㈠ 海外購房攻略：四大熱點國家置業政策新調整
海外購房攻略——
伴隨著北京春季房展會的舉行，海外置業成為季節性熱點話題。北京晨報記者從北京房展組委會了解到，此次房展會參展的海外項目中，澳大利亞項目最多。除此之外，美國、英國、葡萄牙仍然是中國家庭海外置業的熱點國家。這四個國家的政策均有所調整，北京晨報記者請來業內專家為消費者講解四國調整後的買房政策。
澳大利亞
買房需要繳納申請費
政策變化：2015年12月起新政實施
此次房展會參展的海外項目中，澳大利亞項目最多。北京房展組委會國際業務總監魏克非表示，「澳大利亞房地產市場走勢出現上漲，其中悉尼、墨爾本、布里斯班房地產表現強勁，成為中國家庭購房的熱點城市。」
澳大利亞購房政策發生變化。萊坊上海國際投資部副董事俞俊說，「根據澳大利亞投資審批委員會有關規定，自2015年12月1日起，想在澳大利亞購房的海外人士，在申請購房批准時，需要根據房產價值繳納申請費。2015年12月1日以後，在澳大利亞購買100萬澳元以下房產的海外投資者，需要繳納5000澳元的申請費；購買價值在100萬至200萬澳元房產的海外投資者，需要繳納1萬澳元的申請費；購買200萬澳元以上房產的海外投資者，房價每提高100萬澳元需要再額外增加1萬澳元的申請費。」
「上述新政實施後，在澳大利亞的購房成本略有提高。但大部分中國家庭在澳大利亞買房不會超過100萬澳元，所以他們需要繳納的申請費不算太高，是可以承受的。」魏克非說，在澳大利亞買房不能辦理移民的。
置業建議：只能購買新房
在澳大利亞，不同地區的房價差距較大。「悉尼的房價相對較高。悉尼一套使用面積80平方米的公寓，總價為70萬澳元至80萬澳元。墨爾本的房價相對較低。墨爾本一套同樣面積的公寓，總價僅為35萬澳元至40萬澳元。」魏克非說。
據魏克非介紹，目前澳元兌人民幣匯率處於低位。今年4月12日匯率是1澳元兌4.9元人民幣。按照2014年7月31日匯率5.7計算，假如在澳大利亞買50萬澳元的房產，摺合人民幣約285萬元;而按照目前匯率4.9計算，同樣一套房產摺合人民幣約245萬元，節省40萬元。
不過，在澳大利亞買房還要注意禁止性的規定。魏克非提醒說，「按照澳大利亞有關規定，中國家庭只可以購買全新住宅，不能購買二手房。這意味著多年後中國家庭二次出售房產時只能賣給當地人。」
美國
靠美國EB-5置業將到期
政策變化：2016年9月底舊政關門
美國是深受歡迎的傳統移民國家之一。魏克非表示，「2015年9月，美國EB-5移民名額首次爆滿，數目達到1萬，其中85%的份額來自中國大陸。美國的移民政策已經正式確認延期到2016年9月30日。」
美國EB-5移民是依據1990年美國移民法規定，外國人在美國投資有權取得永久居留權，外國移民申請人在美投資創設商業性企業，並創造10個全職的美國工人就業機會，即可獲發兩年期的條件式移民簽證。兩年屆滿前90天，若投資行為仍存在，可申請「條件移除」而成為永久居民，投資額為100萬美元。「目前，中國家庭通過美國EB-5投資移民，偏愛酒店、辦公樓等房地產項目。他們在房地產項目成功運營後，可以獲得部分房產。然而此類房地產項目開發建設也有失敗的情況，所以要注意防範風險。」魏克非說。
「從現在算起，還有不到六個月的時間，美國EB-5投資移民政策是維持原來的狀態，但到9月30日之後政策怎麼調整還不好說。所以有這方面需求的中國家庭還是要根據自己家庭的財務情況盡早做出安排。」魏克非說。他強調說，在美國買房是不能辦移民的。
置業建議：買房要考慮持有成本
