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北京寫字樓租賃市場如何發展

發布時間: 2022-07-07 14:28:10

A. 中關村壹號寫字樓租賃好不好未來有前景嗎

面對紛繁的寫字樓市場,企業除了寫字樓的品質、區域、位置等指標有所要求外,還會對周邊交通以及配套設施很看重,尤其是所在區域內的公司是否知名很有說服力。而中關村壹號作為北京市重點項目、中關村科學城的標志性建築群、北清路前沿科創發展軸的地標,有著非常大的前景,中關村壹號寫字樓租賃當然被很多公司所看好。
為了更好的企業發展,中關村壹號為企業提供更有溫度的發展環境,圍繞著企業、企業人全生命周期需求,通過科技微城市的運營,解決企業員工工作生活各項所需,讓員工擁有幸福感;通過搭建360度增值服務平台,讓企業享受各項增值服務,使企業實現快速發展。

B. 如何做好寫字樓租賃,需要這五步

在寫字樓迅速興起的背景下,對業主而言,如何在充滿競爭的市場中吸引租戶變得至關重要,寫字樓成功招租的5個關鍵步驟:
第1步:在設計階段即開始品牌塑造和營銷,可縮短40%的招租時間。
第2步:在建設階段開始預租,目的是在完工之前的12-36個月即鎖定大租戶。
第3步:盡可能迅速地達到50%的出租率,使業主在租金談判中處於有利位置。
第4步:採用靈活性的戰術性的租賃策略以抵消早期租金優惠。
第5步:業主應以領導市場為目標,爭取10%的租賃溢價。

C. 2020年北京代表性甲級寫字樓租金下跌7.9%

受疫情影響,2020年北京市寫字樓市場持續承壓。貝殼研究院今日發布《北京市寫字樓市場監測報告》顯示,2020年,北京市代表性甲級寫字樓凈吸納量同比下降16.0%,租金同比下降7.9%,空置率18.5%,比去年提高7.4個百分點。
《報告》稱,今年寫字樓租賃市場需求疲軟。一季度,北京寫字樓市場租賃活動幾乎停滯,並出現大量退租現,二季度開始成交熱度逐漸上升。但和往年相比,全年整體需求依然維持在較為低迷的水平。全年代表性甲級寫字樓凈吸納量僅18.8萬平方米,盡管在四季度出現交易高峰,但和去年全年相比,凈吸納量依然降低16.0%。
其中,退租商圈集中在望京和CBD,退租租戶大多為承租能力較弱的專業服務類租戶。位於CBD和中關村的乙級寫字樓商圈也在年中出現大面積退租情況,大多為線下教育類租戶。
新租商圈集中在望京,中關村,上地和麗澤金融商務區。上半年北京市多數企業和學校實行居家辦公和居家上課政策,在線辦公和教育類公司因此受益,也刺激了手游和短視頻娛樂類科技公司業務的增長,因此以互聯網公司為代表的信息技術行業在2020年擴張迅速,新租面積主要集中在望京,中關村和上地。傳統金融,專業服務和地產行業的頭部企業依然保持穩定的擴租頻率,大多向CBD商圈搬遷或擴張。麗澤金融商務區以優質的樓宇硬體和相對較低的租金價格吸引了一部分更加註重性價比的寫字樓租戶,租戶以傳統金融類和信息技術類居多;該商圈去化速度較往年明顯加快,單宗成交以較大面積為主,更是在今年下半年錄得兩宗整租交易。
從甲級寫字樓的租賃行業結構看,傳統金融,信息技術和專業服務依然占據甲級寫字樓市場新租面積排名的前三位。2018至2020年,北京甲級寫字樓市場平均每年迎來100萬平方米左右的新增供應。預計2021年北京市市場依然會迎來110萬平方米左右的新建甲級寫字樓項目,大多集中於CBD,麗澤金融商務區和位於通州區的運河核心區商圈。
《報告》預計,大體量的新增供應集中入市會加劇市場競爭,導致空置率繼續上升,租金水平持續承壓。根據貝殼研究院監測,2020年末,代表性甲級寫字樓平均凈有效租金為336元每平方米每月(不含物業費),比3季度末下跌2.6%,比去年同期下跌7.9%。代表性乙級寫字樓平均凈有效租金為167元每平方米每月(不含物業費),比3季度末下降2.9%,比去年同期下降4.0%。甲級寫字樓租金同比降幅超過乙級寫字樓租金同比降幅近一倍。
針對寫字樓空置率方面,《報告》稱,北京代表性甲級寫字樓市場空置率自2019年一季度開始就持續上升,2020年四季度末達到18.5%的高位。除了疫情沖擊帶來的暫時性影響,甲級寫字樓市場的新增供應持續放量是其空置率高企的最主要原因。
據貝殼商業樓盤字典數據,北京寫字樓市場已超過5000個樓宇,總建築面積超過9000萬平方米。2019年和2020年共入市大約200萬平方米的甲級寫字樓項目,預計2021年依然會迎來110萬平方米左右的新增供應。
代表性乙級寫字樓市場的租戶黏性相對較低,空置率也在2020年一季度開始持續走高,年末錄得22.2%。2020年內,雖然接納了部分受到疫情沖擊的原甲級寫字樓租戶,乙級寫字樓本身也流失了部分原有租戶。
《報告》稱,從未來的經濟走勢和供給看,明年北京寫字樓市場仍然不容樂觀。面對充足的市場供應和當前較為疲軟的市場需求,加速去化成為了業主的首要任務。行業要加快擁抱數字化,通過技術平台,打破信息壁壘,提升供需匹配效率。

