『壹』 杭州精裝限價是最高單價嗎
是，限價上調高至2000元/平方米
杭州市規劃和自然資源局正式掛出的第三批集中出讓土地公告顯示，包括杭州艮北、蕭山經開區、運河新城等13個板塊限價上調，漲幅在200-2000元/平方米。關於限價上調的原因，在杭州問政平台上，杭州市住房保障和房地產管理局給出回答：為逐步消除一二手房價格倒掛差、抑制投機炒房，結合杭州房地產市場實際和板塊實際，杭州市適當調整了部分板塊限價。
此前，杭州市一二手房價倒掛差距大、公寓價格高於住宅價格是杭州樓市的主要特點。如，杭州濱江區臻奧院一二手房總價差額約2000萬元。巨大利差滋生出許多亂象，部分購房者在搖號上通過「代持沖嘩」繞開搖號規則或購房材料上弄虛作假。
其次，限價的上調與政府對板塊的市場預期有關。此次上調的艮北新城、蕭山市北、大江東、蕭山蜀山等板塊屬於成長潛力較高的板塊。
以臻裝限價為44400元/平方米的艮北新城牛田單元R21-12地塊為例，位於杭州上城區，可建面積近好判並15萬，是艮北待推宅地中體量最大的一塊地。其緊挨的錢江新城二期的兩宗地塊在今年5月已經確定了66000元/平方米、67500元/平方米的新房限價。
在板塊規劃上，在江干區最新的《江干分區規劃(2017-2020年)》中，艮北新城作為重點區塊建設之一，定位為杭州的地鐵之芯、公交社區和隱謐之城。將重點提高公共服務配套質量，接軌國際，打造「小而精」現代化國際社區。
有購房者擔心引起新一輪價格上漲，中原市場分析師盧文曦對此表示，限價上漲主要是為了市場的維穩，不會引起房價的過度上漲。
房企利潤空間打開 提高拿地積極性
在杭州第三批集中供地公告中，除限價上調，部分地塊的起始樓面價也出現下調，封頂溢價率從15%降至10%。「主要是為了讓利房企，讓市場主體保持活力」，盧文曦表示。
浙報傳媒地產研究院稱，其中有地塊起價較上一次掛牌下降了約10%，相當於打了9折。隨著此次掛牌地塊新房限價上漲和地價的回調，地塊的利潤率也隨之升高，房企能得到相對可觀的投資回報。
回望杭州第二輪集中供地，多數房企「躺平」，17宗土地終止掛牌，10宗競品質地塊9宗流拍。除房企資金受限外，無利可圖也是企業棄拍的主要原因。根據浙報傳媒研究院對十幅」競品質「地塊的初步測算，以底價拿地的情況下，一半地塊預計將虧損，最高利潤率不超過4%。
土地的冷傳導到市場端，10月杭州樓市降溫明顯。新房上市速度減緩，10月新建住宅價格延續9月下滑趨勢，環比下跌0.09%，跌幅較上月擴大0.02個百分點。二手房市場連續3周出現簽約套數不足1000套的情況，成交量再創年內新低。
盧文曦認為，再不給房企一點信心，第三批集中供地恐繼續出現流拍。
某知名房企投拓人士表示，限價上調和地價回調讓開發商的利潤有了保證，再加上友跡杭州市場比較健康，產品流速有保障，確實可以增加部分國企拿地意願。但民企不太確定，還需根據自身情況、以及金融端、需求端情況的改善程度
『貳』 杭州第三批集中供地：降低報名門檻，房企參與度提高
浙江省杭州市11月20日發布第三批土地出讓公告 ，合計推出35宗地塊，合計出讓土地面積176.21萬平方米，地上建築面積約為416.07萬平方米，起始總價為712.92億元，將於12月21日集中出讓。
澎湃新聞注意到，較第二批集中供地，杭州放寬報名資格、競品質等要求，同時下調了部分地塊的出讓單價，並上調部分地塊的項目預售價格。
報名資格放寬：不限報名數量，不再限制開發資質年限
