① 開發商內部員工驚曝樓市黑幕 看完驚呆了！
據新的統計，中國54個城市上半年成交量有110多萬套房子，在這么巨量的房子成交量，必然少不了很多樓市的黑幕。那麼，開發商常用的低價和優惠促銷手段隱藏了怎樣的秘密？我們在買房時應該注意哪些事情呢？一起來看看這些不為人知的事情吧！開發商內部員工驚曝樓市黑幕多年賣房終說良心話。
樓市黑幕1、製造現場熱銷假象
調查：在銷售現場，開發商總是在銷售興旺的氣氛，經常會在售樓中心的房源公示欄上打出「售完」的字樣，或者在銷售業績示意圖上標識出大面積的已售單元，讓購房者覺得已經沒有多少套房屋。銷售人員也會採取很多方法來製造熱銷氣氛，讓購房者產生緊張感，在沒考慮清楚的情況下，一沖動，就簽了合同，交了錢。
律師提醒：樓盤房源的信息可以在國土部門的網站上查詢。同時，開發商在現場提供的銷售消息應當真實准確。
如提供虛假信息導致購房者做出與其真實意願相背的行為。購房者可以根據《合同法》第54條的規定來申請撤消該行為，並要求開發商賠償損失。購房者在銷售現場應保持清醒，謹慎抉擇。
樓市黑幕2、大定小定多少都收
調查：購房者只要表現出一點點購房的意向，銷售人員就會告訴你說這個戶型就只有幾套了，如果不交付定金可能就賣完了，要求客戶馬上交付定金。如果客戶說沒有帶夠定金，銷售人員就會要求客戶先交小定，然後要求客戶次日交齊大定。如果購房者在約定的時間內未能前來，所付定金就不予退還。
律師提醒：根據《擔保法》第89條規定，給付定金的一方如果不履行合同，無權要求對方返還定金;接受定金的一方不履行合同，則要雙倍返還定金。
因此，購房者無論繳納小定、還是大定時都應謹慎，不要輕易繳錢而陷於被動。同時，根據《人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條的規定，因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。購房者表面上看得了便宜，實際卻有可能買到更高價格的房屋。同時自身權益也得不到任何保障。終，購房者所希望的「優惠」不僅得不到兌現，還會付出更多的購房款。購房者應核對樓盤是否取得商品房預售許可證，堅決不參加任何認購行為，避免成為抬高自己房屋價格的抬轎人。
樓市黑幕3、隨意虛構贈送面積
調查：「33平方米的單身公寓『變身』55平方米的小復式」、「買一送一」、「兩房變三房」……贈送面積成為時下部分樓盤誘人上鉤的重要營銷手段。
案例：受贈送面積吸引，李先生購買了鹽田區海濱假日雅居的一套房子，但隨後他和其他17名業主卻聯合將開發商告上了法庭。李先生說，海濱假日雅居2007年7月開盤時，開發商深圳市鵬廣達公司與三洲田公司宣稱「贈送超大入戶花園，5.7米層高」，樣板房也儼然一個小復式。但是，在簽合同的時候，業主們被要求在3分鍾內簽訂所有合同，並附加一份「委託書」，讓購房者委託一家叫「裕達」的公司免費填平贈送的天井面積。去年樓盤入伙時，業主們卻發現，開發商當初承諾贈送的面積並沒填平，而是一個從1樓通到19樓的天井。而且，天井實質是開發商為減少支出土地出讓金，隱瞞ZF有關部門「偷來」的面積。
律師提醒：天下沒有免費的午餐。發展商本來就是在追逐利潤，沒有理由平白無故贈送面積給業主。購房者在購買新房時，在開發商誘人廣告面前要頭腦清醒，簽訂合同時，一定要細看合同條款，涉及到贈送面積，要弄清楚該贈送的面積是否合法，是否與規劃相符，如果變更了規劃，是否辦理了相應的變更手續。發展商要購房者簽訂委託書，購房者一定要仔細審閱委託書的內容是否合法，否則，贈送的面積可能是「違章搭建」，存在被拆除或者其他不利法律後果的隱患。
