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廈門屬國企有哪些 2024-03-29 20:03:49

福州二次土拍供地量增加多少

發布時間: 2022-09-26 23:15:12

① 又一省會城市「松綁」樓市!福州放開「外地人限購」業內:對市場影響不會太大

繼哈爾濱、鄭州之後,又一省會城市對樓市調控政策有實質性放鬆。


今日(3月30日),《每日經濟新聞》記者從福州多家中介機構及地產人士處了解到,福州開始對限購政策「松綁」:即日起針對非五城區戶籍家庭(含港澳台)在福州五城區購房,無需提供近兩年內滿12個月醫社保或納稅證明或落戶,即可購買一套福州五城區144平米以下的普通住宅。也就是說,外地人不需要落戶就可以在福州買房。


對此,記者第一時間咨詢了福州市房管局,相關工作人員表示,「情況屬實,限購放鬆是從這幾天開始的。」


事實上,福州並不是今年第一個放開限購的省會城市。今年3月1日,鄭州發文明確,已有兩套房的家庭可以再買第三套房,被外界視為變相放鬆限購。在此之前,哈爾濱出台的房地產新政則明確放開限售,也成為第一家正式放開限售的省會城市。



福州城市建築 圖片來源:視覺中國-VCG08787791


外地人可直接買房


具體來看,針對非五城區戶籍家庭(含港澳台)在福州五城區購房,無需提供近兩年內滿12個月醫社保或納稅證明或落戶,即可購買一套福州五城區144平米以下的普通住宅。此外,長樂戶籍也屬於福州本地戶籍,擁有長樂戶籍的購房者可在福州五城區購買兩套住宅。


而此前福州的限購政策規定,外地戶籍家庭(含港澳台)在福州五城區購房,需提供2年內在五城區累計滿12個月的醫社保證明或個人所得稅。


某頭部房企福建區域營銷負責人告訴《每日經濟新聞》記者,此次放鬆限購並非全面取消限購,只能說是簡化其中環節,畢竟自從全面放開落戶政策後,外地人在福州買房基本沒有任何障礙,所以新政對市場影響不會太大。


「區別在於,原先福州實行的是零門檻落戶,只要在福州工作就能落戶。而此次無非是簡化了這道落戶程序,可以新增這一波客群,比如有些農村戶口不想來福州來落戶的人。」上述營銷負責人表示,要想這批人來福州買房,最終還是要看房價和市場的接受度,即房子是否值得買。畢竟受疫情等因素影響,市場整體購買力出現明顯下降。


「此次限購松綁的操作,主要目的在於給福州五城區去庫存,讓企業能盡快回籠資金,讓市場活躍起來。」克而瑞福州區域研究負責人張暑嬌表示,現在只是第一步,下一步預計首付款比例也會進一步放開。


事實上,此前福州已下調了住房公積金貸款的首付比例。自今年2月1日起,第二次申請純住房公積金貸款的,首付款比例由50%調整為40%;首次申請使用住房公積金貸款的,首付款比例為30%


去化周期近20個月


自去年以來,不少房企因現金流緊張導致債務違約甚至「爆雷」現象,在一定程度上加劇了購房者的觀望情緒。


「去年下半年開始,金融利率不斷收緊,在貸款層面上對購房者不是很友好,雖然現在雖然有一定放鬆,但購房者依然選擇持續觀望。」上述營銷負責人告訴記者,福州五城區商品住宅去化周期達近20個月,市場供大於求的態勢依然明顯。「在此背景下,適度放鬆限購有利於市場供求平衡,更有利於緩解供給的結構性壓力。」


克而瑞數據顯示,截至2021年12月底,福州五區商品住宅廣義存量約585.42萬平方米,其中帝封江、三江口、北區等板塊存量均超80萬平方米,庫存高企。


據國家統計局數據,去年4月份至11月,福州新房價格持續下跌,自去年12月以來開始回升,不過今年2月的新房價格較1月又出現小幅下滑。


福州的新房市場自去年下半年以來持續探底,不少樓盤項目也推出一些打折促銷,或通過加大分銷點數的方式來以價換量。該營銷負責人表示,「大部分樓盤主要靠分銷,而現在新盤比較多,有的營銷點數已經高到10%,但不敢降價,只是以特價房或工抵房的方式來促銷。」



近八周福州五區新房量價走勢 來源:嘉論市場研究中心


土地市場持續冷清


在張暑嬌看來,當下的福州市場還處於冰凍待解封狀態,尤其是土地市場依舊冷清。


3月16日,福州今年首輪集中土拍結束,17宗用地現場取消出讓3宗,流拍2宗,8宗低價成交,僅4幅溢價出讓。盡管國企托底佔比進一步提升,在本次土拍中拿地佔比高達70%,但並沒有扭轉土地市場的頹勢。


就溢價率來看,福州今年首批集中土拍溢價率僅4.42%,雖然兩幅地塊撤牌流拍,但從實際情況來看,起拍價175.08億元,實際成交價僅77億元,相比去年的第三批次集中土拍縮水約47%。


「雖然自去年9月份以來房地產行業信貸端有所改善,但在地方政府加強預售資金監管、市場周期性調整,致去化速度放緩等因素疊加影響下,房企現金流壓力仍然較大,民營房企拿地積極性並未有顯著提升,現金流的持續承壓,民企的投資力度持續降低已經是不爭的事實。」


張暑嬌表示,土地市場能否回暖,還是要看金融端,能否向以往一樣將資金引入房企。春節後高層就連續表態要把房地產引導到平穩階段,並給房企紓困。但目前來看,涉險房企的資金問題並未得到真正解決。


「福州今年的商品房用地們基本沒有民企參與。」張暑嬌告訴《每日經濟新聞》記者,民營房企自去年第二批集中供地到本次的共三批次土拍,基本是銷聲匿跡,偶爾在租賃住房和安置房用地上才有民營房企的身影。


上述營銷負責人告訴記者,福州在土拍在價格上也沒有讓步,尤其是純商品房地價和以前相比還有所增加,雖然有15%的溢價規定,但起拍價留給房企的利潤空間已經很小了。「如福州東二環兩宗非常優質的地塊,起拍樓面價接近每平米3萬元,雖然政府放開銷售指導價,但目前市場看,是很難賣到這個價格,所以很多企業在首輪就會取消跟蹤。」


58安居客房產研究院分院院長張波向記者表示,未來限購放鬆的城市會增多。從全國調控放鬆的節奏來看,一二線熱點城市步子普遍偏小偏慢也更謹慎,而三四線城市以及部分高庫存的二線城市則步子更大。放鬆限購本身就屬於放鬆力度偏大的政策類型,也是拉動市場改善需求以及部分外來人群首置需求的重要政策。這類政策一旦出台,就說明市場壓力已經偏大,市場信心建立的內在訴求已經偏強。


不過,張暑嬌表示,近期市場仍然存在買賣雙方的博弈行為,但受到外部大環境和內部市場走勢等因素影響,購房者的觀望情緒還將持續加重。「預計接下來樓盤以價換量現象還將進一步向福州中心板塊蔓延。」


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每日經濟新聞

② 二次土拍是什麼意思

二次土拍是的意思如下:

意思是第二次土地拍賣,各個城市全年第二輪集中供地並公開拍賣土地就叫二次土拍。為限制房企過度拿地,部分城市第二批土拍實行地塊限購,針對首批次供地出現幾百個馬甲圍獵一宗土地的情況,新規也限制了馬甲公司參拍,從而提高拿地公平性,降低地市熱度。

土地拍賣的適用范圍:

