『壹』 多城第二批集中供地中止或延期，土拍政策將迎全面調整
隨著廈門、長春和無錫率先完成第二批集中土拍，上海、天津、深圳、蘇州、杭州、濟南、青島和沈陽等8個城市也紛紛發布了第二批集中供地信息。
不過，近日卻有多個城市陸續宣布中止或延期第二批集中供地出讓。截至目前，已有深圳和青島發布了第二批集中供地「中止」公告；北京、廣州、重慶、沈陽、長沙、天津等城市已推遲了第二批集中供地出讓時間。
「從各地中止或延期第二批集中供地來看，更大程度上或是對土拍政策進行調整和完善，強調更細致深化房地聯動調控機制，即地價本身和房價之間的傳導性，給房企留出合理利潤空間，保障項目品質。」58安居客房產研究院分院院長張波向《每日經濟新聞》記者分析認為，通過建立房地聯動機制，強化購地企業資格審查，保障房地產市場健康發展。
競拍模式或將改變
8月6日晚間，深圳交易集團突發補充公告稱，中止出讓原定於8月9日掛牌的22宗地的使用權，具體出讓時間另行公告；8月11日，青島市自然資源和規劃局發布公告稱，第二批次集中出讓的100宗地拍賣活動因故「終止」，再次實施公開出讓時間，以屆時公告為准。
7月29日，長沙市自然資源和規劃局發布消息稱，第二批住宅（含商住）用地集中出讓由7月推遲至8月；8月10日，天津市規劃和自然資源局發布補充公告，明確將61宗國有建設用地使用權公開掛牌截止時間統一調整為2021年9月10日，並將之前的最高溢價率不超過50%，統一調整為不超過15%。
此外，北京原計劃於7月份、廣州原計劃於6-7月份、重慶原計劃於7月底、沈陽原計劃於8月份推出第二批集中供地均已推遲。
數據來源：億翰智庫
值得一提的是，今日（8月11日），A股、港股兩市地產股迎來罕見集體大漲。截至收盤，中交地產、*ST基礎等4股漲停，金地集團、金科股份、華僑城及萬科等均漲超6%。港股方面，中國恆大漲幅8.01%。碧桂園上漲2.42%，融創中國上漲5.45%。
實際上，地產股的反彈已於本月初開始。銀河證券認為，在行業供給側改革的大環境下，對於優質住宅開發房企是風險也是機遇，行業估值處於歷史最低水平，具備足夠的安全邊際。整個A股房地產板塊，目前有40隻股票市盈率低於10倍，市凈率低於1.2倍的公司則有70來家。
「在上半年的首批集中土拍中，多個熱點城市的房企拿地利潤率頻創新低。疊加同期的信用風險事件，行業估值持續壓縮。」
劉偉告訴《每日經濟新聞》記者，今年以來壓低地產股估值的核心原因有兩個，首先是「三道紅線」之下資本市場看不到行業盈利能力的拐點，因此整個行業盈利能力依然處在下跌趨勢；其次，部分房企，如藍光、華夏幸福等今年以來出現明顯的經營困難。「不過，隨著調控逐漸深入，預期信用風險暴露已經逐步接近尾聲，這也意味著壓低估值的因素已經接近尾聲」。
截至上周末，今年A股房地產板塊累計跌幅達17.9%，跑輸滬深300指數12.3個百分點，在28個行業中排名第24位。
『貳』 廣州第二批集中供地掛牌 土拍規則發生三大變化
2021年度廣州第二次集中供地草草落幕，
其實這個業內早就猜到了。
供地48宗
無人報名20宗（棄拍率41.66%）
成功出讓23宗，實際流拍25宗（實際流拍60%）
至於溢價
相比限制多，投入大的拍地，
廣州城市更新才是大小房企的主戰場！
『叄』 多城集中供地「急剎車」 土拍規則或迎大調整
繼深圳宣布中止第二批集中供地之後，多個城市加入了土拍延期行列。
臨期「急剎車」背後，或將迎來土拍規則調整，各城市房地產調控的「手術刀」指向土地市場，「穩地價」真正走向「控實際地價」，繼而有利於房價水平的穩定。
8月10日，天津發布《天津市國有建設用地使用權掛牌出讓補充公告》（以下簡稱「《補充公告》」），將第二批集中供地掛牌截止時間由8月20日調整為9月10日。
不只如此，《補充公告》還增加了5個條件，要求參拍企業具備房地產開發企業資質，須提交其股東未違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利的資金來源承諾和競買企業資信良好的資信證明，須由自有賬戶交納競買保證金等。
值得注意的是，天津規定單宗住宅用地達到最高限價後，採用搖號方式確定競得人，並對61宗地塊的最高限價進行了調整，據21世紀經濟報道記者計算，所有地塊的溢價率由原來不超過50%降到了不超過15%。
天津土拍規則的變化，與坊間所說的自然資源部閉門會議做出的政策調整相吻合。坊間流傳的文件信息顯示，自然資源部要求各地方政府調整土拍政策，要點包括「單宗地溢價率不得超過15%」、「達到上限後不得以競配建等方式增加實際地價，可通過競一次性合理報價、搖號、競更高更優建築品質方式確定競得人」等。
21世紀經濟報道記者從多個信源處證實了該文件。
8月11日，青島宣布第二批集中土拍「因故延期」，再次實施公開出讓時間以屆時公告為准。21世紀經濟報道記者致電青島市自然資源和規劃局得知，「集中土拍後面可能會有大的調整，具體以公告為主，我們沒辦法提供准確信息」。
與此同時，杭州、無錫、東莞、金華、惠州等熱點城市也於近期紛紛調整了土拍規則，實施以「限房價、控地價、提品質」為主的競拍方式。
億翰智庫分析指出，通過調整土拍規則控制核心城市的土拍熱度，穩定地價，實現土地市場的穩定運行，既可以保持土地公平合理的出讓，又將促進整體市場保持低位運行。
解決首批集中供地高溢價問題
22個實施集中供地的城市中，杭州首批土拍熱度相對較高，溢價率為26%，在22城中排名較前，有41宗地塊因溢價封頂以競自持成交，自持比例最高達40%。
為遏制土拍市場高熱，杭州於7月30日宣布調整第二批集中土拍規則，一方面取消5000萬保證金托底機制，將保證金比例恢復20%，提高房企競拍門檻；另一方面下調溢價率上限至20%，並將租賃住房面積由「競自持」調整為「競無償移交政府」，在實現穩地價目標的同時加快推進城市租賃住房建設，引導房企理性拿地；此外還實行競品質試點，先競品質後競地價，競品質試點地塊實行現房銷售，同時設定溢價率上限為10%。
無錫首批土拍中16宗土地有14宗是地價觸頂進行競租賃或配建，在第二批集中土拍中調整為所有地塊均採取觸頂搖號方式，希望抑制地價熱度過高，達到嚴控地價的成效。
而實際效果的確立竿見影，無錫第二批集中土拍住宅用地成交溢價率為4.1%，和第一批12.39%相比有明顯回落，同時，多宗地塊實際成交地價控制在合理水平。
相較之下，近來第二批集中出讓延期或中止的城市中，天津、深圳和青島此前初次公告的第二批集中土拍規則並未有大的變化，沒能針對問題做出有效反應。
