㈠ 多城第二批集中供地中止或延期，土拍政策將迎全面調整
隨著廈門、長春和無錫率先完成第二批集中土拍，上海、天津、深圳、蘇州、杭州、濟南、青島和沈陽等8個城市也紛紛發布了第二批集中供地信息。
不過，近日卻有多個城市陸續宣布中止或延期第二批集中供地出讓。截至目前，已有深圳和青島發布了第二批集中供地「中止」公告；北京、廣州、重慶、沈陽、長沙、天津等城市已推遲了第二批集中供地出讓時間。
「從各地中止或延期第二批集中供地來看，更大程度上或是對土拍政策進行調整和完善，強調更細致深化房地聯動調控機制，即地價本身和房價之間的傳導性，給房企留出合理利潤空間，保障項目品質。」58安居客房產研究院分院院長張波向《每日經濟新聞》記者分析認為，通過建立房地聯動機制，強化購地企業資格審查，保障房地產市場健康發展。
競拍模式或將改變
8月6日晚間，深圳交易集團突發補充公告稱，中止出讓原定於8月9日掛牌的22宗地的使用權，具體出讓時間另行公告；8月11日，青島市自然資源和規劃局發布公告稱，第二批次集中出讓的100宗地拍賣活動因故「終止」，再次實施公開出讓時間，以屆時公告為准。
7月29日，長沙市自然資源和規劃局發布消息稱，第二批住宅（含商住）用地集中出讓由7月推遲至8月；8月10日，天津市規劃和自然資源局發布補充公告，明確將61宗國有建設用地使用權公開掛牌截止時間統一調整為2021年9月10日，並將之前的最高溢價率不超過50%，統一調整為不超過15%。
此外，北京原計劃於7月份、廣州原計劃於6-7月份、重慶原計劃於7月底、沈陽原計劃於8月份推出第二批集中供地均已推遲。
數據來源：億翰智庫
值得一提的是，今日（8月11日），A股、港股兩市地產股迎來罕見集體大漲。截至收盤，中交地產、*ST基礎等4股漲停，金地集團、金科股份、華僑城及萬科等均漲超6%。港股方面，中國恆大漲幅8.01%。碧桂園上漲2.42%，融創中國上漲5.45%。
實際上，地產股的反彈已於本月初開始。銀河證券認為，在行業供給側改革的大環境下，對於優質住宅開發房企是風險也是機遇，行業估值處於歷史最低水平，具備足夠的安全邊際。整個A股房地產板塊，目前有40隻股票市盈率低於10倍，市凈率低於1.2倍的公司則有70來家。
「在上半年的首批集中土拍中，多個熱點城市的房企拿地利潤率頻創新低。疊加同期的信用風險事件，行業估值持續壓縮。」
劉偉告訴《每日經濟新聞》記者，今年以來壓低地產股估值的核心原因有兩個，首先是「三道紅線」之下資本市場看不到行業盈利能力的拐點，因此整個行業盈利能力依然處在下跌趨勢；其次，部分房企，如藍光、華夏幸福等今年以來出現明顯的經營困難。「不過，隨著調控逐漸深入，預期信用風險暴露已經逐步接近尾聲，這也意味著壓低估值的因素已經接近尾聲」。
截至上周末，今年A股房地產板塊累計跌幅達17.9%，跑輸滬深300指數12.3個百分點，在28個行業中排名第24位。
㈡ 多地中止或延期第二批集中供地 部分城市公告調整集中土拍規則
一波激烈的「搶地」大戰後，今年22城首批集中供地以超萬億元的成交總金額收官。隨即，廈門、長春和無錫三城率先完成了第二批集中土拍。
不過進入8月以來，多個城市卻紛紛對第二批集中供地按下「暫停鍵」。8月17~19日，濟南、杭州和沈陽三城先後宣布第二批集中供地出讓「中止」或「延期」。而在此之前，宣布第二批集中供地中止或延期的城市已達十餘個。
截至目前，深圳、杭州、青島發布了第二批集中供地「中止」公告；北京、上海、廣州、重慶、沈陽、長沙、天津、杭州、濟南、福州等城市推遲了第二批集中供地出讓時間。其中，天津、杭州、福州等城市還對土拍規則進行了調整。
那麼，接下來的集中土拍將發生怎樣的變化？優化和調整後的土拍規則會如何影響房企的拿地策略？土地市場的變化傳導至樓市又將產生怎樣的影響？
房企激情「搶地」後
「（房企）在拿地過程中價格預估是可以適當激進的，否則在激烈的土拍市場根本不可能拿到地，也就失去了生存的根本。」路勁地產集團營銷部副總經理寧曉峰此前曾表示。
據貝殼研究院統計，22城首批集中供地中，有9個城市的宅地成交面積占今年全年住宅供地比例超過30%。其中上海和武漢佔比均超過40%；北京佔比最高，達56.32%。
多位房企投拓負責人告訴《每日經濟新聞》記者，「雙集中」供地新政之下，對於嚴重依賴公開市場拿地的房企而言，在首批集中供地中的拿地機會更不能錯失。於是，各城首批集中供地熱度逐漸被推高，並逐漸演變為集中「搶地」。
「現在即便測算出拿下這塊地不賺錢，為了排名、品牌或者留住專業的人才，都要咬著牙拿下來。」一頭部房企投拓負責人江華表示，房企未來在銷售業績排行榜上的座次如何，就取決於現階段土儲的豐厚程度。即便這次拿到的塊地利潤並不豐厚甚至沒有利潤，也可以從其他地方找回來。