樓市黑幕4、無中生有引人入彀
案例：日前，南山區某樓盤5位業主將某開發商告上了法庭。原因是業主們發現當初賣房的時候建設的漂亮花園到了入伙時竟然消失，地上停車場又被開發商擅自更改為綠地。在開發商售樓廣告上，原是市政用地的樓盤南邊區域，被開發商描述成樓盤的花園：亭台樓閣、小橋流水、露天咖啡廣場……
多位業主向記者反映，2004年該樓盤銷售期間，他們主要是看中了該樓盤的花園環境幽美，交通便利等優勢，但到了入伙的時候，樓盤南邊的園林卻消失了。業主們查閱規劃局的檔案後才發現，售樓書上所顯示的綠化帶原來是市政公共用地，根本不在該樓盤的建設范圍內。
律師提醒：「為了防止開發商擅改規劃導致交樓時貨不對板，業主在收樓時要仔細查看物業公共部分與規劃文件和設計圖紙是否相符。」
開發商在交樓時，都應按相關規定把樓盤的竣工驗收文件及圖紙、用地及工程規劃許可證等進行公示，業主要仔細對照實際與上述文件、圖紙要求是否相符，尤其是公共部分的規劃，譬如該案例中的地面停車場是否建有等等。如果不符，業主暫不要收樓，可咨詢法律專業人士，根據情節嚴重程度，對開發商起訴要求退房、賠償違約金、恢復原狀，或向規劃主管部門投訴追究其行政責任。
樓市黑幕5、內部認購或VIP優惠
調查：出售VIP卡、內部認購、日進斗金……商品房銷售的噱頭令人眼花繚亂，這都是為開發商銷售房屋利益化作準備。而對於購房人來說，內部認購由於有優惠條件，有一定的吸引力，這時就有可能掉進開發商的認購陷阱。
律師提醒：開發商在取得預售許可證之前，無論採取內部認購或變相內部認購(VIP、優惠申請)等都屬違規行為。
樓市黑幕6、樣板房被悄悄放大
調查：一些開發商為了使空間看上去更加通透、視覺舒適，往往使用高亮度照明，並打通一些牆體，做成開放型廚房或透明式衛生間，這對於實際居住來說都是不實用的。為了讓樣板間看上去更寬敞，會將樣板間做得比實際房間面積大一些。而購房者不可能看樣板間時找開發商要建築圖紙，並拿尺自己丈量。
案例：張女士說到她近買的一套房時，「樣板間裝修做得細致極了，可交房時一看自己買的房子就沒那麼好，很多材料都是劣質的，地磚有裂的不說，卧室地板顏色也不勻，衛生間台盆和廚房櫥櫃接縫里的膩子膏抹得里出外進，裝修費花得真不值。」
律師提醒：現在售樓樣板房通常有兩種，一種是設置在售樓部附近的樣板房區，而另一種則設置在樓盤的現場。設在樓盤現場的樣板房失真的可能性較小一些，而設在售樓部附近樣板房區的就有「放大房」的可能性存在。
同時，應該對自己看中的「意向房」進行實地考察，仔細查看一下自己有心購買的意向房。由於沒有經過粉飾，牆體、梁、柱的裂縫在這個時候都很容易被發現，此外消費者還可以觀察門窗的質量問題。
在查看過程中，消費者還應該重點看有無滲水對於買頂層住宅和層住宅的業主，是下雨天去考察，對滲水問題和排水不暢的問題，可以及早發現。
樓市黑幕7、包裝虛幻核心賣點
調查：90%以上購房者對樓盤的印象來自售樓廣告。開發商通過全方位包裝樓盤核心賣點信息，如「奢華生活」、「品質人生」、「尊貴選擇」等等。
（以上回答發布於2016-12-12，當前相關購房政策請以實際為准）
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