D. 2020年北京辦公室出租的行情怎麼樣

從仲量聯行剛剛發布的《領航「後疫情時代」:解構北京辦公樓市場》白皮書來看,北京辦公室出租的行情可以說是「危中有機」。盡管疫情給今年上半年整體的北京辦公室出租市場帶來了不小的壓力,但因為央企、國企、跨國公司和知名私企共同構成的「基石需求」穩定,以網路游戲、視頻直播為代表的疫情催生的新經濟新業態,同時也帶來了新需求。所以今年北京辦公室出租的行情還是比較樂觀的。

E. 北京寫字樓市場客戶群分析

北京寫字樓市場客戶群分析

研究北京寫字樓市場,首先要弄清寫字樓市場的分布狀態。寫字樓項目集中分布的各個區域呈現出不盡相同的特徵,直觀地體現了不同商圈的地緣優勢,從而決定了各商圈的產業特徵、客戶群特徵及其在北京寫字樓市場的定位。

1. 五大中心商圈

北京市寫字樓的分布從地理位置上看,主要集中在四環以內的市中心區域,高緯環球將這種位於市中心的寫字樓聚集區劃分為五大主要商圈,即中央商務區(CBD)商圈、亮馬河商圈、東二環商圈、金融街商圈以及中關村商圈。這五大商圈集中了北京市絕大部分頂級、甲級寫字樓項目。

中央商務區(CBD)商圈:

中央商務區商圈是北京市知名度最高的的國際性商務中心區,該地段商用物業價值極高,是北京市寫字樓市場最重要的核心商圈之一。高緯環球研究數據表明,截止到2006年年底,該商圈內各等級寫字樓總存量約為250萬平方米,其中甲級寫字樓存量佔到了總存量的36%左右。按使用面積計算的平均有效凈租金,頂級寫字樓達到每月每平米41.39美元,甲級寫字樓及乙級寫字樓分別為每月每平米31.59美元和20.87美元。總體上,整體水平略高於其他商圈。

多年的自然衍變使該商圈寫字樓的客戶構成較為穩定,基本形成了以公司總部為核心、以外資金融保險機構、電信業、咨詢服務機構為配套的產業生態鏈。目前入駐CBD商圈的世界500強企業超過120家,其他商圈只能望其項背。寫字樓租戶以國際知名的外資公司為主,涉及的行業類型包括提供專業服務的律師事務所,咨詢公司,及外資銀行、保險公司、能源類企業等。例如:如富而德法律服務事務所, 普華永道, 麥肯錫,雪佛龍德士古, 埃克森美孚石油公司,荷蘭銀行, 福特, 豐田, 摩托羅拉, 惠普, 殼牌等等。中央電視台、北京電視台的東遷,將使得傳媒業成為未來CBD商圈寫字樓市場租戶構成的重要組成部分。

中央商務區商圈,憑借不斷優化的發展環境,豐富的涉外資源、濃郁的商務氛圍及日趨改善的基礎設施,成為眾多全球知名跨國公司辦公選址的首選地,也是中國首都北京和國際化大都市接軌的一扇窗口。

亮馬河商圈:

