㈠ 北京樓市：這種類型的房子可以大膽買入；未來持續領漲
京房會擁有十年以上樓市實操經驗, 已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議 , 是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家; 累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拚的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到確定的回報!
Q:提問: 京哥好，本人在京工作無房產，我個人落戶在海淀區單位集體戶口，娃也隨我落了海淀集體戶，2025年娃可憑集體戶對口上甘家口某中等偏上小學，愛人也在甘家口區域工作但戶口在外地，本人有SFSD資格，近期考慮生二孩，擬兩年內完成。手裡現有資金150W，家庭年收入約80W，在南方二線城市共有3套房產，一套市值320W，一套市值130W，一套市值300W，目前考慮在京購房，有以下幾點疑問請京哥指點迷津
一是是否應等二孩落集體戶對口上學後再買房，還是近期直接買東西海學區房解決問題；二是北京房價未來漲幅如何，等二孩後再上車是否又迎來一波漲幅；三是南方二線城市房產是否應全部售出置換北京房產，以及如何布局房產兼顧學區、自住和投資效率等方面的平衡。鑒於以上實際情況，有以下幾個方案可供京哥了解近期購房心路：
方案一：等二孩出生落到集體戶口後（落戶後即可對應入學）再買房，時間預計在2024年，屆時考慮買甘家口附近不帶學區屬性的房子（兼顧娃上學和自住，又不多付學區溢價），考慮購入總價800至900，貸款300左右，擬處理二線城市一到兩套房產加手裡資金作為首付，不知京哥對於甘家口附近此類樓盤有何推薦？
方案二：等二孩出生落集體戶後，預計在2024年買，從純投資的角度買朝青、奧森或望京等增值快的板塊，二線城市處理2套房產加手上資金購買總價800至900的房子，或所有房產都出售加手上資金，考慮總價1200以內的房產，貸款300左右；買入後換租，一家人在甘家口租房。
方案三：近期直接購買東西海的學區房，二孩出生後戶口直接落房子上，總價800至900的二居室（換租或自住）或總價1200以內的三居室（自住），略傾向於買海淀甘家口區域的學區房，愛人上班近，兩個娃讀書也近。其他更好的方案也均可考慮，不知京總有何推薦？
方案四：現看中且能買到石景山中海寰宇天下天賦一層104平三居（帶40平下躍），總價約800W，24年8月交房。但娃在海淀上學無法自住，且二孩出生後戶口無法落海淀集體戶。可在甘家口附近再買入一套40平左右的學區房，總價在400左右（全款付），作為二個孩子上學用。兩套房產購入後，擬全部換租，在甘家口附近租套大一點兒的房子供一家人自住。以上幾種方案，或者還有更好的方案，還請京總指點迷津。
A:回答: 您好;感謝信任!1、既然你們2025年可憑集體戶口上甘家口小學;完全沒必要再投資學區房了;學區房就是綁架勒索型的附加價值;關於學區房投資,一些優質區域的品質盤還可,拋去學區因素,自身價值很稀缺可以考慮的,
這種盤如果學區有變化,不會瞬間轉移價值,安全系數相對高一些;學區房的漲勢很可觀,但下跌也比較嚴重,目前存在嚴重的溢價,投資最穩健的方式是迴避學區;學區房屬於高危投資品,隨著政策不斷變化,學區的概念可能會隨時取消,風險比較大,
星球內會員因孩子上學因素,一般都是建議買小的,因為房產價格高出來的部分是學位的價格;學位是按套計算,與戶型大小無關.房價則是按照平米計算,大小房產學區價值一樣,大房產等於多付出了很多溢價,一旦學區改動,可能面臨巨大損失,如果您願意博一把,學區房的收益性中短期可能會實現暴擊,但風險和機會並存;比較穩健的方式是投資純居住盤,漲幅雖然沒有學區房誇張,但不會出現波動的現象,而是跟著區域的價值穩健向上爬