出讓文件顯示， 較第二批集中供地，第三批集中供地不再限制房企最多報名5宗非競品質地塊。僅要求，同一集團成員企業不得同時報名競買（含聯合競買）同一地塊；同一集團成員企業包括但不限於：與集團公司存在關聯關系的公司(含全資公司、控股公司、參股公司)。
對於開發資質，第二批集中供地要求競買人必須具備一年以上房地產開發資質；本次集中供地，僅杭政儲出[2021]37號地塊和杭政儲出[2021]51號地塊要求相關部門認定的競買資質，其餘地塊均要求具備房地產開發資質，不再要求年限。
據第三方研究機構中國指數研究院的統計，有浙江本地房企在第三批集中供地中合計報名10宗土地。
另有房企人士說，這些舉措可能對有些房企不構成限制，但就規則本身而言，可以看出地方政府在土地競買中的對規則的調整，對房企來說是積極的，如果想多參與也是可以的。
降地價、提房價，房企參與度提升
多家房企人士向澎湃新聞表示，此次掛牌的部分地塊降低了地價、提高（未來樓盤）售價。本批次地塊的最高溢價率為10%，較第二批非「競品質」地塊的溢價低了5個百分點。
當土地競價未達到上限價格時，按照價高者得的原則確定競得人；當土地競價達到上限價格時，不再接受更高報價，轉為在此價格基礎上通過線下公開搖號的方式確定競得人。
不再「競品質」，改為「定品質」。此前，杭州市第二批集中供地試點的10宗「競品質」地塊全部流拍，在品質方面，第三批集中出讓地塊均設置成「定品質」，取消現房銷售條款，品質標准由政府制定。
部分地塊的銷售限價上漲200元-2000元/平方米，漲幅約5%；部分地塊地價下調，主城地價降幅約13%-18%。
漲幅最多的為杭政儲出[2021]47號地塊，該地塊出讓文件顯示，地塊所建商品住房毛坯銷售均價不高於36000元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高於39600元/平方米。如實施裝修銷售的，裝修價格不高於4000元/平方米。
以此推算，該項目建成後的精裝修價格最高均價為40000元/平方米，較該區域此前的最高38000元/平方米上漲2000元/平方米，漲幅約5.26%。
同時，杭州恢復「勾地」，勾地保證金僅是起始地價的10%，較正常參與支付的20%保證金減少一半，一定程度上緩解了房企的資金壓力。
多個舉措之後，杭州地塊的參與度提高，據第三方研究機構中國研究院的數據，最受房企追捧的拱墅區橋西拱宸橋單元GS0609-12地塊，申請勾地的房企達到10家。
房企人士：第三批地塊的利潤很高
房企的態度正在發生變化。
報名參拍杭州第三批集中供地的房企人士告訴澎湃新聞，公司判斷政策見底，市場仍未見底，在投資拿地上有所放鬆，但整體還是十分謹慎的。公司在杭州儲備不多，處於需要補貨的階段，杭州是安全性和流速都不錯的城市，所以也是公司最早「放鬆」的城市。
另一家參與杭州市土地競買的房企人士表示，此前市場下行，對於拿地公司持觀望態度，隨著一些積極信息的釋放，對於市場的看法有所回轉，仍會考慮投資杭州等一二線城市的綜合物業。
一位長期關注杭州房地產市場的房企人士表示，現在是拿地的好時機，我們對此次推出的地塊進行了測算，即使是所有地塊達到政府設置的最高限價，凈利潤仍有10%，最高的約15%，這是很高的利潤水平，是首批供地時大家不敢想的水平。
『叄』 杭州第三批集中供地：19宗地收金431億，濱江連奪3宗地
新京報訊 （記者徐倩）9月15日，杭州第三批集中供地結束。據中指研究院統計，當天出讓的19宗涉宅地塊全部成交，成交總價430.6億元，平均溢價率5.13%。其中，有8宗地塊競價達到上限進入線下一次性報價階段，有9宗地塊底價成交。
