① 深圳樓市再傳大消息！取消商務公寓「只租不售」，樓市調控放鬆再放信號
繼豪宅稅調整之後，深圳樓市又迎來了大消息。
12月12日，深圳市住房和建設局向媒體披露，深圳已取消去年出台的商務公寓「只租不售」限制。
2018年7月31日深圳出台樓市調控政策，其中規定開發商在各類新供應用地（含招拍掛、城市更新、征地返還用地等）上建設的商務公寓只租不售。
深圳市住房和建設局介紹，之所以取消商務公寓「只租不售」的相關規定，原因在於該政策抑制了部分城市更新項目的活躍度，長期看利於增加商品房供給，短期看不利於可售商務公寓銷量。
據悉，取消商務公寓「只租不售」自11月起已經開始執行。對於取消後的影響，據深圳市住房和建設局監測顯示，開發企業反應正面，但因該政策是相對長效的政策，對短期商品房銷售雖然利好但影響有限。
相關人士認為，取消公寓只租不售，給大量城市更新項目減了負擔，增加居住類物業市場供應，減少本已空置率高的商辦規劃供應。合一城市更新集團董事總經理羅宇表示，對於村改、工改商等改商類型項目，公寓可售將釋放紅利，提高項目估值，有助於項目前期融資，項目推進或將提速。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，深圳取消商務公寓「只租不售」，對當前全國商業物業去庫存的政策形成新的影響，至少目前主流的政策思路是鼓勵「商改租」而不是「商改住」，但深圳此類政策後，商業地產或迎來新的去庫存的方式和途徑。
可以說，商務公寓取消「只租不售」對開發商是一個利好，但值得注意的是，去年深圳「731」樓市調控指出，個人、企事業單位或社會組織等法人單位新購買的商務公寓，自取得不動產權登記證書之日起5年內禁止轉讓，這條調控措施仍在生效。
在許多人看來，商務公寓一般是用來投資，商務公寓市場的表現也在很大程度上折射出深圳房地產市場的投資需求。對於深圳的商務公寓市場，雖然不限購不限貸，但由於交易稅費、水電費等成本較高，商務公寓一直給人難以轉手的印象，一般情況也會低於同片區的住宅價格。
不過，龍華區一處商務公寓項目的銷售經理告訴記者，「除了深圳本地客戶，最近還有許多內地客戶前來咨詢，因為商務公寓不限購。」與此同時，深圳商務公寓市場時有大宗交易發生，諸如龍華紅山6979、羅湖筍崗招商中環等公寓項目都曾傳來大宗交易的消息。
（來源：深圳中原研究中心）
置業者還是擔心：或進一步提升市場的炒作氛圍
深圳市房地產研究中心主任王鋒認為，這一政策對深圳樓市的影響微乎其微，實際是政府對規劃建設政策的調整，對房地產供應結構的一種供給側調整，不能誤讀為深圳樓市調控放鬆。「之前規定只租不售，是因為商務公寓炒作得比較厲害。去年731以來新拿地的商務公寓項目很少，即使其入市也需要3年左右周期。因此，這一政策對當前樓市影響是很小的。
不過，也有置業者擔心，雖然深圳取消商務公寓「只租不售」對個人置業者沒有太大關系，商務公寓也沒有迎來什麼利好，但在這個時候推出相關政策，或進一步提升市場的炒作氛圍。最近一段時間以來，深圳樓市漸趨火爆。「我在龍華上塘看了一套二手房，業主反價20萬元我沒買，結果沒過兩天這套房子就成交了。」正准備置業的李小姐告訴記者，「之前我以為是中心地段的房子和優質學位房在漲價，沒想到現在上漲趨勢開始蔓延。」
最近，國內許多城市都對樓市調控政策進行調整。12月10日，張家港市房產交易中心工作人員稱，房屋不滿兩年可以直接過戶，沒有限售要求。不過，僅僅過去一天，該市取消限售過戶的政策便已經停止。樓市調控新政頒布過程中，不少地區出現過「朝令夕改」的情況，衡陽、開封等地區都有過調控政策頒布後隨即取消的情況。
此外，據中原地產研究中心數據，截至11月底，年內房地產調控次數高達554次，同比增加30%。
近日，長沙市發改委官網掛出的通知，對該市成本法監制商品住房基準價格的計算明確為成本加利潤加稅金構成，平均利潤率定為6-8%。該通知自2019年12月11日起執行。通知一出，市場做出各種解讀。有人認為只給開發商6到8個點的利潤，是長沙對開發商利潤的進一步擠壓，意味著「限價更嚴」。還有這樣的觀點：由於利潤率實質上取決於總的成本，如果占成本一半的樓面地價越高，則相應的銷售價格和利潤均成比例上升，因此該通知實質上是有利於賣更高的地價和賣更高的房價，是對樓市價格管控「放鬆」。不過，有分析人士表示，這個通知的出台是對2017年《長沙市限價商品住房價格管理暫行辦法》兩年有效期滿後相關政策的延續，且僅適用於成本法監制商品住房，外界對長沙樓市政策放鬆或更嚴的解讀系誤讀。
