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深圳市城市更新需要多少簽約比例

發布時間: 2023-12-04 02:02:47

A. 深圳舊改新政:明確最低賠償標准 簽約率達95%可徵收

12月30日,全國首部地方城市更新條例公布。深圳市人民代表大會常務委員會官網發文稱,《深圳經濟特區城市更新條例》(下稱《條例》)經深圳市第六屆人民代表大會常務委員會第四十六次會議於2020年12月30日通過,自2021年3月1日起施行。

具體而言,《條例》明確可列入舊改項目的標准,降低項目立項和拆遷標准,並首次制定了最低賠償標准。《條例》通過,被視為深圳官方推動舊改進度,增加住房供應的重要信號。

12月30日,合一城市更新集團董事總經理羅宇對本報記者表示,《條例》對化解城市更新最大難題,即拆遷難有重大意義,對整個行業有促進作用。同時,《條例》提出「政府統籌、公共利益優先」,此前的《深圳市城市更新辦法》表述為「政府引導」。從政府推進公共利益實施的角度看,政府有必要通過統籌的方式提高項目的可實施性和公共利益的實現。

同日,深圳市人大常委會法工委對《條例》做出解讀,表示深圳市人大常委會法工委立法是承擔先行示範區使命、踐行共建共治共享發展理念的需要,也是拓展城市發展空間、促進城市轉型升級的需要,更是破解城市更新深層障礙、推動城市更新高質量發展的需要。未來,官方將繼續推動城市更新工作從高速發展向高質量發展轉變,為城市更新工作提供法治保障,進一步提升城市品質和競爭力。

降低拆遷難度

深圳城市更新迎來新的里程碑。《條例》降低對舊改項目簽約率的要求,為解決拆遷難問題提出了解決方案。

《條例》規定,用地為單一地塊的,應當經全體共同共有人或者產權份額3/4以上的按份共有人同意,建築物區分所有權的,應當經專有部分面積佔比3/4以上的物業權利人且占總人數3/4以上的物業權利人同意,其中舊住宅區所在地塊應當經專有部分面積佔比95%以上且占總人數95%以上的物業權利人同意。

此外,城中村合法住宅、住宅類歷史違建部分,已簽訂搬遷補償協議的物業權利人人數佔比不低於95%的,可參照前款規定由區人民政府對未簽約住宅類房屋依法實施徵收。

也就是說,當項目簽約面積與簽約人數佔比均達到95%後,即可進行拆遷。過去10年,拆遷的標準是簽約面積與簽約人數佔比都需達到100%。由於條件苛刻,目前深圳僅有鶴塘嶺小區、興業生活區、橋東片區城市更新項目、粵海街道萊英花園更新項目等4個項目達到「雙百」要求。

長期以來,人們關於拆賠比的爭議不斷,《條例》首次明確界定賠償標准。

《條例》規定,已登記的商品性質住宅物業採用原地產權置換的,按照套內面積不少於1比1的比例進行補償;產權置換的實際面積不得少於約定面積,因誤差導致超出面積在3%以內的,物業權利人可以不再支付超出面積部分的房價。

「《條例》首創『個別徵收+行政訴訟』模式,提出適當的補償標准指引,有助於化解城市更新最大的難題,即拆遷難問題。」12月30日,羅宇對本報記者表示,《條例》出台,對城市更新行業有促進作用。拆遷難問題得以解決,對加強行業投資信心將有所幫助。

縮短舊改周期

深圳是一座拆出來的城市。2009年,深圳頒布《深圳市城市更新辦法》,率先在全國提出「城市更新」概念。

10年來,深圳持續通過城市更新釋放土地資源,優化城市空間。來自安雲更新律師事務所的數據顯示,2009年-2019年,深圳共有340萬平方米舊工業區進行了綜合整治,117個拆除重建的產業升級項目獲規劃審批,更新改造後將提供1840萬平方米的產業用房以及與之相配的產業配套。通過城市更新,深圳共建造了130所學校、271所幼兒園、849萬平方米保障房和87萬平方米創新性產業用房。

由於涉及利益主體多、程序流程復雜、涵蓋面廣等原因,開發周期長成為深圳城市更新最顯著的特點之一。

羅宇表示,深圳城市更新周期平均是8年-10年。《條例》將有助於村改和舊小區類項目縮短改造周期,預計將縮短1/3以上的時間。

「傳統的舊改模式存量改造所需資金規模龐大,完全依靠政府投入難以持續。此外,深圳歷史遺留用地問題突出,僅依靠單一的舊城改造和拆遷安置政策難以解決。城市更新作為深圳土地改革的重要一環,客觀上盤活了存量土地,提高了土地利用效率,同時,有利於完善公共服務設施,促進產業轉型升級,改善城市投資環境和人居環境,推動城市可持續發展。」深圳市人大常委會法工委對《條例》做出解讀,強調出台《條例》是拓展城市發展空間、促進城市轉型升級的需要。

關於破解城市更新搬遷難的問題,深圳市人大常委會法工委表示,《條例》創設了「個別徵收+行政訴訟」制度,規定舊住宅區城市更新項目個別業主經行政調解後仍未能簽訂搬遷補償協議的情況下,為維護和增進社會公共利益,推進城市規劃的實施,區人民政府可以對未簽約部分房屋實施徵收。

B. 深圳發布城市更新「十四五」規劃 投資1萬億供應3000萬平米住房

7月29日,深圳市規劃和自然資源局、深圳市發展和改革委員會印發了《深圳市城市更新和土地整備「十四五」規劃》的通知。
通知明確,規劃期內堅持「留改拆」並舉,以保留提升為主,除違法建築、經專業機構鑒定為危房且無修繕保留價值的建築以及滿足存量低效用地盤活評價標準的用地外,不大規模、成片集中拆除現狀建築,原則上城市更新片區內拆除建築面積不大於現狀總建築面積的20%。
規劃期內,深圳全市城市更新和土地整備實施規模不少於95平方公里。其中,完成綜合整治用地不少於45平方公里,完成直接供地10平方公里和空間儲備用地40平方公里。
規劃期內通過城市更新和土地整備完成基礎教育設施學位不少於21.3萬個,重點保障一批綜合醫院、高中等全市緊缺的大型公共服務設施用地供應,彌補民生短板。落實水質凈化廠、電力、環境生態園等市政設施用地,提升市政支撐水平。加快推動國鐵、城際鐵路、軌道及相關場站、新(擴)建主幹路等用地整備,促進交通設施完善。
此外,加大住房保障力度,通過城市更新和土地整備持續穩定提供商品住房、公共住房和配套宿舍,規劃期內實現供應商品住房建築面積不少於3000萬平方米,力爭通過土地整備完成居住潛力用地不少於10平方公里,通過城市更新和土地整備規劃籌集公共住房和配套宿舍面積不少於700萬平方米。
規劃還明確,規劃期內保留提升100平方公里工業區,連片改造及整備45平方公里產業空間。其中,完成產業空間土地整備20平方公里,推進連片改造25平方公里,打造一批集中連片高質量產業發展空間,力保重大產業項目落地。
規劃期內完成城市更新和土地整備固定資產投資總額不少於1萬億元。有效發揮城市更新單元計劃的管控作用,合理控制新增更新單元計劃規模,規劃期內全市新增更新單元計劃規模不限為28平方公里。