在美國，不同地區的房價出現分化。「在紐約、舊金山、洛杉磯這樣的熱點地區，房價已經處於高位。比如紐約一套使用面積80平方米的公寓，總價達到80萬美元至100萬美元。」魏克非說。
不過，在佛羅里達、亞特蘭大、休斯敦這樣的地區，房價並不高。魏克非介紹說，「在佛羅里達，花50萬美元可以買到一套使用面積200多平方米的別墅，而且還帶有花園、游泳池。而亞特蘭大的房價相對更低，花20萬美元可以買到同樣面積的別墅。」
魏克非告訴北京晨報記者：「在美國買房可以獲得較好的租金收益，年租金收益率在5%至6%左右。但是，在美國房屋持有成本較高，需要交納房產稅，每個州規定的收稅比例不同，稅率從1.5%至3%不等。」
英國
海外房主出售房產要征稅
政策變化：2015年4月初新政實施
去年4月6日，英國對海外買家的房產稅收政策做出調整。北京晨報記者從仲量聯行和萊坊兩家機構獲悉，根據此次英國的房產稅收新政，對於海外個人買家而言，資本利得稅的稅率為18%或28%。
仲量聯行華北區國際住宅部總監張宏表示，英國的資本利得稅是對海外買家買入與售出房產的差價部分按比例徵收的一個稅種。資本利得稅政策從去年4月6日開始實施，不溯及既往，所以中國買家購置房產的買入價將按照2015年4月6日的房產價值計算。舉例來說，如果中國買家在2013年購入房產，總價60萬英鎊，該房產在2015年4月6日價值變為80萬英鎊；中國買家在2016年1月1日出售該房產，總價90萬英鎊，需要交納的資本利得稅計算方法為90萬減去80萬英鎊，即10萬英鎊。2013年到2015年的20萬英鎊不適用此項新政策，不用徵收資本利得稅。
值得注意的是，中國家庭在英國買房不能辦移民。
置業建議：買學區房易獲得高租金
據魏克非介紹說，在英國，倫敦的房價相對較高。倫敦一套使用面積80平方米的公寓，總價約為60萬英鎊。但像曼徹斯特這樣的地區，房價並不高。曼徹斯特一套使用面積80平方米的公寓，總價約為25萬英鎊。
「英國有很多著名的大學，吸引了大量留學生前往就讀。在這些大學附近購房，比較容易出租，能夠獲得較高的租金收益。」魏克非說，目前，英國的年租金收益率在5%至6%左右。
葡萄牙
購房移民政策變寬松
政策變化：2015下半年發證放寬
據了解，南歐部分國家為緩解經濟低迷狀況，推出了吸引海外投資的移民政策，使得中國家庭海外投資類型更加多元化。北京房展組委會國際業務總監魏克非透露，葡萄牙、西班牙、希臘三個國家推出了買房即可辦理移民的政策，這意味著只要在西班牙或葡萄牙購置50萬歐元的房產，或者在希臘購置25萬歐元的房產，就可辦理全家移民手續。
「去年下半年，葡萄牙的移民政策變得寬鬆了。根據葡萄牙的有關規定，如果資助當地科研項目、文物修復、文化遺產，只需要購買30萬歐元的房產，就可以辦理移民。」魏克非說。
置業建議：買房不能確保高收益
據魏克非介紹說，在葡萄牙，里斯本和波爾圖兩個地區的房產最受中國買家歡迎。里斯本一套使用面積110平方米的公寓，總價約為40萬歐元。波爾圖一套使用面積200平方米的公寓，總價在45萬歐元至60萬歐元左右。
（以上回答發布於2016-04-14，當前相關購房政策請以實際為准）
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㈡ 如何才能合法合規的做海外置業業務
合法合規的做海外置業業務，你要看你有沒有這幾點了：
是否擁有海外置業業務牌照，並查詢真偽
服務費和服務質量，這也是選擇高性價比的正規代理公司重要衡量標准之一
推薦會的規模和頻次也是考察代理公司實力的重要指標之一
是否擁有國內及國外全資直屬子公司
以上幾點希望能夠幫到你。
㈢ 如何進行海外房產投資攻略
1.開發商的資質