1、政府出讓經營性房地產項目和其他具有競投性的項目用地。

2、原經批准劃撥或出讓,因改變土地用途、使用條件等用於經營性房地產項目的土地。

3、土地使用權轉讓申請以拍賣方式進行的用地。

4、經法院判決需拍賣用於清償債務的土地使用權轉讓。

③ 第三輪供地拉開序幕,多城降低門檻吸引房企入場

臨近年末,土地市場供應行至最後一輪。11月9日,福州也發布了新一批集中土拍的信息,共計33宗涉宅地塊,起始價約136.44億元,將於12月初進行。此前,包括濟南、蘇州、無錫、南京、深圳、上海、廣州等在內的多個城市已陸續披露了今年第三輪集中供地的信息。

在經歷了第二輪的土拍的冷淡之後,第三輪集中供地的門檻出現了較為明顯的降低,如廣州的部分地塊取消了「限房價」,南京放寬房企的資質要求,蘇州下調了土拍保證金比例和首付款比例等,旨在降低房企參與土拍的難度。

克而瑞預計,為了應對土地市場的降溫,將會有更多重點城市會進一步完善優化土拍規則。

不過,已經完成了第三輪土拍的無錫,表現冷清依舊,底價成交、本地城投城開托底情況明顯。多位房企內部人士向第一財經表示,當前資金依然緊張,第三輪供地整體保持謹慎態度。業內也預計,「房企土地采購的意願將長期下降」。

多城調低土拍門檻

調降入場門檻,成為第三輪土拍的一大特點。

11月初掛出集中出讓公告的廣州,在第三輪將推出17宗地塊,總起價為434.1億元。這其中有7宗地為第二批流拍地塊再上架,並明顯調低了出讓門檻。有4宗地塊下調起始價,番禺、增城兩宗地塊起始價雖未下調,但降低了配建要求,增加了可售貨值。同時,廣州第三批次供應中的南沙、黃埔地塊,取消了「限房價」的要求。

此外,廣州對部分地塊取消了一個月內一次性付清總價的要求,允許最長六個月內付清。中指院指出,在房企融資難度升級,市場行情下滑,年底要結清工程款的當下,這將極大緩解房企短時間內資金壓力。今年年底前僅需支付20%的保證金,提高了對房企的吸引力。

蘇州在保證金方面也做出了讓步,第三輪地塊的保證金比率統一為30%,而在第二輪時,22宗地塊中,僅有8宗地塊保證金比例為30%,餘下的多為50%。

南京拍地規則放鬆,一方面在於房企資質的要求從此前的二級甚至一級,降至當前三級及以上,更重要的是,第二輪供地中,有11宗地塊要求不得聯合報名競買、不得合作開發,嚴格限制股權轉讓等要求,而第三輪中取消了這一約束。

除了規則的變化,具體地塊體量的調整,也會對企業購地產生影響。中指院指出,在北京的第二輪土拍中,「房企資金壓力下更傾向於同板塊小體量地塊,石景山區首鋼園區和門頭溝區永定鎮均推出了兩宗地塊,其中建面較小、保證金較低地塊獲房企參拍,而大體量地塊因無人報名被延期至下一批。」

上海在第三輪供地中便出現了這樣的變化,供應的地塊明顯「縮小」。共計24宗宅地中,有8宗地塊起始價在10億元以下,有10宗地塊的在10億元-20億元之間。其中,青浦朱家角地塊總價低至5.3億元。業內人士指出,總價較低的地塊帶來的資金壓力也相對較小,對沒有入帳的房企來說是個機會。

整體來看,億翰智庫研究總監於小雨認為,第三次集中供地的規則來看,確實有些城市出讓放寬了拿地要求,預計這次除了國央企拿地外,不排除一部分此前發展平緩的本土企業有拿地的可能性,這部分企業熟悉當地市場、熟悉當地政府,且資金受限不大。

據中指院統計,超半數城市的宅地成交樓面價較首批集中供地時有所下滑,廈門、重慶、武漢較首批降幅分別達到32%、32%、23%;同時,20城第二批供地共計流拍70宗地塊,撤牌195宗地塊,整體流拍撤牌率達到31.8%,而首批次則僅為6.5%。

10月76家房企零投資

各地降低拿地門檻的舉動,在調動房企拿地積極性上,或能產生部分積極作用。

在准入門檻有明顯降低的南京,某Top20房企一線投拓向第一財經傳遞了較為樂觀的態度,「這次南京保證金比例下調到20%了,門檻降低,估計會比二批次熱一些,」地塊冷熱差異會更明顯,熱門地塊會比二批次熱度上升一些。

「這批次取消了不得合作的限制,我們預計參拍家數會增加,」上述投拓表示,「南京大部分房企,都不排斥合作,這個時候用小股撬動大貨值,還是比較合適的,既保利潤,又有規模。」但在資金面整體較為緊張的情況下,「溢價率不會很高的」。

另一位身處合肥的全國性房企內部人士則表示,合肥第三輪供應的都是好地,濱湖新城還有5宗地塊,「但據了解,現在還在做測算、准備報名的,就是一些央企國企,再加龍湖。」

也有一位國企背景的投拓人士向第一財經表示,接下來第三輪中有好機會就會拿地,並且也不局限在熱點城市地區。

不過,房地產行業整體依然處於悲觀情緒之中,對於拿地不太積極。

在上周進行的一場投資者交流會上,世茂集團管理層在談及拿地問題時便表示,要優先保剛性兌付,集中資金保證債券的償付,後續融資明顯放鬆了才會考慮買地。

「近期和企業溝通交流下來,一致反饋第三次集中供地不會拿地,沒錢的或者說是錢緊的,基本就是不拿。」某地產分析師向第一財經透露,「有點錢的,有兩方面的顧慮,政策預期不明確,不敢拿;另外,馬上年底要做漂亮財報,不能拿。」

小房企更是如此。一位長沙本地開發商向第一財經表示,第一輪拿了一塊地,但第三輪不會拿地了,現在「沒錢了」。

據億翰智庫監測,2021年10月,百強房企中,有76家房企零投資,無新增貨值,企業投資力度持續下降,各梯隊房企貨值門檻皆大幅下挫,其中,TOP10房企門檻值為1659.4億元,同比下降38%。

市場人士預計,房企謹慎拿地的態勢將會持續。克而瑞研究中心表示,在寬供應、低門檻的前提下,企業拿地積極性將會有所提升,第三輪集中土拍高撤牌流拍率的現象預計會有所改善,但由於房企資金鏈緊張,參與競拍的房企數量將進一步減少,部分城市最終成交價將會明顯降低。

標普信評也認為房企土地采購的意願將長期下降。「目前房地產調控政策在長期而言仍將持續,行業基調仍然是去杠桿,整體資金面將長期處於相對緊張的局面。因此,在資金面緊張的情況下,房企可能收縮土地采購支出以度過難關,土地購置意願或將長期轉弱。」