天津針對第二批集中土拍初次公告中僅提及加入自持租賃的硬性要求，其餘並無改變。於是8月10日重發的補充公告中，將61宗地塊的最高限價溢價率從不高於50%降到了不高於15%，競拍方式也改為「限地價 搖號」，同時還要求房企出具資質證明，加強競拍房企的資格審核。
深圳首批集中土拍溢價率為30.9%，屬於土拍熱度較高城市，但第二批集中土拍設定的溢價上限仍高達45%，青島也並未對第二批集中土拍的溢價率進一步限制。克而瑞地產研究中心指出，「這並不符合中央『穩地價、穩預期』的調控要求，由此也不難理解，本應在無錫集中出讓之後的深圳、天津、青島第二批集中土拍為何相繼被暫緩或延後。」
據克而瑞地產研究中心預測，深圳、青島等城市二批次土地出讓政策調整方向也將與天津一致，降低溢價率、取消競配建改為搖號或競品質，以落實穩地價的目標。
億翰智庫分析表示，隨著對溢價率的管控，房企無序拿地的情況或有所改變，中小房企將會有更多的參與機會，最終實現土地市場的穩定發展。
控實際地價以平穩房價
住建部房地產市場監管司司長張其光曾在7月22日公開表示「著力建立房地聯動機制，推廣北京市的做法，限房價、控地價、提品質，建立購地企業資格審查制度，建立購地資金審查和清退機制」。杭州、天津發布的土拍規則調整中，已經開始趨向房地聯動機制，加大了控價力度，也重點強調了競高品質建設方案的舉措。
「從首次集中供地我們能看到，雖然溢價率設定上限，但是通過增加配建比例獲取地塊的情況比比皆是，變相增加了實際的拿地成本。」億翰智庫分析表示，這波土拍政策的調整，一定程度上能夠降低房企拿地的實際成本，引導土拍模式從「價高者得」向「趨向平均出價者得」、「高品質者得」的方向轉變，有效避免房企盲目搶地，更加註重提升在綠色建築、裝配式建築等方面的競爭力。
一位全國性房企的北京高管告訴21世紀經濟報道記者， 高品質建設方案對產品的要求越來越高，但確實會促使房企加大產品投入，大家都在積極加大研究力度。預計北京第二批集中供地依然會強調高品質建設方案。「原來拍地，到最後都是在拼價格，即便拿到了地，其實也挺難受的，難免會嚴控成本。但現在地方政府讓利了，雖然高標准建設方案還是開發商在投入，但等於是把原來投在地價上的資金轉移到了建設方案上，相對更好一些。」
克而瑞地產研究中心也指出，「控實際地價」將成為熱點城市接下來土地側調控的主力方向，地價得到控制，也利好行業利潤向合理水平回歸，實際地價漲幅放緩下，房價走勢將進一步穩定。
自2020年年中以來，「三條紅線」、「兩集中」相繼出台，中央層面多次重申房地產長效機制，整治規范房地產市場秩序，最近更是嚴控城市更新大拆大建，各個城市調控政策紛紛加碼，二手房價格控制也被加入政策工具箱，一系列的調控組合拳，已覆蓋房地產投資、融資、運營、銷售、供應鏈等各個環節，形成了調控完整閉環。
本輪土地調控進入深水區，嚴控土地價格，則是從房地產鏈條的源頭出發，地價若能得到有效控制，後續環節也可傳導這一效應。
『肆』 多地中止或延期第二批集中供地 部分城市公告調整集中土拍規則
一波激烈的「搶地」大戰後，今年22城首批集中供地以超萬億元的成交總金額收官。隨即，廈門、長春和無錫三城率先完成了第二批集中土拍。
不過進入8月以來，多個城市卻紛紛對第二批集中供地按下「暫停鍵」。8月17~19日，濟南、杭州和沈陽三城先後宣布第二批集中供地出讓「中止」或「延期」。而在此之前，宣布第二批集中供地中止或延期的城市已達十餘個。
截至目前，深圳、杭州、青島發布了第二批集中供地「中止」公告；北京、上海、廣州、重慶、沈陽、長沙、天津、杭州、濟南、福州等城市推遲了第二批集中供地出讓時間。其中，天津、杭州、福州等城市還對土拍規則進行了調整。
那麼，接下來的集中土拍將發生怎樣的變化？優化和調整後的土拍規則會如何影響房企的拿地策略？土地市場的變化傳導至樓市又將產生怎樣的影響？
房企激情「搶地」後
「（房企）在拿地過程中價格預估是可以適當激進的，否則在激烈的土拍市場根本不可能拿到地，也就失去了生存的根本。」路勁地產集團營銷部副總經理寧曉峰此前曾表示。
據貝殼研究院統計，22城首批集中供地中，有9個城市的宅地成交面積占今年全年住宅供地比例超過30%。其中上海和武漢佔比均超過40%；北京佔比最高，達56.32%。
多位房企投拓負責人告訴《每日經濟新聞》記者，「雙集中」供地新政之下，對於嚴重依賴公開市場拿地的房企而言，在首批集中供地中的拿地機會更不能錯失。於是，各城首批集中供地熱度逐漸被推高，並逐漸演變為集中「搶地」。
「現在即便測算出拿下這塊地不賺錢，為了排名、品牌或者留住專業的人才，都要咬著牙拿下來。」一頭部房企投拓負責人江華表示，房企未來在銷售業績排行榜上的座次如何，就取決於現階段土儲的豐厚程度。即便這次拿到的塊地利潤並不豐厚甚至沒有利潤，也可以從其他地方找回來。
在市場緊張情緒的裹挾下，上半年房企的拿地熱情高漲。好地網統計顯示，22城首批集中供地中，融創、保利、招商蛇口等拿地金額排名前十的房企，拿地總金額約3372.9億元，佔22城總出讓金額的32%。
記者觀察發現，除少數高杠桿房企減緩拿地節奏外，部分「三道紅線」處在綠檔的房企，在上半年的拿地量幾乎已與去年全年的拿地總量持平。
以越秀地產為例，其中報顯示，今年上半年，越秀地產在廣州、東莞、杭州、蘇州等11個城市共獲取23宗地塊，總建面約500萬平方米。而2020年全年，越秀地產新增土地22塊，總建面560萬平方米。
「無論如何，上半年拿地都是出於增厚公司業績目的。」越秀地產董事長兼執行董事林昭遠在8月18日下午舉行的2021年中期業績會上解釋稱，這主要是「雙集中」供地與上半年公司購地合作兩大因素疊加所致。其中約51%來自非公開市場的拿地剛好鋪排在上半年，所以這個數額會較往年同期大一些。
不過，「拿地一時爽，事後難收場」卻是不少房企的尷尬寫照。在首批集中土拍中，眾多頭部房企紛紛在熱點城市斥重金「搶地」，但面對高溢價率和相對苛刻的配建條件，有些房企開始為接下來有限的開發利潤發愁了。
如在杭州首批集中土拍中，濱江集團共拿下5宗地，當被問及這些地塊的利潤時，其董事長戚金興表示「努力做到1%~2%的凈利潤水平」。
在22城首批集中供地中，包括廈門、合肥在內的10個城市的平均溢價率超過15%。在地產行業資深人士毛呈飛看來，「首批集中土拍的規則沒有抑制溢價率，反而進一步壓縮了房企的利潤」。
「拿地價格預估可適當激進，但又不能盲目激進，需要對項目價格預估進行合理分析和判斷，判斷地塊與競品相比是否具備價格『跳脫』要素，這是價格預估是否適當激進的前提條件。」寧曉峰表示。
