㈠ 保交樓底線：多城收緊期房預售金！
隨著房地產開發項目停工現象小范圍多點開花，多個城市加強了對商品房預售資金的監管，這讓房地產企業的現金流雪上加霜。
由於我國房地產住宅開發項目大部分仍實行預售制，為防止樓盤爛尾，遂誕生商品房預售資金監管制度，即政府部門會同銀行實施第三方監管，期房的購房款必須存入銀行專用監管賬戶。按照各地不同的規定，過去這一賬戶的資金監管比例各不相同。如今，多地密集出台趨嚴管理預售資金的新政，有房企人士認為「已接近現房銷售，房地產高周轉終結」。
挪用預售資金將被嚴厲打擊
11月8日，河北省石家莊市住建局發布公告稱，商品房預訂款、首付款及按揭款等款項要全部納入監管專用賬戶，預售資金用於項目工程建設支出。
公告中強調，今年11月8日後出讓的房地產開發項目，預售形象進度達到封頂後（原規定為設計高度的三分之一），方可辦理預售許可審批手續，住建部門將進一步加強工程建設全過程監管，同時修訂商品房預售資金監管政策，重點加強項目預售後剩餘工程建安成本資金的監督管理，專項用於工程款項支取，確保項目完全達到交付使用條件。對房地產開發項目存在欺騙購房群眾、違規銷售、挪用預售資金等行為進行投訴舉報，一經發現，嚴厲打擊。
就在昨日，南通市海門區也發文要求全面加強商品房預售資金管理，要求各銀行機構、各房地產開發企業確保新建商品房預售資金用於本項目建設，切實保障購房人權益。南通海門將監管資金分為重點監管資金和非重點監管資金，按地上建築面積計算，重點監管資金標准為毛坯房每平方米3000元，成品房每平方米4000元，其餘為非重點監管資金。預售資金進入監管賬戶，在達到重點監管資金額度標准後，房地產開發企業才可以申請提取非重點監管資金。
4天前，一線城市北京也大幅提高了商品房預售資金監管額度。北京市住建委、人行營管部、北京銀保監局三部門聯合印發《北京市商品房預售資金管理辦法（2021年版徵求意見稿）》，該意見稿擬調整入賬流程，購房人只有將定金、首付款足額存入專用賬戶後，方可開通網簽，以確保預售資金及時足額直接入賬，進一步保障購房人權利。
上述意見稿還提出，預售資金重點監管額度每平方米不低於5000元，這一金額較此前大幅提高了43%。
針對當前部分開發企業挪用預售資金，導致項目經營困難的問題，新辦法特別規定，當預售項目存在重大風險隱患時，區住房城鄉建設部門應全面接管預售資金監管賬戶或建立政府監管賬戶，實施封閉管理保障資金安全。
11月5日，河南省三線城市漯河市也召開了全市商品房預售資金監管工作會議。當地住建局負責人當場表示，要站在維護群眾利益的高度，全面念好預售資金監管「緊箍咒」，而當地房地產企業代表則表態「一定會全面提升政治站位，堅決將預售款全額轉入監管賬戶，嚴格按要求使用監管資金，確保不出現半拉子工程和爛尾樓」。
除了以上城市，近期還有天津、蘇州等出台了類似政策。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對第一財經表示，多地類似政策出台的背景，都是目前地方政府面臨的爛尾樓風險亟需化解。由於近期房企暴雷聲不斷，已經有不少城市的房地產項目出現停工情況。嚴躍進表示，最近已出現了四種防範爛尾樓風險的舉措，一是商業銀行信貸給予充分的支持，各地要求銀行不隨意停貸；二是鼓勵房企主動降低風險，敦促房企通過轉讓未開發用地等方式回籠資金，保障已售未交付樓棟竣工；三是加強預售資金監管；四是逐漸引導落地現房銷售模式。
房企現金流再受打擊
地方政府加強商品房預售資金監管，無疑是站在保障購房者權利角度進行的必要措施。不過，對房企來說，這一舉措足以讓其處境難上加難。在房企融資發展渠道受阻的當下，經營性現金流也難以回到集團層面。
「今年下半年市場開始變冷，公司也預判到資金鏈的問題，因此降價促銷進行了一輪搶收，效果非常好，但是最後能回到集團的資金還不到30%。」華東某20強房企內部人士對第一財經表示。
各地對預售資金監管的加強，也解釋了為何很多房企賬本上躺著幾百億，但卻還不了幾億美元債——錢都在項目層面，無法迴流到集團，而償還美元債是集團層面的事情。