④ 第一批集中供地過半不賺錢第二批釋放利潤空間與「搖號」雙管齊下

8月底,杭州官方重新發布第二批集中出讓土地公告。
根據公告,第二批土地共31宗約2873畝,總建築面積約466萬平方米,總起價約629億元,計劃於10月12日-13日出讓。同一時間段,成都、南京也修改了第二次集中供地土拍的規則,三個城市有一個共同點,就是土拍溢價率天花板設在15%以下,成都大多數地塊在9%-11%。南京在溢價率觸頂之後,將採取「搖號 預售條件提高」,對商品住宅預售條件提高至完成住宅部分投資額的50%。
實際上,據自然資源部規定,當地塊溢價率達到上限後,可通過3種方式確定競買人,南京、杭州選擇了線下搖號。此外,三個城市在合作開發、競買資格等方面均有不同程度的嚴控,但杭州在部分地塊(尤其是競品質地塊)起拍價略有下調。
杭州土拍新規,相對南京等城市仍有調控空間。比如南京不僅規定所有地塊都要競品質,而且還規定拿地6個月內不能上市等。
「每家測算不同,至少過去20%現在15%,比原來多5個點總有的。」杭州一家房企認為,第二次集中供地給開發商留出了利潤空間。另一家在杭州首次集中供地中大舉出手的房企相關人士向21世紀經濟報道記者透露,還有興趣參與第二次集中供地,但要拼運氣了。房企們有一個共識,就是杭州首次集中供地中,融信143.2億買7幅土地的情況將不會再現,除非開發商敢於冒險,又有足夠家底,去拼競品質地塊。
除了一線城市,目前已官宣調整第二次集中供地的城市南京、蘇州、成都、天津、沈陽、青島、濟南等城市,這些二三線城市的共同點是:大幅降低拿地成本和門檻。
然而,近期中報業績集中發布期間,各家房企管理層在業績會上表達的觀點很明確,謹慎看待第二次集中供地。
土拍游戲規則改變:首輪集中供地多半不賺錢?
杭州第二輪集中供地新規一出,業內人士都認為,相當於政府對土地也進行了「限價」。查資金來源、嚴控馬甲公司參與等等手段多次在土地市場調控中出現,房企拿地和普通人買房越來越像了,如今更要通過搖號決定(達到封頂溢價後)。
雖然這次土拍新規降低了溢價率,部分地塊起拍價略有下調,但房企的利潤依然十分有限。特別是競品質地塊,未來即便起拍價拿地,也可能面臨虧損的情況。而且現房銷售,時間成本和風險系數依然很大;40%的投銷比紅線也擋住了部分房企,這些房企連「上車」的資格都沒有。
這也表明土拍對房企的資質要求越來越高。但據2021年中報業績發布會釋放的信息來看,不少頭部房企認為,第一輪集中供地中,除了一些特別的城市,基本上22城大部分土地地價都有不同程度上漲。某頭部房企在一場投資者會議上透露公司研究,首批次集中供地土地中,有接近60%是不賺錢的,甚至這裡面還有比較多可能是虧本的。這或許就是各地調整土拍新規之後呈現出一個降地價的局面的原因。
比如杭州第二次集中供地試點的10宗競品質地塊,雖然有部分地塊下調了起拍價,但由於要現房銷售,賬仍然很難算平。開發商不怕凈利潤率低(1%都能接受),但最怕沒有回款,沒有現金流。降杠桿背景下,融資成本變得難以承受。有房企測算後表示,即便零溢價拿下競品質地塊,一樣會面臨虧損。
實際上,杭州第二次集中供地的調整力度,也有些低於業內人士預期。比如,呼聲較高的增加土地供應規模,並沒有出現;預想中的起拍價下調,也沒有大面積出現。進入9月以來,杭州正經歷一波紅盤潮,又將出現一批中簽率極低的樓盤,房企將很快收獲現金流。此時,杭州等地的第二批集中供地定在國慶後;間隔一個多月,房企正好有錢拿地。
起家於浙江諸暨的祥生控股集團執行董事兼行政總裁陳弘倪指出,今年上半年4-6月份有22個重點城市已經完成了第一輪集中供地,祥生都有積極參與,並且獲取了部分優質土地,尤其是在浙江省。同時面對下半年的政策變化,祥生還會積極研究政策本身以及土地項目本身的合理性,然後做出相應規劃。
旭輝董事長林中有一個新發現:第一次的集中供地以後,整個行業的合作緊密度有所加強了。他因此做了一個決策,第二批集中供地政策有所優化以後,要持續提升旭輝的並表率,提高在所有聯合運營項目當中的股權比例,未來3年或者4年左右,林中希望把旭輝的並表比和權益比提升到70%左右。
土地投資多元化:房企拍地低預期
此前在第一輪集中供地中,不少頭部房企鮮少拿地,面對第二輪集中供地,它們同樣堅持自己的拿地節奏。比如世茂。就在8月30日的中報業績會上,世茂控股董事局副主席、總裁許世壇表示,22城外世茂也拿了不少地。
據透露,通過合作拿地,世茂2021年上半年總共拿了超過200億權益的土地,就在7、8月土地價格有所回調,世茂追加了100億的投資。換言之,2021年以來,世茂土地投資在300億左右。
萬科對土地市場的預判一向走在行業前列。萬科總裁祝九勝指出,土地市場的供應端確實呈現一些多元化的特徵,比如說各種渠道都有,首先雙集中是一種新的方式,然後大家可能也注意到項目層面並購也是一種方式。
一個事實是,過去三年,萬科在項目層面的收並購已佔整個開發業務投資額近40%。
越來越多頭部房企投資在拿地方式上鑽研,世茂則走出了一條特色路徑。許世壇認為,現在的調控不鼓勵炒作,不鼓勵非理性;比較鼓勵自主,比較鼓勵謹慎型的投資。「當然第二輪供地已經限制了溢價率,但是也有一些新的管理辦法我們都在積極研究,如果下半年看到有好的機會,因為我們的現金還是可以的,也是可以謹慎投資,但是肯定不可能去拍一些貴的地。」許世壇透露。
縱觀全國,今年上半年土地的成交面積同比下降了11%,量縮價漲,房企的利潤空間被壓縮。21世紀經濟報道記者通過梳理中報數據獲悉,從房企上半年的投資表現來看,不少房企積極開辟多元化的拿地模式。
比如金科2021年中報披露,上半年從公開市場招拍掛獲取項目的佔比也下降至43%,通過「地產 商業」「地產 產業」收並購、一二級聯動等方式,獲取項目的佔比大幅提升至57%。
值得關注的是,即便是對於集中供地的城市依賴性並不是特別高的中梁地產,也在首輪集中供地中的成都、蘇州等地出手好幾幅地塊。中梁首席財務官游思嘉透露,一般在集中供地城市的項目,因為限價,中梁不一定會做並表,但其表示,未來會觀察現在的政策的一些進展,符合預期就出手。
綠地香港董事局主席兼行政總裁陳軍指出,第二次集中供地的規則調整,表明壓力已經在不同層級上傳遞:從金融機構到房企,從房企到地方政府。消費者的預期也在改變,從房地產行業本身層面上來講,其實從整個經濟大環境,對醫療、教育、資本在大面積的動作的整治過程當中,使得整個社會購買力正在發生大幅變化。他認為,整體的調控思路到底是不是會進一步的深化,還是隨著很多企業出現了承兌的危機之後會有所緩和?目前還有待觀察,給行業也出了一個很好的題目,所以今年下半年的整體投資,綠地香港不為完成計劃而完成,而是要根據市場的調整狀況,選擇合適的投資機會。
作為中小房企企業主,三盛控股董事會主席林榮濱也認為,集中供地目的是為了把地價限下來,但是從第一次供地的情況來看效果不太好,所以第二次集中供地才按下了暫停鍵;現在第二批供地發生了非常多政策的變化,更傾向於有品質和各方面給房地產留下一定的空間,這個對房地產行業整體是一件好事。據其透露,三盛地產投資拿地遵循「4-3-3」的投資邏輯,即40%是勾地,30%是收並購,30%招拍掛的投資方向,包括今年上半年有85萬平方米基本上都是通過勾地的模式達成。