「不可否認的是，部分城市的一些高溢價率地塊的確存在風險，不排除未來會出現麵包價甚至賣不過麵粉價的可能性。」58安居客房產研究院分院院長張波認為，首批集中供地的城市本身存在分化，而有些城市的土地溢價率則是明顯提升。而包括上海、北京等在內的嚴控地價類城市，在房企本身財務穩健的前提下，合理利潤可以得到相應保障。
「聯合拿地」應對風險
「雙集中」供地新政之下，土地都被誰拿走了？據好地網統計，在首批集中供地中，拿地金額排名前10的企業中有5家是國企，排名前50的企業中有22家是國企。
中指研究院數據顯示，今年上半年，百強房企拿地總金額達16485億元，同比增長4.6%，門檻值為37億元，與去年同期相比明顯提升。百強房企招拍掛權益拿地總額佔全國300城土地出讓金的比例為55.9%。從拿地數據來看，房企布局更加聚焦一二線城市及核心城市群。
值得注意的是，集中供地新政對房企的資金實力是極大考驗。為減少前期的資金投入以及後期的運營風險，「聯合拿地」成為眾多房企的拿地策略之一。在22城首批集中供地中，濱江集團以67%的聯合拿地比例領跑，金科、卓越、首開均保持60%及以上的聯合拿地比例。
從城市層面看，以廣州為例，4月底首批集中供地共成交42宗地塊，攬金906億元。《每日經濟新聞》記者梳理近期陸續公示的地塊規劃方案發現，大多數高總價、高溢價地塊，房企不僅傾向於前期聯合拿地，後期聯合開發也成首選。
在廣州白雲區，正榮以20.9億元競得鍾落潭福龍路東側地塊，溢價率20.8%，成交樓面價16658元/平方米，將聯合新城控股共同開發；招商聯手弘陽以35.9億元競得白雲區石門街朝陽聯新東街地塊，溢價率15.4%，成交樓面價26643元/平方米，將聯合南國置業開發。
此外，金地以9.18億元競得增城區中新鎮新新公路東側地塊，溢價率31.5%，成交樓面價11038元/平方米，將聯合景泰富業開發。
不過在「三道紅線」及各地樓市調控不斷加碼之下，並非所有的聯合拿地開發都會順利。不久前宋都股份的退地風波，就將聯合拿地開發的另一面揭露給了行業。因為這是集中供地後的首例退地，也引起行業的普遍關注。
8月10日，宋都股份公告稱，因祥生控股、寶龍地產相關公司突然違約，給公司短期內的資金安排帶來巨大壓力，因此退掉計劃與祥生控股合作的杭州8號地塊。但在隨後的回應中，寶龍地產表示，與宋都簽署合作備忘錄僅是雙方表達合作誠意的表現，實際細節需以合同簽訂為准；祥生控股則稱，並未與宋都簽署過任何協議。
按照計劃，今年宋都的拿地金額為25億~35億元。而宋都在杭州首批集中土拍中就拿到5宗地塊，總金額達45.84億元，顯然已經超過了全年計劃。由於合作開發又出現問題，因此宋都寧願虧掉5000萬元也要退掉競得的杭州地塊。而這次退地的違約金也佔到宋都2020年凈利潤（3.21億元）的15.58%。
集中土拍規則優化調整
「雙集中」供地新政，旨在降低土地市場熱度。而中指院數據顯示，今年上半年全國土地市場呈現出「量縮價漲」的趨勢。如22城首批集中土拍中，廈門、杭州、重慶、深圳、寧波、合肥的平均成交溢價率均超過20%，其中重慶、廈門的樓面價漲幅均達到45%。顯然，首批集中供地並未達到預期的「穩地價」目的。
那麼，接下來的集中土拍會產生怎樣的變化？其變化傳導至樓市又會產生怎樣的影響？8月6日，深圳宣布中止出讓原定於8月9日掛牌的22宗地的使用權；8月11日，青島宣布第二批次集中出讓的100宗地拍賣活動因故「終止」；8月18日，杭州宣布31宗住宅用地終止掛牌，這是杭州第二次延期第二批集中供地時間。
此外，北京、上海、廣州、重慶、沈陽、長沙、天津、濟南、福州等城市均已推遲了第二批集中供地出讓時間。其中，天津、杭州、福州等城市還對土地競拍規則進行了優化調整。
對於多城中止或延期第二批集中土拍，行業普遍認為「土拍規劃將面臨調整」。此前有消息稱，自然資源部召開閉門會議，明確二批次核心城市土地出讓政策調整，包括競拍企業需具有房地產開發資質，加強對房地產企業購地資金的來源審查，限定土地溢價上限15%，不得通過調高底價、競配建等方式抬升實際房價，到達上限後通過搖號、一次性報價、競高標方案決定土地歸屬。
《每日經濟新聞》記者查詢發現，天津、福州等部分城市在中止或延期公告中調整的第二批集中土拍規則，基本與上述消息的內容相吻合。
如8月13日，福州宣布第二批集中土拍延至9月，同時對19宗地塊的最高價格進行了調整，最高溢價率均不超過15%。另外，調整還涉及限制競買人范圍、競買人資金來源、搖號規則調整，以及多幅地塊出讓條件優化等方面。
8月10日，天津明確將61宗地塊公開掛牌截止時間統一調整為9月10日，並將之前的最高溢價率不超過50%統一調整為不超過15%。同時規定，單宗住宅用地達到最高限價後，採用搖號方式確定競得人。
「這樣的話，利潤是有的。樂觀估計，可以做到5%~6%的利潤率。」中梁杭金衢的投資負責人劉傑雄告訴《每日經濟新聞》記者，現在一些企業已調整資金，盯著第二批集中土拍。隨著土地供應規模的增加以及供地質量的提升，房企拿地的機會可能明顯增加。
值得一提的是，無錫在首批土拍中16宗地塊中有14宗是「地價觸頂進行競租賃或配建」，在8月初舉行的第二批集中土拍中調整為「所有地塊均採取觸頂搖號」方式，目的是抑制地價熱度過高，達到嚴控地價的成效。而實際效果也相當明顯，無錫第二批集中土拍宅地成交溢價率為4.1%，和第一批12.39%的溢價率相比大幅降低，同時多宗地塊實際成交地價控制在合理水平。
「土地規則的調整對房企來說是把『雙刃劍』，一方面在推動建立房地聯動機制，實現限房價、控地價、提品質的同時，對於房企開發的合理利潤會有所保障，減少房企非理性競爭可能產生的市場風險。」張波認為，另一方面也會強化對房企的資格審查力度，通過完善審查流程和相應標准來提升穩健型房企的拿地幾率，土地市場對房企的「優勝略汰」也將起到加速作用。
某頭部房企IR劉偉以天津為例向《每日經濟新聞》記者表示，該城市第二批集中供地規則調整後，核心是嚴格控制溢價，並且減弱土地市場競爭的自由度，以此提高房企整體的拿地利潤率。若其餘城市效仿天津改變土拍規則，則第二批集中供地的拿地利潤率有望得到明顯提升，地產板塊的底層邏輯或將被改寫。
而在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，「土拍規則調整並不會使行業趨勢短期內有變化。但微觀層面，通過降低地價來控制房價，保證開發商利潤和房屋品質，這樣的共識基本已形成。而競高標也會使得之前減配、精裝改毛坯等現象大幅減少。」
