A. 2021樓市「金九銀十」的魔幻一幕：火爆銷售未至，集體退房先行
#深圳龍華豪宅業主集體請願退房#
#金九銀十探房季#
中國樓市中的逐利風氣，利益之下的人性本質，最模範，最生動的範本，放眼全國，深圳敢說第二，沒有城市能拔頭籌。
作為中國最成熟的經濟特區，示範之城，深圳不僅在經濟領域成為當之無愧中國南方地區的風向標，在樓市和房價，甚至是市場化，金融化，資產化等等方面，都是具有帶頭效應的。
所以，被長期冠以中國「炒房第一城」的深圳，是中國樓市中人性本色演繹得最為淋漓盡致的代表。沒有之一。
出來混，遲早是要還的，天道有輪回，蒼天饒過誰？
任何時代都有潮起潮落，周期循環，往復不止，但是永遠都有退潮期被高位套牢的失敗者。
2021年，中國樓市不太好，當然，這個好壞，是相對於炒房投機，價差套利的群體而言的。
好不容易熬到了一年一度的金九銀十，沒想到市場期待的火熱沒有到來，反而出現了很多魔幻的事情：
第二輪全國兩集中土地拍賣全面遇冷；
多個城市出台「限跌令」，政策托舉樓市明顯，其中不乏高首位度的省會級別城市；
……
這下好，旺季還沒拉開序幕，一盆又一盆的冷水就提前澆了下來。
不知道各位看到這篇文章的朋友，有沒有在中秋假期的時候去本地的各大售樓部看看？
2021年中國樓市金九銀十預熱開張的時間裡面，最為魔幻的事情，在深圳上演了：
深圳龍華第一豪宅全體業主集體請願退房！總價都在1500萬以上！
這篇文章，就和各位朋友一起聊一聊，深圳這一幕「豪宅集體退房」魔幻事件，以及事件背後的人性本色。
9月18日，一則名為《龍華金茂府集體退房請願書》的文檔在深圳的微信群和朋友圈流傳。
整篇請願書近4000字，羅列了幾大理由，詳細敘述了業主們退房的事實依據。
業主們羅列了開發商的幾大「罪狀」：
不知道是不是為了湊條數，還是為了突出事態嚴重性，根據網上流傳的截圖，業主在最後還加了物業的問題：
小區樓道衛生一周不打掃一次。
不知道各位吃瓜朋友看到這一幕是個什麼感覺？反正我個人覺得是挺魔幻的。
最低總價1500萬，掰掰手指頭算算，首付都是500萬起步，500萬是什麼標准？絕對中產往上，上不封頂，不敢說是人中龍鳳，也是出類拔萃的精英級別吧？
能在深圳買豪宅的，能有幾個省油的燈？結果就搞這一出？
4000字小作文，有依有據，條理清晰，語言組織到位，但是怎麼都透出一股市儈的味道？
2021年了，法制 社會 建設得很到位，如果不是看錶現形式，那麼和幾年前頻頻發生，因為房價波動而導致的售樓部打砸抗議，有沒有異曲同工的味道？
講道理，擺理由，找問題，提訴求，方式方法文明了很多，但是投機不得，預期消失的本質，是怎麼也掩蓋不住的。
房地產圈子裡面朋友一句話，點破了現象：「但凡是房價有套利空間，有漲價預期，哪怕只有幾百元，這些身價大幾百萬的人，也不可能如此團結一致，集體退房，誰說有錢人就注重面子和體面的？利益當前，原形畢露咯~」
事情就是這么個事情，沒什麼值得反復陳述和討論的，看懂因果關系，才是關鍵。
其實深圳出現這種豪宅集體退房的現象，最關鍵的，還是二手房指導價政策。
毫無疑問的是，2021年，中國樓市最具有殺傷力和威力的調控手段，就是在深圳2月8日正式出台落地執行的「二手房指導價」。
半年時間過去，深圳的二手房指導價已經成了樓市調控新的大殺器，深圳、廣州、成都、三亞……所到之處，望風披靡。
著實狠狠給深圳炒房群體，上了一課，從原本的不以為然，冷嘲熱諷，甚至是正面硬杠：
經過半年多的時間，現實和市場，讓深圳樓市的參與者終於體會到了威力。
史無前例的預期消滅和流動性管控，炒房投機群體，螳臂當車，不自量力。
二手房指導價，最厲害的其實不是對二手房市場的房子進行明碼標價，而是有兩個關鍵威力點：
一個是直接影響了銀行評估和貸款；
另一個，是對市場預期和炒作情緒，實現了全維度的深度打擊和消滅。
金茂府是新房項目，銀行貸款結合調控規則，基本上沒有什麼問題，但是業主群體，包括准業主群體，對於未來房價的預期，已經沒有了。