⑤ 「兩集中」供地:第二輪整體遇冷 新一輪多地放寬出讓要求

11月4日,寧波第二輪集中供地落下帷幕,最終共出讓28宗地塊,僅3宗地塊溢價,另有18宗地塊流拍。至此,第二輪集中供地的22個城市中,僅剩鄭州還未進行土拍。

高流拍率、低溢價率 二輪土拍明顯降溫

第二輪集中供地中多地調整出讓條件,提高了房企參與拿地的門檻和難度,同時面對房地產行業融資緊縮、資金壓力加大,房企拿地能力與拿地意願雙雙降低。因而,相較於首輪集中供地,多地二輪土拍市場出現不同程度的降溫,但整體來看均具有流拍率走高、溢價率降低、「國家隊」成拿地主力的情況。

鑒於二輪土拍中大量地塊流拍撤牌,多地的年度供地計劃未達標。據克而瑞數據顯示,21城(除上海外)前10個月宅地成交面積佔全年計劃供應量的平均比例僅為52%,整體土地供應節奏較慢。

而供不應求同樣會對房價造成影響,與國家「穩房價、穩地價、穩預期」的目標相偏離。為減輕供地壓力,調動房企拿地積極性,實現房地產市場長效平穩,部分城市不僅增加了土地供應量,還從不同方面優化了土地出讓條件。

第三輪集中供地蘇州共掛牌26宗地塊,總出讓面積203.5萬平,總起始價405.61億元,較二輪供地增加5宗地塊,出讓面積增加45.2%;杭州擬推出51宗地塊,主城區地塊明顯增多。另外,上海、深圳還增加了政策性住房用地數量,上海推出31幅為租賃、徵收安置等保障性住宅地塊;深圳的住宅用地全部涉及政策性住房,其中9宗將建普通商品住房及只租不售人才住房,2宗建設出售型人才住房。

第三輪集中供地的入場條件也有所放寬,如南京將參拍企業的資質由「二級或一級」降至三級及以上,同時取消「不得聯合報名競買、不得合作開發,嚴格限制股權轉讓」的要求;蘇州保證金比率下調至30%,而二輪供地中保證金比例大多為50%,首次付款比例由60%下調至50%,並且取消了土地市場指導價(除園區地塊外)。另外,廣州第三輪集中供地中南沙、黃埔地塊取消了「限房價」的要求,部分「回鍋肉」地塊起始價小幅下調。

多城放寬土地出讓條件,第三輪集中供地的整體成交量有望回升,但近期部分房企債務違約事件頻出,行業資金狀況仍不容樂觀,預計第三輪集中供地市場熱度分化加大,多地土拍將持續低迷。

⑥ 多城第二批集中供地中止或延期,土拍政策將迎全面調整

隨著廈門、長春和無錫率先完成第二批集中土拍,上海、天津、深圳、蘇州、杭州、濟南、青島和沈陽等8個城市也紛紛發布了第二批集中供地信息。

不過,近日卻有多個城市陸續宣布中止或延期第二批集中供地出讓。截至目前,已有深圳和青島發布了第二批集中供地「中止」公告;北京、廣州、重慶、沈陽、長沙、天津等城市已推遲了第二批集中供地出讓時間。

「從各地中止或延期第二批集中供地來看,更大程度上或是對土拍政策進行調整和完善,強調更細致深化房地聯動調控機制,即地價本身和房價之間的傳導性,給房企留出合理利潤空間,保障項目品質。」58安居客房產研究院分院院長張波向《每日經濟新聞》記者分析認為,通過建立房地聯動機制,強化購地企業資格審查,保障房地產市場健康發展。

競拍模式或將改變

8月6日晚間,深圳交易集團突發補充公告稱,中止出讓原定於8月9日掛牌的22宗地的使用權,具體出讓時間另行公告;8月11日,青島市自然資源和規劃局發布公告稱,第二批次集中出讓的100宗地拍賣活動因故「終止」,再次實施公開出讓時間,以屆時公告為准。

7月29日,長沙市自然資源和規劃局發布消息稱,第二批住宅(含商住)用地集中出讓由7月推遲至8月;8月10日,天津市規劃和自然資源局發布補充公告,明確將61宗國有建設用地使用權公開掛牌截止時間統一調整為2021年9月10日,並將之前的最高溢價率不超過50%,統一調整為不超過15%。

此外,北京原計劃於7月份、廣州原計劃於6-7月份、重慶原計劃於7月底、沈陽原計劃於8月份推出第二批集中供地均已推遲。

數據來源:億翰智庫

值得一提的是,今日(8月11日),A股、港股兩市地產股迎來罕見集體大漲。截至收盤,中交地產、*ST基礎等4股漲停,金地集團、金科股份、華僑城及萬科等均漲超6%。港股方面,中國恆大漲幅8.01%。碧桂園上漲2.42%,融創中國上漲5.45%。

實際上,地產股的反彈已於本月初開始。銀河證券認為,在行業供給側改革的大環境下,對於優質住宅開發房企是風險也是機遇,行業估值處於歷史最低水平,具備足夠的安全邊際。整個A股房地產板塊,目前有40隻股票市盈率低於10倍,市凈率低於1.2倍的公司則有70來家。

「在上半年的首批集中土拍中,多個熱點城市的房企拿地利潤率頻創新低。疊加同期的信用風險事件,行業估值持續壓縮。」

劉偉告訴《每日經濟新聞》記者,今年以來壓低地產股估值的核心原因有兩個,首先是「三道紅線」之下資本市場看不到行業盈利能力的拐點,因此整個行業盈利能力依然處在下跌趨勢;其次,部分房企,如藍光、華夏幸福等今年以來出現明顯的經營困難。「不過,隨著調控逐漸深入,預期信用風險暴露已經逐步接近尾聲,這也意味著壓低估值的因素已經接近尾聲」。

截至上周末,今年A股房地產板塊累計跌幅達17.9%,跑輸滬深300指數12.3個百分點,在28個行業中排名第24位。

⑦ 多地中止或延期第二批集中供地 部分城市公告調整集中土拍規則

一波激烈的「搶地」大戰後,今年22城首批集中供地以超萬億元的成交總金額收官。隨即,廈門、長春和無錫三城率先完成了第二批集中土拍。

不過進入8月以來,多個城市卻紛紛對第二批集中供地按下「暫停鍵」。8月17~19日,濟南、杭州和沈陽三城先後宣布第二批集中供地出讓「中止」或「延期」。而在此之前,宣布第二批集中供地中止或延期的城市已達十餘個。

截至目前,深圳、杭州、青島發布了第二批集中供地「中止」公告;北京、上海、廣州、重慶、沈陽、長沙、天津、杭州、濟南、福州等城市推遲了第二批集中供地出讓時間。其中,天津、杭州、福州等城市還對土拍規則進行了調整。

那麼,接下來的集中土拍將發生怎樣的變化?優化和調整後的土拍規則會如何影響房企的拿地策略?土地市場的變化傳導至樓市又將產生怎樣的影響?