在市場緊張情緒的裹挾下，上半年房企的拿地熱情高漲。好地網統計顯示，22城首批集中供地中，融創、保利、招商蛇口等拿地金額排名前十的房企，拿地總金額約3372.9億元，佔22城總出讓金額的32%。
記者觀察發現，除少數高杠桿房企減緩拿地節奏外，部分「三道紅線」處在綠檔的房企，在上半年的拿地量幾乎已與去年全年的拿地總量持平。
以越秀地產為例，其中報顯示，今年上半年，越秀地產在廣州、東莞、杭州、蘇州等11個城市共獲取23宗地塊，總建面約500萬平方米。而2020年全年，越秀地產新增土地22塊，總建面560萬平方米。
「無論如何，上半年拿地都是出於增厚公司業績目的。」越秀地產董事長兼執行董事林昭遠在8月18日下午舉行的2021年中期業績會上解釋稱，這主要是「雙集中」供地與上半年公司購地合作兩大因素疊加所致。其中約51%來自非公開市場的拿地剛好鋪排在上半年，所以這個數額會較往年同期大一些。
不過，「拿地一時爽，事後難收場」卻是不少房企的尷尬寫照。在首批集中土拍中，眾多頭部房企紛紛在熱點城市斥重金「搶地」，但面對高溢價率和相對苛刻的配建條件，有些房企開始為接下來有限的開發利潤發愁了。
如在杭州首批集中土拍中，濱江集團共拿下5宗地，當被問及這些地塊的利潤時，其董事長戚金興表示「努力做到1%~2%的凈利潤水平」。
在22城首批集中供地中，包括廈門、合肥在內的10個城市的平均溢價率超過15%。在地產行業資深人士毛呈飛看來，「首批集中土拍的規則沒有抑制溢價率，反而進一步壓縮了房企的利潤」。
「拿地價格預估可適當激進，但又不能盲目激進，需要對項目價格預估進行合理分析和判斷，判斷地塊與競品相比是否具備價格『跳脫』要素，這是價格預估是否適當激進的前提條件。」寧曉峰表示。
「不可否認的是，部分城市的一些高溢價率地塊的確存在風險，不排除未來會出現麵包價甚至賣不過麵粉價的可能性。」58安居客房產研究院分院院長張波認為，首批集中供地的城市本身存在分化，而有些城市的土地溢價率則是明顯提升。而包括上海、北京等在內的嚴控地價類城市，在房企本身財務穩健的前提下，合理利潤可以得到相應保障。
「聯合拿地」應對風險
「雙集中」供地新政之下，土地都被誰拿走了？據好地網統計，在首批集中供地中，拿地金額排名前10的企業中有5家是國企，排名前50的企業中有22家是國企。
中指研究院數據顯示，今年上半年，百強房企拿地總金額達16485億元，同比增長4.6%，門檻值為37億元，與去年同期相比明顯提升。百強房企招拍掛權益拿地總額佔全國300城土地出讓金的比例為55.9%。從拿地數據來看，房企布局更加聚焦一二線城市及核心城市群。
值得注意的是，集中供地新政對房企的資金實力是極大考驗。為減少前期的資金投入以及後期的運營風險，「聯合拿地」成為眾多房企的拿地策略之一。在22城首批集中供地中，濱江集團以67%的聯合拿地比例領跑，金科、卓越、首開均保持60%及以上的聯合拿地比例。
從城市層面看，以廣州為例，4月底首批集中供地共成交42宗地塊，攬金906億元。《每日經濟新聞》記者梳理近期陸續公示的地塊規劃方案發現，大多數高總價、高溢價地塊，房企不僅傾向於前期聯合拿地，後期聯合開發也成首選。
在廣州白雲區，正榮以20.9億元競得鍾落潭福龍路東側地塊，溢價率20.8%，成交樓面價16658元/平方米，將聯合新城控股共同開發；招商聯手弘陽以35.9億元競得白雲區石門街朝陽聯新東街地塊，溢價率15.4%，成交樓面價26643元/平方米，將聯合南國置業開發。
此外，金地以9.18億元競得增城區中新鎮新新公路東側地塊，溢價率31.5%，成交樓面價11038元/平方米，將聯合景泰富業開發。
不過在「三道紅線」及各地樓市調控不斷加碼之下，並非所有的聯合拿地開發都會順利。不久前宋都股份的退地風波，就將聯合拿地開發的另一面揭露給了行業。因為這是集中供地後的首例退地，也引起行業的普遍關注。
8月10日，宋都股份公告稱，因祥生控股、寶龍地產相關公司突然違約，給公司短期內的資金安排帶來巨大壓力，因此退掉計劃與祥生控股合作的杭州8號地塊。但在隨後的回應中，寶龍地產表示，與宋都簽署合作備忘錄僅是雙方表達合作誠意的表現，實際細節需以合同簽訂為准；祥生控股則稱，並未與宋都簽署過任何協議。
按照計劃，今年宋都的拿地金額為25億~35億元。而宋都在杭州首批集中土拍中就拿到5宗地塊，總金額達45.84億元，顯然已經超過了全年計劃。由於合作開發又出現問題，因此宋都寧願虧掉5000萬元也要退掉競得的杭州地塊。而這次退地的違約金也佔到宋都2020年凈利潤（3.21億元）的15.58%。
集中土拍規則優化調整