中指研究院浙江分院常務副總高院生點評稱：「杭州本次供地推出量雖然較少，但保持了比較火熱態勢，推出的19宗地塊有8宗競價達到上限進入一次性報價階段，佔比達42.1%，土拍表現依舊搶眼，表明房企也對杭州的土地市場普遍看好。」
濱江搖中3宗地，綠城70億拿下慶隆宅地
據悉，杭州本次出讓規則沿用「限房價、競地價、定品質、線下一次報價 搖號」的方式，一次性報價階段確定報價第二高者為競得人，若有2個及以上競買人投報金額第二高報價的，通過現場搖號方式確定競得入選人。
在當天上午的土拍結束後，有8宗地塊競價達到上限進入下午的線下一次性報價階段。其中，在上午並未出手的濱江集團「獨中三元」，成功搖中3宗地塊，是下午拿地數量最多的房企，耗資69.1億元，拿下的地塊包括了熱門的四堡七堡單元15地塊、四堡七堡單元39地塊和牛田單元14地塊。
與此同時，杭州本土龍頭房企綠城集團以總價70億元競得慶隆小河單元宅地。該地塊在一次性報價環節便已成交，共4家單位進入報價環節，但只有2家遞交報價，最後在與濱江集團的較量中，綠城集團險勝。
此外，綠城小鎮競得餘杭區聯榮片區04地塊，總價10.9億元。該地塊同樣在一次性報價環節成交，未進入搖號。
三批次土拍熱度持續，競得房企多元化
從第三批集中供地競得的房企來看，浙江本土民營企業積極參與。其中，浙江本土中小房企杭州金穗、浙江傑立、浙江聖奧置業分獲一子；杭州地鐵開發以底價拿下兩宗地鐵上蓋物業綜合體項目；另外，外來實力房企招商蛇口、保利、華潤分別有所斬獲。
高院生點評稱：「本次土拍中，大型央企參拍積極，華潤、招商、保利等大型央企現身。同時，中建三局、建發、金地等均出手，但未能有所斬獲。而濱江、綠城兩大本土大佬依舊強勢出手斬獲頗豐，此外，多家本土中小房企也成功撿漏。」
總體來看，此次杭州第三批供地依然延續了前兩輪的熱度，平均溢價率5.13%，進入到線下報價的地塊佔比達42.1%，相比第二批次擴大15.4個百分點。
截至目前，杭州今年共計出讓了124宗地塊，成交率100%，在重點城市土地流拍率高企的市場環境下，杭州土地市場走出了「獨立行情」。
杭州近年來集中供地情況列表
供圖/中指研究院
「本次杭州三批次集中供地土拍熱度相對較高，房企的參與度也較高，尤其是熱點地塊各類企業參拍都非常積極。由此可見，市場下行期，杭州作為全國為數不多市場韌性仍較足的城市之一，備受房企青睞。另一方面，各板塊土拍行情跟著新房行情走，板塊分化明顯，錢二、申花、濱江等新房中簽率較低的板塊，房企補倉意願強烈。未來較長時間內，土拍行情將延續分化特徵。」高院生表示。
編輯 楊娟娟
校對 柳寶慶
『肆』 杭州官方上調新房限價
原標題《杭州官方上調新房限價 開發商說「有利潤保證，才能更好地提升樓盤品質」》
杭州13個板塊新房限價上調，最高的漲2000元/平方米。
上周六，杭州第三批集中出讓地塊正式掛牌，共包括35宗地塊（含1宗租賃用地），其中過半數為主城區優質地塊，預計於12月21日集中出讓。此前的傳聞也得到證實——杭州原有新房限價體系被打破，多個板塊限價普漲，部分區域漲幅不小。
隨著這批地塊的掛牌，相關限價情況及土拍規則變化也正式公布。
其中，規則里明確恢復預勾地制度，減輕房企拿地負擔；取消「競品質」，改為「定品質」，即由政府規定品質要求，房企承諾按要求建設，不太受房企歡迎的「現房銷售」試水舉措徹底消失。
與此同時，「杭州上調新房限價」也一度沖上微博同城熱搜榜第一。
房企有了利潤空間
