Ⅰ 杭州二次集中供地大幅提升保證金，避免房企「激情參拍」
7月30日，杭州第二批31宗涉宅地塊集中掛牌。值得注意的是，此次土拍杭州宣布調整土拍競價規則，除大幅提升保證金門檻、取消「競自持房屋」改為「競無償移交政策性租賃住房」外，還開展「競品質」試點，要求試點地塊實行先核驗後銷售模式，即現房銷售。業內人士指出，針對首輪集中供地出現的問題，杭州第二次供地打了不少「政策補丁」，大幅提升保證金門檻，令房企拍地更為理性，未來杭州市場有望降溫。
「競自持」變「競保障房」
7月30日，杭州市規劃和自然資源局網站公布了2021年第二批集中出讓地塊公告。此次杭州推出31幅涉宅地塊，總出讓面積191.55萬平方米，總出讓建築面積466.02萬平方米，總起拍價為633.78億元，預計將在9月7日-8日陸續出讓。相比第一批集中供地，第二批供地在供地宗數、出讓建築面積、起始價等各方面都出現「縮水」，其中僅出讓宗數就較首輪供地減少了46%。
此次集中出讓，31幅地塊中，主城區供地9宗，其他22宗地塊全部位於「九星」范圍內，面積2279畝，約占第二批集中出讓總面積的80%。所謂「九星」即杭州九個郊區新城，包括濱江、蕭山、錢塘新區、餘杭等。
31幅被擺上貨架的地塊中不乏重磅地塊。例如，杭騰未來社區地塊是雲城出讓的首宗宅地，也是首個未來社區。該地塊出讓面積18.68萬平方米，容積率3.3，總建築面積62.02萬平方米，總起價93.06億元，起始樓面價15006元/平方米。
值得注意的是，此次集中供地，杭州市規劃和自然資源局對競價規則進行了調整，在資金、品質等方面對房企提出新一輪的挑戰。
例如，在首批集中供地中，房企繳納起拍價10%、以5000萬元為上限的預約保證金即可獲得參拍資格。而第二批集中供地取消了「預申請」流程，房企的參拍保證金被直接定為總起價的20%，餘杭區杭騰未來社區地塊保證金更是高達30%；同時，達最高限價後由「競自持」轉為「競保障房」。即地塊到達封頂價後，由原來開發商競自持面積調整為競無償移交政策性租賃住房，而這些無償移交的政策性租賃住房由住房保障部門負責接收，並做好租賃管理。
最引人注目的是，此次杭州十區各推出一宗地塊試水 「競品質」。基本流程是「審資格、競品質、競地價」，競品質階段得分最高的建設品質標准作為競地價階段的報價依據和後續的建設標准。尤為值得一提的是，競品質地塊需要現房銷售，通過竣工備案等驗收手續並通過政府組織的履約監管核驗後方可銷售。同時，「競品質」試點地塊的溢價率上限為10%，其他地塊的封頂溢價從30%降至20%。
此外，杭州二次集中供地還細化了商服用地要求，堵上了房企打擦邊球建「商墅」的漏洞。公告顯示，本次集中出讓對住宅用地中規劃允許配建不超過10%的公建部分，提出集中建設公益性配套公建、沿街布置配套商業等要求。
資金門檻提高杜絕房企「激情參拍」
受訪人士普遍認為，杭州二次集中供地，在首輪集中供地的基礎上給集中供地政策打了不少「補丁」。相比第一次集中土拍的空前熱度，二次集中供地的土拍新規將給杭州市場帶來一定的「降溫」效果。
毫無疑問，二次集中出讓的不少新規頗為利好廣大購房剛需人群。比如，現房銷售能夠避免收房維權事件發生，而取消「競自持房屋」改為「競無償移交政策性租賃住房」，也意味著杭州政府將持有更多租賃性房屋、利好租房群體。
「杭州的幾宗地塊開啟現房銷售競爭品質，是北京第一輪土拍政策的升級版，雖然只是嘗試，但也抑制了開發商繼續盲目搶地的現象。」中原地產首席分析師張大偉向《華夏時報》記者分析指出，杭州政策里也逐漸改變企業持有變成政府公租房，有利於吸引人才，轉變成為人才公租房。