「雙集中」供地新政，旨在降低土地市場熱度。而中指院數據顯示，今年上半年全國土地市場呈現出「量縮價漲」的趨勢。如22城首批集中土拍中，廈門、杭州、重慶、深圳、寧波、合肥的平均成交溢價率均超過20%，其中重慶、廈門的樓面價漲幅均達到45%。顯然，首批集中供地並未達到預期的「穩地價」目的。
那麼，接下來的集中土拍會產生怎樣的變化？其變化傳導至樓市又會產生怎樣的影響？8月6日，深圳宣布中止出讓原定於8月9日掛牌的22宗地的使用權；8月11日，青島宣布第二批次集中出讓的100宗地拍賣活動因故「終止」；8月18日，杭州宣布31宗住宅用地終止掛牌，這是杭州第二次延期第二批集中供地時間。
此外，北京、上海、廣州、重慶、沈陽、長沙、天津、濟南、福州等城市均已推遲了第二批集中供地出讓時間。其中，天津、杭州、福州等城市還對土地競拍規則進行了優化調整。
對於多城中止或延期第二批集中土拍，行業普遍認為「土拍規劃將面臨調整」。此前有消息稱，自然資源部召開閉門會議，明確二批次核心城市土地出讓政策調整，包括競拍企業需具有房地產開發資質，加強對房地產企業購地資金的來源審查，限定土地溢價上限15%，不得通過調高底價、競配建等方式抬升實際房價，到達上限後通過搖號、一次性報價、競高標方案決定土地歸屬。
《每日經濟新聞》記者查詢發現，天津、福州等部分城市在中止或延期公告中調整的第二批集中土拍規則，基本與上述消息的內容相吻合。
如8月13日，福州宣布第二批集中土拍延至9月，同時對19宗地塊的最高價格進行了調整，最高溢價率均不超過15%。另外，調整還涉及限制競買人范圍、競買人資金來源、搖號規則調整，以及多幅地塊出讓條件優化等方面。
8月10日，天津明確將61宗地塊公開掛牌截止時間統一調整為9月10日，並將之前的最高溢價率不超過50%統一調整為不超過15%。同時規定，單宗住宅用地達到最高限價後，採用搖號方式確定競得人。
「這樣的話，利潤是有的。樂觀估計，可以做到5%~6%的利潤率。」中梁杭金衢的投資負責人劉傑雄告訴《每日經濟新聞》記者，現在一些企業已調整資金，盯著第二批集中土拍。隨著土地供應規模的增加以及供地質量的提升，房企拿地的機會可能明顯增加。
值得一提的是，無錫在首批土拍中16宗地塊中有14宗是「地價觸頂進行競租賃或配建」，在8月初舉行的第二批集中土拍中調整為「所有地塊均採取觸頂搖號」方式，目的是抑制地價熱度過高，達到嚴控地價的成效。而實際效果也相當明顯，無錫第二批集中土拍宅地成交溢價率為4.1%，和第一批12.39%的溢價率相比大幅降低，同時多宗地塊實際成交地價控制在合理水平。
「土地規則的調整對房企來說是把『雙刃劍』，一方面在推動建立房地聯動機制，實現限房價、控地價、提品質的同時，對於房企開發的合理利潤會有所保障，減少房企非理性競爭可能產生的市場風險。」張波認為，另一方面也會強化對房企的資格審查力度，通過完善審查流程和相應標准來提升穩健型房企的拿地幾率，土地市場對房企的「優勝略汰」也將起到加速作用。
某頭部房企IR劉偉以天津為例向《每日經濟新聞》記者表示，該城市第二批集中供地規則調整後，核心是嚴格控制溢價，並且減弱土地市場競爭的自由度，以此提高房企整體的拿地利潤率。若其餘城市效仿天津改變土拍規則，則第二批集中供地的拿地利潤率有望得到明顯提升，地產板塊的底層邏輯或將被改寫。
而在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，「土拍規則調整並不會使行業趨勢短期內有變化。但微觀層面，通過降低地價來控制房價，保證開發商利潤和房屋品質，這樣的共識基本已形成。而競高標也會使得之前減配、精裝改毛坯等現象大幅減少。」
土拍規則調整利好房企
第二批集中土拍規則優化調整，對房企未來的布局會產生何種影響？
「一定程度上會讓頭部房企快速擴張受到限制，高杠桿快周轉做大規模的傳統模式受到挑戰。」第一太平戴維斯深圳公司董事總經理吳睿向《每日經濟新聞》記者分析稱，開發商主流模式會立足已經進入的城市重點布局，在已經進入的重點城市經營效率和市佔率上下功夫，短期內布局新的城市的計劃會減少。
「預計後續集中供地的城市會擴容，不排除部分熱點的三線城市也會加入到集中供地行列。」張波認為，長三角和大灣區等主力城市群的三四線城市依然會是房企關注的重點。
「當前金融管控的嚴厲程度前所未有，商票等非標融資渠道都可能納入管控。這樣一來，企業前端拿地的動力和可能性被降到非常低的水平。」某大型房企杭州區域負責人林光游告訴《每日經濟新聞》記者。
一家頭部房企浙江區域投拓負責人王洋舉例稱，他熟悉的一個全國排名前20的房企，今年上半年拿了不少地，但大多因為地價太高算不過來賬來。有些地塊想「求人合作」也很難找到對象，有些地塊雖然找到合作方，但因為沒利潤最終演變為「互相掐架」：一個告對方違反企業規則，一個告對方侵害名譽權。
