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杭州哪裡有ufo 2022-10-04 18:15:50

上海老西門哪裡房價最低價

發布時間: 2022-08-10 18:37:47

A. 盧灣區、靜安區、黃浦區,哪個區最高尚、最發達

盧灣區位於上海市中心,全區面積8.05 平方公里,其中陸地面積7.55平方公里,水域面積0.50平方公里。全區人口31.01萬人。區界北至延安中路、金陵西路,與黃浦區、靜安區交界;東至西藏南路、肇周路、製造局路、高雄路、江邊路,與黃浦區接壤;西至陝西南路、瑞金南路,與靜安區、徐匯區為鄰;南至黃浦江河道中心線,與浦東新區相望。 ★★★【點擊可放大觀看例圖】 盧灣區下轄淮海中路、瑞金二路、打浦橋和五里橋4個街道,共75個居民委員會。軌道交通1號線、南北高架路、內環高架路、打浦路隧道以及四通八達的道路網,構成了盧灣區立體快捷的交通網路。隨著盧浦大橋、軌道交通4號線以及軌道交通8號線等工程的建成,盧灣的交通更加快捷。 盧灣區第三產業比較發達。2001年建成的新天地休閑娛樂區域,將傳統與現代、中國與西洋、商業與文化交融在一起,成為引領時尚休閑的標志性場所。一年一度的玫瑰婚典得到了廣大市民的認可,取得了良好的市場效應,已經成為上海旅遊節的傳統特色項目之一。同時盧灣區具有深厚的歷史人文底蘊,擁有豐富的歷史人文史跡。區內有歷史遺跡100餘處,中共「一大會址」、「《新青年》編輯部」、周公館、中山故居、韜奮紀念館及郭沫若故居等,聞名海內外。區域內還有一批近代優秀保護建築。 盧灣區是上海最能體現東西方文化相融、交流的區域之一。無論是三十年代號稱東方香榭麗舍大街的霞飛路(今淮海路),還是散落在區內的18幢歐式優秀保護建築和藍天白雲下綠樹掩隱著的幢幢小洋房。這里曾經吸引了巴金、梅蘭芳、柳亞子、郭沫若、許廣平、徐志摩、郁達夫、劉海粟、豐子愷等近代幾十位享譽海內外的著名學者、文化人、藝術家在此生活、工作。 淮海中路是上海文化底蘊深厚,以時尚高雅而著稱的一條商業街,打浦橋是近年崛起的集商業、餐飲、娛樂、康健為一體的新型商業圈。既有象巴黎春天、 伊勢丹等國際著名的高級百貨店,又有連卡佛、迪生等著名的高級時裝店、專賣店,還有貼近居民的便利店、購物中心、超級市場,及體現都市休閑消費特徵的娛樂、酒吧、咖啡館、西餐廳等。淮海中路商業街的東段(重慶路至西藏路口)作為上海四大中心商務區之一,以 86萬平方米的高級商務樓為載體,引進了幾十家世界500強企業,如IBM、杜邦、拜耳、思科、寶潔、輝瑞、麥當勞等,和近2000家國際國內著名的公司。 區內擁有星級賓館9家,並以其完善的設施、精心的服務吸引中外賓客。其中新錦江大酒店、錦江賓館、花園飯店等五星級賓館3家,佔全市五星級賓館總數的22%。盧灣區內有歐美、亞洲及港、澳、台等經營者開設的夜總會、保齡球館、健身中心和充滿異國情調的酒吧、咖啡館數百家,每天吸引著眾多來上海的國內外賓客。盧灣區內擁有四川、上海、揚州、杭州、廣東、上海、香港、台灣、德國、日本、法國、巴西等各種風味餐廳數百家。