房企激情「搶地」後

「(房企)在拿地過程中價格預估是可以適當激進的,否則在激烈的土拍市場根本不可能拿到地,也就失去了生存的根本。」路勁地產集團營銷部副總經理寧曉峰此前曾表示。

據貝殼研究院統計,22城首批集中供地中,有9個城市的宅地成交面積占今年全年住宅供地比例超過30%。其中上海和武漢佔比均超過40%;北京佔比最高,達56.32%。

多位房企投拓負責人告訴《每日經濟新聞》記者,「雙集中」供地新政之下,對於嚴重依賴公開市場拿地的房企而言,在首批集中供地中的拿地機會更不能錯失。於是,各城首批集中供地熱度逐漸被推高,並逐漸演變為集中「搶地」。

「現在即便測算出拿下這塊地不賺錢,為了排名、品牌或者留住專業的人才,都要咬著牙拿下來。」一頭部房企投拓負責人江華表示,房企未來在銷售業績排行榜上的座次如何,就取決於現階段土儲的豐厚程度。即便這次拿到的塊地利潤並不豐厚甚至沒有利潤,也可以從其他地方找回來。

在市場緊張情緒的裹挾下,上半年房企的拿地熱情高漲。好地網統計顯示,22城首批集中供地中,融創、保利、招商蛇口等拿地金額排名前十的房企,拿地總金額約3372.9億元,佔22城總出讓金額的32%。

記者觀察發現,除少數高杠桿房企減緩拿地節奏外,部分「三道紅線」處在綠檔的房企,在上半年的拿地量幾乎已與去年全年的拿地總量持平。

以越秀地產為例,其中報顯示,今年上半年,越秀地產在廣州、東莞、杭州、蘇州等11個城市共獲取23宗地塊,總建面約500萬平方米。而2020年全年,越秀地產新增土地22塊,總建面560萬平方米。

「無論如何,上半年拿地都是出於增厚公司業績目的。」越秀地產董事長兼執行董事林昭遠在8月18日下午舉行的2021年中期業績會上解釋稱,這主要是「雙集中」供地與上半年公司購地合作兩大因素疊加所致。其中約51%來自非公開市場的拿地剛好鋪排在上半年,所以這個數額會較往年同期大一些。

不過,「拿地一時爽,事後難收場」卻是不少房企的尷尬寫照。在首批集中土拍中,眾多頭部房企紛紛在熱點城市斥重金「搶地」,但面對高溢價率和相對苛刻的配建條件,有些房企開始為接下來有限的開發利潤發愁了。

如在杭州首批集中土拍中,濱江集團共拿下5宗地,當被問及這些地塊的利潤時,其董事長戚金興表示「努力做到1%~2%的凈利潤水平」。

在22城首批集中供地中,包括廈門、合肥在內的10個城市的平均溢價率超過15%。在地產行業資深人士毛呈飛看來,「首批集中土拍的規則沒有抑制溢價率,反而進一步壓縮了房企的利潤」。

「拿地價格預估可適當激進,但又不能盲目激進,需要對項目價格預估進行合理分析和判斷,判斷地塊與競品相比是否具備價格『跳脫』要素,這是價格預估是否適當激進的前提條件。」寧曉峰表示。

「不可否認的是,部分城市的一些高溢價率地塊的確存在風險,不排除未來會出現麵包價甚至賣不過麵粉價的可能性。」58安居客房產研究院分院院長張波認為,首批集中供地的城市本身存在分化,而有些城市的土地溢價率則是明顯提升。而包括上海、北京等在內的嚴控地價類城市,在房企本身財務穩健的前提下,合理利潤可以得到相應保障。

「聯合拿地」應對風險

「雙集中」供地新政之下,土地都被誰拿走了?據好地網統計,在首批集中供地中,拿地金額排名前10的企業中有5家是國企,排名前50的企業中有22家是國企。

中指研究院數據顯示,今年上半年,百強房企拿地總金額達16485億元,同比增長4.6%,門檻值為37億元,與去年同期相比明顯提升。百強房企招拍掛權益拿地總額佔全國300城土地出讓金的比例為55.9%。從拿地數據來看,房企布局更加聚焦一二線城市及核心城市群。

值得注意的是,集中供地新政對房企的資金實力是極大考驗。為減少前期的資金投入以及後期的運營風險,「聯合拿地」成為眾多房企的拿地策略之一。在22城首批集中供地中,濱江集團以67%的聯合拿地比例領跑,金科、卓越、首開均保持60%及以上的聯合拿地比例。

從城市層面看,以廣州為例,4月底首批集中供地共成交42宗地塊,攬金906億元。《每日經濟新聞》記者梳理近期陸續公示的地塊規劃方案發現,大多數高總價、高溢價地塊,房企不僅傾向於前期聯合拿地,後期聯合開發也成首選。

在廣州白雲區,正榮以20.9億元競得鍾落潭福龍路東側地塊,溢價率20.8%,成交樓面價16658元/平方米,將聯合新城控股共同開發;招商聯手弘陽以35.9億元競得白雲區石門街朝陽聯新東街地塊,溢價率15.4%,成交樓面價26643元/平方米,將聯合南國置業開發。

此外,金地以9.18億元競得增城區中新鎮新新公路東側地塊,溢價率31.5%,成交樓面價11038元/平方米,將聯合景泰富業開發。

不過在「三道紅線」及各地樓市調控不斷加碼之下,並非所有的聯合拿地開發都會順利。不久前宋都股份的退地風波,就將聯合拿地開發的另一面揭露給了行業。因為這是集中供地後的首例退地,也引起行業的普遍關注。

8月10日,宋都股份公告稱,因祥生控股、寶龍地產相關公司突然違約,給公司短期內的資金安排帶來巨大壓力,因此退掉計劃與祥生控股合作的杭州8號地塊。但在隨後的回應中,寶龍地產表示,與宋都簽署合作備忘錄僅是雙方表達合作誠意的表現,實際細節需以合同簽訂為准;祥生控股則稱,並未與宋都簽署過任何協議。

按照計劃,今年宋都的拿地金額為25億~35億元。而宋都在杭州首批集中土拍中就拿到5宗地塊,總金額達45.84億元,顯然已經超過了全年計劃。由於合作開發又出現問題,因此宋都寧願虧掉5000萬元也要退掉競得的杭州地塊。而這次退地的違約金也佔到宋都2020年凈利潤(3.21億元)的15.58%。

集中土拍規則優化調整

「雙集中」供地新政,旨在降低土地市場熱度。而中指院數據顯示,今年上半年全國土地市場呈現出「量縮價漲」的趨勢。如22城首批集中土拍中,廈門、杭州、重慶、深圳、寧波、合肥的平均成交溢價率均超過20%,其中重慶、廈門的樓面價漲幅均達到45%。顯然,首批集中供地並未達到預期的「穩地價」目的。

那麼,接下來的集中土拍會產生怎樣的變化?其變化傳導至樓市又會產生怎樣的影響?8月6日,深圳宣布中止出讓原定於8月9日掛牌的22宗地的使用權;8月11日,青島宣布第二批次集中出讓的100宗地拍賣活動因故「終止」;8月18日,杭州宣布31宗住宅用地終止掛牌,這是杭州第二次延期第二批集中供地時間。

此外,北京、上海、廣州、重慶、沈陽、長沙、天津、濟南、福州等城市均已推遲了第二批集中供地出讓時間。其中,天津、杭州、福州等城市還對土地競拍規則進行了優化調整。

對於多城中止或延期第二批集中土拍,行業普遍認為「土拍規劃將面臨調整」。此前有消息稱,自然資源部召開閉門會議,明確二批次核心城市土地出讓政策調整,包括競拍企業需具有房地產開發資質,加強對房地產企業購地資金的來源審查,限定土地溢價上限15%,不得通過調高底價、競配建等方式抬升實際房價,到達上限後通過搖號、一次性報價、競高標方案決定土地歸屬。

《每日經濟新聞》記者查詢發現,天津、福州等部分城市在中止或延期公告中調整的第二批集中土拍規則,基本與上述消息的內容相吻合。

如8月13日,福州宣布第二批集中土拍延至9月,同時對19宗地塊的最高價格進行了調整,最高溢價率均不超過15%。另外,調整還涉及限制競買人范圍、競買人資金來源、搖號規則調整,以及多幅地塊出讓條件優化等方面。

8月10日,天津明確將61宗地塊公開掛牌截止時間統一調整為9月10日,並將之前的最高溢價率不超過50%統一調整為不超過15%。同時規定,單宗住宅用地達到最高限價後,採用搖號方式確定競得人。