對於房企拿了高價地後的利潤找補空間，一位不願具名的業內人士告訴記者，一是通過同一地塊上不同產品設計搭配盡量拉高利潤，或去其他城市找補虧欠；其次，有地有項目的房企可以向供應商融資，維持信用評級和體量規模，再通過股票、發債等融資。但這樣操作有賭市場放鬆的成分，也會埋下債務逾期歸還不上的潛在風險。
「今年上半年企業拿地情況，與2016年和2017年企業搶地導致『地王』頻出的時候頗為相似。」明源地產研究院主編艾振強分析認為，早年搶地的副作用在此後兩三年開始顯現，導致一批房企要麼栽倒，要麼現在仍在艱難消化高地價帶來的虧損陣痛，這個過程還會持續好幾年。即便是以穩健著稱的企業，在大量囤地之後仍有擔憂。
艾振強認為，第二批集中土拍規則調整，對於避免行業過度集中化、多家獨大形成寡頭格局有很大作用。這樣也會避免因一家企業爆雷危機而影響整個產業鏈上下游，進而導致行業休克性調整的事件發生，同時也會要求開發商以長期主義來調整戰略布局。
在22城首批集中土拍中，部分熱點城市雖然溢價率高企，但對於頭部房企而言，因為其融資基本都是自有資金作配置，因此能把利潤壓到很低，即使有2%~3%的利潤也能活下去。不過，這樣的利潤率卻是很多中小房企無法承受的。
在更嚴格的土地和金融規則下，這樣「碾壓式」的實力懸殊，導致基本拿地的都是頭部房企和央企國企，而中小房企的生存空間則越來越小。
隨著第二批集中供地土拍規則迎來優化調整，一些中小房企或迎發展機會。「建立有效的購地審查有利於維護房企拿地的公平性，尤其是地方國企或者具備大股東背景的中小房企，資金來源或將受到限制，同樣規模的民營房企的拿地機會將增加，資源不平衡的局面或許會有改善。」億翰智庫總監於小雨表示，在此基礎上，中小房企將獲得喘息空間，生存空間加大。
「隨著重點城市在二批集中供地中對土拍規則的調整和優化，三四線城市也開始『跟風』調整規則，所以這樣的趨勢是可以觀望和期盼的。」毛呈飛表示。
「回過頭來看，在首批集中供地中沒有出手或少拿地的房企是幸運的。」在林光游看來，上半年拿地的公司，可能會有大比例項目真的不賺錢，但下半年在新的土拍規則下拿地，可能就能爭取到一些利潤空間。
實際上，集中供地之外，已經有不少房企瞄準了非集中供地的三四線城市。記者梳理發現，今年上半年，浙江的湖州、金華、紹興、上虞、義烏等地的土拍，往往只有少數幾家房企參拍，蘇北的徐州、淮安等城市的土拍溢價率則頻頻創下新低。
「集中供地基本利潤比較薄，反而是非集中供地的城市會有較大利潤空間。」在毛呈飛看來，不少非集中供地的三四線城市近期土拍市場低迷，土拍溢價率創下新低，或許也正是中小房企的機會。
上半年「雙集中」供地政策對各地土地供應節奏都有不同程度影響。貝殼研究院統計顯示，22城外的三四線城市，較2019、2020年出讓住宅用地規劃建築面積下降兩至三成。不過隨著「兩集中」供地常態化，這些城市下半年可能追趕節奏、加大供應。
㈢ 罕見！深圳土拍下調住房銷售限價，傳遞了啥信號
中新網客戶端北京8月31日電 (左宇坤)8月29日，深圳今年第二批集中供地重新掛牌，並公布今年第二次集中土拍的時間為9月28日。22宗地塊終於返場，總用地面積約83.4公頃。
二度亮相的地塊不變，土拍規則卻從強化「房地聯動」、嚴格市場准入、優化競價方式等多方面進行了優化調整。
房地聯動，「住房銷售限價下調」引關注
深圳此次政策明確，本批次用地普通商品住房銷售限價在原限價基礎上下調3%-9.2%不等，安居型商品房銷售限價在原限價基礎上下調2.8%-9.1%不等，通過價格引導進一步穩定市場購房預期。
在圈內有著「炒房第一城」稱號的深圳，「麵包」房價一直炙手可熱，「麵粉」地價的情況也備受關注。此前的8月6日，深圳公共資源交易中心發布《土地使用權出讓補充公告》宣布原本定於8月9日出讓的這批宅地中止。
資料圖：深圳灣新地標——魅力「春筍」。中新社記者 陳文 攝
另，政策還要求優化土地競價方式，大力發展租賃住房，嚴格限制土地溢價，地塊溢價率上限統一由45%降至15%等。「在保持掛牌起始價不變的基礎上，超溢價就搖號，這在一定程度上保護了房企利益，防止過度競爭。」中指研究院深圳分院研究總監童曉玲表示。
未來深圳新房價格有望下降
對於深圳的這一系列土拍新舉動，「從此，深圳房價的邏輯有了本質變化，『麵粉貴過麵包』以及『麵粉漲價帶動麵包漲價』的現象或將改變，深圳未來房價將在相當一段長時間維持穩定。」童曉玲分析道。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為具有很強的信號意義，未來深圳新房價格有望下降。
