Ⅰ 土拍新規下項目利潤被釋放，重點城市進入「拿地搖號」時代
8月6日，深圳成為首個中止第二批集中供地的城市，隨後上海、青島、濟南等城市跟進。直至8月18日，杭州和沈陽同日終止和延期第二輪集中供地中出讓的地塊後，已有16城推遲和調整了二輪集中土拍出讓時間與內容。
第二輪土拍「變局」背後，與近期業內盛傳的自然資源部閉門會議中，對集中供地試點城市土地出讓政策調整有關。從已完成土拍調整的城市來看，調整內容集中於房企資質審查、資金來源，調整土拍規則及溢價上限。
新的土拍機制已陸續呈現，多個城市的調整，印證了此前自然資源部的相關規定：單宗土地溢價上限不得超過15％；不得通過調高底價、競配建等方式抬升實際地價；到達上限後通過搖號、一次性報價、競高標方案等方式決定土地歸屬。一個大的趨勢是，未來重點城市土拍將進入搖號時代。
值得注意的是，競配建的土拍規則被更完善的制度所替代，未來在不競配建，加上溢價率15％上限約束，房地產企業不斷被壓縮的項目利潤空間也有望回歸合理水平，不同城市而言，此前被明顯壓制的深圳和杭州值得期許。
高比例配建大幅抬升實際地價
隨著22個重點城市首輪集中土拍結束，一些變相抬高地價不穩定因素被放大。
據CRIC梳理發現，首輪集中土拍的22城中，大部分城市土地競拍方式均採取了「限地價＋競配建（自持）」，其中，僅北京、合肥和廣州三城對競配建做了明確的上限要求。對於土拍競爭激烈的城市而言，競配建比例甚至高達30％，高比例的配建壓縮了項目可售住宅面積，也變相太高了土地成交實際地價，房企的生存空間被擠壓。
杭州、成都等熱點二線城市最為典型，已成交地塊中大部分項目到了競配建的要求，配建比例在30％以上的地塊不在少數。而杭州首輪集中成交的56宗商品住宅用地中，有41宗地有自持要求，如拱墅祥符單元宅地、臨安城東濱湖新區單元地塊的自持比例都超過30％以上。
高比例配建或自持地塊，其名義地價與實際地價拉開較大差距，項目利潤空間遭明顯壓縮。以杭州拱墅祥符單元宅地為例，該宗地成交樓板價為17816元／平方米，名義地價看似不高，但該項目還有38％的自持要求，實際可售樓板價接近2．9萬元／平方米。
CRIC進一步對22城首輪成交名義地價和考慮配建後的實際可售地價比對，發現深圳、成都、合肥、北京、杭州、無錫和廈門這7個城市實際可售樓板價均值均高出名義地價均值10％以上，其中深圳更是以39％的差距位居首位。而大部分城市首輪集中土拍成交均價超過2020年宅地成交價格，部分城市首輪成交實際地價漲幅更高，這明顯有悖於穩地價、穩房價、穩預期的要求。
溢價率15％＋不設配建，拿地搖號成主流
目前來看，這些中止或暫緩第二輪土地出讓的城市中，已有城市明確的新的土拍規則。比如天津計劃出讓的61宗宅地，除了對競買企業的開發資質和購地資金來源提出嚴格審查，同時調整最高溢價率全部控制在15％以內，新增搖號方式確定競得人。
濟南在嚴控開發資質、馬甲、購房資金的同時，出讓方式由「限地價，競政府儲備性公有房」調整為「限地價，抽簽確定競得人」，住宅用地設定最高限價，溢價率不超15％。
從已公布最新土拍規則的城市來看，基本涵蓋房地產開發資質、競買人資金來源必須有自有資金、單宗住宅用地溢價率不得超高15％、在達到地價或溢價率上限時通過競一次性合理報價、搖號、競更高更優建築品質方式確定競得人等。
預計接下來更多城市將重新調整土地出讓方式及土拍細節，設置最高限價以及搖號等將成為重要內容，重點城市將進入「拿地搖號」時代。