然而，政府加強監管也是無奈之舉。以已經實質性違約的新力控股為例，其在南昌的最大樓盤新力城，當初的監管資金比例只有6%，賬上目前只有2億，而目前算下來的資金缺口達到10億，已經收房的業主拿不到產證，還有數千戶購房者無法收樓，這一情況令當地政府十分頭疼。
過去，房企的發展模式十分流行「高周轉」，這其中最關鍵的就是資金的高周轉。房企集團層面將資金投入項目公司後，項目公司一旦開始賣房，產生預收款，其中很大部分就會被集團抽走，投入下一個項目繼續擴張。
「按照現在的強監管政策，已經和現房銷售接近，房子雖然賣了，資金滾動不起來，高周轉時代要終結了。」一名房地產業內人士對第一財經表示，目前，大部分房企都在面臨融資性現金流斷流和經營性現金流無法回款的雙重困境。
近日，中國社會科學院金融所房地產金融研究中心主任尹中立撰文稱，他認為預售資金監管從嚴是維護購房者權益的有效措施，將成為大趨勢。
不過，也有地方政府給了房企一點喘息之機。11月3日，成都發布《關於進一步明確商品房預售款監管有關事項的通知》，其中提到出現重大經營性風險的預售商品房項目要納入重點監管。但是，如果樓盤因故資金未達到監管額度，且工程形象進度及賬戶余額不滿足要求的，若工程已接近停工狀態，急需資金用於工程建設，開發商可提出預售款例外支取申請。
㈡ 簡述《北京市商品房預售資金監督管理辦法》重點內容。
中國指數研究院房地產政策分析報告顯示6月6日，北京市住建委發布《北京市商品房預售資金監督管理辦法》，規定開發商禁止直接提取商品房預售款，而要存入銀行的專用賬戶，並按照工程進度的節點，按比例提取建設款，以保證樓盤的預售款優先用於工程建設，上述管理辦法將於今年7月1日起實施，同時2010年12月1日公布實施的《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》廢止，《管理辦法》繼續遵循《暫行辦法》規定的政府指導、銀行監管、多方監督、專款專用的監管原則；適用范圍包括經濟適用房、限價商品房在內的所有申請商品房預售許可的項目，監管資金包括定金、首付款、購房貸款等所有形式的購房款。
㈢ 五證齊全的期房政府有監督嗎
房管局是主要的監管機構。
1，五證： 第一個是《國有土地使用證》（國土局），第二個是《建設用地規劃許可證》
（規劃局）， 第三個是《建設工程規劃許可證》（規劃局）， 第四個是《建設工程施工證》（建設局）， 第五個是《商品房預售許可證》（房管局）。
2，預售證是五證里最後一個辦理的證件，是房管局負責審批辦理的，你可以直接電話咨詢當地房管局的工作人員，如果預售證已經辦理出來了，說明該小區的五證是齊全的，可以放心購買的！
㈣ 北京長租公寓監管新規出台，具體出台了哪些政策
對此，《通知》中明確規定，住房租賃企業向承租人預收的租金數額不得超過3個月租金，收、付租金的周期應當匹配。也就是說，長租企業找租客收的租金，最多也就是按季度交。而且如果租客是按季度交租的，那麼長租公寓給房主也應該按季度支付房租。
㈤ 北京住建委：按預售許可范圍進行預售資金監管
8月19日，北京住建委發布關於進一步優化商品住房銷售管理的通知：商品住房項目預售許可截止日期為預售方案中確定的房屋交付日期，預售合同中約定的房屋交付日期應與預售方案中確定的交付日期一致。預售許可確需延期的，房地產開發企業可依法向項目所在區房屋行政主管部門書面提出延期申請，延期期限每次不超過6個月，截止日期為不動產首次登記日期。
一、商品住房項目（含共有產權住房，下同）可按棟申請辦理預售許可，最低規模不得小於棟，不得分層、分單元、分套（間）申請。地下可售倉儲、車位等可單獨申請辦理預售許可。按預售許可范圍進行預售資金監管，對已納入監管范圍的預售資金不重復監管。
二、開發企業在取得土地使用權時已承諾商品住房銷售價格的，申請預售許可應按照承諾價格填報「一房一價」；未承諾價格的，同一施工許可證批准范圍內的樓棟，後期申報預售價格不得超過前期同品質產品申報預售價格。
三、商品住房項目預售許可截止日期為預售方案中確定的房屋交付日期，預售合同中約定的房屋交付日期應與預售方案中確定的交付日期一致。預售許可確需延期的，房地產開發企業可依法向項目所在區房屋行政主管部門書面提出延期申請，延期期限每次不超過6個月，截止日期為不動產首次登記日期。
