㈠ 明星買房陷「跳單」風波：如何認定是關鍵，交易暗藏風險
近日，有爆料人在網上爆料稱，明星張傑、謝娜夫婦為了省下中介費，跳過帶看房子的中介，直接私下找房東簽約購房，一時間該事件引起廣泛熱議。2月8日下午，謝娜、張傑通過上海蘭迪律師事務所發表聲明否認存在跳單。
問題是，在房屋買賣交易中，如何認定跳單？跳單帶來哪些影響？中介機構遇到跳單該怎麼處理？記者采訪了多位經紀人、業內專家，他們給出了權威解讀。
跳單現象並不鮮見，如何認定較麻煩
盡管謝娜、張傑方面否認存在跳單，但是跳單現象在房產經紀行業並不鮮見，尤其在北上廣深等一線城市，價值越高的房屋，跳單情況出現的幾率就越大。
何為跳單？ 跳單是指買賣一方或雙方為了規避或減少按照協議約定履行向中介交付中介費的義務，跳過中介而私自簽訂買賣合同的行為。在采訪中，不少經紀人表示遇到過跳單的情況。一位經紀人解釋稱，「更多的跳單行為是，購房者通過一家中介機構看房後，這家中介機構經紀人促進買賣雙方交易，收取較高的中介費，但購房者卻找到其他中介代辦手續，可能只需要收取0.5%或者1%的費用。」
那麼，如何認定跳單？北京市鑫諾律師事務所合夥人，中國住房和城鄉建設部辦公廳法律顧問，北京房地產中介行業協會法律顧問王樹德律師告訴記者，「民法典有明確規定，如果買賣雙方確實是利用中介機構或者中介人員提供的交易機會或者媒介服務進而成交，肯定是要向中介支付全額報酬的。」
據《民法典》第965條規定，「委託人在接受中介人的服務後，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。」
「民法典出台以後，行業更為規范，這種案件出現的情況較多。」王樹德表示，衡量跳單的一個重要標準是，買方是否利用了該中介公司提供的房源信息或媒介服務。這個焦點問題可能會有點扯皮，如果這個房源是獨家房源，那麼爭議性不大；如果這個房源不是獨家房源，而中介公司也不能證明在撮合成交中起到了決定性作用，那麼有不被認定為跳單的可能。
對於如何應對購房者跳單情況，王樹德進一步表示，需要中介機構去舉證，中介機構想要把傭金要回來，需要去提供兩方面的證據，一是要證明確實給購房者提供了帶看、撮合、協商等服務；二是要證明接受服務的購房者知道中介機構的收費標准，如果證明不了，或者並未談及過中介費，購房者可能就不能完全按照中介機構的要求支付中介費，法院可能會酌情讓買賣雙方支付一定數額的中介費，具體金額一般情況下是參考行業的相關標准。
某知名中介機構門店經理表示，「中介機構提供的核心服務，並非只是帶看房源。實際上，核心服務在於根據購房者的需求，通過專業能力、眼光，包括對產品的熟悉程度，從眾多房源中挑選出符合購房者需求的房源，由此節省購房者挑選房屋的時間和精力，同時也幫助賣房人售出房源。因此，中介費是必須要給的，至於給多少，可以相關各方進行協商。」
「民法典出台後，中介機構就有法可依了。只要中介機構的證據充分，能夠證明提供了服務，以及能夠證明中介費對方是接受的，基本上可以全額討要中介費。」王樹德強調說。
跳單寫入《民法典》，但現實取證難
值得一提的是，在現實房屋買賣中，即便經紀人遇到跳單現象，很少去要回中介費，或者通過法律渠道來維護自己的權益，主要原因在於，收集證據較為麻煩。目前，雖然有一些中介機構規定看房前需要簽訂看房確認書，但是在實際操作層面，存在一定的難度，無法規范到每一個經紀人，不少購房者也不願意簽訂看房確認書。此外，不少賣房人不願意簽訂獨家協議，而是選擇多家中介代理，這就出現一套房子被多家中介帶看的情況，購房者會通過對比各家中介服用費用、服務水平等來最終確定通過哪一家中介來購買。
「民法典出台後，行業有了更多保護力度，但依然面臨較難取證的想像。購房者看房後，他們一般會說不買了、不考慮了，或者要買其他房子了，經紀人不可能直接敲門確認或者正好看到購房者跳單。」貝殼旗下21世紀不動產福州貴尊苑店店長聶寧斐告訴記者，「身邊並沒有因為跳單而打官司的案例，因為流程比較麻煩，一般經紀人也不會操作，還是靠行業自覺。」
為了應對跳單，一些中介機構建立更多自我保護機制，諸如系統內留存委託看房證據。以某中介平台為例，購房者看中某套房源後，系統會給購房者發送一個房源鏈接，購房者點進去後，會顯示委託找房的相關頁面，點擊同意後，就會把電話號碼留存在系統內。此外，帶看房源時，還有定位打卡，即經紀人會讓購房者掃相應房源的二維碼，由此說明經紀人帶看了這一房源。一旦購房者存在跳單行為，中介機構如果起訴，可以從法律層面得到更多保護。
業內：跳單可能造成更大的經濟風險，並不可取
