❶ 深圳「十四五」期間計劃籌集89萬套各類住房
供應商品住房31萬套;供應分配公共住房34萬套(間)，包括公共租賃住房6萬套(間)、保障性租賃住房20萬套(間)、共有產權住房8萬套……
近日，深圳市住房和建設局、發展和改革委員會發布《深圳市住房發展「十四五」規劃》(以下簡稱《規劃》)。
相較於「十三五」規劃和深圳二次房改方案，《規劃》緊跟時代發展需求，對於解決深圳住房緊缺這一問題，有了更深層、更為系統的章法。此外，規劃對於住房定義分類提法、公共住房供應、大型安居社區建設等方面，做了更為細致的工作部署。
籌集89萬套各類住房
《規劃》提出，「十四五」期間，深圳將堅持以人民為中心，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，將住房視為民生之要，安居視為發展之本，加快構建以公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產權住房為主體的住房保障體系，解決好大城市住房突出問題，
期間，深圳將建設籌集住房89萬套(間)，其中，建設商品住房35萬套;建設籌集公共住房54萬套(間)，包括公共租賃住房6萬套(間)、保障性租賃住房40萬套(間)、共有產權住房8萬套。
記者查詢了「十三五」規劃文件，彼時住建局發布的文件是以人才住房和保障性住房籌集建設為主。上一規劃期內，計劃新增籌集建設人才住房和保障性住房40萬套，新增供應用地建設21萬套，多渠道籌集19萬套。
「十四五」期間，住房建設供應總量相較往年也有大幅提升。中國城市經濟專家委員會副主任宋丁認為，「十四五」建設籌集89萬套各類住房，供應分配住房65萬套，這個供應總量大約3倍於深圳過去多年來每年平均住房供應總量，同時大約1.5倍於2018年深圳發布的「二次房改」提出的年度住房供應總量。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析表示，「十四五」期間，深圳將籌建40萬套保障性租賃住房，占保障性住房的74%，這類型房源主要靠存量盤活為主，特別是公共住房，以解決積累的住房需求，尤其是輪候期長達5-6年的保障房需求。
值得注意的是，「十四五」期間，《規劃》還重點提出，多主體多渠道建設籌集各類公共住房，完成公共住房投資不少於1800億元，力爭佔全市住宅開發投資的比例達到15%以上。
住房定義有重大變化
《規劃》明確，「十四五」期間，深圳突出住房的民生屬性，以公共租賃住房為主，為戶籍中低收入人群提供基本住房保障，以發展保障性租賃住房為重點，緩解新市民、青年人等各類人群的住房困難，以共有產權住房為補充，提升居民住房自有水平，穩定商品住房供應，切實增加住房供給，有效緩解各類居民住房困難問題。
2018年深圳發布的二次房改方案中，關於住房定義的提法是，保障性住房和商品住房兩大類，其中保障性住房又分為人才住房、安居型商品房和公共租賃住房三類。
宋丁表示，「十四五」規劃中，深圳把原有的「人才住房」和「安居型商品房」合並到「共有產權住房」概念里，又從原有的「公共租賃住房」概念里剝離出「保障性租賃住房」概念，形成兩類差異化的租賃住房類別，是循了住建部的統一定義和提法，形成和全國一體化共享式的住房定義概念和體系。
李宇嘉認為，這意味著，深圳公共住房供應重點不再是以人才為主，而是以新市民、年輕人等住房困難群體為主，公共住房全面回歸公共屬性、保障屬性，保障住房困難人群，而不是保障人才，這一改變與國家的大方向相同。
土地、新房供應均創新高
「十四五」期間，深圳計劃供應居住用地不少於15平方公里，力爭達到17.5平方公里，力爭每年供應的居住用地佔建設用地比例不低於30%，規劃期前3年供應居住用地不少於5年總量的70%。
這意味著平均每年供應宅地3-3.5平方公里，宋丁分析，過去多年深圳每年的宅地供應大都低於1平方公里，佔比大都是20%多，個別年份甚至低於20%，顯然，不低於30%的宅地佔比對於深圳來講意義是深遠的，是重大突破。
實際上，近兩年深圳在土地供應方面已大幅放量。以2021年為例，深圳市成交居住宅地共計39宗，其中租賃住房用地2宗，總出讓面積155.33萬平方米，可建建面560.74萬平方米。
而在2019年及之前，深圳每年供應涉宅地塊均在10宗左右，3年土地總出讓面積為48萬平方米，不及2021年土地出讓面積的1/5。
此外，近幾年深圳在一手住房供應方面亦是一枝獨秀，逐年穩步遞增。
樂有家研究中心數據顯示，2017-2021年，深圳近5年一手住宅供應量呈逐年遞增趨勢，2021年供應量超6萬套，同比2020年增長15%，是近5年最高水平。
❷ 求解高房價難題 深圳實施大規模住房建設計劃
深圳住房緊張的局面或將改觀。
5月15日，深圳市第七屆人民代表大會第一次會議開幕，深圳市代市長覃偉中代表深圳市人民政府，向大會作政府工作報告。報告提出深圳將實施大規模住房建設計劃，今年供應居住用地不低於3.6平方公里，新開工住房面積1500萬平方米以上；建設籌集公共住房8萬套，改造籌集租賃住房10萬套以上。