土拍規則調整利好房企
第二批集中土拍規則優化調整，對房企未來的布局會產生何種影響？
「一定程度上會讓頭部房企快速擴張受到限制，高杠桿快周轉做大規模的傳統模式受到挑戰。」第一太平戴維斯深圳公司董事總經理吳睿向《每日經濟新聞》記者分析稱，開發商主流模式會立足已經進入的城市重點布局，在已經進入的重點城市經營效率和市佔率上下功夫，短期內布局新的城市的計劃會減少。
「預計後續集中供地的城市會擴容，不排除部分熱點的三線城市也會加入到集中供地行列。」張波認為，長三角和大灣區等主力城市群的三四線城市依然會是房企關注的重點。
「當前金融管控的嚴厲程度前所未有，商票等非標融資渠道都可能納入管控。這樣一來，企業前端拿地的動力和可能性被降到非常低的水平。」某大型房企杭州區域負責人林光游告訴《每日經濟新聞》記者。
一家頭部房企浙江區域投拓負責人王洋舉例稱，他熟悉的一個全國排名前20的房企，今年上半年拿了不少地，但大多因為地價太高算不過來賬來。有些地塊想「求人合作」也很難找到對象，有些地塊雖然找到合作方，但因為沒利潤最終演變為「互相掐架」：一個告對方違反企業規則，一個告對方侵害名譽權。
對於房企拿了高價地後的利潤找補空間，一位不願具名的業內人士告訴記者，一是通過同一地塊上不同產品設計搭配盡量拉高利潤，或去其他城市找補虧欠；其次，有地有項目的房企可以向供應商融資，維持信用評級和體量規模，再通過股票、發債等融資。但這樣操作有賭市場放鬆的成分，也會埋下債務逾期歸還不上的潛在風險。
「今年上半年企業拿地情況，與2016年和2017年企業搶地導致『地王』頻出的時候頗為相似。」明源地產研究院主編艾振強分析認為，早年搶地的副作用在此後兩三年開始顯現，導致一批房企要麼栽倒，要麼現在仍在艱難消化高地價帶來的虧損陣痛，這個過程還會持續好幾年。即便是以穩健著稱的企業，在大量囤地之後仍有擔憂。
艾振強認為，第二批集中土拍規則調整，對於避免行業過度集中化、多家獨大形成寡頭格局有很大作用。這樣也會避免因一家企業爆雷危機而影響整個產業鏈上下游，進而導致行業休克性調整的事件發生，同時也會要求開發商以長期主義來調整戰略布局。
在22城首批集中土拍中，部分熱點城市雖然溢價率高企，但對於頭部房企而言，因為其融資基本都是自有資金作配置，因此能把利潤壓到很低，即使有2%~3%的利潤也能活下去。不過，這樣的利潤率卻是很多中小房企無法承受的。
在更嚴格的土地和金融規則下，這樣「碾壓式」的實力懸殊，導致基本拿地的都是頭部房企和央企國企，而中小房企的生存空間則越來越小。
隨著第二批集中供地土拍規則迎來優化調整，一些中小房企或迎發展機會。「建立有效的購地審查有利於維護房企拿地的公平性，尤其是地方國企或者具備大股東背景的中小房企，資金來源或將受到限制，同樣規模的民營房企的拿地機會將增加，資源不平衡的局面或許會有改善。」億翰智庫總監於小雨表示，在此基礎上，中小房企將獲得喘息空間，生存空間加大。
「隨著重點城市在二批集中供地中對土拍規則的調整和優化，三四線城市也開始『跟風』調整規則，所以這樣的趨勢是可以觀望和期盼的。」毛呈飛表示。
「回過頭來看，在首批集中供地中沒有出手或少拿地的房企是幸運的。」在林光游看來，上半年拿地的公司，可能會有大比例項目真的不賺錢，但下半年在新的土拍規則下拿地，可能就能爭取到一些利潤空間。
實際上，集中供地之外，已經有不少房企瞄準了非集中供地的三四線城市。記者梳理發現，今年上半年，浙江的湖州、金華、紹興、上虞、義烏等地的土拍，往往只有少數幾家房企參拍，蘇北的徐州、淮安等城市的土拍溢價率則頻頻創下新低。
「集中供地基本利潤比較薄，反而是非集中供地的城市會有較大利潤空間。」在毛呈飛看來，不少非集中供地的三四線城市近期土拍市場低迷，土拍溢價率創下新低，或許也正是中小房企的機會。
上半年「雙集中」供地政策對各地土地供應節奏都有不同程度影響。貝殼研究院統計顯示，22城外的三四線城市，較2019、2020年出讓住宅用地規劃建築面積下降兩至三成。不過隨著「兩集中」供地常態化，這些城市下半年可能追趕節奏、加大供應。
『伍』 廣州樓市限價從「地下操作」走向公開化
第二批集中供地進入了集中發布期，廣州在8月26日也披露了供地信息。
具體來看，此番集中掛牌了48宗商品住宅用地，建築面積合計約878.74萬平方米，出讓起始價1124億元，將於9月26日和27日兩天集中網上限時競價。除天河區、越秀區外，其餘9區均有供應，其中外圍區域共供應36宗，佔比達75%；增城區掛地最多，達22宗。
廣州此番也發布了新的競拍規則，除了溢價率被限定在15%以下之外，還增加了「限房價」 「防馬甲」「一次性書面報價」等出讓方式。值得一提的是，海珠、黃埔、南沙的地塊均要求，銷售給首套住房購房家庭（或個人）的總套數不低於50%，著力保護剛需；同時黃埔、南沙這類熱門宅地還將採用「限房價」的模式。
一財點評：廣州的規則既有普遍性的限溢價、查購地資金，也有自身的獨特性。比如，限房價的地塊主要是在熱點片區，即黃埔、南沙，而這兩個區域是2020年以來房價上漲最快的區域；同時，多幅地塊設定了銷售對象，要求首套住房購房佔比不低於50%，新房供給向剛需家庭的傾斜不言而喻。此前，廣州限價是對項目核發預售證時設置關卡，而現在，限價公開寫到土地出讓規則上了。
除此之外，針對首輪土拍中曾出現過的34家房企，平均每家派出9.4個「馬甲」參與搖號的情況，此次土拍也直接祭出了「限馬甲」新規。作為首批集中供地中打響了第一槍的一線城市，彼時土拍市場的火熱猶如昨日；此次廣州或許又將是第二批的沖鋒者，房企在一線城市的搶地將進入倒計時，這次的新規降溫作用到底幾何呢？
招商銀行個人住房貸款佔比「超標」
正如房企如今多被「三道紅線」衡量，銀行也在房貸集中度管理新規後，以此被審視。
近日，招商銀行披露的2021年半年報顯示，截至6月末，其個人住房貸款余額較2020年末僅增長了4.33%，在貸款和墊款總額中佔比較上年末減少0.64個百分點，降至24.71%。不過，這依然超標。
按照銀保監會下發的《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》顯示，招商銀行所屬的中資中型銀行，其個人住房貸款佔比上限為20%。以此來看，招商銀行的個人住房貸款佔比已超過監管要求。