對於跳單現象帶來的影響，知名地產分析師嚴躍進分析稱，「在北上廣深一線城市，每套房屋的價值比較高，中介費的差額較高。因此，在一些標的較大的房屋交易過程中，跳單的行為比較普遍。跳單事件無論如何發展，至少有一點需要明確，跳單侵害了中介機構和經紀人的權益。」
在聶寧斐看來，中介行業不是干多少活就給多少錢。在沒有促成交易之前，買賣雙方是不會出任何費用的，而且都是免費享受服務，包括匹配房源、經紀人幫購房者約業主帶看等。經紀人在成交之前都是付出，沒有任何回報，只有買賣雙方成交了才能支付費用。因此，購房者在帶看後跳單，對於經紀人、中介機構影響較大。
合碩地產機構首席分析師郭毅也指出，對於很多人來說，中介費金額較高，但如果購房者通過跳單私下操作，省下了中介費用，在房屋買賣交易過程中卻可能存在比較大的風險。
「中介機構不僅是個信息平台，也是買賣雙方權利和義務的保障平台，會通過一系列的規則、流程的設計和推進，保護買賣雙方的權益，同時規避交易過程中的相關風險。」郭毅表示，比如房子本身可能存在一些風險，中介機構會提示購房者，注意過戶流程中的信貸推進、買賣雙方資金的安全性，中介機構也能確保買賣雙方資金和房產交易的安全。此外，房屋交易完成後，整體物業的交割都需要中介機構來協助完成，才能夠更加保障買賣雙方權益，避免出現房屋不能按期交付等一系列風險。
「為了保障整個房屋交易的安全性，我還是建議購房者通過一個相對放心的中介平台來實施交易。跳單省了小錢，但有可能會造成更大的經濟風險，並不可取。」郭毅強調說。
㈡ 銀行對房貸的限制已經實施，對買房人有什麼影響
㈢ 北京二三環倆「限競房」明星盤轉「共有產權房」，背後原因何在
1月13日晚間，隨著北京市住房和城鄉建設委員會（簡稱「北京市住建委」）發布的一則公告，北京兩個「壓箱底」的明星樓盤——海淀區北二環至三環的學院里、東城區南二環邊的永定府終於傳來新消息，開盤在望。而同樣令人關注的是，這兩個項目從限競房調整為政府持有產權份額的「共有產權」商品房，不論是購買資格還是限售條件都發生了顯著變化。
在此次轉變後，學院里、永定府這兩個明星樓盤將會面向哪些群體銷售？未來再次銷售會受到哪些限制？更關鍵的是，北京市住建委為什麼會對這兩個項目做出調整？又將產生哪些影響？
具有共有產權房購買資格者優先購買
北京市住房和城鄉建設委員會於1月13日在官網發布《關於明確海淀區學院里、東城區永佑嘉園銷售管理事項的公告》（簡稱「《公告》」）。《公告》提出，將海淀區學院里、東城區永佑嘉園（即「永定府」）兩個項目調整為政府持有產權份額的商品住房項目，政府產權份額代持機構由屬地區政府指定，產權份額及定價將於日後公布。
對於公眾最關心的如何購房問題，《公告》規定，學院里和永定府將採取公證搖號方式銷售，公開登記（不少於5個自然日）、公開搖號、公開選房，由具備資質的公證機構全程公證。按優先順序別一次性公證搖號確定各級別購房人選房順序後，按順序選房銷售，全部搖號人數未超房源數量或選房後房源仍有剩餘的，由企業公開銷售。
根據《公告》，購房人群將按以下優先順序排位：具備北京市共有產權購房資格的家庭優先購買，具備北京市購房資格的無房居民家庭次優先購買；如有剩餘，符合北京市限購條件的家庭可遞補購買。
若要具備上述的北京市共有產權購房資格，具體來說，應該符合兩項條件，一是申請人應具有完全民事行為能力，申請家庭成員包括夫妻雙方及未成年子女，單身家庭申請購買的，申請人應當年滿30周歲；二是申請家庭應符合北京市住房限購條件，且家庭成員在北京市均無住房。
而「具備北京市購房資格的無房居民家庭次優先購買」則意味著，30歲之下的單身人士，只要具備北京市購房資格，也可以購買上述兩個項目。
此外，在後續轉讓環節，《公告》還明確，對於上述兩個項目，購房人自取得不動產登記證之日起5年內，不得以任何形式轉讓（繼承除外）房屋或房屋產權份額。但不同於政策性的共有產權房所要求的「滿限售期限後只能將房屋轉售予同樣具備共有產權房資格的購房者，且政府保留原有產權比例」，上述兩個項目再售時為商品房屬性，並且轉讓的是100%產權。在交易時，政府持有產權份額一並轉讓，並按市場價格計算政府持有產權份額轉讓價款，由屬地區政府代持機構收取；轉讓房屋的稅費由首次購房人或其繼承人與政府代持機構按各自產權份額分別承擔。
拿地數年未入市，「轉共有產權房」傳言已久
本應作為第一批限競房項目入市的學院里、永定府，自2017年項目用地出讓後便幾近「銷聲匿跡」。2017年，華潤 招商 碧桂園聯合體、天恆集團分別先後拿下位於北京二環邊和三環內、一南一北兩個項目。地段的稀缺性和周邊的成熟配套，讓兩個項目「未賣先火」，備受期待。