整體來看，一旦土拍新規「靴子落地」，溢價率不超過15％和地價上限後採取搖號、一次性報價、競品質等方式決定土地歸屬，在房價穩定的前提下，超過一半的城市接下來成交項目的利潤空間較首輪都將有所提升，同時也有利於緩解房地產企業的成本壓力。
接下來，深圳、杭州等熱點城市將迎來優質用地的拿地機會，而那些首輪集中拍地中熱度較高、競配建比例較高的城市，單位拿地成本預計較此前可減少兩成，二三輪集中拍地時值得重點關注。
值得注意的是，在新的土拍規則下，土地市場或將長期出現低中簽率與流拍並存的冷熱不均現象，這對地方政府尤其是像長沙、鄭州這類城市，在確定供地結構和出讓條件設置上提出了較高的要求，防止出現大規模流拍的現象。
Ⅱ 杭州土拍市場持續火爆，地市好轉能否拉動樓市繁榮
Ⅲ 樓市「因城施策」繼續深化：限制性政策正逐步弱化
限購、限貸、限價等各項限制性政策，正在逐漸弱化。
21世紀經濟報道記者 張敏 北京報道
9月15日，青島市住房和城鄉建設局官方公眾號發文稱，縮小住房限購政策的范圍，除市南區早做拍、市北區（原四方區域除外）外，不再實行限購政策。同時，二孩、三孩家庭可增購1套住房，外地居民居住滿半年限購1套；二手住房不再限購。
同日，濟南日報發布消息稱，濟南繼續對二環以內的歷下區、市中區實施限購。這也意味著，濟南市的其他區域不再納入限購范圍。
在此之前，寧波、蘇州兩地也分別對胡帶限購政策進行了調整，使之更有利於剛需和改善性需求的釋放。
為穩定樓市，近期，各地因城施策的節奏進一步加快。今年9月以來，已有多個熱點城市對現有的調控政策進行優化，內容涉及二孩三孩家庭允許購買多套住房、放鬆公積金政策、發放購房補貼等，不少城市還直接放鬆限購政策。此外，部分城市還傳出擴大新房備案價格浮動比例的陸羨消息，說明對於價格的限制性政策也在弱化。
這些調整的背後，是監管層對「用好政策工具箱」的鼓勵，以及各地對市場信心不足的擔憂。
經過年內三次降息，房地產市場的信貸成本已處於低位。如今，隨著各項限制性政策的進一步弱化，房地產市場的信心能否恢復？
「穩樓市」圖譜
在此輪因城施策的調整中，除寧波、蘇州、青島、濟南等二線城市外，一些三線城市也有相關的動作出台。
9月上旬，湖南常德、湖北襄陽分別對公積金貸款政策進行優化，包括提高公積金貸款額度上限、放寬借款申請人家庭還貸能力測算標准等。徐州則於9月13日發文，提高三孩家庭公積金貸款最高額度。此外，浙江省蘭溪市、江蘇省泰州市、湖南省瀏陽市也於本月出台政策，以發放購房補貼、允許二孩和三孩家庭購買多套住房等措施，來吸引購房者。
區縣一級的政府部門也表現出了緊迫感。9月13日，河北省邯鄲市下屬的磁縣和成安縣發布《關於支持房地產業良性循環和健康發展的十條政策措施》，對樓市政策進行優化，並將任務細化到各職能部門。此前，安徽省淮南市高新區管委會也發文，在區域內實行購房補貼。
樓市政策的優化，覆蓋了不同能級的城市，體現出對因城施策的深化已經是普遍現象。有分析人士指出，在棚改貨幣化退潮後，三四線樓市需求不足，近年來增長乏力。相比需求潛力更大的一二線城市，其現狀更加值得關注。
值得注意的是，很多城市已經不是首次對政策進行調整。出於穩定市場預期的目的，今年以來，不少城市已多次對政策進行優化。
以青島為例，今年6月3日，青島就對中心城區房產政策進行了調整，將黃島區、城陽區（含高新區）、嶗山區王哥庄街道調出限購區域。5月和8月，青島還兩次調整了公積金政策。