市中心擴大圖靜安區行政區劃圖靜安區地處上海市中心,周圍與6個區相鄰。東與黃浦區為鄰,西與長寧區交界,南與盧灣區和徐匯區銜接,北與普陀區毗連,隔蘇州河與閘北區相望。靜安區下轄靜安寺、曹家渡、江寧路、石門二路、南京西路等五個街道辦事處,全區總面積7.62平方公里,總人口31萬人。 靜安區歷史悠久,因始建於公元247年的靜安古寺而得名。靜安南京路辟築於1862年,是上海第一條西式大馬路,1908年這里又開通了第一輛有軌電車,從此演繹了近代上海的繁榮。新中國建立以後,經過建設和發展,靜安區已成為商業商務興旺、人文景觀豐厚、文化氣息濃郁、城區環境優美、信息交通便捷的中心城區。改革開放以來,以上海商城和上海展覽中心為代表的商務區、以靜安希爾頓酒店、波特曼麗嘉大酒店、錦滄文華大酒店和上海國際貴都大飯店等高檔賓館為代表的賓館區相繼崛起,城區功能和品位得到進一步提升,人流、物流、資金流和信息流高度密集,成為上海對外開放的重要窗口。近年來,靜安區抓住機遇,乘勢而上,積極引進外資,在1.8平方公里的靜安南京路地區實施大規模綜合開發,建造了一批高級商業商務樓宇,並大步推進舊區改造,人民居住條件得到很大改善。同時,積極推動社會事業的發展,教育、衛生、體育、文化等一流設施拔地而起,使全區經濟和社會發展取得了歷史性成就,靜安區的集聚和輻射功能日益凸現。 都市型工業已具規模,區內已形成服裝服飾、食品加工、家用電器三大優勢行業,開發形成了開開襯衫、立豐牛肉乾、正章洗滌劑、海鳥電子等民用品牌產品,通信器材、精細化工新材料、生物工程已形成了一定的規模,重點開發了康華電纜、凱通光纖無源器件、高遠精細化工等拳頭產品。民營科技企業異軍突起,全區已有8家高新技術企業,北大方正科技電腦系統有限公司、華海電腦電器有限公司等6家企業是民營科技企業。信息產業街顯露雛形,聚集更多的高新技術企業,形成一個市中心的高新技術企業群。 靜安南京路現代商貿的框架初步形成,建成5000平方米以上的大商廈30餘幢,新建商業設施46萬平方米,形成以梅龍鎮廣場、中信泰富、恆隆廣場為中心的高品位商圈。建設中、高檔辦公樓宇150萬平方米,引進外商常駐公司機構2000餘家。 靜安寺地區功能開發作為振興靜安商業的重中之重。軌道交通2號線靜安寺站點竣工,延安中路高架通車,百樂門舞廳全面恢復了娛樂餐飲的營業,愚園公寓改建成星光燦爛娛樂總匯,靜安立體停車庫、咖啡吧與臨街綠化小品形成優雅的休憩場所,靜安寺商廈建成並引進特色餐飲業,上海城市航站樓啟動建設,九百城市廣場開工建設,靜安古寺鍾、鼓樓建成。一批老字型大小名特店繼續發揚光大,開開、正章等一批品牌產品佔有一定的市場份額,大批海內外知名品牌紛紛入駐靜安南京路。專業特色街不斷崛起,以威海路汽配街、石門路服飾街、青海路休閑街、吳江路步行美食街、愚園路信息產業街,為靜安商業帶來新的商機。 靜安區商業商務功能定位相適應的三產項目不斷增多,項目投資涉及房地產、文化娛樂、中介咨詢、物業管理、軟體設計、網路製作等領域。工業項目引進質量明顯提高,項目投資涉及化工、服裝、醫療器械等多個行業,其中阿托菲納高遠化學有限公司的投產項目填補了中國熱熔膠行業的空白。 靜安區文化源遠流長,意蘊厚實,有文化之區美稱。大都會舞廳、百樂門歌舞廳是三十年代就聞名中外的「中國百老匯」,現已發展為現代文化娛樂中心。區內還有以上海商城劇院、環藝影劇院、美琪大戲院為代表的高檔影劇場所,上海文藝活動中心、上海市少年宮坐落區內。這些文化設施與頗具規模的靜安圖書館和新建的靜安青少年活動中心相呼應,形成了一條亮麗的靜安文化風景線。 都市旅遊業方興未艾,區內現有國際旅行社10家、國內旅行社30家,其中上海國旅、中旅、華亭海外等列入全國國際旅行社50強。星級賓館14家,其中四星級以上賓館5家。千年古剎靜安寺等宗教活動場所、革命遺址、名人故居、文化娛樂設施等大量旅遊資源吸引了海內外賓客。

黃浦區位於上海市市中心。東和南隔黃浦江與浦東新區相望;西與靜安區、盧灣區接壤;北以蘇州河為界,與虹口區、閘北區為鄰。總面積12.41平方千米【其中黃浦區的陸地面積11.13平方千米,水域面積1.34平方千米】。總人口53.89萬人(2008年)。區人民政府駐延安東路300號。郵編-200001;代碼-310101;區號-021。拼音:Huangpu Qu。 黃浦區轄6個街道:南京東路街道、外灘街道、半淞園路街道、小東門街道、豫園街道、老西門街道。

黃浦區是市中心,浦東又是最近開發出來的新區,全是高樓大廈,不過連上海市長都未必能定義哪個區最發達!因為個人理解不一樣的!

B. 上海十大高檔小區

1、華洲君庭(最高價約4.76億/800-2050㎡)

上海十大豪宅之一的華洲君庭位於浦東張江銀柳路385弄,作為東郊別墅板塊內最頂級,浦東售價最貴的別墅樓盤,共建有21棟獨立別墅,平均每棟別墅佔地達5畝,單棟別墅的最大面積為2050平米。21棟別墅的建築風格共有7種,每棟各不相同,滿富歐式大型宅第的氣質,並且有著極佳的生態環境極佳,戶戶享有大面積花園、游泳池、按摩池,且每棟別墅內均安裝室內電梯,地源熱泵系統等。

地址:上海市浦東新區銀柳路385弄

2、東郊壹號(2.5億/505-670㎡)