據業內人士透露，因為北京中軸線申遺等原因，兩個項目的規劃建設被按下「暫停鍵」。到了2021年，「集中供地」等一系列圍繞「房住不炒」的政策出台，房地產市場環境早已不同以往。2022年伊始，「壓箱底」的學院里、永定府終於傳出消息，將以「全新」面貌出現在市場。
其實，上述兩個項目「轉為共有產權房」並非沒有來由。2017年至今，隨著時間推移，三環內的地塊價值越發凸顯，當時出讓土地時所規定的限價已與如今市場價形成倒掛。
根據當時的土地出讓文件，學院里項目用地的商品住房銷售均價不超過約8.5萬元/平方米，且最高銷售單價不得超過約8.96萬元/平方米；永定府項目用地的商品住房銷售均價則不超過約8.9萬元/平方米，且最高銷售單價不得超過約9.35萬元/平方米。而據某中介平台信息顯示，學院里周邊二手房的銷售均價基本在10萬元/平方米上下浮動；而永定府項目周邊的新盤天壇府指導價也達到了12.2萬元/平方米。
根據2018年北京市住建委發布的《關於加強限房價項目銷售管理的通知》，若限房價項目可售住房在土地出讓時的銷售均價的限價（簡稱「銷售限價」）與相關機構對其的市場評估價的比值不高於85%，則由北京市保障性住房建設投資中心收購轉化為共有產權住房。
由此看來，上述兩個項目「轉為共有產權商品房」也顯得並不意外。
業內：共有產權房改革將會繼續推進
對於將兩個多年前的限競房項目調整為共有產權商品房這一舉動，合碩機構首席分析師郭毅認為，此舉符合當下房住不炒的基本原則，並且能夠更加傾斜北京無房家庭的實際生活需要，「這樣的調整非常合理。」
此外，政府接下來所要公布的政府持有產權份額對於項目價值而言也十分關鍵。郭毅表示，項目在調整成共有產權之後，要看實際價格和價值是不是能夠很好地匹配，「關鍵是要看政府公布的購房人持有產權份額和政府持有產權份額，中間是怎樣的關系。」郭毅建議，對購房者來說，還是要結合定價和產權比例，再去合理地選擇適合的房子。
從宏觀角度來看，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進評價認為，這一調整充分體現了北京當前共有產權住房政策收緊的導向，也有助於促進一些熱點樓盤銷售的穩定。而且，通過共有產權住房的屬性變更，也有助於促進購房者更加理性看待此類住房。此外，嚴躍進還表示，該舉動說明，當前共有產權住房改革會繼續推進，同時也會進一步增加共有產權住房的房源供應。
㈣ 北京：試行二手房「賣一買一」並行辦理，這樣的政策對於我們有什麼好處呢
一是落實共同申請制度，“連環單”家庭與賣出方、買入方達成交易意向，需要三方共同提出連環單業務申請；二是優化了資格審查，縮短交易時間；三是明確交易中途停止的處理規則，確保此類連環交易不會出現交易風險。
同時，北京合碩機構首席分析師郭毅表示：“此舉針對‘換房’中‘連環單’交易的痛點，將串聯辦理改為並聯辦理，在全國來說具有創新意義。同時，此舉可以提高二手房交易效率和資金利用率，改善二手房交易環境”。
㈤ 《北京市住房租賃條例》下月實施，專家：打消過度追求租金回報的想法
華夏時報記者 於麗麗 李貝貝 北京報道
近日，一則北京租金明顯上漲時政府可以干預的新聞登上了微博熱搜。
記者注意到，這是因為9月1日《北京市住房租賃條例》將正式實施。值得注意的是，條例明確指出，租金「明顯上漲」或「可能明顯上漲」時，政府可採取價格干預措施，穩定租金水平。該條例多項規定旨在保障承租人權益，以給予承租方更大的安全感。
和碩機構首席分析師郭毅8月12日接受《華夏時報》記者采訪時表示，這對出租方及中介機構均是一個警醒。此前，市場上不乏中介協助出租人合力擠壓租戶的現象，此次條例的實施實為未來的租房市場指明方向，出租人要打消「過度追求回報」的想法。
記者注意到，《北京市住房租賃條例》對於租房市場曾出現的不少熱點問題進行了明確和規范。《租賃條例》強調，中介機構「不得賺取差價」，收取傭金一般不超過一個月租金。住房租賃企業向承租人收取的押金一般不得超過一個月租金，並按照規定通過第三方專用賬戶託管。
警醒出租方與中介
近日，《華夏時報》記者於北京市人大常委會官網獲悉，《北京市住房租賃條例》(下稱《租賃條例 》)將於今年9月1日正式實施。
據悉，該《租賃條例》歷時8年修訂完成，內容共六章，分為75條，涉及租賃市場的多個方面，尤其對租賃市場先前出現的熱點問題進行了明確規定。此次《租賃條例》中，最引人注目是這樣一句話：「住房租金明顯上漲或者有可能明顯上漲時，市人民政府可以採取漲價申報、限定租金或者租金漲幅等價格干預措施，穩定租金水平，並依法報國務院備案。」