我們改變不了現有的貨幣制度，利用一切渠道和資源貸款去購買優質房產，買那些能跑贏通脹的房產，就是最有效的「搶錢」方式，否則我們只能一次次被搶;長遠看核心地段的優質盤會一直漲,只要貨幣供應量繼續增加，房價上漲沒有盡頭;
對於你的情況，應該集中資源布局本地優質房產,什麼情況下適合外地投資,第一:本地剛需自住已經全部解決,自己的家庭,父母,岳父母都有所居,能夠基本滿足醫療、上學、交通等,第二:本地已經完成布局,持有3套或更多,可以去同級別城市分散風險,第三:本地房票、貸票已經用盡.第四:有閑置資金,為了下一代提前做布局,否則建議把資源集中在北京;
3、純投資朝青、望京、奧森都可,主要看資金量,中海天賦的優勢是在整個石景山算是品質的優質盤了,戶型做的也很好,基本沒有任何瑕疵,未來這個盤在整個區域有一定的稀缺性,自住的話很不錯,從投資的角度上講,石景山自從唯一的首鋼搬遷後整個區域就缺乏產業支撐了,顯得十分冷清，表現出來的結果就是產業匱乏,導致整個區購買力相對較弱
房價之所以有支撐是處於海淀和西城的主要溢出區域;石景山雖然是向高端產業轉型,但由於豐台加了一個麗澤,所以高 科技 產業會被麗澤吸收;如果未來產業轉型失敗的話，最終的定位可能會向門頭溝看齊.中海這個盤的價格不算便宜了,短期存在一定的溢價,石景山成交量最多的一個商圈是魯谷,魯谷成交量大的原因是處於石景山的東大門,緊靠海淀,可以優先承接西城和海淀的剛需購買群體,整個商圈配套比較成熟
魯谷一直在截留整個石景山西部的客群;這個商圈成交量最大的2個樓盤,遠洋山水、京漢旭城;遠洋山水目前的在售均價是68000一平米,京漢旭城在售的均價是64000一平米,魯谷商圈的品質樓盤遠洋沁山水在售均價是91000一平米,未來中海寰宇天下的行情主要還是來自海淀和西城,有一份客群如果接受不了遠洋沁山水的價格和遠洋山水的品質,可能會犧牲距離選擇次級的品質盤.因此天賦這個盤有一定的市場競爭優勢,但短期存在溢價,行情可能不會太好
行情指的是買進價和賣出價，買進的價格是開發商賣給我們的價格，真正意義上的決戰是二手房市場，就是說我們如果真的把這套房子在二手市場掛牌出售，第一賣出的價格是多少，第二成交周期要多長，適合做長線投資長持,畢竟樓盤的品質還不錯,短期的話站崗的可能性比較大,建議認真閱讀精華欄的文章; 08#史詩級通貨膨脹正在路上,普通人的對與策、81#北京房產投資核心邏輯和原理; 祝一切順利!
Q:提問: 京總好，和男朋友sfsd，家住海淀學院路，准備明年結婚，現父母名下另有兩套房出租（中關村老破大+清河一居），市價合計1700w左右，手上還有200zd，想趁這次降息用我們的sfsd換到兩套品質次新（最好是三居+兩居），無學區需求。由我和男票來貸款，每人月供1.5w的還款能力。目前在考慮京師園/融域/澳景花庭1400w三居+萊圳家園/世華龍樾/望京/亦庄河西750w兩居。資產配置目的為主，對位置不強求（中關村、望京上班），很喜歡奧森周邊環境
1.感覺萊圳和世華龍樾報價9w+溢價有點嚴重，不知道還適不適合入手，或者有其他的組合推薦嗎
2.單人收入只能承受貸款300w，有必要用兩個sfsd分別貸款去買嗎？比較擔心影響生活質量，1400w三居基本是超過140平的非普，我們這個還款能力可能也得高首付，是不是也可考慮放父母名下，用二套名額全款買？感謝
A:回答: 您好,感謝信任!您們的底倉還可;建議用2張優質房票撬動最大的杠桿去買優質盤,漲幅靠選籌;利潤多少取決於您的負債;上地清河望京這些盤不是這一輪突出,每一輪都很突出,區域購買力集中,正常的市場每半年大概是20左右,如果遇到市場利好可能是40以上,然後遇到市場冷靜期可能會回調個10%左右,下一輪行情會繼續往上爬