這才是關鍵。
實話實說，這個段位和檔次的豪宅，1500萬的總價，要說裡面有一個是真正從剛需自住角度出發購買的，沒有絲毫的可能。
最差也是改善性購房，絕大多數都是投資投機炒房的群體，嘴上都是需求，心裡都是生意。
當心裡的生意，商業邏輯和回報預期沒有了，也就只能從嘴上的需求風格轉換，來挽回損失了。
這就是人性逐利的本色，換一個角度來看，如果深圳樓市的預期和情緒依然躁動，還會有這樣「豪宅挑刺，集中退房」的事兒出現嗎？
說句不客氣的，只要市場預期存在，樓市溫度火熱，只要房子表面能看得過去，都不會有人出來鬧，是一個都沒有，我做過很多項目，這個結論絕對是現實經驗。
甚至和房子的品質都沒有關系，下到剛需低價房（品質堪憂），上到高端豪宅，都是一樣的。
但是只要價格出現有對比的落差，比如一個項目分幾期開發，後面的期數產品賣的價格不用說比一期的低，只要價格沒有明顯的漲幅，售樓部就有被砸的可能，開發商就有被口誅筆伐的威脅。
哪怕這個房子，是質量挑不出問題，甚至還有魯班獎認證的高品質建設項目，都逃不出這個規律。
舉這個例子，只是想說明，中國買房子，還真的不是為了住，都是生意吶~
實話實說，從生意，賺錢的本質上來看，沒有一種商品和資產在中國，能和房子比。
論心理承受能力，風險認知成熟度，還有投資的體面，中國樓市中炒房群體，投機群體，還真的是檔次最低，段位最差，吃相最難看的群體，沒有之一。
對比之下，中國股市的股民朋友們，最多就是「關燈吃面，暗自神傷」，就很體面了。
中國樓市，堪稱人性照妖鏡：抱團漲價，理由充分，振振有詞，集體退房，頭頭是道。
虧了都是 社會 ，市場，政策的問題，賺了都是自己的。
這吃相，這人性表達，虧不起又想賺得多，天底下哪有這么好的事情呢？
急功近利，浮躁市儈，不過如此吧？
2021年的金九銀十，其實從中秋節就算正式拉開帷幕了，但是根據我在行業內了解到的真實一線情況，完全沒有什麼好消息和樂觀情況，涼的一塌糊塗說不上，但是和「旺季」是沒有什麼關系的。
有一個很明顯的特徵，那就是持幣觀望，糾結矛盾的群體，成為主流。
盛況不再，預期降低，熱度降溫……買房群體面對著全新政策和規則環境下的樓市，出現了明顯的集體退縮現象。
以深圳為例，新房價格在限價規則之下，基本上和二手房指導價差距不大，最好的情況就是略高一點，比如指導價5萬，那麼同片區新房最多5.2萬-5.2萬這樣的一個情況。
這種環境，簡直是掐住了投機炒房群體和資金的脖子，而且還要臉朝下按在水泥地面上反復摩擦。
金茂府集體退房，就是一個典型預期消失的情況，給大家分析一下：
新房價格10萬-11萬，龍華片區房價均價是6-7萬，這是二手房指導價沒出以前的情況；
二手房指導價出台，龍華片區房價普遍打了7折，均價到了5-6萬，但是金茂府的新房價格已經備案，正常銷售。
這就讓在深圳房價快速上行的高溫階段搶購的群體吃不住了，按照指導價的風格和市場環境來看，金茂府如果進入二手市場，合理價格上限，很難超過8萬，就算按照10萬可以保值，那麼交易限制周期5年裡面的房貸利息，就是實打實的虧損了……
1500萬總價打底，不是開玩笑的，千萬級別的貸款，5年利息是多少，大家自己想想就知道。
一年80萬，5年就是400萬……
誰敢保證5年交易限制以後，二手房指導價的「官方定價」趨勢？
當然，5年以後的事情誰也說不準，按照當前來看，高位入手是跑不掉的了，所以面子什麼的不重要，能不能跑路才重要。
調控政策，對中國樓市投機預期和炒房情緒的影響力，在深圳已經得到了驗證。
當然，深圳龍華金茂府是本輪調控第一個「出圈」的代表，但一定不會是最後一個。
中國樓市，大江南北，在全新的調控政策和規則環境下，考驗市場和人性的樓市新環境，或許才剛剛開始，而中國樓市價值顛覆浪潮的威力，或許才剛剛顯現。
人性的事兒，說白了就不復雜了，利益關聯，不過如此。