簡而言之，住房租金「明顯上漲」或者「可能明顯上漲」時，政府可採取價格干預措施，宗旨則是「穩租金」。業內人士認為，「穩租金」和房住不炒、保交樓殊途同歸，都是為了相關人群的安居樂業，《相關條例》主要是為承租人服務，給租房人群以更多的溫暖和安全感。
近兩年來，國家堅持房住不炒原則，並積極推行了一系列措施。北京市的租房人群，是一個極為龐大的群體，對租房人士而言，租金則是他們生活的主要成本之一。
多年來，北京市龐大的租賃市場中，不乏出現租賃環節鏈條間的各類矛盾，對於租房居住，許多人缺乏安全感。這是因為，房東和中介隨時可能變相漲價，甚至有的租賃中介因此被租房人詬病為「黑」。
從租購並舉的全局角度來看，此前，對於售房市場，國家出台了多項詳細周全的政策，以履行房住不炒的准則。而此次《租賃條例 》的發布，顯然已將行政管理更全面地覆蓋至租房市場。
「房住不炒」不僅體現在買賣，也體現在租賃市場。業內人士認為，這是一個信號，哄抬房價的時代過去了，租金未來不會有太大的漲跌幅。
合碩機構首席分析師郭毅認為，政府部門未提出要對租金加以控制的時代，大眾普遍認為房租由市場價格自主調節。而此次《租賃條例 》將租金明確在租賃條例中，再次說明房子和米面油等剛性生活用品一樣，要有市場價格控制，有行政手段管理。
此外，郭毅還指出，租賃市場上，部分房東不乏有這樣的想法和做法：「我就這個價，愛租不租。」 此時，中介機構又在利益的驅動下協助出租方擠壓租戶。此次《租賃條例》不僅是給租賃市場指明「穩租金」的方向，也是對房東包括中介機構的警醒，令他們打消過度追求租金回報的想法。
關於《租賃條例 》中提到的「加強住房租賃價格監測」，郭毅表示，目前來看，幾個頭部中介機構壟斷了北京市多數租房市場份額，從租金監測途徑而言，只需幾個龍頭租賃業務機構定時上報租金數字即可。事實上，目前中介機構針對各區域板塊和各小區已有現成的資料庫。
《租賃條例》提出，住房租金明顯上漲或者有可能明顯上漲時，政府可實施干預措施。但租金的上漲幅度和「明顯上漲」的定義，《條例》未給詳細說明。事實上，這也是許多租房人士頗為關心的問題，「明顯上漲」的范圍是多大？
郭毅表示，租金上漲幅度的確不好限定，因為這其中涉及因素頗多，如市場旺季和淡季、房屋所在區域、房屋品質、配套設施等都將影響租金。
賦予承租人安全感
《租賃條例》發布的宗旨之一，就是保護租賃當事人合法權益，穩定住房租賃關系。《租賃條例》對市場上出現的不少熱點問題均給予了明確規范。
為保護租戶權益，《租賃條例》特別強調，出租人不得採取停止供水、供電、供熱、供燃氣以及其他故意降低服務標准等方式，或者採取暴力、威脅等非法方式，強迫承租人變更、解除住房租賃合同，提前收回租賃住房。另外，租金和押金數額、支付期限和方式，押金數額一般不超過一個月租金。
同時，《租賃條例》明確對中介機構提出要求，中介機構推薦房源，價格需與出租人委託價格一致，中介機構「不得賺取差價」。另外指明，中介服務收取的傭金一般不得超過一個月租金，住房租賃合同期滿，出租人和承租人續訂或者重新簽訂住房租賃合同時，房地產經紀機構不得再次收取傭金。
在北京租房已經有5年的張琳（化名）8月12日對《華夏時報》記者表示，對《租賃條例》十分期待，「找租房信息是個難題，有的網站上登的信息看似很誘人，但實際過去看房了，才知道是假的，期望全部規范化以後，這個環節能夠更加安全和便捷。」張琳還提到，她租房子遭遇過「押一付三」「押二付二」，甚至有過「押三付三」，一下子佔用大量資金，負擔很重，如果以後押金只能收一個月，這對租客是非常實惠的，租客也會覺得更有保障。
此前，部分互聯網信息平台不乏存在虛假房源的信息。對此，《租賃條例》明確規定，對兩年內因違法發布房源信息、推薦房源受到三次以上行政處罰，或者在停業整頓期間的信息發布者，互聯網信息平台要採取一定期限內限制其信息發布等必要措施，保障消費者權益。
不久前，優家青年創業社區北京蘇州橋社區公告稱，運營方因欠繳租金、物業費等導致原有租賃合同終止，要求北京優家公司立即騰房。根據公開信息，近兩年來，長租公寓暴雷的消息頻頻出現。對此，《租賃條例》進行了特別規定。
《租賃條例》指出，住房租賃企業向承租人收取的押金一般不得超過一個月租金，並按照規定通過第三方專用賬戶託管。這也是正是為了規避企業挪動租客押金。