此前，一份由杭州住房保障和市場管理局印發的《關於第三批宅地房屋銷售限價調整的函》在網上流傳，對杭州第三批集中供地中32宗宅地的房屋銷售限價、毛坯最高銷售單價和最高裝修價格作出調整。部分地塊的新房限價有所提升，地塊起價較此前第二批掛牌時的地價有所下調。
克而瑞數據顯示，杭州13個板塊的限價得到提升，包括艮北、運河新城、蕭山經開區、筧橋、丁橋等，漲幅在200-2000元/平方米之間。
今年10月，杭州市規劃和自然資源局公告，第二批集中供地中的17幅土地終止出讓。首次試水的10宗競品質現房銷售地塊「全軍覆沒」，沒有開發商願意接，原本計劃分兩天進行的土拍，一天內就匆匆結束。
58安居客房產研究院分院院長張波告訴《每日經濟新聞》記者，杭州本次放寬土地出讓條件，與其在前一輪土拍中「陡然遇冷」不無關系。
此次在規則層面多維度降低了土拍門檻，包括放寬房企准入標准、取消現房銷售、下調溢價率等。恢復了預勾地制度，減輕了房企拿地負擔。
張波表示，「一升多降」之下，房企拿地利潤空間得到明顯提升。房企報名較二批次集中供地積極許多，三批次集中土拍大概率將有所回溫，屆時也將呈現不少看點。
調低土地的起拍價以及調高未來的售價，都是根據當下市場形勢，結合房企實際情況作出的適度調整。對於杭州來說，第三次集中供地較為重要，一方面今年供地計劃距離既定規劃還有一定差距，土地出讓任務較重；另一方面由於第二次土拍流拍數量較多，對本次土拍難免會形成一定影響。因此，從第三次土拍來說，整體門檻有所降低，會更有利於提升房企拿地的積極性。
一二手房價格倒掛猶在
不過，盡管限價上調，供給端的問題得到逐步改善，但需求端依然得不到滿足，新房和二手房之間的價差，沒有因此得到全面彌合。
一位品牌房企的杭州區域負責人告訴《每日經濟新聞》記者，土地起始價下調以及新房限價的上調，都給開發商留出了更多利潤空間。有利潤，開發商才能更好地提升樓盤品質，讓真正願意房住不炒的購房者們，住上更高品質的房子。
該負責人表示，下調地價上限的，是讓市場不會出現高價地王。從此，市場情緒會更穩定，大眾對未來房價的預期閾值會隨之降低。這又是打消炒房獲利念頭的手段。
目前，在杭州的新房市場上，200萬元左右是入門級純剛需水平，也是新入杭州的購房者的主流需求。
以申花核心區為例，該區域的限價漲到了5.5萬元/平方米，而該區域目前的二手房均價已經突破6萬元/平方米，價差依然存在。再如艮北新城，該區域的普遍二手房價已經在5萬元/平方米，哪怕新房限價從兩年前的4萬元/平方米跳到現在的4.4萬元/平方米，價差依然明顯。
哪怕是「門檻級」的大江東，新房和二手房之間，也存在著數千元價差。
除了價差大的區域，其他如筧橋、崇賢、小和山等，價差相對較小，但大部分板塊，新房和二手房之間，依然存在著比較大的鴻溝。
張波表示，只有新房和二手房之間的價差沒有那麼大了，紅盤才能從市場上隱退，新房市場的熱度才會慢慢下去。隨著第三批集中供地的推行，杭州樓市明後的年供應量有了保障，也打消了大眾對未來供應不足，可能要漲價的心理預期。
有購房人告訴記者，他們覺得是好事，至少能夠適當地消除一二手房價格之間的鴻溝。
「如果對開發商限制太多的話，他們就沒有意願拿地，那我作為消費者來說，就沒有好的項目可以買了，因為杭州的問題是一二手倒掛太厲害。」
另一位購房人則表示，杭州的新房真的太難買了，已經受夠了動不動就來個萬人搖，很多炒房者都是沖著一二手倒掛去的，讓他們這些真正想買房的剛需苦不堪言。
還有購房人告訴記者，小區的房子一下又漲了20萬元，調高新房限價，意味著二手房價格水漲船高，所以這個政策對於剛需人群來說並不友好。