哪有這么多的樓盤問題和毛病？房地產是老大粗，沒有什麼技術含量的傳統行業，如果沒有資產和金融屬性，能玩出什麼花來？
說到底，就是賺錢效應，充滿了不確定性，不確定性，進一步導致了市場的情緒動搖，行動搖擺。
一門心思認為買房就能保值增值的時代和預期，就連深圳這個「炒房第一城」，都開始撐不住了，那麼其他城市，就算渾身是鐵，又能打幾個釘子？
事實上，中國樓市2021年的金九銀十預冷和魔幻表現頻出，其實已經把中國房地產經濟去杠桿，去泡沫的現實，揭示得很清晰了。
兩個問題：
房子還要不要買？
未來房子還有沒有價值的機會和空間？
其實後一個問題的意義已經不大，政策方向不變，執迷不悟，心存僥幸的投機炒作已經沒有什麼懸念了。
但是從剛需和長期價值投資的角度來看，對於中國人和中國的經濟環境來看，依然是一個繞不開的選擇。
擠泡沫這個事情其實是好事，價值回歸，清退投機，剛需也好，長線投資也好，終於可以說有一個相對理性和規范的環境，去對自己的真實需求進行復盤和思考。
但是對於投機炒房，價差套利的群體來說，出來混，遲早是要還的，大潮終有退時，總是需要犧牲品和失敗者，來標記退潮的。
虧不起，還想著多賺錢，這樣的生意，就不可能有存在的可能。
哪怕是寫小作文，哭天喊地，成年人，總是要為自己的野心和慾望買單的。
這樣人性表現，或許是中國樓市恢復正常以前，必然的開胃小菜吧？
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以上正文，來自@熊貓貝貝小可愛
B. 金九銀十買房的好處在哪裡如何判斷時機
購房者在買房的時候，會對房產市場比較關注，除此之外，在購買房屋的時候，會選擇合適的時機來購買，因為對於購房者來說，選擇對了購房時機，購買房屋的時候可以節約很大一筆錢，但是在房產市場素來都有金九銀十的說法，那麼金九銀十買房的好處在哪裡？如何判斷購房時機？
金九銀十買房的好處在哪？
1、年前可以住
購房者在購買房屋之後，最關心的就是入住的問題，而鬧巧橡如果選擇在九月十月買房的話，寬首那麼購房者在年前就可以入住，如果購房者有購買房屋打算的話，會向著這個目標努力，但是在經歷了長時間的看房選房之後，對於房屋也有了大致的了解，一般就會找一個時間把房屋定下來，金九銀十就是個不錯的選擇。
2、有優惠活動
很多購房者會選擇在金九銀十購買房屋，最重要的原因還是在於在九月和十月開發商推出的優惠活動比較多，如果下半年快到年底了，開發商也需要回籠資金，所以會在下半年推出很多活動，購房者選擇在此時購置房產的話，可以節約部分購房資金。
3、看房時間充足
在金九銀十，有兩個重大的節假日，那麼就是國慶節和中秋節，國慶節和中秋節間隔時間不遠，而且國慶節的假期還比較長，因此對於購房者來說，選擇在九月十月買房可以有更多的看房時間。
如何判斷購房時機？
1、看房產市場反應
購房者在購買房屋的時候，一定要對房產市場進行詳細液旁的了解，如果政府有出台更優惠的政策鼓勵市民買房的話，夠房子可以選擇在這個時機購買房屋，一般來說等一個月左右就可以有比較明顯的反應，如果出現房企破產倒閉或者重組的報道的話，對於購房者來說也是一個買房的好時機，這個時候購房者就可以從樓盤中以低價選到好房子了。
2、看城市規劃
在判斷購房實際的時候，購房者可以多注意城市規劃，選擇房屋所在地段的時候，購房者需要了解周邊的規劃情況，因為現在很多新修的樓盤位置都不是很好，如果購房者要購買新樓盤的話，就要了解清楚當前城市有沒有什麼新的交通規劃地段次點不要緊，有交通來彌補也是可以的。
3、看中房產介反應
通常來說，如果購房者在看房的時候留留過電話的話，那麼在往後的一段時間會經常接到一些房產中介打來的推銷電話。如果購房者長時間沒有接到房產中介的推銷電話的話，說明房產市場行情很好，已經不需要打電話推銷就能賣出房子了，購房者應該選擇在市場行情不好的時候買房，這個時候跟房東討價還價的機會會更多。