值得一提的是，《租賃條例》還聲明，鼓勵商業銀行為租賃住房建設和運營提供期限匹配、利率適當、風險可控、商業可持續的信貸產品和服務。支持持有、運營租賃住房的企業在公開市場發行債務融資工具、公司債券、企業債券等募集資金，專門用於租賃住房建設和運營。
㈥ 疫情催化劑下的物業變革
城市化發展的進程中，由城市化、工業化、信息化所驅動的城市進步，正逐步成為經濟向好的新引擎。這其中，作為與「住」需求息息相關的場景，物業的重要性不容忽視。
尤其是2020年，面對洶涌而來的疫情，「封閉式管理」成為一種普遍的社區管理模式，小區管理成為居民安全的最後一道防線。從出入管控到清潔消毒，從最後1公里的物資代購到最後100米的快遞代收……小區物業的應急防控體系逐漸清晰，物業管理服務的價值進一步受到人們的重視，物業企業也經歷著一次專業化程度高低的檢驗。與此同時，面臨著緊急應變能力及服務能力雙重考驗的物管行業，也正在迎來一波史無前例的變革與機遇。
催生之變
卯時，開始第一次全面無死角消殺；辰時，保安值班交接，排查外來人員，登記測溫；巳時，化身「外賣員」「跑腿員」；午時，詢問業主代購需求，統計物資，回收廢棄口罩；未時，開啟第二次全面消殺；申時，配合社區對住戶上門訪視，疏導業主情緒；酉時，統計防控物資用量及庫存；戌時，晚班值守交接；亥時，檢修設備；子時，園區巡邏；丑時，監控小區動態……這是雅生活物業的「十二時辰」，也是戰疫期間物業人的縮影。
疫情讓「宅家」成為常態，而物業服務由此變身為生活里的「超人」。在疫情面前，為了保障業主的安全，物業企業發揮出了前所未有的突發事件應急能力。
社區物業開始在小區出入口配備專人，24小時為進出人員嚴格登記、查證、測量體溫，同時提醒外出業主佩戴口罩，並且小區實行「封閉式」管理，禁止非小區業主、車輛進入。在社區內部，物業則展開了360度無死角全覆蓋、高頻次的定時消殺工作。並且，針對樓道、電梯、垃圾桶等高觸點公共區域進行強力消毒以及提供紙巾、牙簽、廢棄口罩專用垃圾桶等特殊設計，最大程度上減少疫情傳播的可能，保障社區業主的安全。
同時，疫情的突如其來，也使得市民出門采購不便，再加上部分生活性網點停業等原因，買菜等日常所需成為了生活一大難題。關注到這一需求， 不少物業企業推出了買菜業務。比如，沈陽龍湖「蔬果搶鮮送服務」於疫情期間上線，業主當日15:00前下單，次日11:00所購食物便會配送至物業指定位置。
「時間快，菜新鮮，讓我更溫暖的是物業服務，都直接配送到家門口了，而且每個套餐上面都有一張記錄卡片，配貨員、配送員的體溫都標明了，給物業點贊！」沈陽業主在龍湖U享家蔬菜套餐下這樣評價道。
不僅送菜，為保證社區居民生活，物業還增設了送快遞、送餐、代管寵物、線上義診等一系列全新的「特殊」服務，刷臉出入、智慧停車、在線報修、在線繳費、智能預付費電表等智慧場景也因「無接觸」優勢被頻繁應用。
「疫情期間社區實施封閉式管理，還有一部分人被隔離，」 同策研究院首席分析師張宏偉表示， 在這種情況下，物業企業推出此類服務，是結合當前疫情變化對居民生活的影響做出的應急調整，也是物業增值服務能力的體現。
隨之而來的，是人們對於物業的討論變得越來越多。
「我們小區有物業幫著買菜，媽，放心吧，不用擔心我，我在北京挺安全的，」這是一個北漂發給母親的微信；孩子有點咳嗽，疫情鬧得正凶，孩子姥姥通過物業和春雨醫生的線上義診咨詢了大夫，大夫仔細詢問後得出的診斷是普通感冒，「這懸著的心終於放下，得虧物業了，」 孩子姥姥感激地說；一位小區業主則發在朋友圈感慨道，「買房一定要看物業服務，不是所有的房子住起來都一樣。」
一時間，曾經並不起眼的物管行業站在了聚光燈之下，物業相關的話題引發網友熱議，成為了疫情之下除馳援一線的白衣天使之外，最火爆的C位「明星」。
而物業企業普遍在人員輪轉、物資統籌、服務形式上遇到了不同程度的挑戰，其面對問題所呈現出的不同應對表現，也使得疫情成為了它們良莠之分的「試金石」。
針對自家小區物業的表現，每個人心中彷彿都有「一桿秤」,人們對於住宅的思考也在潛移默化中發生轉變。有些人開始萌生換房念頭，有些人則暗喜自己買對了。更有人直言，房地產網站可以把最近所有小區的物業表現進行匯總，作為有意購房者的參考，這份資料絕對含金量巨大。
近期一份網路調查也表明，僅20%的人對居家環境很滿意，56%的人認為換房才能改善現狀，更有高達52%的人萌生置業計劃，其中剛需佔比18%，改善佔比34%。
中國金茂在近期的線上發布會上公開表示，企業推測疫情之後，改善型客戶總量將有所提升，並且預計這類高凈值人群，將更注重物業服務、社區配套及「無接觸」式黑科技在社區公共設施及智能家居上的應用等。