開發企業申請預售許可延期時，如項目尚未交付，應提交預售許可延期申請及確保項目交付的書面承諾、措施等，確保預售資金專項用於工程建設。
四、商品住房項目按規定辦理現房銷售備案手續後，確因司法查封或行政限制解除、預售合同解除等原因，符合現售條件但未納入備案范圍的房屋，可再次申請辦理現房銷售備案手續。商品住房現房銷售備案原則上由項目所在區房屋行政主管部門辦理，遇有重大復雜等特殊情形的，也可向市住房城鄉建設委申請辦理。
五、本通知自發布之日起執行，現行有關規定與本通知不一致的，按本通知規定執行。北京市住房和城鄉建設委員會《關於優化商品住房項目預售許可辦理事項的通知》（京建發〔2020〕107號）同時廢止。
㈥ 防爛尾 北京加強商品房預售資金監管
□ 針對當前存在的諸如購買的期房還沒到手，開發商卻被曝出沒錢還債，購房人的錢眼看著要打水漂等突出問題，實現資金「管好不管死」，能夠充分保障購房人合法權益。
□ 對預售資金繳存和使用亂象進行管控，是防範房地產金融風險的重要舉措，有望避免「爛尾樓」的出現。
去年以來，泰禾、恆大集團部分在京項目相繼出現資金鏈緊張、停工及預售資金挪用等情況。對此，北京市住房和城鄉建設委、人行營管部、北京銀保監局三部門近日聯合印發《北京市商品房預售資金監督管理辦法（2021年修訂版公開徵求意見稿）》（以下簡稱《辦法》），面向社會公開徵求意見。
「新修訂的《辦法》主要包括總則、一般規定、資金收存支取、監督管理四個部分31條。針對當前存在的諸如購買的期房還沒到手，開發商卻被曝出沒錢還債，購房人的錢眼看著要打水漂等突出問題，實現資金『管好不管死』，能夠充分保障購房人合法權益。」北京市住建委相關負責人說。
業內專家認為，該《辦法》主要從提升資金監管能力、提高資金監管額度以及提升監管主體責任等維度出台相關要求。而對預售資金繳存和使用亂象進行管控，是防範房地產金融風險的重要舉措，有望避免「爛尾樓」的出現。
辦法中提及的「封閉管理」頗具亮點，後續在各地政策中有望體現。對於房企而言，或將倒逼房企進一步加快營銷加速回款，對信用水平較高的房企影響相對較小。
《辦法》明確預售資金監督管理堅持銀行監管、政府指導、多方監督、保障建設的原則。針對此前銀行從事資金監管「零門檻」的問題，明確北京市住建委會同北京銀保監局、人行營管部將綜合銀行監管能力、服務效率、研發水平、經營狀況、信用等級等因素，公開招標擇優選擇銀行承擔監管工作，開發企業在中標銀行范圍內選擇專用賬戶的開戶銀行。同時，對中標銀行履職情況定期考核，淘汰遞補。
值得注意的是，本次新修訂的《辦法》擬將現行的入賬流程調整為先監管保護後網簽。徵求意見稿提出，項目預售過程中，購房人支付的定金、首付款等購房款應由購房人賬戶直接存入監管賬戶，開發企業不得轉存入其他賬戶。購房人將定金、符合個人住房貸款規定的首付款足額存入專用賬戶後，方可完成擬購房屋的認購書網上簽約、售房合同網上簽約等功能。
據了解，監管銀行通過北京銀保監局金融專網與本市房地產交易管理系統實時共享房屋網上簽約和入賬信息。「信息共享後，只要資金到賬，房地產交易管理系統就會自動觸發，可以實現無縫連接。」北京市住建委有關負責人表示，若資金存入監管賬戶後超過一定時間仍不網簽，將被原路返回。
信息共享也有利於監管。北京銀保監局可將共享的開發項目銷售進度、網簽備案明細、監管賬戶交易明細等信息，與監管銀行上報數據交叉核驗，穿透監測開發企業與監管銀行預售資金監管執行情況。
為便於購房人知曉並監督已交付購房款的使用，《辦法》提出，購房人可憑網簽編號、密碼等信息，通過政府網站查詢預售許可項目對應的預售資金監管賬戶入賬、支取、余額。
此外，《辦法》還提出，預售資金重點監管額度可由各區根據企業信用水平、經營狀況、交付條件等因素綜合確定，每平方米不低於5000元，較此前大幅提高43%。
針對部分開發企業挪用預售資金，導致項目經營困難問題，《辦法》特別規定，當預售項目存在重大風險隱患時，區住房城鄉建設部門應全面接管預售資金監管賬戶或建立政府監管賬戶，實施封閉管理保障資金安全，優先用於工程建設。