從房企角度來看，浙報傳媒研究院院長丁建剛認為，此次土地規則由原來的「競自持房屋」調整為「競無償移交政策性租賃住房」，房企不用考慮「利潤難測」的自持部分，成本測算更加明晰，合理確定自身出價能力，也避免盲目追高地價。
當然，杭州新的土拍規則也對房企產生了更多、更高的要求。在丁建剛看來，取消勾地政策提高了房企拿地門檻。
丁建剛向《華夏時報》記者分析稱，杭州此前實行勾地政策，房企只需繳納5000萬元勾地金進行勾地，在地塊掛牌後這筆勾地金即可轉為保證金。即便是競得地塊後悔退地，最大的損失就是沒收5000萬元。而杭州第二批集中供地直接採用保證金模式報名，競買單位需足額繳納20%競買保證金後方可參與競買。比如，杭騰未來社區地塊保證金比例為30%，參拍保證金就高達近28億元。「這毫無疑問大幅提高了地塊報名門檻，增加了房企的資金壓力，避免』廣撒網式』參拍，從而降低每塊地競拍時的激烈程度。」丁建剛表示。
億翰智庫方面也指出，就本次集中供地而言，「預申請」流程的取消的確會在一定程度上對於房企的資金提出新的要求，旨在督促房企回歸理性拿地。同時，「競品質」政策也旨在保障杭州住宅品質的基礎上有效降熱度。在10個「競品質」試點地塊，通過5000萬保證金 20%起始價的競買保證金提高參拍資金門檻限制，同時採取「開發資質 競方案」的形式入選5-6家房企，最後由入圍房企進行出價，有效控制了參與房企數量，規避房企「激情參拍」。
不過，也有部分業內人士直言，土拍新規提高了資金門檻，對於那些資金實力欠佳的中小房企而言並不友好。「接下來杭州市場基本上就是大房企的』競技場』了，小開發商在杭州市場的機會幾乎沒了。」一名TOP30房企人士認為，包括現房銷售地塊，未來也大概率只能是那些資金儲備較多的頭部開發商，或者資金成本較低的央企、國企才能有實力獲得了。
億翰智庫方面向《華夏時報》記者指出，控熱度政策下，綠城、大家等本土龍頭房企，保利、招商、萬科等國央企，在杭州高銷售額新增貨值不足的房企或許會加快入局。
作為長三角重點城市，杭州也成為其他一些城市的風向標。《華夏時報》記者注意到，7月30日的中央政治局會議定調了房地產調控。而在中央政治局會議前一天，寧波發布了新的土地出讓政策，試行預申請制度，即學習杭州「勾地」制度。宣布不管是遞交了意向預申請還是遞交了用地預申請，開發商如果在土地競拍時沒有報名參拍，或者報名參拍後沒出價、導致地塊流拍，其將在兩年內不能在寧波買地。其中，遞交了用地預申請的，預申請保證金還要被罰沒。
Ⅱ 比不上螞蟻，復星在杭州勾地需對賭數億賠償金
繼10月21日螞蟻金服以近27億拿下定製地塊後，杭州又一次出現了獨家定製地塊。
杭州餘杭區近日掛出東湖新城一宗商住用地，招拍掛信息的具體出讓要求，將這幅起價24億的地塊定向給了復星。但與螞蟻定向拿下的之江總部地塊相比，復星今後還需要面對高達3.4億的對賭條款。
這幅地塊位於杭州餘杭經濟技術開發區城市中心區荷禹路與五洲路交匯東南處，出讓面積14.8944萬平方米，建築面積34.4697萬平方米。
地塊共由4宗子地塊組成，其中，01地塊性質為商務用地，要求打造以總部辦公、科研孵化、產業配套為主的商業辦公及配套建築。03地塊為商業商務用地，包含自持商業、自持酒店和辦公樓。02地塊和04地塊為住宅性質，04地塊要求配建公租房。
東湖新城地塊起始總價為24億，起始樓面價為6950元/平方米，住宅精裝限價2.2萬/平方米。
該出讓地塊對開發商的要求嚴苛，在寫字樓方面要求開發企業引進高端裝備製造及生物醫葯產業的「國家級海外高層次人才」項目，各不少於一個。同時，引進屬於數字經濟企業3家，包括兩家估計不低於7億人民幣、1家估值不低於70億人民幣且上一年主營業務收入達到4億人民幣以上。如果未能履約，開發企業將賠付違約金1億。