一財點評：其實，從年初房貸「兩集中」監管新規發布以來，銀行業對這一規定的解讀和預判多是「影響不大」，彼時，多數房企在業績會上也給出了類似的表示。但隨著時間的推進，多重調控下，樓市熱度卻絲毫不減，於是關緊錢袋子成了一項重要的舉措。除了嚴查經營貸等進入樓市外，提高房貸利率、從嚴審批資質等，也頻繁出現，而與之對應的是拉長的放貸周期，這通常被解讀為銀行的「額度緊張」。無論銀行端究竟是否真的沒了額度，房企回款率降低則是既成情況，有房企坦承回款率已因此而降低。「銀行也是看政策顏色，現在限制房地產，他們的投向可能就謹慎很多。」有業內人士稱。
華夏幸福半年虧損逾90億
8月26日晚間，華夏幸福發布了2021年半年報，截至今年6月末，其實現營業收入210億元，同比減少43.63%；歸母凈利潤約為-94.8億元，上年同期盈利60.6億元。
同日早些時候，中國平安發布公告稱，對華夏幸福相關投資資產進行減值計提、估值調整以及其他權益調整金額合計為人民幣359億元；其中包含截至2021年3月31日止三個月的未經審核業績公告中已披露的，對華夏幸福相關投資資產進行減值計提及估值調整金額人民幣182億元。
據披露，此次計提資產減值將減少中國平安2021年半年度稅後歸屬於母公司股東的凈利潤金額人民幣208億元，減少2021年半年度稅後歸屬於母公司股東的營運利潤金額人民幣61億元。
一財點評：大額計提的同時，中國平安披露的半年報顯示，2021年上半年，實現凈利潤580.1億元，同比下降15.5%。對於業績下滑，中國平安表示，主要受到華夏幸福相關投資資產進行減值計提等調整的影響。其實，既然是投資，那麼就有失敗的可能，只是對於中國平安這樣的「績優生」來說，如此的翻船事件並不常見。但這一切對於華夏幸福來說，或許才是更難堪的，畢竟平安可以快速翻篇，而華夏幸福和王文學還在為當年誤判形勢的錯誤持續買單。
『陸』 土拍新規下項目利潤被釋放，重點城市進入「拿地搖號」時代
8月6日，深圳成為首個中止第二批集中供地的城市，隨後上海、青島、濟南等城市跟進。直至8月18日，杭州和沈陽同日終止和延期第二輪集中供地中出讓的地塊後，已有16城推遲和調整了二輪集中土拍出讓時間與內容。
第二輪土拍「變局」背後，與近期業內盛傳的自然資源部閉門會議中，對集中供地試點城市土地出讓政策調整有關。從已完成土拍調整的城市來看，調整內容集中於房企資質審查、資金來源，調整土拍規則及溢價上限。
新的土拍機制已陸續呈現，多個城市的調整，印證了此前自然資源部的相關規定：單宗土地溢價上限不得超過15％；不得通過調高底價、競配建等方式抬升實際地價；到達上限後通過搖號、一次性報價、競高標方案等方式決定土地歸屬。一個大的趨勢是，未來重點城市土拍將進入搖號時代。
值得注意的是，競配建的土拍規則被更完善的制度所替代，未來在不競配建，加上溢價率15％上限約束，房地產企業不斷被壓縮的項目利潤空間也有望回歸合理水平，不同城市而言，此前被明顯壓制的深圳和杭州值得期許。
高比例配建大幅抬升實際地價
隨著22個重點城市首輪集中土拍結束，一些變相抬高地價不穩定因素被放大。
據CRIC梳理發現，首輪集中土拍的22城中，大部分城市土地競拍方式均採取了「限地價＋競配建（自持）」，其中，僅北京、合肥和廣州三城對競配建做了明確的上限要求。對於土拍競爭激烈的城市而言，競配建比例甚至高達30％，高比例的配建壓縮了項目可售住宅面積，也變相太高了土地成交實際地價，房企的生存空間被擠壓。
杭州、成都等熱點二線城市最為典型，已成交地塊中大部分項目到了競配建的要求，配建比例在30％以上的地塊不在少數。而杭州首輪集中成交的56宗商品住宅用地中，有41宗地有自持要求，如拱墅祥符單元宅地、臨安城東濱湖新區單元地塊的自持比例都超過30％以上。
高比例配建或自持地塊，其名義地價與實際地價拉開較大差距，項目利潤空間遭明顯壓縮。以杭州拱墅祥符單元宅地為例，該宗地成交樓板價為17816元／平方米，名義地價看似不高，但該項目還有38％的自持要求，實際可售樓板價接近2．9萬元／平方米。
CRIC進一步對22城首輪成交名義地價和考慮配建後的實際可售地價比對，發現深圳、成都、合肥、北京、杭州、無錫和廈門這7個城市實際可售樓板價均值均高出名義地價均值10％以上，其中深圳更是以39％的差距位居首位。而大部分城市首輪集中土拍成交均價超過2020年宅地成交價格，部分城市首輪成交實際地價漲幅更高，這明顯有悖於穩地價、穩房價、穩預期的要求。
溢價率15％＋不設配建，拿地搖號成主流
目前來看，這些中止或暫緩第二輪土地出讓的城市中，已有城市明確的新的土拍規則。比如天津計劃出讓的61宗宅地，除了對競買企業的開發資質和購地資金來源提出嚴格審查，同時調整最高溢價率全部控制在15％以內，新增搖號方式確定競得人。
濟南在嚴控開發資質、馬甲、購房資金的同時，出讓方式由「限地價，競政府儲備性公有房」調整為「限地價，抽簽確定競得人」，住宅用地設定最高限價，溢價率不超15％。
從已公布最新土拍規則的城市來看，基本涵蓋房地產開發資質、競買人資金來源必須有自有資金、單宗住宅用地溢價率不得超高15％、在達到地價或溢價率上限時通過競一次性合理報價、搖號、競更高更優建築品質方式確定競得人等。
預計接下來更多城市將重新調整土地出讓方式及土拍細節，設置最高限價以及搖號等將成為重要內容，重點城市將進入「拿地搖號」時代。
整體來看，一旦土拍新規「靴子落地」，溢價率不超過15％和地價上限後採取搖號、一次性報價、競品質等方式決定土地歸屬，在房價穩定的前提下，超過一半的城市接下來成交項目的利潤空間較首輪都將有所提升，同時也有利於緩解房地產企業的成本壓力。
接下來，深圳、杭州等熱點城市將迎來優質用地的拿地機會，而那些首輪集中拍地中熱度較高、競配建比例較高的城市，單位拿地成本預計較此前可減少兩成，二三輪集中拍地時值得重點關注。
值得注意的是，在新的土拍規則下，土地市場或將長期出現低中簽率與流拍並存的冷熱不均現象，這對地方政府尤其是像長沙、鄭州這類城市，在確定供地結構和出讓條件設置上提出了較高的要求，防止出現大規模流拍的現象。
『柒』 第三輪供地拉開序幕，多城降低門檻吸引房企入場
臨近年末，土地市場供應行至最後一輪。11月9日，福州也發布了新一批集中土拍的信息，共計33宗涉宅地塊，起始價約136.44億元，將於12月初進行。此前，包括濟南、蘇州、無錫、南京、深圳、上海、廣州等在內的多個城市已陸續披露了今年第三輪集中供地的信息。
在經歷了第二輪的土拍的冷淡之後，第三輪集中供地的門檻出現了較為明顯的降低，如廣州的部分地塊取消了「限房價」，南京放寬房企的資質要求，蘇州下調了土拍保證金比例和首付款比例等，旨在降低房企參與土拍的難度。
