与此次竞争，保证金超过1500亿元。参拍企业包括华润、保利、中海、中粮等央企国企，还包括万科、融创、绿城、碧桂园等头部房企，也有城建、天恒、首开在内的“地头蛇”。
金地+华润+保利联合体更是组成 “铁三角”，出现在22宗地块的竞拍中。近期获地较少的中海表现活跃，在土拍第数拦一日的12宗地块中，中海全部参与竞拍，其中3块与中交组成联合体，其他9块均单独竞拍。
与此同时，越秀地产、卓越集团等“南方系”房企大肆北上，成为本次土拍的意外焦点。其中，卓越成功取得朝阳金盏村、丰台张郭庄、中关村生命科学园、昌平东小口等4宗地块，可谓本次土拍的最大黑马。
经过两日争夺，最终北京在两天内将1035亿元收入囊中。已出结果的15宗薯历胡地块中，石景山地块被融创、石泰联合体以高达64.4亿元竞得；丰台张郭庄地块被卓越、首开联合体以总价62亿元，配建32500平方米公租房代价拿下。
其余10宗地块，由于已经达到政府持有比例20%的最高限，或达到配建面积的上限，均转入竞高标准商品住宅建设方案阶段，10~15个工作日后出结果。
“房企对此次北京土拍的热衷，首先来自市场占位的需要，其次高素质土地也让房企热情更高。”贝壳研究院高级分析师潘浩称。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄也表示，本次北京土拍现场竞争较为激烈，房企拿地积极性可见一斑。
盈利空间受挑战
尽管吸引了大量竞拍者，但北京拍地也出现“冷热不均”的现象。
从整体表现看，第一日的竞争激烈程度超过第二日。第二日，仅有通州副中心地块表现较为抢眼。其余地块开发商表现较为克制，成交速度也较快，丰台张家坟地块更是经过一轮竞拍即落袋金茂。
地块之间也存在分化，朝阳金盏、通州副中心、海淀树村等地块备受追捧，从而进入高标准程序，共10宗块地进入该程序；而宋庄、丰台张家坟地块则较快成交，在现场出现一次报价即成交的现象。
值得注意的是，在为期两天共计出让的30宗地块里，有6宗位置较好的地块需要竞拍政府持有产权份额，包括朝阳金盏村2宗、崔各庄1宗、海淀树村2宗，以及第二日出让的通州副中心0302地块为此类型。
这6宗地块，都是开发商竞争的高地，在不断攀升的地价和不断提高的政府自持比例中，多数都未能实现当日出结果。同时，密云、延庆等远郊地块虽然位置较远，但因为地块属性较为纯粹也进入了高标准程序。
以朝阳金盏村两宗地块为例，两宗地楼面价均超过5万元/平方米，然而由于两宗地块均进入政府持有份额阶段，故该地块未来限售价仅为6.6万/平方米和6.46万/平方米，从地价和房价比来看，相当考验房企的后续运营能力。
对此，合硕机构首席分析师郭毅对第一 财经 表示，由于上述两宗地块容积率只有1.3，如果未来产品形态是别墅，那么开发商在地下空间方面将有很大作为，“利润肯定有，不过比较薄，还要看开发商未来如何开发地下空间。”
本次北京集中供地的明星地块—海淀树村两地块也面临类似的处境。海淀两地块均达到了20%政府自持比例，因此未来限售价只有8.96万元/平方米，然而这两宗地块的楼面价却高达近7万元/平方米。
与金盏两地块不同，海淀地块容积率1.6，小区整体建设成为别墅的可能性不大，郭毅表示，如果能有一些叠拼产品，那么地下面积仍然是盈利空间所在，但其余的平层产品则大概率面积较小。
严苛规则平抑市场热度
需要注意的是，北京此次土拍共揽金1102.21亿元，这些地块起拍价1035亿元，因此整体溢价率仅为6.41%。
反观集中供地的其它城市，重庆、无锡均热度高企。其中，重庆由于不限地价，整体溢价率超过40%，无锡作为长三角核心城市三四线，受到房企更多青睐，本次成交16宗地平均可比地价上涨30%以上。
“由于北京此轮集中供应土地的整体素质较高，为防止土地市场过热给新房市场带来压力，因此在土地出让过程中设置了更多的限制条件，确保土地市场稳定。”潘浩告诉第一 财经 。
据悉，为降低土拍市场热度，北京不仅设定了地价上限，还首次引入房屋销售价格引导机制，并在15宗地设置竞配建公租房面积，6宗地竞政府持有产权份额，此外还有竞建高标准商品住房、竞建国际人才社区房等多重竞拍规则。
以10日拍出的12宗地为例，在房企激烈争夺下，有7宗地块转入竞报高标准建设方案阶段，10~15个工作日后得主才会落实，分别为海淀区树村2宗地，朝阳区王四营3宗地块、崔各庄1宗地块、豆各庄1宗地块。
“高标准商品住宅建设方案，即针对建筑品质和专业设计进行综合评分，意味着不是任意房企都能拍得地块，对房企的操盘能力和建筑水平都是考验，逐渐进入以质取胜的阶段。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为。
虽然开发商的“考卷”变难了，但北京确实在一定程度上把土拍溢价率压了下来。
与此同时，因重启“竞配建公租房”，并创新性推出“竞政府持有共有产权份额”和“竞建高品质住宅”等出让方式，北京的商品住宅市场结构也将有所调整。
“北京竞租赁住房面积占规划建筑面积的13%，远高于广州的1.3%，也高于无锡的11.2%，未来北京租赁供应将明显加强。”潘浩认为，对无房家庭来说，租赁住房供应加大，是解决大城市青年居住问题的重要方向。从产品打造上来看，商品房产品将更注重品质改善，未来改善型需求或将集中入市。
值得注意的是，集中供地政策陆续落地后，土拍整体热度有上升趋势。克而瑞数据显示，在重点城市集中拍地等因素影响下，4月土拍成交溢价率大幅跳涨至25%以上，平均溢价率达到25.4%，刷新近三年以来的 历史 新高。
土拍较热的城市如重庆，开发商也意欲借势营销，提升市场热度。克而瑞重庆方面表示，五一期间重庆多个项目开始暂停外部分销，收紧折扣，部分火热板块项目几乎取消所有营销活动，仅保留线上宣传。
对此贝壳研究研究指出，首批集中供地试水过程中，各房企在开启粮草储备的同时也在快速适应，由于无案例可循，因此仍在按照“老办法”进行取地，随着集中供地城市越来越多，房企适应集中供地后，活跃度会逐渐回落。