在集中商業方面，要求開發企業引進運營方需為上市企業或其成員企業，且引進不少於10家其自由的商務部認定「中華老字型大小品牌」入駐本項目。如果未能履約，開發企業將賠付違約金1億。同時，集中型商業街區運營方、中華老字型大小，需與先前提交的入駐協議保持一致，如果未能履約，開發企業將賠付違約金4千萬。
在商務酒店方面，要求開發企業引入國際品牌酒店管理公司負責運營管理，該公司全球開業及運營的酒店不少於10家。如果未能履約，開發企業將賠付違約金1000萬元。
一位杭州房企相關人士表示，這宗餘杭東湖新城地塊是復星的定製地塊，復星方案早已經做好，只等最後落槌的一刻。根據東湖新城地塊土地出讓資料包，這裡麵包含了0818修改-復星指標圖（小地塊）定稿文件。
此外，出讓條件中的引進不少於10家「中華老字型大小品牌」也指向了復星。復星旗下重要上市公司平台豫園股份旗下有17家「中華老字型大小品牌」，是復星的現金奶牛。
除了東湖新城地塊，復星還在對接雲城苕溪站TOD，意欲打造復星旗下全國TOD標桿項目。
在杭州，今年薇婭在直播中將復星旗下地產項目復地壹中心作為直播賣房的首個產品，彼時，購房者吐槽該項目已經賣了5年還沒賣完外。
除了復地壹中心，復星在杭州沒有其它在售項目。同時，復星拿地投資相關動作已經斷檔很長時間，在房地產市場上並沒有什麼存在感。
無論是苕溪TOD項目還是東湖新城地塊，復星都表現出重回杭州房地產市場的野心，尤其是東湖新城地塊對賭條件苛刻，但復星仍早早做好方案，想要重歸杭州市場。
對於杭州政府來說，復星的優勢在於產業導入和配套設施打造能力。
但其他開發商們可能有一些怨言。在他們看來，定製地塊的出現損害了杭州土地市場的公正公平，尤其是復星這種較為明顯的定製地塊，土地出讓文件的規定就已經宣告了其它開發商沒了競爭機會。
根據上述開發商表示，杭州市場去年也曾出現定製地塊，不過為了顯示公平，相關部門還是會讓一些企業去做方案參標競爭。但此次為復星定製的地塊要求，等於把定製地塊的事情擺在了檯面上。
另外，當今的杭州市場利潤越來越薄，拿地越來越難。很多地塊掛出來後，房企們計算後發現利潤太低甚至會虧錢，他們不得不放棄拿地計劃。不過本土房企巨頭濱江由於自身成本控制能力強，其自身又處於擴張期，拿走了大部分地塊。
在杭州市場已經生存困難的開發商看到明顯的定向地塊後，都會對這個市場表示疑慮。
同時，在房企看來，之前出讓的之江螞蟻金服定製地塊與這次的復星定製地塊也有所不同。
螞蟻金服之江地塊土地性質是商業商務用地，但復星定製地塊既有商業用地還有不小的住宅用地佔比，他們認為這是以商業為名圈地住宅。
目前在復星定製地塊周邊在售的項目有中天·汀州印月、曲江新鷗鵬·杭州第三城和新希望·錦畔雲汀，精裝高層均價約2.08萬/平米，均需要搖號。
其中，曲江新鷗鵬·杭州第三城中簽率最低為12.83%，中天中天·汀州印月中簽率高達40%。復星定製地塊周邊二手房價格掛牌價在2-2.2萬/平米之間，與新房價差不大。
Ⅲ 杭州官方上調新房限價
杭州13個板塊新房限價上調，最高的漲2000元/平方米。
上周六，杭州第三批集中出讓地塊正式掛牌，共包括35宗地塊(含1宗租賃用地)，其中過半數為主城區優質地塊，預計於12月21日集中出讓。此前的傳聞也得到證實——杭州原有新房限價體系被打破，多個板塊限價普漲，部分區域漲幅不小。
隨著這批地塊的掛牌，相關限價情況及土拍規則變化也正式公布。
其中，規則里明確恢復預勾地制度，減輕房企拿地負擔;取消「競品質」，改為「定品質」，即由政府規定品質要求，房企承諾按要求建設，不太受房企歡迎的「現房銷售」試水舉措徹底消失。