社科院《中國住房發展報告（2019—2020）》認為，未來兩年是樓市調控的關鍵期。樓市調控的機遇窗口將在2025年前後關閉，住房發展的巨大潛力和預期將在2025年前後改變。
② 公寓限售5年什麼時間政策
公寓限售5年是2018年7月31日發布的政策。詳細內容搜索《深圳市人民政府辦公廳轉發市規劃國土委等單位關於進一步加強房地產調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》。
「731」新政中的商務公寓不包括商鋪、酒店、寫字樓等，只涉及商住類產權。並且，限售5年的商務公寓，是指新供應用地以及新購買的商務公寓，尚未取得房本但是已經網簽的不在禁止轉讓之列。
對於個人限售，其實在很多城市已經實行，3-5年的限售其實對一般市民並沒有太大的影響，影響比較大的是希望通過短期內轉手賺取差價的購房行為。因此可以說這項政策是通過控制住宅、商務公寓的流通性，來抑制炒風，對普通購房者沒有明顯影響。
③ 深圳限售政策出台之後，還可以買到新公寓嗎
深圳的限售政策有：
1、個人住宅、商務公寓限售
為了預制炒房投資人員通過短期炒房來獲利，導致房價的上漲。因此深圳政府出台了個人住宅限售、公寓限售等政策。之前大家在出售不滿5年的個人住宅，是需要繳納營業稅等稅費。而根據新政我們取得商品房產權的3年之內，住宅是不能向外出售的。
如果我們購買的是公寓的話，那麼我們需要在取得產權證書5年之後，才能夠進行轉讓。而且政府為了加強商務公寓的管理，各類新供應用地上建造的商務公寓，只能出租、不能售賣。
不過住房限售政策是不包括人才住房，安居型商品房的。如果我們在新政之前購買好了房屋，並且已經辦理了網簽，但是沒有來得及取房產證，那麼我們購買的住宅是不在禁止轉讓的政策中。
2、抑質離婚買房
為了避免出現假離婚購房的情況，這一次深圳市政府完善了離婚差異化的信貸政策。如果購房在離婚兩年之內想要通過商業貸款或者是公積金貸款購買房屋的話，銀行會根據離婚前家庭名下的住宅，決定貸款的首付比例及是否貸款。
比如說離婚前家庭沒有住宅，我們名下沒有貸款記錄，大家最低只需要支付30%的首付比例。但是我們名下有房貸記錄的話，其首付比例高達70%。如果離婚前家庭有一套住宅，即使我們名下沒有房貸記錄，我們最低也需要支付50%的首付比例。
3、採用公證搖號方式進行銷售
因為深圳的住宅緊張，因此新政進一步採取限購政策。比如說對於購買人數較多的樓房，政府盡可能的採取公證搖號的方式進行銷售，在一定程度上抑制了炒房客購買住宅。
4、禁止企業買房
根據深圳最新的樓市政策，政府禁止企事業單位購買商品房、二手房，這條政策不僅給予了個人購房者更多的購房機會，而且還能夠避免投資客通過企業單位的名義進行購房炒房。
為了避免個人購買者購買很多住宅，如果擁有深圳戶口的家庭，名下已經擁有了2套及以上的住宅，是不能在購買商品房。如果單身人士，名下是只能擁有1套住宅的。如果我們沒有深圳戶口，名下已有一套住宅了，那麼是禁止購買第二套住宅的。
④ 深圳公寓房購買幾年可以出售
深圳公寓房在購買的5年之後才可以出售交易。
根據深圳市政府下發的《關於進一步加強房地產調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》第二條要求，各類新供應用地（含招拍掛、城市更新、征地返還用地等）上建設的商務公寓一律只租不售且不得改變用途。企業整體持有年限與土地出讓年限應當一致，對外出租單次租期原則上不超過10年。
通知發布之日起，個人、企事業單位或社會組織等法人單位新購買的商務公寓，自取得不動產權登記證書之日起5年內禁止轉讓。通知發布之日前已辦理網簽但尚未取得不動產權利證書的，不在禁止轉讓之列。
關於深圳購房貸款的其他規定。
對購房人離婚2年內申請住房商業貸款或公積金貸款的，各商業銀行、市公積金中心按貸款首付款比例不低於70%執行；若無房貸記錄且能提供離婚前家庭無住房證明的按貸款首付款比例不低於30%執行；若能提供離婚前家庭僅有1套住房證明的按貸款首付款比例不低於50%執行。
市房地產主管部門將進一步加大市場整頓力度，聯合市場監管、公安、宣傳等部門開展打擊侵害群眾利益治理房地產市場亂象專項行動，嚴厲打擊房地產開發企業、中介機構、自媒體惡意炒作、發布虛假信息、擾亂房地產市場秩序等違法違規行為。
以上內容參考深圳市政府——關於進一步加強房地產調控促進房地產市場平穩健康發展的通知