克而瑞預計，為了應對土地市場的降溫，將會有更多重點城市會進一步完善優化土拍規則。
不過，已經完成了第三輪土拍的無錫，表現冷清依舊，底價成交、本地城投城開托底情況明顯。多位房企內部人士向第一財經表示，當前資金依然緊張，第三輪供地整體保持謹慎態度。業內也預計，「房企土地采購的意願將長期下降」。
多城調低土拍門檻
調降入場門檻，成為第三輪土拍的一大特點。
11月初掛出集中出讓公告的廣州，在第三輪將推出17宗地塊，總起價為434.1億元。這其中有7宗地為第二批流拍地塊再上架，並明顯調低了出讓門檻。有4宗地塊下調起始價，番禺、增城兩宗地塊起始價雖未下調，但降低了配建要求，增加了可售貨值。同時，廣州第三批次供應中的南沙、黃埔地塊，取消了「限房價」的要求。
此外，廣州對部分地塊取消了一個月內一次性付清總價的要求，允許最長六個月內付清。中指院指出，在房企融資難度升級，市場行情下滑，年底要結清工程款的當下，這將極大緩解房企短時間內資金壓力。今年年底前僅需支付20%的保證金，提高了對房企的吸引力。
蘇州在保證金方面也做出了讓步，第三輪地塊的保證金比率統一為30%，而在第二輪時，22宗地塊中，僅有8宗地塊保證金比例為30%，餘下的多為50%。
南京拍地規則放鬆，一方面在於房企資質的要求從此前的二級甚至一級，降至當前三級及以上，更重要的是，第二輪供地中，有11宗地塊要求不得聯合報名競買、不得合作開發，嚴格限制股權轉讓等要求，而第三輪中取消了這一約束。
除了規則的變化，具體地塊體量的調整，也會對企業購地產生影響。中指院指出，在北京的第二輪土拍中，「房企資金壓力下更傾向於同板塊小體量地塊，石景山區首鋼園區和門頭溝區永定鎮均推出了兩宗地塊，其中建面較小、保證金較低地塊獲房企參拍，而大體量地塊因無人報名被延期至下一批。」
上海在第三輪供地中便出現了這樣的變化，供應的地塊明顯「縮小」。共計24宗宅地中，有8宗地塊起始價在10億元以下，有10宗地塊的在10億元-20億元之間。其中，青浦朱家角地塊總價低至5.3億元。業內人士指出，總價較低的地塊帶來的資金壓力也相對較小，對沒有入帳的房企來說是個機會。
整體來看，億翰智庫研究總監於小雨認為，第三次集中供地的規則來看，確實有些城市出讓放寬了拿地要求，預計這次除了國央企拿地外，不排除一部分此前發展平緩的本土企業有拿地的可能性，這部分企業熟悉當地市場、熟悉當地政府，且資金受限不大。
據中指院統計，超半數城市的宅地成交樓面價較首批集中供地時有所下滑，廈門、重慶、武漢較首批降幅分別達到32%、32%、23%；同時，20城第二批供地共計流拍70宗地塊，撤牌195宗地塊，整體流拍撤牌率達到31.8%，而首批次則僅為6.5%。
10月76家房企零投資
各地降低拿地門檻的舉動，在調動房企拿地積極性上，或能產生部分積極作用。
在准入門檻有明顯降低的南京，某Top20房企一線投拓向第一財經傳遞了較為樂觀的態度，「這次南京保證金比例下調到20%了，門檻降低，估計會比二批次熱一些，」地塊冷熱差異會更明顯，熱門地塊會比二批次熱度上升一些。
「這批次取消了不得合作的限制，我們預計參拍家數會增加，」上述投拓表示，「南京大部分房企，都不排斥合作，這個時候用小股撬動大貨值，還是比較合適的，既保利潤，又有規模。」但在資金面整體較為緊張的情況下，「溢價率不會很高的」。
另一位身處合肥的全國性房企內部人士則表示，合肥第三輪供應的都是好地，濱湖新城還有5宗地塊，「但據了解，現在還在做測算、准備報名的，就是一些央企國企，再加龍湖。」
也有一位國企背景的投拓人士向第一財經表示，接下來第三輪中有好機會就會拿地，並且也不局限在熱點城市地區。
不過，房地產行業整體依然處於悲觀情緒之中，對於拿地不太積極。
在上周進行的一場投資者交流會上，世茂集團管理層在談及拿地問題時便表示，要優先保剛性兌付，集中資金保證債券的償付，後續融資明顯放鬆了才會考慮買地。
「近期和企業溝通交流下來，一致反饋第三次集中供地不會拿地，沒錢的或者說是錢緊的，基本就是不拿。」某地產分析師向第一財經透露，「有點錢的，有兩方面的顧慮，政策預期不明確，不敢拿；另外，馬上年底要做漂亮財報，不能拿。」
小房企更是如此。一位長沙本地開發商向第一財經表示，第一輪拿了一塊地，但第三輪不會拿地了，現在「沒錢了」。
據億翰智庫監測，2021年10月，百強房企中，有76家房企零投資，無新增貨值，企業投資力度持續下降，各梯隊房企貨值門檻皆大幅下挫，其中，TOP10房企門檻值為1659.4億元，同比下降38%。
市場人士預計，房企謹慎拿地的態勢將會持續。克而瑞研究中心表示，在寬供應、低門檻的前提下，企業拿地積極性將會有所提升，第三輪集中土拍高撤牌流拍率的現象預計會有所改善，但由於房企資金鏈緊張，參與競拍的房企數量將進一步減少，部分城市最終成交價將會明顯降低。
標普信評也認為房企土地采購的意願將長期下降。「目前房地產調控政策在長期而言仍將持續，行業基調仍然是去杠桿，整體資金面將長期處於相對緊張的局面。因此，在資金面緊張的情況下，房企可能收縮土地采購支出以度過難關，土地購置意願或將長期轉弱。」
『捌』 租賃新規：新增租賃住房不宜一次性收取一年以上租金
日前，廣州市住房和城鄉建設局、廣州市規劃和自然資源局發布《關於規范新增租賃住房有關管理工作的通知》。通知指出：住房租賃合同期限不得超過二十年。一次性收取租金的不宜超過一年。租金收取鼓勵押一付一，押金最高不超過月租金三倍。
長租公寓通常一簽就是3~8年，是否會因此「涼涼」呢？廣東格林律師事務所律師楊金娜分析認為，適用該通知的三種租賃住房為自持租賃住房、利用集體建設用地建設的租賃住房、經規劃和自然資源部門批准新建或改造的租賃住房，其餘出租住房都不受該通知的制約。開發商自持長租公寓套現或有難度。不過，「不宜」在法律上的理解是「不提倡，但並不禁止」。2017年4月萬科在白雲和黃埔首吃廣州土拍「競自持」的「螃蟹」，白雲項目自持50%，黃埔項目自持55%，按開發進度，可能受到該通知的影響。
對發展商影響：
開發商「以租代售」無空子可鑽
在采訪中記者發現，個別長租公寓項目以「1字頭」為宣傳，暗示以售價的計價方式出租長租公寓。那麼，《關於規范新增租賃住房有關管理工作的通知》對開發商和租客來說，有怎樣的影響呢？
地產人士分析認為，開發商自持長租公寓，因為不能進行分拆銷售，沉澱資金較大和時間較長，一些開發商都希望通過「以租代售」簽長租約，回收部分資金。但是這個通知已「封殺」了開發商可以鑽的空子。