與此同時，「杭州上調新房限價」也一度沖上微博同城熱搜榜第一。
房企有了利潤空間
此前，一份由杭州住房保障和市場管理局印發的《關於第三批宅地房屋銷售限價調整的函》在網上流傳，對杭州第三批集中供地中32宗宅地的房屋銷售限價、毛坯最高銷售單價和最高裝修價格作出調整。部分地塊的新房限價有所提升，地塊起價較此前第二批掛牌時的地價有所下調。
克而瑞數據顯示，杭州13個板塊的限價得到提升，包括艮北、運河新城、蕭山經開區、筧橋、丁橋等，漲幅在200-2000元/平方米之間。
今年10月，杭州市規劃和自然資源局公告，第二批集中供地中的17幅土地終止出讓。首次試水的10宗競品質現房銷售地塊「全軍覆沒」，沒有開發商願意接，原本計劃分兩天進行的土拍，一天內就匆匆結束。
58安居客房產研究院分院院長張波告訴《每日經濟新聞》記者，杭州本次放寬土地出讓條件，與其在前一輪土拍中「陡然遇冷」不無關系。
此次在規則層面多維度降低了土拍門檻，包括放寬房企准入標准、取消現房銷售、下調溢價率等。恢復了預勾地制度，減輕了房企拿地負擔。
張波表示，「一升多降」之下，房企拿地利潤空間得到明顯提升。房企報名較二批次集中供地積極許多，三批次集中土拍大概率將有所回溫，屆時也將呈現不少看點。
調低土地的起拍價以及調高未來的售價，都是根據當下市場形勢，結合房企實際情況作出的適度調整。對於杭州來說，第三次集中供地較為重要，一方面今年供地計劃距離既定規劃還有一定差距，土地出讓任務較重;另一方面由於第二次土拍流拍數量較多，對本次土拍難免會形成一定影響。因此，從第三次土拍來說，整體門檻有所降低，會更有利於提升房企拿地的積極性。
一二手房價格倒掛猶在
不過，盡管限價上調，供給端的問題得到逐步改善，但需求端依然得不到滿足，新房和二手房之間的價差，沒有因此得到全面彌合。
一位品牌房企的杭州區域負責人告訴《每日經濟新聞》記者，土地起始價下調以及新房限價的上調，都給開發商留出了更多利潤空間。有利潤，開發商才能更好地提升樓盤品質，讓真正願意房住不炒的購房者們，住上更高品質的房子。
該負責人表示，下調地價上限的，是讓市場不會出現高價地王。從此，市場情緒會更穩定，大眾對未來房價的預期閾值會隨之降低。這又是打消炒房獲利念頭的手段。
目前，在杭州的新房市場上，200萬元左右是入門級純剛需水平，也是新入杭州的購房者的主流需求。
以申花核心區為例，該區域的限價漲到了5.5萬元/平方米，而該區域目前的二手房均價已經突破6萬元/平方米，價差依然存在。再如艮北新城，該區域的普遍二手房價已經在5萬元/平方米，哪怕新房限價從兩年前的4萬元/平方米跳到現在的4.4萬元/平方米，價差依然明顯。
哪怕是「門檻級」的大江東，新房和二手房之間，也存在著數千元價差。
除了價差大的區域，其他如筧橋、崇賢、小和山等，價差相對較小，但大部分板塊，新房和二手房之間，依然存在著比較大的鴻溝。
張波表示，只有新房和二手房之間的價差沒有那麼大了，紅盤才能從市場上隱退，新房市場的熱度才會慢慢下去。隨著第三批集中供地的推行，杭州樓市明後的年供應量有了保障，也打消了大眾對未來供應不足，可能要漲價的心理預期。
有購房人告訴記者，他們覺得是好事，至少能夠適當地消除一二手房價格之間的鴻溝。
「如果對開發商限制太多的話，他們就沒有意願拿地，那我作為消費者來說，就沒有好的項目可以買了，因為杭州的問題是一二手倒掛太厲害。」
另一位購房人則表示，杭州的新房真的太難買了，已經受夠了動不動就來個萬人搖，很多炒房者都是沖著一二手倒掛去的，讓他們這些真正想買房的剛需苦不堪言。
還有購房人告訴記者，小區的房子一下又漲了20萬元，調高新房限價，意味著二手房價格水漲船高，所以這個政策對於剛需人群來說並不友好。