東郊壹號位於浦東張江銀柳路58弄,由加拿大THE建築事務所、美國WATG、貝爾高林景觀設計、美國HBA等設計團隊聯手規劃打造,共建有26棟獨立別墅,一期19棟別墅,二期7棟。26棟別墅共6種不同的主要風格:英式、法式、西班牙式、義大利式、塔斯卡尼式、巴瓦利亞式。每棟別墅分別為地上二層、地下室及下沉式私家庭院等,並且還帶有50年的香樟樹、古典噴泉等。

地址:上海市浦東新區銀柳路58弄

3、湯臣一品(2億/434-767㎡)

上海頂級豪宅之一的湯臣一品位於浦東陸家嘴濱江花園石橋路28弄。曾經的湯臣一品被譽為全國最貴的小區,雖然走下了第一的神壇,但現今最高可達2億人民幣的售價依然讓許多人望而生畏。湯臣一品由台灣GDG建築設計公司設計,採用「前低後高」建築布局,整座小區「品」形排布,建築外形設計為玉琮形狀,樓宇頂部如古代官員的頂帽形狀,由此得名。在配套的水系、園景設計上,則聘請了加拿大Crystal Fountains和美國PLACE MAKERS合力完成,融合了東西方的雙重調性。

地址:上海市陸家嘴濱江大道旁

4、蘇河灣華寓(9842萬/151-518㎡)

蘇河灣華寓位於靜安西藏北路福建北路228弄,是浦西第一高的塔尖住宅,由世界頂尖設計團隊Foter+Partner擔綱規劃設計,在上海豪宅排名榜中名列前茅。小區由兩幢住宅和一幢寶格麗酒店組成,據MAIgoo小編了解,寶格麗酒店是全亞洲唯一一家超五星級商務酒店。還設有半敞開式地下會所、游泳池、健身房、瑜伽室、雪茄吧、兒童娛樂場所等。整個小區通過地下、地面和空中連廊三個空間的貫通,從而構成了居住與娛樂相結合、商業與人文相匹配的生活空間。

5、濱江凱旋門(7695萬/180-450㎡)

濱江凱旋門位於浦東浦明路688弄,復興東路、世博大道交界,為商業住宅綜合用地及商業金融用地,規劃建設包括高層住宅和裙房會所、低層住宅、公寓式辦公樓、商業及地庫停車常用地:由浦明路、規劃濱江公共綠地、濰坊西路、張楊路共同圍合而形成,佔地面積約6.07萬平方米。總體布局,住宅區沿地塊東北面浦明路往西南黃浦江畔長廊排列,建築群組主要分為三大區片,由高層公寓式辦公樓、商業、高層住宅、以及低層住宅建築群組成。

6、浦開世紀瓏墅(5740萬/273-410㎡)

浦開世紀瓏墅位於浦東羅山路1739弄。浦開世紀瓏墅所在的浦東內環世紀公園板塊,是上海為數不多既有成熟商業,又享有生態資源的區域,作為一個容積率僅0.5的純法式公園墅區,浦開世紀瓏墅一直以來都受到高端置業者的關注。都說細節成就高端物業之美,浦開世紀瓏墅誠然如此。整個小區由聯排、合院以及類獨棟組成,外立面採用全天然黃金麻的石材幹掛;屋面瓦來自進口法國的特力品牌;以及義大利MASTER的手工裝甲門,此外還有闊綽的花園和地下室。

7、恆盛尚海灣二期(4013.66萬/68-286.69㎡)

恆盛尚海灣二期位於徐匯龍華凱濱路18弄。恆盛尚海灣二期地處徐匯濱江核心區域,佔地約24.6萬方,建築面積約82萬方,其中地上建築面積約62.4萬方。小區由16棟住宅、2棟公建樓、一個下沉式商業廣場和一個幼兒園組成。整個小區在豪宅項目當中不算小,樓棟整體呈圍合式排布,使得樓棟南北棟距間距較大,整體的通風採光都還不錯。在交通方面則採用的是人車分流式設計,因此不會受到社區內行車影響。

8、濱江一品苑(3864萬/131-226㎡)

恆盛尚海灣二期位於浦東陸家嘴濱江浦逸路188號。上海灘的房子從來不缺買家,尤其是位於陸家嘴等顯赫地段的好房子。濱江一品苑佔地面積約1.7萬平米,改造後建築面積約6.7萬平米,容積率約3.3,綠化率35%。濱江一品苑採用Art Deco的建築風格,使用了石材、玻璃和鋁板結合的設計。景觀方面,精心打造了約1.3萬平米的園林,裡面種植有從日本引進的約150餘株櫻花樹。另外MaiGoo小編發現居住於5樓以上,幾乎可以270度看到黃浦江江景,整合外灘和陸家嘴全都呈現在眼前,這絕對是內環少有的。

地址:上海市浦東新區

9、上海桃花源(3138.75萬/200-225㎡)

上海桃花源位於閔行浦江浦錦街道江桃路浦申路。在中國私家園林幾乎淪為歷史遺跡的今天,上海桃花源集萃三千年的中國園林文化,積極汲取中國傳統造園精髓,通過「香山幫」傳統技藝工法,將中式宅院與園林融為一體,使得上海桃花源成為了國內少有的純中式古典建築住宅。上海桃花源實現了「園中有房」和「房中有園」的結合,居住其中,可達到移步換景的效果。此外最值得一提的就是湖石裝飾,均為手工堆砌,耗時耗力,需求嚴格的手藝技巧。