中指研究院指出，今年以來，全國已有超250個省市優化調整樓市政策超700次。其中，4月-6月曾是政策密集出台期；7月-8月，各地因城施策有所放緩；9月以來，這種節奏進一步加快。
來自監管部門的支持和鼓勵，是近期因城施策得以深化的主要原因。7月28日召開的中共中央政治局會議指出，因城施策用足用好政策工具箱。8月末的國務院常務會議也表示，允許地方「一城一策」靈活運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向21世紀經濟報道表示，近年來，中央監管部門在樓市調控中更強調「壓實地方責任」，但同時也賦予地方政府更大的調整許可權。因此，近期很多城市都出台了穩樓市政策，且並未遭遇「一日游」的窘境。
他指出，按照現有的政策方向，樓市政策繼續優化是未來的大趨勢，主要表現為限購、限貸、限價等各項限制性政策的弱化。但在重點一二線城市，寄望於這些政策徹底取消並不現實。
穩定預期 強化信心
市場方面，對於穩定預期、強化信心的需求已十分迫切。
2022年，樓市開局略顯低迷，但相較於往年，整體交易數據並不差。今年第一季度，全國商品房銷售規模雖然低於去年同期，但仍高於2018年、2019年和2020年的同期水平。進入第二季度，部分城市疫情反彈壓力較大，在嚴格的防控措施下，房地產交易一度受阻。4月和5月，商品房交易規模連續創下近五年的同期新低。
在此期間，各級監管部門推出多項穩樓市措施。5月中旬，監管部門將首套房貸利率下限在5年期LPR基礎上下調20個基點，隨後又宣布降息。6月，房地產市場的各項指標有所改善，在納入國家統計局的70個大中城市中，房價上漲的城市數量創去年9月以來的新高。
但6月下旬，部分項目出現停工停貸現象，並出現蔓延，給市場帶來了一定的心理影響。進入7月，隨著傳統淡季到來，房地產交易規模明顯下滑，樓市復甦的勢頭被阻斷。8月，央行再度降息，但市場交易仍然沒有真正的起色。
進入傳統的「金九銀十」，市場仍然表現不佳。據中指研究院監測，今年中秋假期期間，代表城市商品住宅成交規模較去年中秋假期降幅超三成。該機構認為，當前房地產市場情緒仍較為低迷，需要時間修復。
今年8月15日，國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉在新聞發布會上表示，「總的看，房地產市場呈現下行態勢，當前整體上處於築底階段。」業內人士普遍認為，這種築底的態勢已經延續至今。
此輪的政策深化，能否起到強化信心的目的？
嚴躍進認為，一方面要看政策的力度，以及疊加效應能否實現，政策力度大、針對性強的城市，效果更容易體現；另一方面則取決於所在城市的基本面，市場需求潛力較大的一二線城市更容易回溫。
北京某上市房企相關負責人則認為，就整體市場而言，信心的恢復恐怕需要較長時間。因為相比於對需求端的「減負」，對供給端的限制性條款仍然較多。且鑒於企業運作的復雜性和房地產開發的周期性特徵，企業信心的恢復恐怕需要更長的周期。
但他同時認為，在各地強力的「保交付」措施下，短期來看，市場的恐慌情緒有望緩解，預期也將逐步恢復。
目前來看，一些積極的信號已經出現。9月15日，2022年杭州第三輪集中土拍落幕，19宗地塊全部成功出讓，總成交金額430.6億元，成交樓面均價20741元/平方米，平均溢價率5.13%。中指研究院指出，此輪土拍中，各項指標表現良好，房企的參與度也較高，既體現出杭州樓市的韌性，也能給其他城市帶來一定的信心。