大家覺得這些盤漲的很誇張,其實跟盤的關系不大,主要是市場上突然增多了貨幣,這些購買力又集中在這些區域,這些盤在購買力比較集中的區域又為稀缺,導致的結果就是一輪接一輪上漲,我們只是選籌正確,搭乘了這座城市的經濟增長和行業紅利;投資房產就是這么簡單,把錢搞過來,遠離那些靠炒作的區,堅持持有優質地段的優質盤,把投資交給時間,而不是時機,等待印鈔放水即可;
從利益最大化角度配置,您可以選擇用其中一張房票買一套龍頭板塊的霸盤,1700+200;首付+杠桿其實用不了這么多,選一套三居室;另外一張房票在次級板塊選品質兩居或者次新三居;
奧森板塊的價值是生態資源比較稀缺,屬於穩健性的,漲幅可能沒有產業區的突出,但不會出現回調的現象,如果您們喜歡這里的環境,買到這里沒什麼不可.亦庄的價值是有產業支撐,但畢竟屬於外環,如果您們不在這里工作,沒必要往這個區域擠;
一大一小,望京、奧森、清河都可,如果讓我選,我會選一套望京、一套奧森、或者一套望京、一套朝青,清河不是不能選,您沒有硬性指標必須買海淀,那麼望京的價值要比上地西二旗更大一些,北京唯一產住結合區,南側有國貿,交通出行方便,望京相對於青少年,前期營養充足,發育的較好,後勁又很大,房價的天花板比較高,
建議認真閱讀星球精華欄的文章 《北京房產投資核心邏輯和原理》《08#史詩級通貨膨脹正在路上,普通人的對與策》 祝一切順利!
Q:提問: 京總好！本人在朝青潤楓水尚有一套婚前上車房（開間，目前估值大約420萬上下，租金6800-7000/月），12年和老公一起在馬駒橋購買富力尚悅居三居（原計劃是自住），但是一來後面工作地址發生變化馬駒橋實在太遠，且有了小朋友後又需要考慮落戶和上學問題
2021年把尚悅居換成了東城的元嘉公寓（開間 400多萬，租金6500-7000/月）作為給娃落戶口，東城學區的占坑（娃未來走公立路線還是私立路線還沒行成家庭共識，所以只在東城以相對低成本上車），家人在華紡易城租了一套三居自住（因為家庭有過出國、換城市生活的機會和選擇，所以想著先租，等想法確定後再改善買房，租金13000/月）
現在娃漸大，以及確定還是留京，所以計劃這個時候改善換房。目前家庭能動用現金400多萬，計劃是賣掉潤楓的房子，買總價在1100以內的房子。有幾套方案：1、在華紡易城就地買三居，不用改變10多年來的居住環境，但是未來娃上學，公立需要一定距離接送（東城平均半小時車程左右），附近沒有特別好的私立選擇；
2、在芳草地附近老破小三居（80平左右）重新裝修下，這樣娃未來上學方便，但是住慣了次新房，個人心理是有點難接受老小區的停車難和以大變小；
3、望京崔各庄地塊的新房（曉風映月、和光悅府），可以買到110平左右的四居，新房設計和格局舒服，但是交房是幾年後（2024、2025年交房），且崔各庄板塊的配套還不算太完善；
4、後沙峪莫奈花園上/下疊，這個選擇就完全奔著改善生活品質去了，大概率走私立，或者極少概率走公立，那就是平日擠市裡，周末回順義。想請教下京總，這幾套方案如何選，以及是否有其他方案推薦。感謝！
A:回答: 您好,感謝信任!1、方案一效率更優;目前的樓市是結構性上漲邏輯;最先上漲的永遠是一些龍頭板塊和熱門區域;北京的市場是波段型的;牛市分為2種情況;一種是短波,一種是長波,短波是每年春節後一直持續到五一左右;長波則是從前一年的九十月份一直持續到第二年的五一左右;這也是真正的牛市;漲幅最猛的這一波都是春節前後這一段;一般每一波的漲幅是30%-40%;龍頭板塊能達50%;非龍頭板塊可以漲30%;次級板塊10-20;冷門板塊和遠郊橫盤或漲勢不明顯;
如果選擇芳草地附近老破小會失去房價漲幅,現在的規律是遇到房價上行期間;首先第一波上漲的是學區、熱門區域品質次新,第二波仍然是學區+成熟的溢出區域(同樣是品質次新),第三波依然是學區+熱門核心區域+溢出區域的品質次新+剛需盤品質次新;第四波才會輪動到偏冷門的板塊,同樣是品質次新這是大行情出現時房價輪動的規律;但目前普漲的行情越來越少，預算夠的話盡可能選在核心區位置的品質次新，不會失去行情,現階段買房投資一拼的是選籌能力，二拼的是金融財技，能否在有限的資金讓利益最大化,這是現階段投資的原理;