「在新房全面限價、價格審批比較嚴格的情況下，此次供地意味著深圳建立起『地價-房價』聯動控制的商品房新模式，房價地價進入全面管控階段；同時考慮到二手房價格管控情況，新房和二手房價格聯動控制的價格形成機制，價格再次反彈的可能性大大降低。」李宇嘉表示。
除了深圳，廣州、杭州兩地近日也發布第二批集中供地掛牌出讓公告，相較於第一次集中供地，從地塊競買人的資格要求、購地資金來源、出讓方式等方面進行了調整。而從此前合肥、成都等熱點城市相繼公布的第二輪集中供地公告來看，也均從上述幾方面進行了升級。
調整了規則後，第二輪「雙集中」供地的效果將在未來得以揭曉。
㈣ 多城集中供地「急剎車」 土拍規則或迎大調整
繼深圳宣布中止第二批集中供地之後，多個城市加入了土拍延期行列。
臨期「急剎車」背後，或將迎來土拍規則調整，各城市房地產調控的「手術刀」指向土地市場，「穩地價」真正走向「控實際地價」，繼而有利於房價水平的穩定。
8月10日，天津發布《天津市國有建設用地使用權掛牌出讓補充公告》（以下簡稱「《補充公告》」），將第二批集中供地掛牌截止時間由8月20日調整為9月10日。
不只如此，《補充公告》還增加了5個條件，要求參拍企業具備房地產開發企業資質，須提交其股東未違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利的資金來源承諾和競買企業資信良好的資信證明，須由自有賬戶交納競買保證金等。
值得注意的是，天津規定單宗住宅用地達到最高限價後，採用搖號方式確定競得人，並對61宗地塊的最高限價進行了調整，據21世紀經濟報道記者計算，所有地塊的溢價率由原來不超過50%降到了不超過15%。
天津土拍規則的變化，與坊間所說的自然資源部閉門會議做出的政策調整相吻合。坊間流傳的文件信息顯示，自然資源部要求各地方政府調整土拍政策，要點包括「單宗地溢價率不得超過15%」、「達到上限後不得以競配建等方式增加實際地價，可通過競一次性合理報價、搖號、競更高更優建築品質方式確定競得人」等。
21世紀經濟報道記者從多個信源處證實了該文件。
8月11日，青島宣布第二批集中土拍「因故延期」，再次實施公開出讓時間以屆時公告為准。21世紀經濟報道記者致電青島市自然資源和規劃局得知，「集中土拍後面可能會有大的調整，具體以公告為主，我們沒辦法提供准確信息」。
與此同時，杭州、無錫、東莞、金華、惠州等熱點城市也於近期紛紛調整了土拍規則，實施以「限房價、控地價、提品質」為主的競拍方式。
億翰智庫分析指出，通過調整土拍規則控制核心城市的土拍熱度，穩定地價，實現土地市場的穩定運行，既可以保持土地公平合理的出讓，又將促進整體市場保持低位運行。
解決首批集中供地高溢價問題
22個實施集中供地的城市中，杭州首批土拍熱度相對較高，溢價率為26%，在22城中排名較前，有41宗地塊因溢價封頂以競自持成交，自持比例最高達40%。
為遏制土拍市場高熱，杭州於7月30日宣布調整第二批集中土拍規則，一方面取消5000萬保證金托底機制，將保證金比例恢復20%，提高房企競拍門檻；另一方面下調溢價率上限至20%，並將租賃住房面積由「競自持」調整為「競無償移交政府」，在實現穩地價目標的同時加快推進城市租賃住房建設，引導房企理性拿地；此外還實行競品質試點，先競品質後競地價，競品質試點地塊實行現房銷售，同時設定溢價率上限為10%。
無錫首批土拍中16宗土地有14宗是地價觸頂進行競租賃或配建，在第二批集中土拍中調整為所有地塊均採取觸頂搖號方式，希望抑制地價熱度過高，達到嚴控地價的成效。
而實際效果的確立竿見影，無錫第二批集中土拍住宅用地成交溢價率為4.1%，和第一批12.39%相比有明顯回落，同時，多宗地塊實際成交地價控制在合理水平。
相較之下，近來第二批集中出讓延期或中止的城市中，天津、深圳和青島此前初次公告的第二批集中土拍規則並未有大的變化，沒能針對問題做出有效反應。
天津針對第二批集中土拍初次公告中僅提及加入自持租賃的硬性要求，其餘並無改變。於是8月10日重發的補充公告中，將61宗地塊的最高限價溢價率從不高於50%降到了不高於15%，競拍方式也改為「限地價 搖號」，同時還要求房企出具資質證明，加強競拍房企的資格審核。
深圳首批集中土拍溢價率為30.9%，屬於土拍熱度較高城市，但第二批集中土拍設定的溢價上限仍高達45%，青島也並未對第二批集中土拍的溢價率進一步限制。克而瑞地產研究中心指出，「這並不符合中央『穩地價、穩預期』的調控要求，由此也不難理解，本應在無錫集中出讓之後的深圳、天津、青島第二批集中土拍為何相繼被暫緩或延後。」
據克而瑞地產研究中心預測，深圳、青島等城市二批次土地出讓政策調整方向也將與天津一致，降低溢價率、取消競配建改為搖號或競品質，以落實穩地價的目標。
億翰智庫分析表示，隨著對溢價率的管控，房企無序拿地的情況或有所改變，中小房企將會有更多的參與機會，最終實現土地市場的穩定發展。
