A. 深圳半年內9次調控樓市 今年市場將進入穩定期
對比其他一線城市，2020年深圳樓市在疫情恢復之初率先出現上漲。
2020年全年，深圳新房、二手房共成交16.7萬套，其中住宅成交14.1萬套，成交量為近五年內新高。但是，在成交量創新高的同時，對深圳樓市而言，其也在2020年迎來全面整治。
深圳在近半年時間內頻繁開啟調控模式，全面精準打擊樓市投機行為。
2020年深圳二手房「被哄抬」與新房「打新熱」
深圳樓市掀起買房熱潮還要從2019年下半年說起。
使得深圳樓市迅速升溫的導火索包括了深圳開啟建設「先行示範區」以及深圳調整普通商品住房認定標准。
2019年11月11日，深圳市調整普通商品住房認定標准：普通住宅的標准不再有價格的規定，容積率在1.0以上、單套建築面積在144㎡以下的房子均為普通住宅，滿兩年即可免徵增值稅。這被市場認為是「實實在在少交錢」。
深圳二手房價格也正是在這個時候開始駛上高速路。「成交價格創新高」「房源去化率達50%」「房東捂盤惜售」「簽單至凌晨一兩點」成為中介口中描繪的深圳樓市。
2020年初，深圳樓市在新冠肺炎疫情影響下短暫停下腳步，但在疫情恢復之初，深圳樓市就率先回溫。2020年4月深圳市二手房成交量重返8000套之上，創下16個月以來的新高，同比增加25.9%。與此同時，業主「抱團漲價」「掛牌價格虛高」的問題不斷顯現。
這也使得深圳市住建局於2020年5月出手——對房地產中介機構進行現場檢查，對部分掛牌價明顯高於真實成交價的房源全部下架。
深圳貝殼研究院指出，2020年深圳二手房在上半年復甦超預期，但在下半年調控後回歸理性。
數據顯示，2020年3月疫情有效控制後，樓市持續復甦，7月份二手房網簽13407套、達到月度高峰；「715」新政出台後市場再次回歸理性，平均在6000套左右。房價方面，深圳貝殼研究院價格精準指數顯示，市場活躍上升期3-7月指數漲幅較大，新政後價格漲幅明顯放緩，8-12月穩定在2%以內。
但是，二手房與新房的價格倒掛也催生了新房「打新熱」。2020年，深圳剛需樓盤增加，以及政府制定的嚴格的價格指導機制等因素影響，引發打新熱潮。
「買到房相當於中500萬」「萬人搶房」「眾籌打新」等成為人們熱議話題，甚至有不少購房者「借名打新」。打新熱潮持續至今，但引起政府關注。
近期，深圳市住房和建設局對認購項目弄虛作假的相關人員，暫停網簽、使用公積金貸款等資格。同時，深圳將調控獲利集中在審查購房者的資格上，除了要求房地產開發企業統一啟用「購房意向登記系統」，還規定房企、房地產經紀機構會同有關商業銀行對購房人的有效身份證明、戶籍、婚姻狀況及家庭成員證明材料；社會保險或個稅清單材料；收入證明、徵信報告、購房款來源以及近一年及以上的銀行流水單等購房資格信息進行嚴格核查。這使得部分「投機者」知難而退。
半年內9次出台樓市調控政策
深圳樓市降溫與樓市收緊調控息息相關。深圳於2020年7月開始加碼樓市調控抑制樓市過熱。
致使二手房回歸理性的政策之一便是「715」新政。2020年7月15日，深圳住建局發布《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，內容包括調整商品住房限購年限、完善差別化住房信貸措施、發揮稅收調控作用、細化普通住房標准、加強熱點樓盤銷售管理、推行房屋抵押合同網簽管理、加大二手房交易信息公開力度以及嚴厲打擊房地產市場違法違規行為。
隨後，深圳頻繁開啟調控模式，全面精準打擊樓市投機行為。
據澎湃新聞（www.thepaper.cn）不完全統計，半年內深圳連續9次出台樓市收緊政策。