深圳地少人多，5月17日，深圳市統計局正式發布深圳市第七次全國人口普查公報。普查結果顯示，深圳市常住人口（含深汕特別合作區，下同）1756.01萬人，與2010年的第六次全國人口普查的1042.40萬人相比，增加713.61萬人，增長68.46%，年均增長5.35%。
在人口維持較快增長的背景下，深圳過去居住用地供應常年處於較低水平。據21世紀經濟報道記者統計，在「十三五」期間，深圳居住土地供應總量僅不足1000公頃，遠落後於北京上海廣州等其他一線城市，供需格局極不平衡一定程度上也將深圳房價推至高點。
隨著大規模住房建設計劃的實施，深圳的供需格局將會如何改變？深圳的高房價會否得到平抑？
居住用地放量
深圳的住房問題其實早就受到官方的重視。2018年6月，深圳曾發布《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見》徵求意見稿，這一舉措被稱為「二次房改」。
上述意見稿指出，深圳市將在2035年前新增建設籌集170萬套住房，其中，市場商品住房70萬套，佔40%左右；公租房、安居型商品房和人才住房共100萬套，佔60%左右。
隨著「二次房改」的推進，深圳近年來居住用地供應開始放量。官方數據顯示，2020年，深圳市進一步加大商品住房建設力度，共完成新開工商品住房建築面積1236萬平方米，為歷年之最，同比增長160%；商品住房用地供應227.53公頃，完成2020年度實施計劃的182%。
而根據廣東省自然資源廳發布的《深圳市2021年度建設用地供應計劃》（簡稱《供應計劃》），深圳的居住用地供應還將進一步提升。根據《供應計劃》，2021年，深圳計劃供應建設用地總量1130公頃。其中包含居住用地363.3公頃，產業用地171.4公頃，民生設施用地543公頃，商服用地52.3公頃。
《供應計劃》顯示，今年深圳計劃供應居逗雹住用地363.3公頃，占計劃供應總量的32.1%，較2020年、2019年居住用地計劃供應量橡喊分別提高了24%、142%；計劃供應商品住房用地149.3公頃，將集中分三批次供應。此外，還將擴大租賃住房供給，從土地使用源頭確保租賃住房用地需求。計劃供應租賃住房用地不少於37公頃，占居住用地比例超過10%。
在保證居住用地供應上，深圳的動作十分積極，過去在土地供應上的結構性問題也得到了改變。根據深圳市規劃和自然資源局近期先後發布的多個片區法定圖則規劃調整通告，今年深圳已經累計將13宗商服用地或產業用地，變更為居住用地和教育等公配用地。
除了在土地供應上發力之外，政府工作報告還提出今年深圳將建設籌集公共住房8萬套，供應3.5萬套，改造籌集租賃住房10萬套以上。
未來五年，深圳已明確將加速推進「住有宜居」，進一步調整土地供應結構，加大居住用地供應，減少商服體量，進而確保新一輪「房改」目標的實現。
破局高房價？
近幾年來，深圳的高房價增大了人才落戶的壓力，也讓一部分實業不得不向周邊城市外溢。根據中國房價行情網數據觀測,2020年全年，深圳的二手房均價漲幅達到32.9%。
2021年4月，中國人民銀行官方微信發布工作論文也點名深圳，創新創業山如帆靠的是年輕人，但其多半沒錢。一個城市房價太高，把他們都逼走了，何談創新。這有可能成為限制深圳長遠發展的障礙。
這種局面之下，深圳今年以來在住房調控上出台了多條嚴厲的政策。今年2月8日，深圳市住房和建設局發文建立二手住房成交參考價格發布機制，同時發布了深圳3595個住宅小區二手房成交參考價格。
在二手住房成交參考價格出台後，深圳多家銀行也迅速行動，正式發文將二手住房成交參考價格作為按揭貸款的參考依據。
這一政策對市場的影響立竿見影，深圳的二手房交易由此降至冰點。據深圳房地產信息網，2021年4月深圳二手房成交為4877套，環比3月減少了28.2%，成交面積為440122平方米，環比3月減少23.3%。
根據2021年5月17日國家統計局公布的2021年4月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，深圳一手房環比漲幅0.5%，二手房與上月持平，二者同比漲幅分別為3.9%和12.9%。
從短期數據來看，深圳的房價的確在一定程度上已經平穩，沒有上漲的勢頭。那麼，在深圳大規模住房建設計劃，以及預計嚴厲的調控政策並行之下，深圳長期被詬病的高房價局面能夠得到多大程度的緩解？
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴21世紀經濟報道記者，實施大規模住房建設計劃對深圳積極作用是公共住房的供應比例會大幅度增加，有利於緩解年輕人新市民新就業大學生的住房的困難程度，住房保障和住房市場這兩個體系更加平衡一些。
不過，李宇嘉也有疑慮，「會不會抑制房價呢？很難講。因為深圳新增的公共住房供應，還得靠市場的商品房來配建，也就是說是由開發商買單，是必須通過商品房市場來給保障房、人才房買單。在這個情況下，房價可能並不一定會得到控制，國際上，中國香港、新加坡這些地方的住房保障做得也不錯，但商品房價格也非常高。」