10、中海建國里(2917.2萬/139-220㎡)

中海建國里位於黃浦老西門西藏南路688弄。中海建國里與翠湖天地雋薈、復興瓏御隔街對望,與軌道交通8號線、10號線、老西門地鐵站直線距離僅約350米。總住宅面積為12.63萬平米,容積率3.81,綠化率35%。中海建國里住宅為典型的海派風格,海派風格是上海特有的建築風格特點,歷史悠久。

C. 上海市區房價多少

上海市區房價平均在8萬元以上每平米

2017年第一季度掛牌均價幾乎都在8萬元以上,其中衡山路、常熟路破10萬元,人民廣場、徐家匯、老西門、嘉善路等都在9萬左右。


  • 郊區成為熱點區域,漲幅空間巨大,此前,就有人業內人士指出,未來一段時間,需求向郊區轉移也將成為購房市場的大趨勢。而根據數據顯示,2017年第一季度,郊區部分區域的房價也逐漸躍居高位,其中,張江高科地鐵站沿線掛牌均價81684元,已經超過漢中路、中山公園等一些市區區域。

  • 7號線終點站美蘭湖,其一季度掛牌均價為50342元,環比漲幅25.79%。而川沙、華夏東路依託迪斯尼,房價也「高企」,分別為42284元、42715元,漲幅很大。而9號線七寶、九亭分別達到58521元、44184元,還處於上漲通道。11號線終點站安亭也在45711元,環比漲幅8.44%等等。

  • 地鐵線路中,郊區的最低價分別是,1號線為共康路53041元,2號線川沙42284元,3號線水產路44680元,5號線華寧路37424元,6號線港城路45785元,7號線劉行47585元,8號線聯航路49278元,9號線醉白池36519元,10號線航中路52704元,11號線嘉定北34159元,12號線金京路58003元,13號線金運路45788元。整體來看,房價都不低

D. 上海老西門中華新城具體信息

復興瓏御位於黃浦區西藏南路699弄,是一個70年產權的住宅居住社區。該項目處於黃浦區新天地板塊周邊商業繁華,目前僅有少量房源在售。
項目優勢:
1、項目緊鄰地鐵8號線和10號線老西門地鐵站,距離陸家浜地鐵站500米,軌道交通出行便捷。同時項目處於內環內,距離延安路高架、南北高架、內環高架較近,自駕出行較為便捷。
2、項目處於黃浦區周邊商業繁華緊鄰的商業有:新天地商業街、來福士廣場、連卡佛、K11、城市超市、易買得等,在此生活、購物、娛樂較為便捷。
3、項目周邊是成熟的居住區,周邊的醫療設施有紅房子醫院,周邊的學校有文廟路小學、市南中學、上海市第十中學等。
綜上所述,該項目處於黃浦區的新天地板塊,周邊生活配套設施齊全,較為適合市區改善類客群。

E. 老西門新苑為什麼便宜

環境不好。老西門新苑由上海老西門新苑置業有限公司於2005年建成建成,樓棟總數19棟,共計房屋1880戶,其中這個小區的樓齡比較老,外牆有發黑的跡象,所以環境不好,就導致此小區的房子沒有人購買,所以就賣的很便宜,而且小區門口就是垃圾站影響小區環境和居住體驗。

F. 上海是靜安寺地鐵站附近小區的房價貴還是老西門地鐵站附近小區的房價貴

我估計是靜安寺房價更貴,但是老西門附近也不便宜

G. 房價不受價值規律支配嗎

說明:如果把中國的高房價問題比喻成一隻麻雀,那麼,當人們從不同的角度、深度去解剖它的時候,就會得出一個結論,這些結論會幫助我們逐漸走近真相。擅長統計分析的王煉利女士寫的這篇分析文章,論述翔實,邏輯嚴謹,讓我們看到了高房價背後的另一面。其實,歸根結底,高房價問題就是既得利益者對民眾財富的掠奪問題。在高房價基礎上累積起來的巨大泡沫,將讓整個民族在未來付出最慘烈的代價。為了民生,為了民族的未來,有識之士在努力泣血建言決策層,促使住房回歸民生之路。感謝所有不懼壓力,為根除高房價毒瘤而努力堅守良知和正義的人們!——暖之