「這樣的話,利潤是有的。樂觀估計,可以做到5%~6%的利潤率。」中梁杭金衢的投資負責人劉傑雄告訴《每日經濟新聞》記者,現在一些企業已調整資金,盯著第二批集中土拍。隨著土地供應規模的增加以及供地質量的提升,房企拿地的機會可能明顯增加。

值得一提的是,無錫在首批土拍中16宗地塊中有14宗是「地價觸頂進行競租賃或配建」,在8月初舉行的第二批集中土拍中調整為「所有地塊均採取觸頂搖號」方式,目的是抑制地價熱度過高,達到嚴控地價的成效。而實際效果也相當明顯,無錫第二批集中土拍宅地成交溢價率為4.1%,和第一批12.39%的溢價率相比大幅降低,同時多宗地塊實際成交地價控制在合理水平。

「土地規則的調整對房企來說是把『雙刃劍』,一方面在推動建立房地聯動機制,實現限房價、控地價、提品質的同時,對於房企開發的合理利潤會有所保障,減少房企非理性競爭可能產生的市場風險。」張波認為,另一方面也會強化對房企的資格審查力度,通過完善審查流程和相應標准來提升穩健型房企的拿地幾率,土地市場對房企的「優勝略汰」也將起到加速作用。

某頭部房企IR劉偉以天津為例向《每日經濟新聞》記者表示,該城市第二批集中供地規則調整後,核心是嚴格控制溢價,並且減弱土地市場競爭的自由度,以此提高房企整體的拿地利潤率。若其餘城市效仿天津改變土拍規則,則第二批集中供地的拿地利潤率有望得到明顯提升,地產板塊的底層邏輯或將被改寫。

而在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來,「土拍規則調整並不會使行業趨勢短期內有變化。但微觀層面,通過降低地價來控制房價,保證開發商利潤和房屋品質,這樣的共識基本已形成。而競高標也會使得之前減配、精裝改毛坯等現象大幅減少。」

土拍規則調整利好房企

第二批集中土拍規則優化調整,對房企未來的布局會產生何種影響?

「一定程度上會讓頭部房企快速擴張受到限制,高杠桿快周轉做大規模的傳統模式受到挑戰。」第一太平戴維斯深圳公司董事總經理吳睿向《每日經濟新聞》記者分析稱,開發商主流模式會立足已經進入的城市重點布局,在已經進入的重點城市經營效率和市佔率上下功夫,短期內布局新的城市的計劃會減少。

「預計後續集中供地的城市會擴容,不排除部分熱點的三線城市也會加入到集中供地行列。」張波認為,長三角和大灣區等主力城市群的三四線城市依然會是房企關注的重點。

「當前金融管控的嚴厲程度前所未有,商票等非標融資渠道都可能納入管控。這樣一來,企業前端拿地的動力和可能性被降到非常低的水平。」某大型房企杭州區域負責人林光游告訴《每日經濟新聞》記者。

一家頭部房企浙江區域投拓負責人王洋舉例稱,他熟悉的一個全國排名前20的房企,今年上半年拿了不少地,但大多因為地價太高算不過來賬來。有些地塊想「求人合作」也很難找到對象,有些地塊雖然找到合作方,但因為沒利潤最終演變為「互相掐架」:一個告對方違反企業規則,一個告對方侵害名譽權。

對於房企拿了高價地後的利潤找補空間,一位不願具名的業內人士告訴記者,一是通過同一地塊上不同產品設計搭配盡量拉高利潤,或去其他城市找補虧欠;其次,有地有項目的房企可以向供應商融資,維持信用評級和體量規模,再通過股票、發債等融資。但這樣操作有賭市場放鬆的成分,也會埋下債務逾期歸還不上的潛在風險。

「今年上半年企業拿地情況,與2016年和2017年企業搶地導致『地王』頻出的時候頗為相似。」明源地產研究院主編艾振強分析認為,早年搶地的副作用在此後兩三年開始顯現,導致一批房企要麼栽倒,要麼現在仍在艱難消化高地價帶來的虧損陣痛,這個過程還會持續好幾年。即便是以穩健著稱的企業,在大量囤地之後仍有擔憂。

艾振強認為,第二批集中土拍規則調整,對於避免行業過度集中化、多家獨大形成寡頭格局有很大作用。這樣也會避免因一家企業爆雷危機而影響整個產業鏈上下游,進而導致行業休克性調整的事件發生,同時也會要求開發商以長期主義來調整戰略布局。

在22城首批集中土拍中,部分熱點城市雖然溢價率高企,但對於頭部房企而言,因為其融資基本都是自有資金作配置,因此能把利潤壓到很低,即使有2%~3%的利潤也能活下去。不過,這樣的利潤率卻是很多中小房企無法承受的。

在更嚴格的土地和金融規則下,這樣「碾壓式」的實力懸殊,導致基本拿地的都是頭部房企和央企國企,而中小房企的生存空間則越來越小。

隨著第二批集中供地土拍規則迎來優化調整,一些中小房企或迎發展機會。「建立有效的購地審查有利於維護房企拿地的公平性,尤其是地方國企或者具備大股東背景的中小房企,資金來源或將受到限制,同樣規模的民營房企的拿地機會將增加,資源不平衡的局面或許會有改善。」億翰智庫總監於小雨表示,在此基礎上,中小房企將獲得喘息空間,生存空間加大。

「隨著重點城市在二批集中供地中對土拍規則的調整和優化,三四線城市也開始『跟風』調整規則,所以這樣的趨勢是可以觀望和期盼的。」毛呈飛表示。

「回過頭來看,在首批集中供地中沒有出手或少拿地的房企是幸運的。」在林光游看來,上半年拿地的公司,可能會有大比例項目真的不賺錢,但下半年在新的土拍規則下拿地,可能就能爭取到一些利潤空間。

實際上,集中供地之外,已經有不少房企瞄準了非集中供地的三四線城市。記者梳理發現,今年上半年,浙江的湖州、金華、紹興、上虞、義烏等地的土拍,往往只有少數幾家房企參拍,蘇北的徐州、淮安等城市的土拍溢價率則頻頻創下新低。

「集中供地基本利潤比較薄,反而是非集中供地的城市會有較大利潤空間。」在毛呈飛看來,不少非集中供地的三四線城市近期土拍市場低迷,土拍溢價率創下新低,或許也正是中小房企的機會。

上半年「雙集中」供地政策對各地土地供應節奏都有不同程度影響。貝殼研究院統計顯示,22城外的三四線城市,較2019、2020年出讓住宅用地規劃建築面積下降兩至三成。不過隨著「兩集中」供地常態化,這些城市下半年可能追趕節奏、加大供應。

⑧ 福建省年國土資源綜合統計分析報告

2006年在福建省委省政府和國土資源部的正確指導下,緊緊圍繞海峽西岸經濟區建設的戰略部署,按照實施可持續發展戰略、落實科學發展觀和建設資源節約型社會的要求,認真貫徹落實中央、省委省政府的各項重大決策,以服從大局、服務中心、保護資源、保障發展為重點,以改革創新、拓展作為空間動力,與時俱進,求真務實,不斷提高國土資源調查、規劃、管理、保護和合理利用水平,較好地處理了國土資源保護與合理利用的關系、支持經濟發展與保障農民權益的關系、依法行政與提高工作效率的關系,取得明顯成效。

一、國土資源狀況

(一)土地資源狀況

2006年土地變更調查結果表明,2006年全省土地總面積為18602.34萬畝,其中,農用地16128.04萬畝,占土地總面積的86.70%;建設用地918.53萬畝,占土地總面積的4.94%;未利用地面積1555.77萬畝,占土地總面積的8.36%。