舉個很簡單的例子，加拿大溫哥華本土的地產商和中國開發商在加拿大溫哥華投資地產項目，哪個會更好?沒錯，肯定是本土的開發商更好。因為它們更理解本地市場需求，拿地的位置也一定更具有升值潛力。
2. 開發商的實力
關注開發商的發展歷史，參看過往項目的品質，風格和口碑，是一個非常有效的方式評估開發商的實力，品質和定位。如果一個開發商，在這座城市蓋了10個項目了，他一定比那個才蓋一個樓的開發商靠譜。海外市場，我們已經不熟悉了，我們怎麼能去冒風險把寶壓在小開發商身上呢，難道要讓我們海外投資人做他們小開發商的炮灰么。
3. 實地考察樓盤
實地考察不僅僅是售樓處聽開發商怎麼說，海外購房者自己也要從側面了解項目。如果一個開發商，在中國把自己說的多有名，結果當地並沒有人知道他們公司的存在。皮包公司，應該就是這個意思吧。
4. 開發商的發展性
成熟的開發商是有發展性的，在關注在售項目的同時，我們需要了解它們是否在這個城市有後續項目。如果一個公司馬上要摘板歇業了，你要買的是他們公司最後一個樓了，不管多好多便宜，小編還是勸你算了吧。
5.付款方式
買房要付出的房款一般分兩部分：
一是首期款，在買房時立即支付;
二是房屋貸款，可在長達25年裡分期償還。
買房首期款應該是你自己的錢，主要包括：銀行存款，注冊退休儲蓄計劃(RRSP)帳戶的存款，現有房產的價值，可以變現的股票債券等等。另外，放在銀行保險箱中的錢最後需要取出存入銀行帳戶。
從家人和朋友處借來的錢銀行不認可，如果該筆款項是贈予的，須出具 Gift letter，說明這筆錢已經完全屬於你。
為了減少貸款利息等費用，買房盡可能多付首期款，但應留一部分現金用於其它買房費用如土地轉讓費，律師費，搬家費及傢具和電器的花費等，以及其它生活費用和不時之需。
㈣ 海外置業要注意哪些問題
1.人口變化
人口變化包括自然人口增長、新移民增長和往城市遷移人口增長三部分。其中新移民已經成為人口增長的重要來源，自然人口增長則是一個非常慢的指標，數值通常是最近的一次人口普查結果，是從當地市政廳獲得的數據。在人口快速增長期，將會帶動當地住房市場需求的增加，進而帶動房地產業、建築業等相關行業的發展，國民經濟總體也處於較快增長期。
2.就業率
就業率是指某一時點內就業人口數占經濟活動人口數(就業人口數+失業人口數)的比例。一個國家的就業狀況與其經濟增長、通貨膨脹、社會發展等問題是交互並行的，就業率的高低甚至直接威脅到社會的穩定和國家政權的鞏固。全球每一個國家都把全民就業放到了政府工作的重要位置。
3.房價中位數
房價中位數的變化對於房屋市場變化有指示作用。經驗豐富的房地產專家經常用中位價來判斷價值的改變。一般區域價格的上升可能是預示著該區建設了更多的高價住宅，或者是該區比較昂貴的物業很搶手。中位價下跌可能是因為有比較廉價的物業建設或出售，或者是有首次購房者進入該區域。通常情況下，中位價格都是按月的，如果想了解長期走勢，可以查看12個月、3年、5年和10年的數值，這更能說明問題。短期的中位價數據可能會令人關注，但是通常會起混淆甚至是誤導作用。
4.租金回報走勢
租金回報走勢是令人關注的數字。如果租金回報開始下跌，尤其是中位價還保持不變的時候，那麼你就需要考慮租戶是否會不會再花那麼多錢租房。如果租金回報上漲，那麼可能該區域房源開始減少，可能是因為更多的業主自主者購入住宅，並且或者租戶競爭上升，需要為租房支付更多的錢。查看中位租金圖表並搜尋列出的項目，找出為什麼數字改變了。
5.外匯匯率