轉帖:告訴你一個震驚的高房價真相
——別把表象當真相:房價高的原因不是因為地價高!
王煉利

中國房地產業中的道道坎坎實在多,人們很容易將表象當真相。將表象當真相,有人就會偷著樂!
兩會期間,有代表說,房價高的實質是地價高 ,需要將地價降下來。這種說法獲得代表們一片掌聲!
人們普遍認為,土地是國家的,國家只要將地價降下來,房子就不貴了。事實是這樣嗎?人們哪,你們太不明真相了!
當然,我以前也曾經這樣認為過。但「認為」只是種感覺,感覺不能作為依據,我必須找事實做佐證,為了找到佐證,在2006年底,我根據在權威的「上海市房地產估價師協會網」上登載的2003年到2006年9月的《上海市有償使用地塊匯總表》和上海市房屋土地資源信息中心網公布的《上海市城鎮房地產開發土地供應和開發利用情況向社會公布情況匯總表》,按照每一個土地出讓合同號,將每一個出讓地塊的地點、地塊面積、有償使用方式(分掛牌出讓、協議出讓、項目招標出讓、公開招標出讓等)、土地用途(分商業用地、工業用地、商品住宅用地、城鎮單一住宅用地)、實收土地出讓金等逐一進行統計分析,得出了令我自己大吃一驚的結論:在房價高漲的2004年和2005年,政府部門收的土地出讓金低得驚人!同時我也發現了為什麼土地出讓金會這么低的秘密、土地出讓制度的弊端根源在哪裡——我畢竟搞了十年建築安裝工程預算,九十年代初就持有上海市審計局頒發的建築工程審計崗位證書、安裝工程審計崗位證書。
本著一個工程技術人員的良知,我寫了3.5萬字的《弊病叢生的現行土地使用權出讓制度和土地儲備制度——解剖上海土地麻雀》,將發現的問題圖表化,並將分析的步驟一一列出。此文在高層內參《香港傳真》上全文刊登。
2007年4月初,中央電視台《新聞調查》欄目打電話給我,說他們接到舉報,要來上海調查有關陸家嘴中央公寓樓盤買賣方面的問題,柴靜聽人介紹說我對上海房地產問題有頗多分析,就希望我能接受采訪,主要讓談我對土地出讓制度和土地儲備制度的看法。我就在浦東東方路向城路上的一家賓館接受了央視的采訪。柴靜提問,我回答。錄制完畢,告訴我將在4月21日的晚上央視一套《新聞調查》時段播放。到了4月21日早晨,《新聞調查》欄目的小夥子仲偉寧打電話給我,說有關我的鏡頭全部刪了,領導通不過。他一個勁地向我道歉,而我一個勁地說:「沒有關系,沒有關系,你們知道了一些真相也就可以了。」仲偉寧在電話中問:「王老師,你的心態怎麼那麼好?」我回答「我根本就沒有指望過能播出!」
無獨有偶,《經濟觀察報》主編仲偉志看了此文後,讓我分成幾篇,《經濟觀察報》准備分期刊登,我分成了六篇,寄給了《經濟觀察報》,仲偉志說改得很好。但是我很快又接到他的電郵,說是不方便登載了。
完整的《弊病叢生的現行土地使用權出讓制度和土地儲備制度——解剖上海土地麻雀》一文,應該將土地價並不決定房價高低、相反,是房價拖漲了地價的真相梳理清楚了,可是,這是一篇用大量表格說明問題的文章——我分析的依據《上海市有償使用地塊匯總表》、《上海市城鎮房地產開發土地供應和開發利用情況向社會公布情況匯總表》就是由幾千個土地出讓項目組成的表格,經過我的整理,這些表格「活」了,能說話了,能說明問題了!但我不可能在博客上發表這樣的表格,所以,認真的讀者要信服我分析的結果,還真需要看我的全文。不過,既然條件不允許我發表表格,我就在此簡單敘述一下。相信還是能達到澄清事實的目的。

(一)政府收取的土地出讓金是出乎想像的低;在土地一級市場上,土地價格是出乎想像的低。

在用人民幣計取土地出讓金的統計數字中,2003年,上海出讓土地面積6102萬平方米,政府實收土地出讓金91.75億,出讓每平方米土地政府收取不過150.4元,2004年,出讓6573.2萬平方米,政府實收出讓金140億,平均出讓金價213元,2005年,出讓5941.3萬平方米,實收出讓金100.4億,平均出讓金單價169元,2006年1~9月,出讓面積3637.2萬平方米,實收出讓金50.1億,平均出讓金單價137.9元。(此處統計的出讓土地面積數字比《上海統計年鑒》公布的少2%,因為我將缺乏對應的土地出讓金數額的出讓面積項都剔除了)
在土地一級市場上(即政府直接收取土地出讓金的市場上),由於土地出讓的方式分掛牌出讓、協議出讓、項目招標出讓、公開招標出讓等,每種出讓方式政府收取的土地出讓金都是不一樣的。其中,「掛牌出讓」收取的土地出讓金最高,公開招標、項目招標和協議出讓收取的土地出讓金都很低,工業用地又比住宅用地收取的出讓金低出許多。按「平均價」計,2005年「掛牌出讓土地價」是3644元/m2,「協議出讓土地價」是1542元/m2,「公開招標出讓土地價」1363元/m2,「項目招標出讓土地價」740元/m2,「邀請招標出讓土地價」647元,沒有前綴的「招標出讓土地價」是1625元/m2,另外還有「公開招標」的特例,譬如土地出讓合同 「滬房地普字(2005)040號」,是普陀區的金光北塊一期配套房,土地價每平方米324元,樓面價218元。再譬如在浦江鎮的六塊世博會動遷基地,土地面積共67.73萬平方米,土地等級為六級,土地出讓合同是 「滬閔房地(2005)230、231、242、243、247、248號」,筆者在《上海市有償使用地塊一覽表中》查到在這六塊土地上,政府實收土地出讓金總價是568.97萬元人民幣,再根據政府實收土地出讓金是土地總價的30%的規定,計算出土地總價(也就是得地者付出的總價)是1896萬,這樣,每平方米的土地單價是1896/67.7=28元/m2,由於這六個地塊容積率都為1,土地單價28元也就等於樓面單價28元。政府收取的土地出讓金單價則是568.97/67.7=8.4元/m2。這樣的土地價和土地出讓金價,能說高么?低到不可想像呵!
2004年,地處黃金地段的老西門和豫園的「城鎮單一住宅用地」的「協議出讓」樓面價只有每平方米112.5元、67.7元,土地單價274.5元、161.1元,出讓土地面積分別是9.4萬平方米和14.9萬平方米(合同號:黃房地【2004】57號、64號,土地單價根據政府實收出讓金單價是土地單價的30%計算,政府實收出讓金是773.7萬和721.8萬元),這樣便宜的土地價,不知道這些位於中心區中的核心區的拆遷戶的拆遷補貼是多少?在這23.33萬平方米 「城鎮單一住宅用地」上造的房子,又會以什麼價格賣出去?
為了招商引資,上海的工業地價是很便宜的——到2006年上半年,上海八級、九級地段的工業用地協議出讓單價有的還不到90元(樓面價),普遍是133元(樓面價)、175元(樓面價),最多200元(樓面價)