2、再說崔各庄地塊,從表面上看這個地塊很不錯，緊靠望京,但配套很差;或者說沒有配套,所有的配套都要依靠望京;區域有2個博物館,目前交通也比較差,從崔各庄到望京很繞,這個板塊的新房需要做好短期沒有行情的打算;未來只能等配套完善存在不確定性,
可以對比下南側的酒仙橋區域;也是一個沒有商圈的區域，城中村太多改造難度比較大，大型的藝術區占據著大面積的土地資源,導致整個區域商業的布局不是很合理,這就導致了改造優化的難度.很難吸引到外區的人到這里買房;雖然依靠望京產業優勢,但房價常年跑輸大盤,崔各庄區域也存在和酒仙橋類似的城市病,其次新房的金融屬性相對較弱,優勢是沒有交易費,如中介費、稅費,缺點是位置不太理想,配套不成熟,對於一些規劃和落地有很多不確定性;
後沙峪莫奈花園屬於消費品,投資屬性很弱,這種類型的房子一般都是家庭底子很厚,持有優質地段的漲幅,買個別墅純屬度假居住,實際上這種房子的居住體驗並不是特別好,加上維護成本很高,實用性較低;
3、再說朝青;為什麼朝青這個板塊一直處於上漲的狀態,整個北京老公房產品佔到市場一半的比例，導致次新產品十分稀缺，不管是上車還是置換的人群，大量的需求一次次推高了優質區域次新的價格。這也是第一條所說為什麼漲價的全是次新,一個區域內有充足的購買力，但地段內的住宅產品大多是老公房或者老破大，只有少量的次新或者品質改善產品，就會成為這個區域人人都追捧的樓盤，從而一次次將房價推高;
東三環國貿以北有斷層缺陷,往南比較優質的區域大望路、雙井;國貿以北一直到三元橋無優質商圈,全是老房子,東邊是朝陽公園豪宅盤,往東就是朝青,配套成熟,品質次新盤扎堆兒,加上僅靠國貿天然優勢,朝青發展成最優質的剛需兼改善區域是這個區域的自然規律,除非把國貿以北的斷層缺陷解決了,否則朝青會永遠是吸收購買力最強的區;從投資效率原則,方案一更優,方案三兌現周期較長,方案二、四投資屬性較弱;
建議認真閱讀星球置頂的文章 《北京房產投資核心邏輯和原理》《未來五年絕命大換倉,賣空雜盤,只留霸盤》 祝一切順利,有問題可再向我提問
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01#北京樓市的十年主流預判（2022-2032）
08#史詩級通貨膨脹正在路上,普通人的對與策
03#北京樓市價值正在沙化
04#未來五年絕命大換倉，賣空雜盤，只留霸盤
05#因為保障房充足，所以商品房B漲
07#不懂杠桿，就無法進階
41#淺談房地產泡沫
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11#北京七個行政區邊緣的房價預警研判
12#避坑寶典：北京17大貶值區域導圖
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15#望京139個盤，穩健增長的只有39個
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81#北京房產投資核心邏輯和原理
82#北京首付300-400穩健的78個剛需盤分析
83#通州跑贏大盤選籌導圖
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84#北京持幣200W以下的投資術
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持續更新中···
㈡ 北京京西悅府怎麼樣