控實際地價以平穩房價
住建部房地產市場監管司司長張其光曾在7月22日公開表示「著力建立房地聯動機制，推廣北京市的做法，限房價、控地價、提品質，建立購地企業資格審查制度，建立購地資金審查和清退機制」。杭州、天津發布的土拍規則調整中，已經開始趨向房地聯動機制，加大了控價力度，也重點強調了競高品質建設方案的舉措。
「從首次集中供地我們能看到，雖然溢價率設定上限，但是通過增加配建比例獲取地塊的情況比比皆是，變相增加了實際的拿地成本。」億翰智庫分析表示，這波土拍政策的調整，一定程度上能夠降低房企拿地的實際成本，引導土拍模式從「價高者得」向「趨向平均出價者得」、「高品質者得」的方向轉變，有效避免房企盲目搶地，更加註重提升在綠色建築、裝配式建築等方面的競爭力。
一位全國性房企的北京高管告訴21世紀經濟報道記者， 高品質建設方案對產品的要求越來越高，但確實會促使房企加大產品投入，大家都在積極加大研究力度。預計北京第二批集中供地依然會強調高品質建設方案。「原來拍地，到最後都是在拼價格，即便拿到了地，其實也挺難受的，難免會嚴控成本。但現在地方政府讓利了，雖然高標准建設方案還是開發商在投入，但等於是把原來投在地價上的資金轉移到了建設方案上，相對更好一些。」
克而瑞地產研究中心也指出，「控實際地價」將成為熱點城市接下來土地側調控的主力方向，地價得到控制，也利好行業利潤向合理水平回歸，實際地價漲幅放緩下，房價走勢將進一步穩定。
自2020年年中以來，「三條紅線」、「兩集中」相繼出台，中央層面多次重申房地產長效機制，整治規范房地產市場秩序，最近更是嚴控城市更新大拆大建，各個城市調控政策紛紛加碼，二手房價格控制也被加入政策工具箱，一系列的調控組合拳，已覆蓋房地產投資、融資、運營、銷售、供應鏈等各個環節，形成了調控完整閉環。
本輪土地調控進入深水區，嚴控土地價格，則是從房地產鏈條的源頭出發，地價若能得到有效控制，後續環節也可傳導這一效應。
㈤ 「兩集中」供地：第二輪整體遇冷 新一輪多地放寬出讓要求
11月4日，寧波第二輪集中供地落下帷幕，最終共出讓28宗地塊，僅3宗地塊溢價，另有18宗地塊流拍。至此，第二輪集中供地的22個城市中，僅剩鄭州還未進行土拍。
高流拍率、低溢價率 二輪土拍明顯降溫
第二輪集中供地中多地調整出讓條件，提高了房企參與拿地的門檻和難度，同時面對房地產行業融資緊縮、資金壓力加大，房企拿地能力與拿地意願雙雙降低。因而，相較於首輪集中供地，多地二輪土拍市場出現不同程度的降溫，但整體來看均具有流拍率走高、溢價率降低、「國家隊」成拿地主力的情況。
鑒於二輪土拍中大量地塊流拍撤牌，多地的年度供地計劃未達標。據克而瑞數據顯示，21城（除上海外）前10個月宅地成交面積佔全年計劃供應量的平均比例僅為52%，整體土地供應節奏較慢。
而供不應求同樣會對房價造成影響，與國家「穩房價、穩地價、穩預期」的目標相偏離。為減輕供地壓力，調動房企拿地積極性，實現房地產市場長效平穩，部分城市不僅增加了土地供應量，還從不同方面優化了土地出讓條件。
第三輪集中供地蘇州共掛牌26宗地塊，總出讓面積203.5萬平，總起始價405.61億元，較二輪供地增加5宗地塊，出讓面積增加45.2%；杭州擬推出51宗地塊，主城區地塊明顯增多。另外，上海、深圳還增加了政策性住房用地數量，上海推出31幅為租賃、徵收安置等保障性住宅地塊；深圳的住宅用地全部涉及政策性住房，其中9宗將建普通商品住房及只租不售人才住房，2宗建設出售型人才住房。
第三輪集中供地的入場條件也有所放寬，如南京將參拍企業的資質由「二級或一級」降至三級及以上，同時取消「不得聯合報名競買、不得合作開發，嚴格限制股權轉讓」的要求；蘇州保證金比率下調至30%，而二輪供地中保證金比例大多為50%，首次付款比例由60%下調至50%，並且取消了土地市場指導價（除園區地塊外）。另外，廣州第三輪集中供地中南沙、黃埔地塊取消了「限房價」的要求，部分「回鍋肉」地塊起始價小幅下調。
多城放寬土地出讓條件，第三輪集中供地的整體成交量有望回升，但近期部分房企債務違約事件頻出，行業資金狀況仍不容樂觀，預計第三輪集中供地市場熱度分化加大，多地土拍將持續低迷。
㈥ 第二輪集中供地大降溫：房企資金鏈偏緊，五城流拍率超30%
9月22日，克而瑞研究中心發布報告稱，從已完成二輪土拍的城市表現來看，溢價率較首輪明顯下降，底價成交成為二輪集中土拍的主旋律。
截至9月18日，22個重點城市中已經有廈門、福州、蘇州、青島和天津等9個城市完成了第二次集中供地的出讓。而尚未開始二輪集中土拍的城市，在報名環節就已透露出寒意。