(二)人們所說的「地價高」到底是怎麼回事?

關於「地價高」的問題,我們必須將最後得地造房子的房地產商和最初從政府手中轉讓到土地的房地產商分開,能從政府手中用很便宜的價錢轉讓到土地的,往往不是最終造房子的。我有個朋友屬於「最後造房子」的房地產商,他告訴我,他造房子用的地,都是轉賣過三、四次了;有的房地產商造房用地,是經轉賣了五、六次,地價對於他們,當然是太貴了。我這個朋友還說,他不會做直接從政府手中得地的夢。即使土地轉賣了三、四次,他還是有賺的。
房價漲帶動了地價漲是假象,從2006年上海市房屋土地資源信息中心傳來的數據這樣顯示:與飛漲的房價相比,地價上漲是不足道的。2003年5月,與南京路永安公司只隔一條馬路的九江路福建中路6713平方米商業用地出讓,每平方米樓面價6252元人民幣;2005年9月,與大世界只隔二條馬路的金陵東路西藏路3998平方米商業用地出讓,每平方米樓面價6631元人民幣,兩年多時間內,上海最繁華商業地段的商業地價就只上漲了6%!而這兩年多的時間里,住宅房價上漲了多少?當然地價的確在漲,那主要是「掛牌出讓」的土地價在漲。但掛牌出讓的土地僅佔2004年、2005年上海市政府對房地產業土地供應面積的5%、11%!因此,起碼2006年的房價上漲是沒有理由從「土地上漲」中找借口的!
由於地價對於房產開發的影響是滯後的,2006年前後還在使用前幾年置下的低價地的房地產商,他們喊「地價漲」,是為進一步漲房價找借口。
不明真相的人說「地價上漲影響房價」,其實把因果關系搞顛倒了——總是先漲房價,再漲地價的。沒看到還未等土地「升值」,房價就上躥得老高了!
這兩年的土地價我是沒有作統計分析,因為從2003年到2006年我做了這么詳細的計算,有關方面就是不理你,我也不勞神了,反正已有的計算足夠能說明問題了。
大家今天知道了政府供應的土地非但不貴而且還是「超低價」,然而土地一級市場的「超低價」並非是為市民「超低」的,土地一級市場的「超低價」的存在只是為了讓房地產商中的「鳳毛麟角」將從一級市場得來土地能炒賣出個好價錢,同時又能使土地轉讓市場四茬五茬的接盤者多少也有點錢賺。至於買房者,註定是被宰的。
如果不是這樣,那麼,一級市場上的土地有什麼理由這么便宜?