「715」新政後，7月30日，深圳市住建局又發布樓市調控「新八條」細則，明確嚴控中介機構掛牌價格，對於掛牌價格明顯高於所在樓盤合理成交價格的，中介機構不得受理並對外發布。政策出台之前已發布的，各區住房和建設局應督促中介機構及時下架。
除此之外，9月10日，中國人民銀行深圳市中心支行、深圳市住房和建設局等發布關於建立婚姻信息查詢機制完善住房貸款管理的通知，客戶購房資格將會嚴查，假離婚買房的方案將不再可行。
9月17日，深圳市司法局發布關於徵求《深圳市房地產市場監管辦法（修訂徵求意見稿）》意見的通告。其中商品房預售政策調回疫情前水平，並且首次對現售做出要求，另外深圳市主管部門建立存量商品住房買賣的合理價格引導機制，定期發布全市商品住房項目合理成交價格。
10月份，又有消息稱深圳部分國有大行收緊房抵貸，嚴防資金違規進入樓市。
2021年初，深圳延續調控收緊模式，接連出手調控市場。同時，對二手房市場的管控也逐步落地。
2月8日，深圳市住房和建設局連發3條公告，宣布建立二手住房成交參考價格發布機制，並首次發布全市3595個住宅小區二手住房成交參考價格。根據參考價格表，深圳最貴的住宅小區單價被定為13.2萬元。
據證券時報報道，參考價較市場價格有一定差距。以價格最貴的幾個小區為例來看，南山蛇口太古城花園目前的交易參考價是13.2萬元，但在鏈家網上，這一小區均價被列為20.54萬元，掛出來的8套房子中，有6套單價不低於19萬。這意味著，深圳住建局給出的參考價幾乎相當於市場價的七折。
按照住建部房地產專家、深圳市房地產和城市建設發展研究中心主任王鋒的解讀，深圳二手房成交參考價格原則上一年發布一次，中價掛牌價格不能超過參考價，商業銀行將根據成交參考價格發放二手房貸款。
2021年深圳樓市「進入穩定期」
深圳貝殼研究院報告指出，深圳房地產市場經歷了2019-2020年的上升期，2021年預計進入一個穩定期。調控政策的持續不放鬆，是市場穩定重要基礎，而購房需求的總體旺盛，亦將支持市場向前發展。
新房方面，供需維持相對旺盛。2020年居住用地供應增加、舊改建設推進，為今後的供應提供了保障，2021年「供應大年」還將延續，其中剛需樓盤的供應占據主導地位，局部區域改善供應增加。同時，「打新」需求依舊存在，一是購房者對新房的天然青睞，二是新房、二手倒掛現象短期依然存在，三是新房交易比二手房更加便捷、成本更低。
二手房方面，市場走勢更加穩健。一是「715調控」及2021年初進行細化，調控持續嚴厲，進一步抑制一些短期的不合理需求；二是「715調控」二手房市場降溫、購房需求釋放穩定，朝著理性的方向發展；三是高價區域需求減弱，中低價區域、剛需房源佔比上升，一定程度弱化了熱點片區，能有效平抑價格上升的預期。但是，深圳房地產中，二手房市場的主導地位不會改變（即佔70%左右），主要是二手房的片區選擇、小區選擇、價格選擇更加豐富與多樣化，可以滿足不同購房者的需求，同時交易的周期較短，能夠滿足那些迫切的購房需求。
B. 深圳半年內9次調控樓市，這一舉動時放出了什麼信號
2020年受疫情的影響，全國大部分產業都受到了不同程度的損傷，其中樓市作為中國三駕經濟馬車之一的支撐動力，在疫情之初的恢復情況還是有所反彈的。2020年深圳樓市在疫情恢復上領先其他樓市，率先出現上漲趨勢。然而在2020年，深圳樓市也曾先後出現九次宏觀調控，這也是市場在進入穩定期之前的一次小動盪，說明深圳市在近半年之內全面精準打擊樓市投機行為，促進房市的公平競爭。
三、穩定樓市