杭州市的10幅「競品質」地塊僅有1幅正式進入競價環節，其餘9幅因報名企業未達到3家，無法進入後續的競拍環節，導致地塊面臨「流拍」。克而瑞認為，流拍率成為二輪集中土拍的關鍵詞。
對比首輪集中土拍熱度來看，所有城市二輪集中土拍熱度均有所下滑：成交溢價率均較首輪有所降低，尤其是濟南、天津等低熱城市，溢價率降幅均在10個百分點以上；長春、無錫、福州、青島、濟南、天津和沈陽二輪流拍率均大幅走高，沈陽、長春、福州、濟南和天津等城市二輪土地出讓流拍率均超過了30%。
值得注意的是，在二輪集中土拍過程中，多個城市出現臨時「中止」出讓地塊的現象。
截至9月17日，已經相繼有長春、福州、天津、青島、濟南、成都、蘇州、沈陽等8個城市在第二輪集中土拍前臨時中止出讓，總數量高達91宗，占這些城市第二輪集中供地總幅數的22%。其中沈陽中止出讓宅地最多，高達22宗，占其第二輪集中供應總量的比重高達50%。
從土地供應角度來看，截至9月17日，除了鄭州和寧波兩個城市尚未發布第二輪集中供應以外，其餘20個城市土地供應規模與首輪基本持平。
此外，各城市間分化較為顯著。其中，蘇州、杭州、南京、武漢、長沙等城市第二輪供地規模較首輪明顯下滑，降幅均超20%；其他城市較首輪均有明顯上漲，尤其是深圳、廈門、青島等地，供應規模均實現翻番。
由於土拍規則調整，第二次集中供地過程中，多城土地延期出讓或重新掛牌，譬如深圳、杭州、青島均停止掛牌之後重新掛牌，福州、濟南、沈陽、蘇州和天津等城市均延期出讓。就出讓時間來看，很多本該8月集中土拍的城市被擠壓至9月、10月。
如若將第一輪集中供地和第二輪集中供地的競拍方式作對比後會發現，大致上有三個明顯的變化。
具體來看，第二輪集中供地更多採用了「限價 搖號」方式進行土地競拍，並且溢價率均有明顯下調；部分城市取消了競配建；對項目上市銷售做出了更多限制，部分城市出現了現房銷售、限售等規定。
克而瑞認為，第二輪集中土拍規則密集調整之後，已完成土地出讓的重點城市大多遭遇了「滑鐵盧」，溢價率下降，流拍率明顯上升，臨時中止出讓成為「標配」，土地市場熱度面臨下行壓力。土地市場低熱之下，拿地成本也在下行，如首輪高自持比例的成都二批次集中成交地塊的地房比還不到0.5，較首輪大幅下滑。因此，對於現金流穩健的房企來說，將迎來以較低成本增加優質土儲的機會。
從企業的角度而言，在融資難度加大、資金鏈偏緊影響下，企業拿地積極性明顯受挫，尤其是觸及紅線的房企大都「暫停」了新增土儲。結合近期市場、資金和政策環境來看，重點城市第二輪集中土拍「降溫」將是大概率事件。
㈦ 深圳為什麼中止二輪集中供地調控收緊下規則生變
在多位業內人士看來，深圳此次中止交易並不只是簡單延期，是一次「大修」，土拍規則甚至地塊都有可能發生變化。
8月9日，原本是深圳計劃第二輪集中供地時間，卻因幾天前一紙公告而被「叫停」。
8月6日晚間，深圳公共資源交易中心發布公告稱，中止第二批集中供地掛牌出讓工作，具體出讓時間另行公告。同時，公告還表明，已交納的競買（投標）保證金將原路退回開發商。
緊接著第二日，備受關注的「深房理」案件公布最新進展。
關於深圳中止二輪供地，官方並未給出解釋，業界流傳出兩種聲音：一是認為官方擔心土拍過熱，誕生「新地王」等，不符合「房住不炒」大方向。二是報名房企嚴重低於預期，多地塊出現零企業報名情況；拿地意願較強的多是深圳當地國企，民企參與度很低。
在多位業內人士看來，深圳此次中止交易並不只是簡單延期，是一次「大修」，土拍規則甚至地塊都有可能發生變化。
不獨深圳。按照之前的供地時間表，北京原計劃於7月份、廣州原計劃於6-7月份推出第二輪集中供地地塊，現均已推遲。8月10日，天津市規劃和自然資源局發布公告稱，第二批集中供地中61宗國有建設用地掛牌時間延長至8月31日。
「土地是房地產市場源頭，如果想控制和穩定房價，一定要控制和穩定地價。一線城市土地出讓規則如何確定，對其他城市具有很強的示範性及引導效應，對於下半年房價走勢及預期也會產生很大影響，所以土地出讓活動需要非常謹慎。」廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國房地產報記者表示。
深圳緊急中止二輪供地
一個月前，7月9日，深圳發布了本年度第二批次住宅用地集中出讓公告：公開掛牌出讓22宗住宅用地，總土地面積約83.38公頃，地塊總建築面積約275.1萬平方米；起始總價約421.98億元，最高限價總金額約620億元。
這算得上是深圳史上最大一批宅地供應量。深圳首批集中供地僅推出6宗地塊，收金138億元。
從原計劃出讓方式來看，深圳第二批次與第一批次在競拍規則方面並無太多不同。22宗地塊中，除2宗地擬用於建設全年期自持市場租賃住房，採用「單限雙競」（即限最高成交地價、競成交地價和競配建無償移交的公共租賃住房面積）方式掛牌出讓，其餘20宗住宅用地均採用「雙限雙競」（限最高地價、限普通商品房銷售均價，競地價、競只租不售的人才住房面積）方式掛牌出讓。