(三)土地出讓金分「桌面上的」和「桌面下的」兩部分

現行的土地出讓制度是照搬香港的。在香港,這個制度為港英政府的財政收入服務,誰出價高誰得地,土地出讓金就是一次收取整個出讓期限內各個年度地租的貼現值總和。在內地,這個制度主要為相關利益者服務,這個制度的核心不在於收取出讓金本身,而在於要收取「出讓土地使有權過程中產生的『交易費用』」,因此,土地出讓金分為「桌面上的」和「桌面下的」兩部分。
在我們這里,土地出讓如同其他國有資產出讓一樣,買賣雙方都在算兩筆賬。一筆賬是土地(國有資產)本身值多少錢,一筆賬是要得到這塊土地(這筆國有資產)的使用權需要付多少「交易費用」。即賬面價格(有沒有低估暫且不管)和交易價格。這兩部分價格合計就構成國有土地或國有資產出讓的全部價格。在市場經濟發達國家發達地區,這兩筆賬是一會事,土地所值(資產所值)就等於為了得這塊土地(這筆資產)所需要支付的,而我們這里,一筆生意就必須算兩筆賬。因為兩筆賬的「落入口袋」不一樣。在香港,全部土地出讓金歸香港政府,在我們這里,是「桌面上的」出讓金歸政府財政,「桌面下的」歸誰則除了「案發」,只有天曉得。
在香港,政府掌握出讓土地使用權的權利,但誰來承讓土地使用權,由市場來說話,由「出價」來說話,出價高者得地,天經地義。在內地,政府不但掌握出讓土地使用權的權利,還掌握「由誰來受讓土地使用權」的決定權。這兩個權利哪個大?當然後一個大!那怎樣得到後一個權利?一靠「關系」,二才是「金錢」。因為中國凡能在生意場上稱得上「關系」的,這「關系」的價值往往遠不夠用金錢來衡量!
話說回來,「關系」是比金錢金貴,但金錢也能換來「關系」。所以,才有「桌面下」的交易。
因為存在桌面下的交易,桌面上的交易價格才「看起來很便宜」。「少收土地出讓金」少收的是進入財政的部分,少收的是「桌面上」的部分,另有「桌面下」的部分、進入「關系」口袋的部分是不見陽光的。那得地者會「虧」嗎?才不會。需要得地的商人非常精確地掌握著與政府打交道的得失分寸:本來得一塊地應該花消1000萬元,其中30%是繳納土地出讓金,70%是支付開發成本;經過「操作」,「桌面上」交200萬土地出讓金,「桌面上」交467萬開發成本,「桌面下」的「交易費用」233萬,房地產商總計化900萬就得到了土地,整整省去10%的得地費用,還落得皆大歡喜。而官方宣布的中標價是667萬:30%的土地出讓金是200萬,70%的開發成本是467萬,全都上繳政府有關部門,真是天衣無縫。若問為什麼是這個中標價?你管得著嗎!
那些栽在「土地」上的官員,不就是這么「栽」的嗎?我承認我沒有證據,官方沒有具體公布過「栽倒」的官員「栽」的過程,然而我是根據數據在懷疑,由懷疑導出我這樣的推理。

(四)政府官員和房地產商怎樣分好處的?

政府從「土地使用權利出讓」中得到了土地出讓金,但更重要的是官員個人來自得到了得地者——主要是房地產商支付的不進入財政的 「得地權利交易費」,這兩項就是內地政府和政府官員在「土地使用權利出讓」中的全部所得。房地產商也有所得,他實際交付的土地費用比應該交付的要少,這也是房地產商的一種所得,但這決不是房地產商從現有土地制度中的主要得益之處,房地產商的主要得益之處是:有轉讓、抵押、出租土地使用權的權利,即有著炒賣土地包括炒賣土地上附著物——房產的權利。
雖然《中華人民共和國城市房地產管理法》給了土地轉讓以限制,限制條件是「屬於房屋建設工程的,完成開發投資總額的百分之二十五以上,屬於成片開發土地的,形成工業用地或者其他建設用地條件」。但是,法律條文是敵不過房地產商的智慧的,現在有幾個房地產商是在轉讓房產地產的?他們是「轉讓房地產公司」!房地產公司大多是項目工程公司,轉讓了公司就等於轉讓了項目工程;轉讓房產地產等具體工程還要交土地增值稅,轉讓公司連土地增值稅都免去了——全部歸地方政府所得的、房地產業繳納比例達70%的土地增值稅,偏偏是地方政府最不肯積極收取的稅收!1999年到2005年,全國的地方稅務局總共只收到298.4億土地增值稅,並且47%是2005年這一年繳納的!而298.4億土地增值稅只佔同期地方稅收40769.4億的0.7%(見國家稅務總局網站→政務公開→稅收統計),298.4億中屬於房地產業支付的大約還只有200億。
2006年12月31日,國務院頒布第483號令修改土地使用稅率,這個修改讓外資企業用地稅率與內資企業用地稅率得到了統一,但由於房地產業繳納的城鎮土地使用稅不過占整個土地使用稅的4%,即使修改後城鎮土地使用稅率比原先提高兩倍,城鎮土地使用稅提高部分的承擔主體95%以上仍是非房地產企業。
政府之所以不忍收房地產業的稅費、政府之所以給房地產商炒賣土地炒賣房產的權利,在於最初幾代房地產商與政府有著千絲萬縷的情意,政府官員利益與房地產商的利益已經是「一榮俱榮、一損俱損」了。
在上海的土地出讓中,還有一種讓房地產商「靠政策得地」的說法。這是怎麼操作的呢?出讓土地面積分為「項目建設用地面積」和「代征地面積」。所謂代征地,是不屬於項目建設用地的附帶征地,是應政府需要而「代征」,其用途多屬於「公共用地」。本來,土地出讓總價是按項目建設用地面積計算的,開發商需要的只是項目建設用地;但你要得到建設用地,就要在代征地上承擔土地開發費用,開發後的土地仍歸政府。所謂「靠政策得地」,就是你得答應為政府免費開發一塊土地,政府才會根據這個政策給你需要的一塊土地。而房地產商開發「代征地」則是盼望「行得春風有夏雨」,盼望政府的回報能超過房地產商在代征地上付出的「開發費用」。
這也能稱為市場?很難。
但我們因此理解了政府不願多收房地產商稅費的經濟學意義——本來就不是市場交易,怎麼能要求這個交易按市場規律辦事?
不是市場交易,房價地價上漲的借口就被釜底抽薪。