緊鄰第二、三使館區的亮馬河商圈享有最便利的機場交通,擁有眾多的高檔涉外酒店及豐富的商務服務設施,同時到主要的涉外住宅區也只有不超過半小時的車程,是眾多外資企業,尤其是汽車製造業、航空公司等辦公地址的首選。很多國際及國內航空公司、汽車製造商和一些外國使館、組織機構成為該區域寫字樓的主要客戶群體。例如,國航、波音、寶馬、戴姆勒克萊斯勒、本田、現代、通用汽車、菲亞特、德國商會、日本出入境管理處等。

北京市場寫字樓的需求不斷增長,和其他商圈層出不窮的大量新增寫字樓供應量相比,亮馬河商圈內寫字樓供應量卻一直相對有限。高緯環球最新研究數據表明,該商圈甲級寫字樓平均有效凈租金已超過CBD商圈,躍居市場首位,達到每月每平米32.34美元。而乙級寫字樓的租金相對較低,約為每月每平米17.13美元。

東二環商圈:

東二環商圈匯集了北京寫字樓市場上很多早期的寫字樓項目,如國際俱樂部、恆基中心、中糧廣場等。很多寫字樓在當時成為外資企業辦公選址的熱點項目。如今機場高速的延長、東直門交通樞紐的建設以及中關村雍和科技園的成立,大大地提升了東二環商圈的吸引力。高緯環球最新研究數據表明該區域甲級寫字樓有效凈租約為每月每平米24.82美元。

東二環商圈是外資公司在北京的重要聚集地,如匯豐銀行、渣打銀行、可口可樂、飛利浦、畢益輝系統、蒂森克虜伯、輝瑞制葯等。值得一提的是,安永、畢馬威、德勤,四大會計師事務所中三大聚集在此,外企聚集效應可見一斑。

最近一段時間以來,東二環商圈更多地吸引了著名內資機構,尤其是石油巨頭、通信公司、銀行及保險公司的目光,如中國人壽集團、中石油、中海油、中石化、中國銀行北京分行等。

金融街商圈:

金融街商圈一直以來都是國有大型企業、國內知名銀行機構、政府主要監管部門及組織機構的匯集地。高緯環球最新研究數據表明,該商圈按使用面積計算的甲級寫字樓有效凈租金約為每月每平米29.95美元。

該商圈內的寫字樓項目多數已自用為主。銀行類企業、金融機構、IT、電信企業、一些國有大型企業及政府機構的總部雲集於此,成為整棟購買或散購寫字樓面積的主力軍,使得金融街商圈內很多寫字樓供應量在正式投放市場前就被以購買的形式消化,而長期持有並對外出租的寫字樓項目十分有限。

從性質上看,金融街商圈寫字樓的客戶構成主要以內資企業或機構組織為主,如中國銀行, 工商銀行, 中國網通, 平安保險, 泰康人壽,以及擔任國家金融業監管職能的「一行三會」,即中國人民銀行、中國保監會、銀監會、證監會。隨著中國加入世貿組織後對外資金融業的逐步開放,以及隨之出台的西城區促進金融產業發展優惠政策的吸引,從去年開始逐漸吸引了越來越多的外資金融機構入駐,如高盛、摩根大通、瑞銀集團、加拿大皇家銀行等。

中關村商圈:

中關村商圈依託其特有的文化教育及高科技人才資源等方面的優勢,一直以來是國內的IT企業及跨國公司研發總部的首選之地。高緯環球最新研究數據表明,該商圈甲級寫字樓平均有效凈租金(按使用面積計算)約為每月每平米22.83美元。其租金水平在五大中心商圈中相對低廉。寫字樓客戶主要為IT及網路相關的高科技企業、研發中心,如NEC、方正、Google、AMD、Intel、微軟研究院、三星研究中心等。

此外,中關村商圈憑借其鄰近眾多高等學府而特有的創業氛圍,還匯集了很多高新技術領域內的中小企業、孵化器等成長型企業。

2. 五大邊緣化商圈

隨著北京市區域經濟的發展,「兩軸兩帶多中心」政策的穩步推進,城市以及城郊基礎設施建設的不斷完善,高科技園區或開發區的改造建設以及相關優惠政策的吸引,一些公司的辦公區域也逐步向城郊延伸,呈現出寫字樓市場「邊緣化」的發展態勢。高緯環球將這種邊緣逐步形成或頗具雛型的寫字樓項目聚集區劃分為五個「邊緣化商圈」,即上地/軟體園商圈,亞奧商圈,望京/酒仙橋商圈,經濟技術開發區(BDA)商圈,以及總部基地(ABP)商圈。