京西悅府位於房山區閻村鎮，距離燕房線閻村站大約300米，是剛需定位的地鐵盤。項目優勢：1.位於房山區，價格是最大的優勢。2.臨近地鐵閻村站，軌道交通出行非常方便；距離京港澳高速和六環路都不遠，自駕可以很快到達市區。3.項目距離房山老城區不遠，可以享受到老城區的配套；且項目自帶商業，能滿足業主日常購物需求。項目劣勢：1.位於閻村，發展較長陽和良鄉滯後，配套不是很成熟。2.交房時間較晚。
㈢ 悅府和瑞府哪個高端
悅府。
1、和光悅府面積佔地面積達到4.1萬平方米，而瑞府面積僅有1.7平方米。
2、悅府地理位置位於華潤深圳灣的中心地區交通便利，而瑞府的地理位於位於灣區交通較為不便。
㈣ 領地悅府42號交房時間
領地悅府交房時間是在2022-6-30。
領地悅府物業公司是新地(成都)物業管理有限公司。 成都領地悅府交房時間是什麼時候?領地悅府物業公司是哪家? 成都領地悅府交房時間是什麼時候? 成都領地悅府交房時間是什麼時候?交房時間:2022-6-30,信息僅供參考,准確交房時間建議聯系售樓部的置業管家。
㈤ 京西悅府項目介紹
項目位置：房山線西沿線，燕房線閻村站地鐵口
開發商：天恆集團
產品：洋房
項目狀態：順銷
總價：350萬/套起
戶型：三居-四居（面積96-120平米）
朝向：南北通透，大面寬，短進深
產權：70年
交房標准：毛坯
綠化率：30%
物業費：3.28元/平
容積率：1.5
車位比：1:1.3
得房率：加完贈送85%
水電暖：市政、集中供暖
交房時間：2019年6月
順銷
在售樓棟信息（4#，9#，10#）
4號樓
單元數：2
總層數：12層
戶型面積：120平
價格區間：440-470萬
贈送面積：15-16平（北側7平間，6平米露台，2平米空調機）
剩餘房源數：15套
9號樓
單元數：2
總層數：11層
戶型面積：96平
價格區間：350-390萬
贈送面積：7-8平（露台）
剩餘房源數：8套
10號樓
單元數：3
總層數：9層
戶型面積：96平
價格區間：350-390萬
贈送面積：7-8平（露台）
剩餘房源數：5套
從東到西是1-3單元
洋房一層：送花園40-50平，南北
地下有產權，76平，搭配洋房一層在售，組合成下躍，50-60萬
所有洋房都送露台，奇數層和偶數層露台的面積不一樣，總價有區別
項目賣點
價格：70年住宅，洋房總價低，房源稀缺
環境：洋房業主享受城市級墅質環境；2萬平自有體育公園加1萬平休閑公園
交通：地鐵燕房線閻村站500米；緊鄰京港澳高速，25分鍾到達四環，30分鍾到達三環。
商業：項目本身商業7萬平米，華冠超市
醫療：鳳凰醫院三甲，武警總醫院，良鄉醫院，良鄉婦幼保健醫院
教育：從幼兒園到中學，配套齊全
房山價值：
十三五規劃給了房山兩個政策定位：
一是「生態宜居示範區」，承接人口疏散
二是「中關村南部創新城」，投資200億中航中核科技園，投資500億高薪技術產業園
地鐵在建：燕房線；房山北延線（連接10號線）；S6二期（機場線）
㈥ 長房雲尚悅府什麼時候交房
2022年12月30日，長沙長房致臻房地產開發有限公司公布信息，長房雲尚悅府將於2022年12月30日交房。
㈦ 北京悅府開盤如何操作
1、首先了解北京悅府的開盤項目，並進行調查鑽研。
2、其次將北京悅府的開盤項目跟市場其他項目進行對比。
3、最後結合該樓盤的開盤時間進行拋入或拋出的操作即可。
㈧ 博士後悅府會不會按時交房嗎
按照目前的工程進度，按時交房沒太大問題
㈨ 奎屯市悅府二期交房時間
2022年9月30日。
交房時間可以詢問售樓部，時刻關注著，可能會有變動，更多詳情可以電話咨詢售樓處。
奎屯市悅府位於新疆維吾爾自治區伊犁哈薩克自治州奎屯市和豐街以東北京西路以北聞鶯苑小區，主推116-168m戶型。
㈩ 山湖海悅府的房子什麼時候交房
山湖海.悅府 准確的交房時間是2021年5月31號 但已目前小區施工進度來判斷，交房時間應該會提前的。