據了解，該通知的第四條款約定：地塊所建自持租賃住房應當整體辦理不動產登記。不動產登記部門應在其不動產權證和登記簿上注記用途為「自持租賃住房」，載明「不得分割、銷售、轉讓及拆分抵押。房地產開發企業發生合並重組、股權轉讓等特殊情形的，自持租賃住房應整體轉讓，轉讓後自持租賃住房性質不變」。
通知的第11和第12條款則約束了開發商自持長租住房的出租和宣傳。第11條款約定：住房租賃合同期限不得超過二十年。一次性收取租金的不宜超過一年。租金收取鼓勵押一付一，押金最高不超過月租金三倍。
第12條款約定：宣傳推廣及運營租賃住房項目時，不得誘導、強迫、引導承租人參與任何有金融風險的行為，不得出現「投資」「升值」「名校」「首付」「月供」「不限購」「不限貸」等涉嫌誤導、欺騙和虛假宣傳字樣。第13條款則約定：本通知自印發之日起施行，有效期5年。
對長租公寓影響：不會對現有運營模式產生大的沖擊
開發商自持土地，開發成長租公寓，這是樓市「租售並舉」趨勢之下涌現的新模式。不過，由於自持土地並開發涉及的周期較長，開發商的長租品牌或長租公寓運營公司常用的模式是與業主簽長租約，一簽3~8年，一次性向業主支付租金，以獲得較有競爭力的租金，然後以市場價放租，賺取差價。
市場人士表示，即使是開發商最終希望以長租項目打包發行Reits債券（房地產信託融資），最基本都需要管理一定規模的長租公寓以及可以體現在財務報表的穩定租金收入，因此無論是自持還是「收屋」，都是擴大長租公寓規模的兩個辦法。
中原地產小北路二分行營業經理曾小利告訴記者，建行從去年開始開展存房業務，收進來的房屋通過第三方的長租管理機構進行放租，這個公司通過區域內的所有地產中介進行放租，而且支付的傭金高達一個月（市場行情是業主與租客各付半月佣），因此不少中介都熱衷於幫長租公司尋找租客。「這種業務本身簽下的長租房屋已經考慮到好租、易租的因素，如以單間、一房、兩房為主，樓梯樓樓層不能太高，房屋狀態較為新凈，最好是電梯樓。」她分析道，長租機構以市場租價7折左右簽下長租的房屋，再以市價折讓兩三百，低10%左右可以很快出租，降低空租期。業內人士認為，新規對於長租公寓運營的影響可能比較有限。
對小業主影響：有租客「嘗鮮」要求「押一付一」
盡管政府部門出台的《關於規范新增租賃住房有關管理工作的通知》，只是針對新增的租賃住房，對目前現存的出租盤源並無任何制約。但由於政府在該通知鼓勵「押一付一」，記者通過多個中介了解到，市場上已有一些租客嘗鮮，提出「押一付一」。
合富置業高級營業經理高偉亮表示，雖然有部分租客會有下調押金的要求，但是業主都不願意，仍然會按照往常的「押二付一」來收取，而租客最後也接受了「押二付一」這個行規。
中原地產曾小利告訴記者，即使是在政府出台該通知前，在租賃盤源出租條件商議中，他們也遇到過租客提出「押一付一」，畢竟對一些職場新人來說，一下子掏出三個月租金「押二付一」有一定的壓力。她表示，「有少部分業主比較好說話。」她兩個月前曾經代理一單租賃交易，房東是名校博士後，出租的時候要求租客必須為具有本科或以上的學歷，後來他們找到一個租客，這位租客剛好是博士後的校友，兩個人一見如故，房東把月租3800元的樓梯樓兩房單位下調到3200元出租給「小校友」，後來校友提出「押一付一」，房東也爽快答應了。
政府對新增租賃住房提出不宜一次性收取一年以上的租金。在實際的二手房租賃業務中，雙方商定的租金支付方式通常實行按月支付，季付、半年付的方式都非常少有，一次性支付一年或以上的租金更是極為罕見。曾小利從業這么多年，在小北也是只遇到過一宗一次性支付5年租金的情況。一個家庭為了孩子在小北路附近讀書而租下了一個樓梯樓低層三房單位，業主原本開價月租6000元，後來雙方議價，業主願意下調租金到5000元，且不要求按年遞增租金，租客需要一次性支付五年的租金，這個租賃交易最終成交，租客一次性給業主打款30萬元。
『玖』 「兩集中」供地：第二輪整體遇冷 新一輪多地放寬出讓要求
11月4日，寧波第二輪集中供地落下帷幕，最終共出讓28宗地塊，僅3宗地塊溢價，另有18宗地塊流拍。至此，第二輪集中供地的22個城市中，僅剩鄭州還未進行土拍。
高流拍率、低溢價率 二輪土拍明顯降溫
第二輪集中供地中多地調整出讓條件，提高了房企參與拿地的門檻和難度，同時面對房地產行業融資緊縮、資金壓力加大，房企拿地能力與拿地意願雙雙降低。因而，相較於首輪集中供地，多地二輪土拍市場出現不同程度的降溫，但整體來看均具有流拍率走高、溢價率降低、「國家隊」成拿地主力的情況。
鑒於二輪土拍中大量地塊流拍撤牌，多地的年度供地計劃未達標。據克而瑞數據顯示，21城（除上海外）前10個月宅地成交面積佔全年計劃供應量的平均比例僅為52%，整體土地供應節奏較慢。
而供不應求同樣會對房價造成影響，與國家「穩房價、穩地價、穩預期」的目標相偏離。為減輕供地壓力，調動房企拿地積極性，實現房地產市場長效平穩，部分城市不僅增加了土地供應量，還從不同方面優化了土地出讓條件。
第三輪集中供地蘇州共掛牌26宗地塊，總出讓面積203.5萬平，總起始價405.61億元，較二輪供地增加5宗地塊，出讓面積增加45.2%；杭州擬推出51宗地塊，主城區地塊明顯增多。另外，上海、深圳還增加了政策性住房用地數量，上海推出31幅為租賃、徵收安置等保障性住宅地塊；深圳的住宅用地全部涉及政策性住房，其中9宗將建普通商品住房及只租不售人才住房，2宗建設出售型人才住房。
第三輪集中供地的入場條件也有所放寬，如南京將參拍企業的資質由「二級或一級」降至三級及以上，同時取消「不得聯合報名競買、不得合作開發，嚴格限制股權轉讓」的要求；蘇州保證金比率下調至30%，而二輪供地中保證金比例大多為50%，首次付款比例由60%下調至50%，並且取消了土地市場指導價（除園區地塊外）。另外，廣州第三輪集中供地中南沙、黃埔地塊取消了「限房價」的要求，部分「回鍋肉」地塊起始價小幅下調。
多城放寬土地出讓條件，第三輪集中供地的整體成交量有望回升，但近期部分房企債務違約事件頻出，行業資金狀況仍不容樂觀，預計第三輪集中供地市場熱度分化加大，多地土拍將持續低迷。
『拾』 3月廣州一手樓網簽大增480% 一二線城市土拍升溫
被視為樓市風向標的土拍市場在今年3月出現局部升溫勢頭。
廣州、上海等一線城市先後出現成交總價或成交單價沖高的地塊。首先是上海徐匯濱江地塊以310.5億元的成交總價先拔頭籌，隨後廣州越秀地塊以6.46萬元/平方米的樓面價格樹立新的價格標桿。僅3月9日至3月15日一周，機構監測的40個主要城市土地推出量環比增加了246%。3月16日至3月22日，一二線城市土地供應量繼續走高，其中二線城市實現環比倍增。