農用地中,耕地2005.52萬畝,占農用地總數的12.43%;園地947.55萬畝,占農用地總數的5.88%;林地12474.50萬畝,占農用地總數的77.35%;牧草地3.93萬畝,占農用地總數的0.02%;其他農用地696.54萬畝,占農用地總數的4.32%。

建設用地中,居民點工礦用地718.11萬畝,占建設用地總數的78.18%;交通運輸用地109.17萬畝,占建設用地總數的11.89%;水利設施用地91.25萬畝,占建設用地總數的9.93%。

未利用地中,未利用土地972.67萬畝,占未利用地總數的62.52%,其他土地583.10萬畝,占未利用地總數的37.48%。

2006年全省各地類變更總量為166.98萬畝,占土地總面積的0.90%,其中廈門市和漳州市轄區由於將土地利用更新調查數據和年度土地變更調查數據進行銜接,變更量大幅增加,變更量分別為78.09萬畝和14.16萬畝,佔全省年度變更總量的46.77%和8.48%。

(二)土地利用情況

1.農用地

2006年農用地增加26.88萬畝,減少45.66萬畝,凈減18.78萬畝,減幅為0.12%。其中,耕地增加6.21萬畝,減少31.67萬畝,凈減25.46萬畝,減幅為1.25%;園地增加33.25萬畝,減少14.80萬畝,凈增18.45萬畝,增幅為1.99%;林地增加7.37萬畝,減少20.96萬畝,凈減13.60萬畝,減幅為0.11%;其他農用地增加17.36萬畝,減少15.53萬畝,凈增1.83萬畝,增幅為0.26%。

2006年全省增加耕地6.21萬畝,扣除農業結構調整增加的耕地面積1.92萬畝,可用於補充的新增耕地面積為4.29萬畝,加上各地今年新開發的可視為補充耕地的園地面積8.42萬畝,全省本變更年度可用於占補平衡補充的面積為12.71萬畝;本變更年度全省實際變更增加的建設佔用耕地12.43 萬畝,扣除往年漏變更建設用地佔用耕地面積2.82 萬畝,本變更年度實際建設佔用耕地面積為9.61萬畝,占補相抵,盈餘3.11萬畝。

圖1 2006年全省土地利用構成

本省是個山地多、平地少的省份,2006年人均耕地0.57畝,屬全國人均耕地佔有量最少的省份之一,耕地後備資源嚴重不足,而且經濟發展對土地需求量很大,完成耕地佔補平衡任務的難度很大。在各級國土資源管理部門的共同努力下,全省通過加大耕地開發、復墾、整理力度,實現了耕地佔補平衡任務。

2.建設用地

2006年全省共審批建設用地957件,總用地面積20494.01公頃,農用地15061.22公頃(耕地8314.17公頃)。其中使用國家級農轉用指標5件,總用地面積5103.03公頃,農用地4221.88公頃(耕地1904.92公頃);使用省級農轉用指標952件,總用地面積15390.98公頃,農用地10839.34公頃(耕地6409.24公頃)。分批次建設用地 14928.02 公頃;單獨選址建設用地5565.99公頃,其中交通運輸用地4610.21公頃,水利設施用地647.89公頃。省級政府批准徵用農用地10222.37公頃,其中耕地6025.85公頃;征地總費用747832.47萬元;安置農地人口274398人。

2006年省級政府審批建設用地比2005年增加了2306.73公頃,上升了0.85%,其中農轉用比2005年增加了1166.09公頃,上升了0.89%,耕地比2005年增加了1143.62公頃,上升了0.82%。

(1)積極主動、先期介入,做好建設項目特別是省以上重點建設項目的用地服務工作。對重點建設項目用地,堅持隨到隨辦,並通過現場辦公、培訓指導、咨詢協調等多種形式,協調解決項目立項、用地報批、征地供地及建設過程中出現的問題,指導組織相關建設用地依法報批,如溫福、福廈鐵路、浦南高速公路、泉三高速公路、LNG電廠以及省重點工業項目用地。幫助溫福、福廈、龍廈、向莆、廈深鐵路、浦南高速公路、泉三高速公路等項目制訂征地補償標准和LNG項目臨時用地補償標准,落實了溫福、福廈、龍廈鐵路和泉三、永武高速公路先行用地審批問題,使這些重點工程項目按照省委、省政府要求如期依法開工建設。

圖10 2006年全省幹部培訓及學歷情況

七、問題與建議

(1)土地利用總體規劃修編要按照國土資源部的統一部署和省政府辦公廳轉發的實施方案,開展新一輪土地利用總體規劃修編工作。根據全國土地利用規劃綱要、福建省「十一五」規劃綱要、海峽西岸經濟區建設綱要、產業布局規劃、省直各有關部門「十一五」專項規劃和區域規劃、耕地保護特別是基本農田保護,統籌安排各類建設用地布局,為福建海西建設發展留有合理的用地空間。

(2)嚴格執行土地利用指令性計劃管理,按照各地經濟發展的用地需求,統籌安排下達年度用地計劃指標,並加強對農用地轉用規模、速度、結構的控制和引導,強化項目落實,強化節約集約,防止虛假申請、虛假供地和違法違規圈佔土地,使有限的計劃指標能最大限度地滿足合理的用地需求。按照《關於調整報國務院批准城市建設用地審批方式有關問題的通知》要求,對福州、廈門城市規劃區內建設用地審批制度作了改革,研究報批辦法,保證福州、廈門城市規劃區內的建設用地審批不受影響。

(3)創新資源利用方式。加強土地調查監測、土地評價與規劃、土地集約節約利用與國土整治三大技術的研究,不斷改進資源利用方式。加強重點成礦帶地質研究和關鍵技術開發,通過加強先進高效的綜合勘查技術的研究,提高找礦命中率;通過礦產資源綜合利用和礦山固體廢棄物利用技術、礦產開發環境監測與綜合整治技術的創新,推進資源循環利用。

(4)主動優質提供國土資源服務。①對重大建設項目用地實行包干跟蹤制。各級國土資源部門領導班子成員要與重大建設項目掛鉤聯系,在項目選址、可行性研究階段先期介入,及時了解掌握項目前期工作進展情況,確保按程序及時預審、報批和供地,保證重大建設項目順利開工建設。②對深入基層幫助解決實際問題實行包片服務制。各級國土資源部門領導班子成員對所轄地區實行分片指導,包片服務,幫助解決實際問題。③進一步完善建設用地和采礦權網上審批。針對審批中出現的新情況、新問題,對網上審批系統進行改進和完善,進一步提高運行效率,實現「陽光操作」。④進一步加強市、縣國土資源局政務大廳建設。開展國土資源政務大廳示範建設,完善各項制度,提高人員素質,提升服務質量,做到「整潔、規范、便民、高效」。

⑨ 第二輪集中供地規則迎「巨變」 多個熱點城市控地價

繼深圳、天津之後,又一熱點城市宣布暫緩第二輪集中供地。

8月11日,青島市自然資源和規劃局在官網發布公告稱,7月30日青島公示的第二批次集中出讓的100宗地拍賣活動因故「終止」,再次實施公開出讓時間,以屆時公告為准。

同日,有市場消息稱自然資源部已召開閉門會議,明確二批次核心城市土地出讓政策調整。與此同時,一份文件在業內流傳,文件提及「單宗住宅用地溢價率不得超15%,決不允許通過提高起拍價方式調整溢價率;在達到地價或溢價率上限時,不得以競配建等方式增加實際地價,可通過一次性合理報價、搖號、競更高更優品質建設方案等方式確定競得人。」經媒體核實,該文件內容屬實。