「現階段，尤其是在疫情關鍵期，業主對物業企業服務的體驗如何，服務是否周到，業主都有切身體會。」張宏偉指出，疫情過後，不排除會出現有能力的業主把物業能力不足的房子置換出去的情況。他坦言，在此情況下，好的物業管理公司必然會受到市場的認可，物管行業的市場集中度將會進一步提升。
合碩機構首席分析師郭毅則表示，經過這次的疫情，不論是業主還是購房者，對於好的物業服務對整個社區的健康、安全以及日常服務品質的保障作用有了更加深刻的認識。她認為，未來業主對物業的選擇上也會有所傾斜，甚至在購置新房產時，業主對其後期提供的物業企業關注度也會增高，購房者對物業的重視程度也會增強。易居研究院智庫研究中心研究總監嚴躍進亦直言，物業服務將成為置業的重要考量因素。
與此同時，物業企業更高的服務曝光率也使得其價值再次受到資本市場的重估。從年初至今，物業股普遍有著20%左右的漲幅，其中奧園健康、佳兆業美好兩只股票漲幅更是逼近40%。2月20日，華菁證券發布研報顯示，年初至今，物業板塊整體P/E（市盈率）預算數已從27.4倍上升至目前的35.2倍，PEG（市盈增長比率）從0.88倍上升至1.11倍。
物業股持續走強的背後，是越來越多的投資者對物管行業的長期看好。野村報告稱，「考量到其（物業企業）防禦性的業務特質、正面的政策環境及積極的增長前景催化劑，對物管股板塊保持樂觀看法。」
在此情境下，房企分拆物業板塊上市慾望愈發強烈。除夕當天，金融街物業及宋都服務向港交所遞交了招股書；1月31日，鴻坤物業向港交所遞交招股書，目前已經通過聆訊；2月24日，大本營在河南的興業物聯通過港交所聆訊，有望成為春節復工後第一家上市的物業股。2020年以來，正榮服務、金融街服務、鴻坤集團旗下香港燁星控股（原鴻坤物業）等5家物業企業提交了赴港上市申請，同時，卓越物業、朗詩綠色生活以及華潤置地旗下物業管理企業也被傳出意圖上市的消息。
「危」中尋「機」
科技加持助力物企價值增長
疫情期間，封閉式管理成為小區常態，也給物業管理造成了不小的壓力。為了在保障小區安全以及居民必要出行之間找到管理的平衡點，航天物業、嘉遠物業、長冠物業等物企用上了朗新雲築開發的「社區防疫通」。通過生成電子通行碼，不僅免去業主排隊領取通行證的麻煩與聚集風險，而且出入時只需掃一掃即可實現快速通行，既便利又高效。
為避免交叉感染，疫情期間，私家車成為多數人的出行首選。而由於人工核查量大、人力不足、防護物資缺乏等原因，也在一定程度上使物業服務人員面臨著重重挑戰和風險。
疫情期間，金輝、永升、長城、大發等物業企業旗下社區，聯合朗新科技集團開發的智慧停車預警通，有效解決了這一困境。
於疫情期間，緊急研發上線的「智慧停車預警通」，是通過實時監控車輛進出時間和頻次，判斷車主行為，通過對停車超過設定時長、規定時間內，外出超過設定次數等車主行為進行自動告警、主動推送，來重點關注長時間未歸車輛、長時間停放車輛和頻繁進出車輛涉及的相關人員，從而協助物業實現精準防控與高效管理。
對此，朗新科技集團公共服務業務負責人王宏國對財經網表示：「智慧停車的設計理念不僅要專注於車主停車行為本身的智能化與便利性，也要為物業企業去著想，在實現數字化管理轉型的同時，還要實現降本增效。」
不得不說，這一應用在緩解和降低當前物業面對的人員不足壓力和激增的防疫工作量問題上，起到了至關重要的作用。其有效提高了防疫效率，減少了接觸機會，全力保障了一線工作人員的安全和健康。
在防疫戰中，類似的科技元素不勝枚舉。
湖南常德碧桂園小區內，兩台無人機攜帶著84消毒液在園區內飛行；廣東碧桂園服務團隊在電梯里安裝設置有人體感應功能的紫外線消毒燈。此外，智能安防監控雲平台、智能門崗系統、物業信息化管理系統等新應用也輪番登場，顯著提升了社區防疫的效率和成果。
物業企業實現「線下+線上」的立體布防，有效地在疫情防控的第一線布下了「天羅地網」。利用智能系統，實現工作的總體統籌鋪排，也提升了物業企業的管理效率，為前線員工減壓。
除此之外，原本針對高端物業的智能化應用，減少了業主與高頻觸點接觸、與外界人員接觸的頻率，更加安全和高效，在疫情期間大放異彩，成為抗疫狀態下保障日常生活的必需。
不過盡管物管行業在過去數年間不斷地向自動化、智能化的方向努力，但是疫情的突如其來依然將這個行業「勞動密集型」的特性暴露無遺，「缺人」仍然是目前很多物業企業面臨的共同問題。