分析人士指出，正在進行的重點城市2022年第三輪土拍，有望成為市場變化的「晴雨表」。此輪政策的效果，將在土拍中得到一定的體現。
Ⅳ 2022年杭州第三次土拍時間
2022年10月21日。杭州，簡稱「杭」，古稱臨安、錢塘，浙江省轄地級市、省會、副省級市、特大城市，杭州都市圈核心城市，根據查詢相關資料顯示：杭州市官方關於第三次集中土拍公告里的公示，可知杭州市將迎來第三次土地出讓，起拍時間為2022年10月21日。
Ⅳ 729約談後，第三城將加碼調控，劍指土拍！
國內樓市發生了四件大事！
1、銀川市住房和城鄉建設局相關負責人透露，銀川將在下周正式發布樓市調控文件，相比以往，此次新政更加側重對土地端的把控。
2、青島發布公告，青島第二批次集中供地再次掛牌出讓，將於9月8日-10日進行拍賣。此次青島第二批次集中供地再次掛牌出讓，供應規模減少，控溢價、禁馬甲、競品質等新規落地，並規定了嚴厲的懲罰措施。
曾經紅極一時的鳳凰山集聚區以及東湖新城，目前都僅有兩個項目（地塊）。鳳凰山集聚區為中南恆通和平君啟以及合景瓏樾東方兩家樓盤。東湖新城板塊為東湖上璟以及美的2021-2號地塊。
所以，這兩個板塊很有可能成為徐州第二輪集中供地的重點區域。而北區這一次很有可能成為集中供地的冷門。
龜山蘇寧廣場周邊有7個項目（地塊），客運北站周邊有6個項目（地塊），預計都不會成為下一批集中供地的重點對象。
三、結語
隨著多個城市開始加碼樓市調控，徐州是否會加入這一輪的「調控大軍」還是一個未知數，即便是加入，預計也將會以一個非常謹慎的姿態，選擇一些較為「溫和」的調控手段。畢竟當下的調控主基調還是以「穩」為主。
Ⅵ 2022年是不是買房的好時機你有買房的打算嗎
2022年是不是買房的好時機？
其實對於需要買房的剛需人來說，不管是高價，還會低價，到了需要的時候不管時機你都得買，只不過你買房的時候是不是遇到了好政策，實屬運氣，其實2022年就是一個買房好時機。
住建部部長王蒙徽對2022樓市重磅定調，主要為兩個方面：
第一，就是保持調控政策的連續性和穩定性，增強調控政策的精確性和協調性。
第二，就是繼續穩妥實施房地產長效機制，保障住房的剛需，同時滿足合理的改善性需求，促進房地產良性循環和健康發展，不把房地產作為短期刺激經濟的工具和手段，努力地穩地價，穩房價，穩預期。
以「保交樓、保民生、保穩定」為首要目標，穩是重點，堅決有力處置個別房地產企業因債務違約所引發的房地產項目逾期交付風險。
而且新年開始，也有一些政策，樓市政策、信貸環境無一釋放出松動的信號，許多城市已經出現了降首付、降利率。
跌是很難再跌的了，這種平穩不漲，有政策的的時候不就是入手的好時機嗎？
2022年首套買房新政策：
貸款買房首付規定：公積金貸款首付比例為首套房90㎡(含)以下的公積金貸款首付比例不得低於20%，90㎡以上的住房公積金貸款首付款比例不得低於30%。首套房商業貸款首付比例為30%，使用商業貸款買房利率將會上浮。
契稅規定：家庭首套房購房面積90平米及以下，契稅為1%;購房面積90平米以上，契稅為1.5%。
當然剛需的時候，不管是農村自建房房，還是城市裡買房，不管是高價還是低價，該建還得建，該買還是得買。
網路-房地產泡沫