(五)是中國法律在支持中國房價的暴漲

國務院第55號令第四條賦予「取得土地使用權的土地使用者」「其使用權在使用年限內可以轉讓、出租、抵押或者用於其他經濟活動」的權利,《物權法》第一百四十三條這樣制訂:「建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押。」這就顛覆了羅馬法系中使用權者不得有處分權的規定。處分權是所有權四項基本權能(佔有、使用、收益和處分)的核心,處分權包括了轉讓、出租、抵押、贈與、繼承、銷售、封存、丟棄等權利。國務院第55號令和物權法第一百四十三條使我國的土地使用權受讓者具備了處分權,使用權就成了事實上的「有期限的所有權」。我國的土地出讓制度就成了允許和鼓勵土地炒賣、允許和鼓勵不動產炒賣的制度——「炒賣」皆因「處分權」而來——如果沒有轉租權、轉讓權、抵押權等「處分權」,土地就不可能通過土地使用權利的交易而增值,土地使用權也就不過是實物意義上的對土地的「使用」而已。
使用權人兼擁有處分權,這在西方法律制度中幾乎是沒有先例的。公元六世紀制定的《法學總論》即羅馬私法第五篇中明確規定:「使用權人不能把使用權出賣、出租或無償讓與他人」;《法國民法典》第631條規定:「使用權人不得出租或出讓其權利於他人。」;《德國民法典》第1080條條文是:「用益權不得轉讓。」「用益權既不得抵押,也不得用作擔保或者再設定用益權。」用益權是所有權的組成部分,是比使用權內容更廣的一種權利,用益權不得轉讓抵押,使用權更談不上轉讓抵押了。
為什麼呢?因為「轉讓、出租、抵押」這些「處分權」才構成了所有權中的核心權利。當所有權者把使用權出讓後,使用權者行使「轉讓、出租、抵押」權利勢必會削弱所有權者的權益!試想,如果是你的房子出租給別人後被別人轉租出去、你的房子出租給別人後被別人抵押了,你作為所有者,你的利益不是被削弱、被侵犯了嗎?所以,民法法系都明文禁止對「使用權」這個權利的出租、抵押、轉讓。普通法法系的英國法律允許不動產承租人對不動產的轉租轉讓,但大多數不動產所有者卻通過立契約的形式禁止承租人轉租轉讓,即不讓出租權、抵押權、轉讓權來削弱自己的所有權。
然而,西方法律制度中對使用權人的許可權限制,到了我們這里是反其道而行之。使用權=有期限的所有權,就是我國土地使用權出讓制度的實質。並且這種有期限的所有權在我國還被提前兌現——我國規定房地產企業完成房地產開發投資25%就能動用轉讓權,國外的慣例是土地承租人在完成全部建築物以前,不得轉讓土地使用權——因為房產和地產不能分割交易。
所以,我國的土地使用權出讓制度就是由土地使用者動用「處分權」來「處分」使用權的制度,是讓「使用權」為「處分權」服務的制度。而我國房價的暴漲,就是因為土地使用權被土地使用者「處分」而造成的不可避免的、必然的惡果。
自從二十世紀最後十年中國的特大城市上海移植了香港土地制度中的核心部分——批租出讓土地使用權、並准許轉讓、抵押、轉租土地使用權開始,中國的城市就都步入了高房價、高地價的陷阱——土地炒賣就是由於土地的使用權者具有了對土地使用權的出租權、抵押權、轉讓權所致,而在市場經濟的鼻祖西方國家,公有土地國家不準這么做,私人土地業主一般不會同意這么做。也因此,這些國家「市場化」了幾百年,老百姓的住宅用地價並沒有因為「市場化」而「化」上去。
必須指出,當十九世紀精於法律的港英政府制訂了把出租權、抵押權、轉讓權全都出讓的土地使用權出讓制度,港英政府的殖民心態就曝露無遺——正是因為他們出讓的土地本來就是中國「出借」給他們的,他們不會對真正的土地主人負責,在使用權與所有權分離的前提下,讓使用權人能同時具有對使用權的出租、抵押、轉讓等「處分權利」,這正是港英當局用法律形式對炒賣地產者提供的「炒賣權」保障——所以香港的房價地價都很高呀!
這個制度移植到我們這里,自然也導致了我們這里的房價飆升。於是我們不得不問:我們移植這個制度是為了什麼?就為了侵害土地所有權人——全體人民的利益?就是為了方便一部分房地產商炒賣土地炒賣房屋?邏輯很難解釋得通。