從深圳半年內九次調控樓市，預計2021年深圳的樓市市場將進入持續的穩定期。在精準打擊樓市投機行為的同時，也是為樓市的發展鋪墊一個有效的緩沖。在二手房住房成交價格參考機制的發布後，深圳住宅小區單元定價已經有一個穩定的區間。該參考價格與市場價格仍然存在一定的差距，不過顯然已回歸理性。進入穩定期的深圳樓市也讓購房者能夠在交易周期較短的時間內滿足自我的需求，讓深圳的樓市朝著理性的方向來發展。
C. 深圳樓市調控再升級，這會對購房者帶來哪些影響
以上便是對於買房者所構成的一系列影響，總體來講是不容樂觀的，至於後續的結果我們便拭目以待吧。
D. 為什麼深圳樓市調控，堪稱歷史上最嚴的樓市調控
2020年7月15日，深圳住房和建設局等部門聯合發布了樓市新政，從社保資格、購房年限、稅費等多方面提出具體要求，這一新政被稱為歷史上最嚴的樓市調控，原因分析如下。
第一，購房資格出現變化。以前只要落戶深圳是深圳戶口就可以買房了，現在新政要求落戶深圳必須滿三年，且連續繳納三年及以上個稅或社保，才具有購房資格。這一新規說明即使你是深圳戶口，但你的戶口沒有滿三年而且你如果失業沒有繳納個稅或社保一樣不能購房，因此很多外來人員因此失去了購房資格。一個有趣的新聞報道說一個人跟中介搭車從龍崗到羅湖看房，還沒到目的地，新政的實施就讓他失掉了購房資格。
深圳樓市調控表明政府下定決心遏制房價上漲，房屋回歸到居住的屬性才是必然之路。
E. 深圳樓市調控再出新招 房價異動必監管 建立價格引導機制
繼7月15日的重磅樓市調控政策之後，深圳再度從房地產市場活動的監督管理方面出手，以實現穩房價、穩預期等目標。
9月17日，深圳市司法局就《深圳市房地產市場監管辦法（修訂徵求意見稿）》（以下簡稱《意見稿》）公開徵求意見。
《意見稿》主要修訂內容包括：在二手房交易方面，明確完善房地產市場價格監管機制，並建立存量商品房價格引導制度；在房屋租賃方面要求加強租賃房屋管理，實行實名租賃、建立租賃租金監管制度等。
隨著深圳房地產市場的快速發展，此前的相關辦法已經不能很好地滿足市場監管需求。並且，在堅持「房住不炒」的背景下，除了運用供給側和需求端調控等手段之外，深圳還有必要在市場監測、價格監管與引導、市場信息披露等方面摸索形成一套行之有效的舉措。
深圳市司法局在《意見稿》的起草說明中就提到，此次修訂工作，彌補房地產市場監管空白，完善房地產市場監管制度，不斷提升深圳房地產市場監管的法治化水平。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，《意見稿》對於土地交易、住房交易、價格管控、租賃市場等進行了相關規定，尤其是價格方面的監管內容比較詳細，這是後續各個市場參與主體需要關注的地方。
房價「異動」必監管
從去年到今年，深圳的房地產市場，不止一次出現抱團炒作房價等行為。
2019年12月，深圳住建局就曾發布通告稱，將對部分集體惡意炒作房價的小區暫停辦理二手房網簽手續，不僅是因為其漲幅明顯超過了近期市場成交價，更是因為部分業主惡意串通集體抬高掛牌價格，嚴重損害了購房者利益。
今年5月，有媒體報道寶安區TATA公寓、鴻榮源壹方中心，龍華區金亨利首府、星河丹堤部分二手房掛牌價格虛高。深圳市住建局5月22日會同寶安區住建局對TATA公寓、鴻榮源壹方中心周邊的房地產中介機構進行現場檢查，部分掛牌價明顯高於近期真實成交價的房源全部下架。
除了試圖通過出售獲利之外，掛高價還有什麼邏輯？記者在今年4月獲得的深圳房地產中介協會的一份內部資料指出，據業內龍頭企業反饋，全市范圍內的確存在部分業主（甚至聯合）將房源報價大幅抬高，以期通過「高評高貸」方式，通過經營抵押貸款（經營貸利率相比房貸利率低），或轉按揭的方式予以高位套現。