與此同時，樓市交易亦似乎迎來復甦信號。3月連續多周，一二線城市整體成交環比大幅增長。業內人士預測，隨著央行出台5000億元再貸款再貼現支持企業、民眾復工復產，各地方政府因城施策陸續出台一系列措施，大部分房企的拿地熱情和投資開發信心已逐步被激活，剛需和改善型需求也受到開發商主動靈活的營銷策略吸引重新回歸市場。
龍頭房企逆市抄底土拍市場
3月中旬，面對疫情沖擊，廣州市果斷推出《2020年建設用地供應計劃》，其中221宗商住、商服用地總用地面積就達到933萬平方米，總面積同比2019年略有增長。
與此同時，廣州市城投集團以23.57億元奪得廣州越秀區一宗建築面積為4.95萬平方米的地塊，剔除回遷房部分，摺合可售樓面價達到6.46萬元/平方米。有業內人士分析，按照這個價格和面積，建成的住宅銷售價格至少需要10萬元/平方米，才能保證賺錢。6.46萬元/平方米的可售樓面價也創下廣州拍地單價的歷史新紀錄。緊接著，廣州成功出讓番禺漢溪大道北側宅地和白雲齊富路商地，成交總價為44.8億元。
有機構監測，2月份以來，市場普遍預期土地供應會增加，溢價率會降低，金茂、綠城、保利、華潤、首開、越秀、廣州城投等國企、央企，以及恆大、龍湖、龍光、綠地、世茂、德信等民企陸續搶灘各地土拍市場，逆市抄底。其中，保利地產近期在北京、廣州、長沙等一二線重點城市就豪擲84.88億元資金新增了5個項目，拿地面積達44.18萬平方米。
事實上，根據某研究院統計，在疫情影響較嚴重的1-2月，香港置業、綠城中國、華潤置地拿地金額前三位的房企，投入資金總額就達到726億元，同比增長19.8％，而排名TOP100的房企拿地總額達到1984億元，同比增長7.2％。為保持未來業績增長，龍頭企業紛紛加大土地儲備力度，也加大了競爭的激烈程度。從布局重點來看，房企普遍將目標鎖定在一二線重點城市，尤其是粵港澳大灣區、長三角一體化區域以及受這些城市群和都市圈輻射的重點三四線城市。
3月以來，房企融資渠道大幅增加，資金面有所改善，各地亦因城施策在土地供應和交易上積極做好保障和服務，包括加大地塊推介、調整優化地塊開發要求等，使得房企拿地的顧慮減少。若後續房屋銷售市場能夠盡快恢復正常，土拍市場回暖的壓力會更小。綜合上述因素，某房地產研究院預判，3月份土地交易市場將有反彈和小復甦的可能。
一二手住宅交易現回暖信號
在經歷2月疫情影響下成交暴跌八成的低谷後，3月的樓市表現被業內人士寄予厚望。房企普遍希望疫情控制後市場能夠迎來「報復性增長」。
3月頗為賣樓人士所津津樂道的是，3月16日晚間萬科星城288套公寓開盤僅7分半鍾即售罄，銷售金額達2.99億元。萬科星城在線上選房結束後不久，便加推房源。3月13日位於蛇口的招商太子灣灣璽推出14套公寓房源，套均價格4200萬元起步，8秒售罄，銷售金額達6億元。3月12日光明區勤誠達正大城453套酒店公寓產品——8C獨棟亞朵酒店公寓開盤，吸引了過百人戴著口罩前往。結合廣州等其他城市表現來看，有人認為一線城市已提前結束「休眠模式」。
從監測機構的數據來看，3月以來，一二三線城市成交量逐漸恢復到1月的50%-60%。僅3月16日至3月22日一周，一線城市就成交46.75萬平方米，環比上一周增加2.27萬平方米。3月中上旬，中原地產監測的全國40個主要城市的市場成交量相比2月份有明顯復甦，網簽成交量平均上漲了40%，但同比依然下調了20%以上。
數據顯示，截至3月25日，廣州3月網簽一手住宅成交量達4391宗，環比上漲487%；總成交面積為47.82萬平方米，環比上升480%。同時，3月廣州新增供應一手住房5930套，約合62.16萬平方米，套數超過1月的5406套，創下年內新高。對此，中原地產認為，當前新批預售審批速度加快，市場從源頭起被逐步激活。
3月16日至3月22日，CREIS中指數據則顯示，一線城市成交面積環比增長31.6%，二線代表城市環比增長15.7%，三線代表城市環比增長36.5%。其中，北京環比上一周增長了50.29%，上海環比增長18.49%，廣州環比增長84.74%，深圳環比減少11.49%，是一線城市唯一環比減少的城市。在二線城市中，福州、大連、青島、濟南、重慶、東莞等均有大幅環比增長，三線城市韶關甚至環比增長超過350%。
在二手房方面，3月16日至22日為例，鏈家監測的18城二手房市場成交量環比繼續增加27.5%，連續七周增加，成交量已經超過去年12月周均水平，相當於2019年3月周均水平的75%。過去4周，18城平均以91.3%左右的環比增幅速度回升。其中，18個城市中有10個城市成交量已經超過去年3月周均成交水平的80%。
政策分化 30城下調房貸利率水平
土地拍賣和房屋交易市場的復甦，與當前國家「三穩」政策和「一城一策」的科學調控有關。
據某院監測，新冠疫情暴發以來，受多地線下售樓處、中介門店關停等影響，房地產市場銷售嚴重受阻，為緩解房企短期資金壓力，防範行業運營風險，各地積極靈活因城施策，截至3月26日，約50個省市在供給端出台了促進行業平穩健康發展的利好政策，主要涉及延期繳納土地出讓金、合理後延開竣工時間、降低房屋預售條件、為企業減稅降費延緩繳納期限等內容。
金融政策層面的改善和優化不僅讓企業得到更多融資機會，同時也減輕了剛需和改善型住房群體的購房壓力。這是樓市逐步回暖的關鍵。融360大數據研究院日前發布的《2020年3月中國房貸市場報告》顯示，2020年3月，全國首套房貸款平均利率為5.48%，環比下降4個基點；二套房貸款平均利率為5.77%，環比下降4個基點。這已經是房貸利率連續4個月下調。
數據顯示，全國有30城下調房貸利率水平。從首付比例來看，3月份，全國41個重點城市674家銀行分支行中，首套房方面，6家銀行分（支）機構下調首付比例，涉及到4個城市，其中上海的部分銀行將首套房首付首次調至三成。6家銀行分（支）機構上調首付比例，涉及到4個城市，北京有3家銀行將首套房首付首次由原來的3.5成調至四成。總體而看，51個重點城市貸款利率有升有降，樓市政策區域分化比較明顯，這意味著未來樓市整體走向也將出現分化。
有專家認為，隨著「一城一策」的政策效應逐步落地顯現，4月的房地產市場有望繼續復甦，企業的投資開發熱情也將加快升溫。中原地產也認為，隨著疫情影響不斷降低，預計4月將有越來越多買家走出家門，迴流市場；同時各行各業復工復產亦將引導更多潛在買家返回一線城市，預計樓市熱度將進一步回溫。