具體而言，疫情期間，消殺和清潔、客戶管家服務等幾個崗位的工作量顯著增加。項目管家過往只需要處理一些日常咨詢、接待、投訴、收銀、報修工作即可。但疫情期間，除了承擔送菜、送物資等附加工作之外，跟客戶之間有時甚至達到心靈交流的程度，工作范疇也進一步擴展到對老人、重點人群的關注；保安一職，原來只需要在門口，多項工作直接依靠物業信息化就可以完成，如今，這些人員也要站到一線負責體溫測量等工作；而負責環境保潔的物業人員，平常工作只涉及清理垃圾，現在卻還要負責社區的消毒消殺、分流廢口罩、感染系統的防禦等工作……不僅如此，基於疫情對整體物業管理提出的更為復雜的要求，物業企業還必須增加線上信息化運營崗、與外界合作方相互配合等新的崗位。現階段，物業企業往往採取崗位優化配置的方式，比如關掉幾個門崗，調配到其他崗位進行支援。
為了緩解「用工荒」的困境，多家龍頭物業企業都將招聘計劃提前拋出。2月21日，開元物業總經理謝建軍在朋友圈裡發布了一張海報，開元物業開啟疫情期間2000+人才招聘計劃。2月17日，萬科物業對外宣布，提前啟動20000人招聘計劃。差不多同一時間點，保利也啟動了全國春季招聘計劃。
而另一方面，大規模的人員招聘勢必會在一定程度上增加物業企業在人力成本上的壓力。除卻招聘人力成本的增加外，物業企業的當期成本也正在發生著變化：春節期間部分返鄉探親的員工至今仍無法到崗，但基本工資依然要照發；現在堅守崗位的員工全部需要加班加點，加班工資也要照發；此外，購買防護服、口罩、消毒液等防疫物資，以及員工飲食的投入，也是一筆不小的開支。據中物研協數據顯示，防疫物資的材料成本導致物業企業總成本增加了10%-20%，而返工潮所帶來的人流增加以及疫情防控范圍的擴大，將會進一步加大保潔消毒頻次、范圍和強度，從而進一步產生較大的物資成本，壓縮物業企業的利潤空間。根據官方數據，為對抗疫情，萬科物業預計增加費用支出2億元。
「智慧物業更多的是用科技手段提高工作效率。」 上海中原地產市場分析師盧文曦表示，之前物業企業人員配備基本能夠滿足服務需求，即便科技手段少一點也對日常服務夠不成威脅。但目前來看，工作量激增，加上小區服務人員或因隔離關系不能全部到崗，技術手段的賦能對提高物業效率大有裨益。中信證券發布的研報也表示，作為一個勞動密集型行業，科技正在不斷優化和釋放物業企業的人力資源，使得企業得以在不顯著降低服務滿意度的同時，持續增加人均在管面積，從而有效化解單位人工成本上漲的行業性壓力。
總體而言，「智慧物業一定是未來的趨勢，」張宏偉肯定地說道，其一，技術本身即5G的發展支持了物聯網、人臉識別等更加智能化的操作，其二，尤其是疫情之後，人們的生活將更加依賴互聯網，比如特殊情況下需要無接觸式服務，這也是物業企業在提供增值服務時，通過技術的手段讓其更加符合特定應用場景的需求。不僅如此，科技手段能夠偵測業主多元化的生活服務需求，也能有效優化閑置的物理空間和人力資源，使之投入到增值服務中去。科技進步還有利於集體決策的形成，從而便於物業管理費定價靈活浮動，也有利於品牌物業管理商替換劣質服務提供商。
而從某一方面來講，這場突如其來的疫情也成為了智慧物業的「試金石」，物業企業對智能技術的態度也將發生轉變。盧文曦表示，經過疫情，物業企業將意識到通過科技手段確實能夠提高效率，降低企業的用人成本，提高管理能力。其對智慧社區的技術投入、資金投入或會持續加大，或能更加提高使用效率。「隨著技術手段的提升，投資成本下降，智慧物業將從中高端最終走向普及。」
目前來看，對有眼光投資智慧物業的品牌房企而言，其物業表現也將對後續住宅銷售帶來口碑溢價，價值空間更加明顯。張宏偉直言，抗擊疫情期間，運用科技技術的水平，也體現出了不同物業企業的能力差異。
「特殊」服務創新物企業務模式
物業企業的好與壞，便捷程度如何，增值服務水平怎樣，也將在很大程度影響公司口碑，並決定購房者後續是否購買其住宅產品。
作為社區和業主的橋梁，買菜、送快遞、送外賣、代管寵物……疫情期間，這些「有溫度」的增值服務充分體現出了物業企業「最後一公里」的服務價值。
張宏偉表示，如今用戶接觸基本在線上，從社區物業增值服務的角度來講，如果能在現階段把用戶的消費習慣培養好，有利於物業增值服務業績的提升，進一步促進收入來源的增加。
在張宏偉看來，物業企業在此方面有著天然的優勢，「物業企業的優勢就是守著的社區入口，」物業企業在城市、區域及全國范圍內市場佔有率越高，代表其掌握的社區入口就越多，潛在的市場影響力就越大，這也正是房地產商搶食社區電商的原因之一。
進一步講，相較日前興起的互聯網電商而言，傳統物業企業在社區電商中擁有的信息和服務的優勢資源在疫情中愈發凸顯。一方面，物業企業原本便擁有業主資源，用戶流失度很低，利於增值業務的開展。同時，在管理社區時可以設置准入門檻，對競爭對手作出一定的限制。另一方面，傳統物業在成本管控和糾紛處理方面更具優勢，其更容易建立用戶信任，並將流量導到線上。