海外買房，房價高低固然是首要因素，但兩國之間的外匯匯率也是相當重要的一環。選擇在正確的時機進行投資，可以降低買房成本，相當於房價直接打折。雖然一個國家匯率貶值會導致當地一系列的通貨膨脹，房價也會隨之攀升，但在正常匯率浮動水平下，這種調整一般是緩慢且平穩的。
㈤ 海外置業需滿足什麼條件
國家基本上允許貸款購房，*人至少要准備收入證明、銀行流水及資產證明這三類材料，各國還可能有自己的一些要求。
比如美國，想要申請美國的購房貸款，除了要有收入證明、銀行流水和資產證明，你還要滿足另外兩個條件：
② 貸款首付比例達到40%；
②可貸款的總金額*多不能超過300萬美元，部分銀行不能超過150萬美元。
1、賣家出價前申請預審批
在國外貸款購房需要銀行預審批，拿到銀行的預批函後才有向賣家出價的資格，否則，如果以貸款購買人的身份向賣家提供正式的出價函，但沒有銀行的預批函，賣家是不予理會的。
銀行拿到申請人的資料後，會在很短的時間內給予反饋。
2、簽合同後向銀行正式提交貸款申請
在簽訂正式的買賣合同後，購房者需攜帶銀行要求的貸款申請材料、房產買賣合同，向銀行正式申請貸款。
拿到預批函後，要在60~90天內完成簽約。簽約後需向銀行正式申請貸款，確保在過戶時能夠放款。
1、拿預批函
申請人需提供銀行所需材料，銀行審批之後，會出具預批函（註明銀行較高貸款金額，明確可購物業較高價位）。
提供預批函時，還會鎖定前一次洽談中確定的貸款利率和條件，鎖定時間一般是60-90天，超過這一事件期限後，所有條件會需要與銀行重新洽談確定。因此，獲得了預批函後，*人就可以對感興趣的物業正式出價了。
2、憑合同申貸
與賣方經紀公司確定好房屋買賣的細節後，就可以簽署正式買賣合同。簽署合同後，將合同、正式申請材料提供給銀行開始申請，銀行的審批時間一般為45-60天。
3、房款、過戶
貸款審批通過後，銀行放款、買賣雙方進行房屋產權過戶，完銷售易。
㈥ 海外置業需滿足什麼條件附流程
如果購房者想要在海外貸款買房，除了要滿足當地申請貸款的條件，還要按照當地的貸款流程辦事。一般情況下，銀行會要求投資人提供收入證明、銀行流水及資產證明申請預審批，預審批通過後，才能真正與賣家簽訂合同，再繼續辦理購房貸款。
圖片數據截止2016年10月，各國最高貸款額度、貸款利率及貸款難度均有差異，上述國家中只有韓國不支持貸款購房。
二、海外購房要什麼時候申請貸款？
1、賣家出價前申請預審批
在國外貸款購房需要銀行預審批，拿到銀行的預批函後才有向賣家出價的資格，否則，如果以貸款購買人的身份向賣家提供正式的出價函，但沒有銀行的預批函，賣家是不予理會的。
銀行拿到申請人的資料後，會在很短的時間內給予反饋。
2、簽合同後向銀行正式提交貸款申請
在簽訂正式的買賣合同後，購房者需攜帶銀行要求的貸款申請材料、房產買賣合同，向銀行正式申請貸款。
三、申請海外購房貸款的流程是什麼？
拿到預批函後，要在60~90天內完成簽約。簽約後需向銀行正式申請貸款，確保在過戶時能夠放款。
1、拿預批函
申請人需提供銀行所需材料，銀行審批之後，會出具預批函（註明銀行最高貸款金額，明確可購物業最高價位）。
提供預批函時，還會鎖定前一次洽談中確定的貸款利率和條件，鎖定時間一般是60-90天，超過這一事件期限後，所有條件會需要與銀行重新洽談確定。因此，獲得了預批函後，投資人就可以對感興趣的物業正式出價了。
2、憑合同申貸
與賣方經紀公司確定好房屋買賣的細節後，就可以簽署正式買賣合同。簽署合同後，將合同、正式申請材料提供給銀行開始申請，銀行的審批時間一般為45-60天。
3、房款、過戶
貸款審批通過後，銀行放款、買賣雙方進行房屋產權過戶，完成交易。