今年年初，深圳房地產研究中心主任王鋒曾指出，在穩房價方面，對於深圳二手房，探索建立樓盤指導價格機制。
此次的《意見稿》就提出，市主管部門和市場監管部門應當建立房地產交易價格監測制度，並可以根據房地產交易價格異常波動情況，適時採取必要措施穩定房地產交易的價格水平。
對於部分區域、項目存量商品房交易價格出現異常情況的，深圳市主管部門可以會同市場監管等有關部門對相關房地產企業、經紀和估價機構、房屋租賃企業，採取約談、書面報告、風險提示、暫停業務開展等措施。
對於二手房交易，《意見稿》指出，市主管部門建立合理價格引導機制，定期發布全市商品住房項目合理成交價格。對於社會關注度較高、價格波動較大的存量商品住房項目，市主管部門及時發布合理成交價格，引導市場理性交易。
住房租賃的租金也被納入了指導范疇。《意見稿》提出，由市主管部門建立房屋租賃參考價格發布制度，定期公布不同區域、不同類型房屋的租賃參考價格。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次《意見稿》的核心是價格政策，尤其是房價「異動」必管，二手房價格引導、公布租賃參考價格等，並且對監管對象、處理方式等進行了明確，這說明後續的監管會更加全面。
多管齊下，二手房降溫
今年以來，深圳的二手房市場出現了又一輪火爆行情。國家統計局的「70個大中城市二手住宅銷售價格指數」顯示，6月深圳二手房價格同比上漲14.3%，遠高出同期北上廣的漲幅。
成交量也處在高位。深圳房地產信息網的數據顯示，盡管受疫情影響，上半年深圳二手住宅合計成交4.4萬套，同比增長41.20%。
有深圳房地產業內人士表示，這一輪的火爆行情讓人始料不及，這也是為什麼政府在7月15日出手調控的原因。
此次被稱作「新深八條」的調控措施中，涉及提高購房門檻，調整豪宅稅、打擊假離婚買房等，其中最為「嚴苛」的一條規定為：深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，方可購買商品住房。
8月底，在深圳本地市屬國企深業集團旗下上市平台深圳控股的中期業績發布會上，深圳控股董事會主席呂華介紹，據公司的觀察，大約有20%到30%的潛在業主失去了購房資格。
深圳的二手房成交由此迅速降溫。美聯物業全國研究中心總監何倩茹介紹，以7月15日為分界線，下半個月的實際成交比上半個月下跌了50%以上。
深圳中原地產研究中心的數據顯示，從過戶情況看，8月深圳二手住宅成交套數為11322套，環比下滑15.6%；成交面積為97.5萬平方米，環比下滑15.0%。由於過戶成交與實時成交之間存在時間差，8月過戶房源主要來源於前兩個月的成交，因此過戶套數雖有回落，但依然相對處於高位。
Q房網的數據則顯示，截至9月6日，深圳的二手房過戶量連續三周環比下跌，9月6日當周的日均值較峰值回落了四成。
「新深八條」主要側重於需求端調控，但實際上，在實施細則里，深圳住建局已經對二手房價格監管提出了三條措施：定期對外發布熱點片區、熱點樓盤二手住房合理成交價格；中介機構不得受理並對外發布掛牌價格明顯高於所在樓盤合理成交價格的信息；全市中介機構每月給市住建局報送本機構上一月居間成交的二手商品住房成交價格等相關信息。
嚴躍進表示，對價格的規范管理，對於二手房市場的穩定有著積極作用。後續全國其他城市也應該學習深圳模式，在二手房方面進行價格引導，來規范市場交易和定價。