據貝殼研究院統計,至8月10日,22個集中供地城市中,已有11個城市公告了第二批集中供地計劃。蘇州、深圳、青島、長春、杭州、濟南、天津二批次起始樓面價,較首批次均有一定幅度上漲。其中,深圳雖然加大了非核心區土地供應的規模,但起始樓面價仍較首批上漲了29.1%。

「政府之所以展開集中供地,是為了實現『三穩』目標,但從熱點城市首批集中供地的實際情況來看,土地市場熱度不降反升,進一步增強了房價上揚的預期。這樣的市場表現,一定程度與試點集中供地的初衷相悖。」中原地產高級研究經理盧文曦表示,因第二批次集中供地規則生變,近期將有更多城市中止或延期進行土地出讓。

首輪集中供地問題凸顯

在青島「終止」第二批次集中供地出讓活動的前一天,天津市規劃和自然資源局發布公告,延長了61宗國有建設用地使用權公開掛牌出讓的公告時間,掛牌截止時間由8月20日調整為9月10日,延期20天。

此外,深圳原本應於8月9日進行第二批22宗土地的集中出讓,但8月6日暫停這批地塊的出讓,參與房企已交納的競買(投標)保證金將原路退回。

「幾個城市之所以暫緩二次集中供地,很可能是留出時間對土地出讓規則做出調整。近期中央多次明確要穩地價、穩房價、穩預期,而土地市場作為穩預期的重要部分,如果不對相關規則做出調整,恐怕不能很好適應當前的市場環境。」億翰智庫首席研究員張化東告訴記者。

多位接受采訪的業內人士指出,部分城市今年首批集中供地溢價率高企,導致地價居高不下。

「青島首批土地集中出讓中,開平路45號地塊曾引發多家房企競價,最終以超過60%溢價率成交,這樣的走向與政策基調不太相符。」中指院青島分院研究主管郭曉鋒說。

一家福建房企市場部經理表示,「首次集中供地中有好幾個城市的土地成交,不僅溢價率高,而且土地成交單價較去年出現不同幅度上揚。「由於土地市場熱度較高,市場預期也隨之水漲船高,一定程度對房地產調控措施形成了反作用力。」

而地價進一步走高,在很大程度上壓縮了房企的利潤空間。此前有投資者在濱江集團業績說明會上提問,杭州首批集中推地中濱江所拍幾塊地利潤預期情況如何,董事長戚金興回應,公司努力做到1%-2%的凈利潤水平。而前段時間宋都股份不惜損失5000萬元保證金也要退掉杭州一宗宅地,在業內引發熱議。

前述福建房企市場部經理指出,在企業層面,首批集中供地拿地的企業希望能在年內實現銷售並回籠資金,但由於土地成交單價走高,有不少項目賺取的只是銷售額,項目利潤很低甚至沒什麼利潤。

一家大型房企投資部人士告訴記者,其所在公司參加了今年熱點城市的首次集中供地,雖然參拍率很高也對不少地塊意向很強,但真正出手的並不多。

「這其中的原因在於,一些熱度較高城市土地單價上揚幅度之快,超過我們預期。經過測算利潤實在太低,有些項目按拍下來的成本測算,短期內甚至可能是虧本的。當然企業之間資金成本、產品策略不同,可能會有所差異,這些項目他們也許是賺錢的。」上述人士補充道。

其進一步表示,「如果二次集中供地的地價還那麼高,企業拿地意願會明顯下降。而且經過首輪供地,不少企業手上可投資的資金也有所減少。考慮到房企購買意願及投資實力的因素,一些城市也不希望在二次集中供地中出現流拍。」

⑩ 五個城市出招禁止房企多「馬甲」拿地

東莞、無錫等5個城市日前相繼發文,劍指房企多個「馬甲」拿地。業內人士認為,該類政策目的在於規范行業和降溫土拍市場。但有機構指出,當前樓市量價齊升的根本是土地而非房產,預計第二批集中土拍的供應量有望同比增長60%以上。

禁止多個「馬甲」拍地

目前,已有南京、無錫、蘇州、南昌、東莞5個城市相繼出台相關政策,限制房企多個「馬甲」搶地。

東莞市自然資源局等7部門6月10日發布《關於規范土地招拍掛競買資格的通告》,從6月10日起,參與東莞市掛牌出讓商住用地到達「終次報價」的競買人必須通過相關競買資格,包括競拍企業實繳出資額大於0;上一年度參保人數大於0;連續報稅1年以上,納稅額大於0。

同時提出,競得入選人如果被認定不符合相關資格要求,取消其資格,一年內不得參與掛牌出讓商住用地交易活動,並約談其母公司。若被約談母公司關聯企業在其他宗地競拍中有類似情形,該母公司和所有關聯企業一年內不得參與東莞市掛牌出讓商住用地交易活動。

南昌市6月8日出台的文件也提出,嚴格限制關聯公司參加同一宗住宅用地競買。「限房價、限地價」地塊的競買人應滿足土地出讓公告中明確的競買要求,並在報名時書面承諾其關聯公司不參加同一宗地競買。而土地一次性報價結束後,將競買人名單對外公布並接受監督,如有關聯公司同時參加一宗地競買情況被舉報或投訴,經市場監管局查實後,依法依規嚴肅處理。

業內人士稱,在拿地需要「搖號」的背景下,房企成立「馬甲」公司的目的是提高競拍成功率。但該行為會提升溢價率、抬高參拍門檻,從而加劇房企之間的分化。

財政部、自然資源部等部門日前發文要求將土地使用權出讓收入等4項非稅收收入劃轉稅務部門徵收。安信證券發布研報稱,該政策對房企而言,拿地環節將更透明。徵收方式上的改革將使得土地出讓金的收繳更加規范,房企通過與地方政府協商爭取土地款返還、延期繳納土地款等將相對受限。

供地面積或增加

「兩集中」政策出台之初,市場的普遍理解是對土拍溢價形成抑制從而降溫土拍市場。但就第一批集中供地的情況來看,溢價率整體雖然下降,但幅度仍相對較小,房企參與意願仍高。

國泰君安認為,當前市場較多地使用了金融政策來調控,但樓市的矛盾不是金融現象,而是經濟現象,目前樓市的量價齊升是由於供需不匹配所導致的。

國泰君安數據顯示,今年前5個月百城供地面積同比下降18%,成交面積同比下降22%,但平均溢價率達到20%。目前,市場已經呈現出拿地面積<新開工面積<銷售面積的局面。

該機構預計,7月,第二批集中土拍的供應量有望同比增長60%以上,屆時地價上漲有望得到抑制。從供應量上來看,按照2020年8.1億平方米的供應量計算,今年需要有10%的增速才可以滿足市場需求。扣除前5個月已經出讓的2.5億平方米,意味著6-12月還需要有6.5億平方米的供應量,同比增速達到64%。

中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜則持有不同觀點。她認為,首批集中供地熱度較高城市後期不排除完善政策來控制市場熱度的可能性,但優質地塊的參拍熱情或延續。

從機構披露的數據來看,整體供應量卻有較大增量。中指研究院數據顯示,6月7日至6月13日,全國40個大中城市推地總面積環比增長212%。其中,長春、上海推出的面積量較大。二線城市土地的供應量明顯增加,成交均價較前一周增幅近六成。

諸葛找房數據顯示,重點監測城市5月供應地塊1076宗,同比下降8.11%,環比增長5.8%;供應規劃建築面積9356.22萬平方米,同比下降19.63%,環比下降10.43%;推出樓面均價為4952.93元/平方米,同比增長23.77%,環比下降21.78%。1076宗地塊中住宅用地784宗,同比下降2.61%,環比增長7.25%。