需要注意的是，在計劃購買海外房產時，初次與銀行接洽，不同銀行會對貸款申請人提出相應的資格要求，這些要求就需要投資人額外准備好充足的時間。例如，HSBC匯豐銀行會要求投資人將首付款的資金存入銀行賬戶，並留存至少60天時間，才能為投資人提供預批函。
（以上回答發布於2017-02-14，當前相關購房政策請以實際為准）
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㈦ 海外置業應該注意什麼
了解當地經濟狀況
「在 海外置業，最主要的還是要了解當地的房地產市場，並且要了解當地經濟發展狀況，這樣才算是比較理性的投資方式。」在投資海外房地產市場的時候，一定要對所 選擇投資的地區的經濟發展狀況做一次全面的了解，而不是憑感覺行事。現在信息傳播非常快，購房者想要了解這些並不困難，只有了解清楚了，才能做到心中有 數。
了解當地的市場現在是處於怎樣的周期。按照內地的投資模式，選擇好的地段便能獲得不錯的回報，但是海外的房地產市場發展具有自己的周期，如果進入下跌周期，即使是投資頂級地段，也難保投資成功，因此選擇房產的周期，選擇在哪一個時間點進入這個市場，是很關鍵的問題。
明了各地不同政策
據介紹，海外置業者中最主要的目的是考慮海投固定資產、將來移民或者子女就學等，因此對當地的各項政策應該有所了解。當然，對各個國家針對海外人士購房的政策也應該有所把握。
各個國家和 地區的法規政策各不相同，因此針對不同的國家和地區，置業者需要跟精通當地法律的人士進行探討。就目前的情況來看，紐西蘭開放程度最高，允許海外購房者來 本國置業。澳大利亞的開放程度也很高，但有所限制，如法律規定，境外人士只能購買新房，不能涉足二手房;獲利之後也只能賣給本土人士;同時，一個新開發的 樓盤，只允許其中的50%銷售給境外人士。目前受關注比較多的還有泰國、美國、加拿大等國家，尤其是美國，相對來說購房環境比較寬松，由於已經經歷了三次 減息，可能會需要適當引進海外購房者來刺激本國的樓市。
用好銀行貸款
「全世界可能只有中國人喜歡一次性付款。在海外買房，向銀行申請貸款是一種非常普遍的做法。」因此，海外的銀行針對這部分需要，設計出很多產品，供消費者選擇。
在內地，只要與開發商簽訂了買賣合同，購房者從此開始就要供房了，雖然離交房時間還有一段距離。但在海外則有所不同，如果買的是期房，首付款後暫不需要供 樓。如果是明年蓋好，那就明年辦按揭，什麼時候交樓什麼時候供樓，當然期間會按照工程的進度逐步支付一些費用，如土地費、建築成本費等。
專家表示，辦理按揭貸款時需要藉助專業機構的力量。對於一般的購房者來說，由於自己不太了解各個國家和地區的貸款政策，操作起來具有一定的難度。目前在海外買房首期付款在20%—30%之間，對於內地的投資客戶來說還是比較輕松的。
很多人會考慮，海外銀行如何審查購房者的資格呢?專家表示，這與內地有所地區別，對於按揭貸款申請客戶的資格申請，銀行還是比較寬松的，海外的銀行根本不用擔心房價問題。他們認可第三方評估機構出具的報告，房子不會輕易消失，因此銀行在一般情況下，不會卡得很嚴。
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如何管理海外房產
有置業者提出，買房容易養房難。的確如此，對於投資海外的置業者來說，遠隔重洋，他們根本沒有時間和精力去管理自己的房產，因此，如何很好地養房倒成了一個 比較現實的問題。對此，建議置業者可盡量選擇有專業管理團隊，有託管的項目，這樣能讓自己省心不少。澳洲金鼎置業就是這樣一家企業，項目有豐富經驗的管理團 隊；國內設有分公司，能夠為國內客戶提供24小時一站式服務，最大限度滿足您購房需求。