但8月6日（周五）晚，原定於8月9日（周一）出讓的深圳第二批集中供地計劃的22宗居住用地，全部中止出讓。
業界猜測，這與房地產調控收緊以及近期高層講話有關。
就在7月22日，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正出席加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議並講話。當日，住建部、央行分別對保障性租賃住房、房地產調控、房地產金融調控發表權威解讀。「房住不炒」的調控主基調、穩地價、穩房價、穩預期的房地產長效機制被再次重申。
韓正指出，要加快完善「穩地價」工作機制，優化土地競拍規則，建立有效的企業購地資金審查制度。
住建部方面亦強調，要著力建立房地聯動機制，推廣北京市做法，限房價、控地價、提品質，建立購地企業資格審查制度，建立購地資金審查和清退機制。
無疑，這對於第二輪集中供地規則提出了更高要求。李宇嘉認為，深圳第二輪供地規則或與國家最新要求有一些出入，因為原定是要在7月底推出第二批集中供地，現在可能需要重新調整供地計劃。
值得注意的是，在首輪集中供地中，深圳方面表現並不算好。
在深圳首批集中供應的6宗土地中，溢價率最高達45%，樓面價最高達每平方米7萬元，綜合溢價率達30.9%，居全國第二；在穩地價進而穩房價、穩預期目標方面存在一定修正部分。
中原地產市場分析師盧文曦對中國房地產報記者表示，隨著樓市調控進一步趨緊，土地市場要防止過熱，土拍規則需要進一步優化，既要讓土地能賣掉，溢價率也不能太高，市場預期要穩住。
降溫地市!多地悄然提高第二輪供地門檻
在深圳中止第二輪供地不久，天津宣布推遲第二批集中供地掛牌時間，進而入市時間亦隨之推遲。
8月10日，天津市規劃和自然資源局發布公告稱，第二批集中供地中61宗國有建設用地掛牌時間延長至2021年8月31日，掛牌起始時間統一調整為2021年9月1日9:00起，掛牌截止時間統一調整為2021年9月10日，競買保證金到賬截止時間及競買報名截止時間統一調整為2021年9月8日16:30。
公告提出，競買企業報名時，須提交其股東未違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利的資金來源承諾和競買企業資信良好的資信證明；競買企業須由自有賬戶交納競買保證金，經審核符合要求的方可報名參加地塊競買。
值得注意的是，天津對第二輪推出的61宗地塊最高限價均進行了調整，溢價率均不超15%。其中，60宗地塊下調了最高限價，下調幅度最高達11.82億元，另外1宗津南黃（掛）2021-033號地塊設置了1.97億元最高限價。
相對於首批集中土拍，在第二批集中供地中，杭州、蘇州等部分熱點城市已經開始給土拍規則打「補丁」。
7月30日，杭州第二批31宗涉宅地塊集中掛牌。此次杭州推出31幅涉宅地塊，總出讓面積191.55萬平方米，總出讓建築面積466.02萬平方米，總起拍價為633.78億元，預計將在9月7日-8日陸續出讓。
值得注意的是，對於第二輪土拍，杭州宣布調整土拍競價規則，除大幅提升保證金門檻、取消「競自持房屋」改為「競無償移交政策性租賃住房」外，首次在十城區推出「競品質」試點地塊。這類地塊將採取一次性公告和線下「競品質」線上「競地價」兩階段操作方式出讓，且全部要求現房銷售。
據當地企業人士稱，要求現房銷售，無疑將拉長房企回款周期，實質是提高了對房企自有資金實力的要求，引導房企理性拿地，相比第一次集中土拍空前熱度，二次集中供地土拍新規將給杭州市場帶來一定「降溫」效果。
「接下來杭州市場基本就是大房企競技場，小開發商在杭州市場幾乎沒有機會。」有房企人士坦言。
無錫在第二輪集中土拍中則重點調整了出讓規模、供地結構，以及競拍規則，土拍熱度較首輪明顯降溫。從出讓規模上看，無錫第二輪推出的土地面積較首批新增32萬平方米，供應總量達到了123萬平方米，占今年三次集中供地總量的41%。為防止市場熱度過高，一方面嚴格控制地塊溢價率，另一方面出讓方式調整為「限地價 搖號」，同時，限「馬甲」拿地。
8月9日，浙江嘉興市區推出年內第二批集中供地，掛牌7宗涉宅地塊，總出讓面積528.4畝，總建築面積67.8萬平方米，合計起拍價56.96億元，將於8月30日出讓。
在嘉興市區首次集中供地中，13宗涉宅地塊全部拍至封頂價格，總成交金額118.2億元。
隨著越來越多城市加入第二輪集中供地行列，新的拍地規則、變數也隨之增加，或許土地市場熱度亦將迎來真正降溫。