「不過，目前物業企業推出相應的增值服務，主要還是針對目前疫情相對比較嚴峻的現狀。」郭毅提示道，從物業角度來講，在疫情期間，物業企業不僅需要考慮合作第三方的物流等能力，此外也要結合自己社區業主的消費實力和相對集中的購買需求去甄選，最後集成到自己的互聯網平台。「因此對於物業企業而言，首先要具備這樣的意識，其次也要樂於投資相應的資金在線上平台的打造上。」
此外，郭毅表示，等到疫情結束後，類似的服務內容或可成為向業主收費的增值服務。「對於業主而言，如果平時工作比較忙碌，可以委託物業企業代為采買，物業企業可以在中間收取一定的服務費用，」她指出，這樣形成雙贏的商業模式，未來才是可持續的狀態。不過她補充道，還是要看疫情結束之後社區的狀況，社區對於這項服務的需求度，以及社區業主是否樂於為此付出一些服務費用。
或許與第三方合作、也不失為持續盈利的好方法。
抗疫期間，重慶龍湖智慧服務即與永輝超市共同推出「社區保障計劃」，以「物流倉庫+配送到家」的新模式，為業主提供更加優質、優價的產品和服務。東莞萬科也攜手東升農場，開啟「新鮮蔬菜配送到家」模式，解決買菜難題。
朗新科技集團智慧社區業務負責人林海潮表示，這次疫情對物業企業提升自身服務能力是一次很好的機會，相比於物業企業自建互聯網服務平台，選擇合適的第三方服務企業，減少競爭帶來的不必要成本，同時可以更加專注於主營業務，充分發揮雙方的優勢互補，平台也將更加強大。
張宏偉亦坦言，體量大的物業企業和大型第三方平台為了爭奪市場份額各自為戰，當行業競爭到白熾化階段，物業企業和第三方平台必然會出現融合的趨勢，只有整合融合才能夠為社區居民提供更多的增值服務。
服務升級解決物企收入痛點
疫情催化下的智能化與增值服務的提升，也在一定程度上有利於物業費的收繳。日前，松北區世茂濱江澳洲風情園和翡冷翠小區的近百戶業主提前繳納了2020年物業費。往年，物業費的交繳一般都是年中才開始。正是由於抗疫期間，物業的價值被進一步發現，短短5天時間，物業企業收到了超過27萬元的物業費，極大緩解了物業企業因購買防疫物資造成的資金不足。
事實上，長期以來，業主拖欠物業費的現象，始終困擾著各地物業企業和物業管理部門。以四川達州為例，其現有的120家物業企業，157個住宅小區，欠繳物業費高達3928萬元，收繳率只有42%左右。迫於壓力，2019年10月，達州市住房和城鄉建設局發出《達州市住房和城鄉建設局關於限期繳納物業服務費的通知》。通知中明確表示，11月底前仍未補交欠繳物業費的人員，將記入欠繳物業費人員名單，所欠繳時間及金額將函告其工作單位，同時推送市（區）紀委監委和組織部。
因此，從某種程度而言，疫情的出現，仿若空降予物業企業改善與業主關系，同時提升物業費繳交率的新契機。
在克而瑞獲得的近5000份業主對物業防疫工作滿意度的調研問卷中，超過9成的業主肯定了物業在抗疫防疫過程中的重要性，近8成的業主認為此次疫情中，物業企業的抗疫防疫工作較往常服務的提升是明顯的，而綜合實力TOP30的物業企業，其業主認可度提升率高達83.41%，25%的業主反饋小區沒有物業，希望增加物業服務。
近期，易居企業集團CEO丁祖昱也在公開場合表示，疫情將助力物管行業形成長期價值，並且為物業企業帶來繳交率的大幅提升。物業類收入具有可預見性、可持續性強的特性，並且有很大的提升空間，因此他表示長期看好優秀物業的價值。
事實上，基於疫情期間的表現，物業企業也得到了政府及社會各界更多的關注和支持。目前深圳、杭州等地方已經出台對物業企業提供補助政策，其中深圳提出對物業企業按在管面積每平方米0.5元的標准實施兩個月的財政補助。
2月26日上午，北京市物業管理條例草案提請市十五屆人大常委會第十九次會議進行二次審議。草案二審稿增加了應對突發事件時的物業管理責任，規定物業企業應積極落實應急預案以及各項應急措施。同時，對此前提出的物業管理委員會制度，明確其任期為三年。
嚴躍進則表示，一方面已上市的物業企業在阻擊疫情中積攢的口碑，有利於其提升在資本市場的良好形象，另一方面對於未上市物業而言，優質的社區管理，也無疑成為其日後上市的加分項。
2019年歲末，丁祖昱曾發表預測稱，「2020年將是物業企業分化的一年。」或許誰也沒想到，新冠肺炎這個2020年的第一隻「黑天鵝」成為這則預言最有力助推之一。大浪淘沙始見金，春天到來之際或也正是物管行業洗牌之時。