① 房地產，造價，建築，，實例跪求方法
金融危機改變了房地產市場的需求與利潤率的關系
資產的虛擬升值和樓市成交量的回穩讓房地產開發商開始有了漲價的沖動,然而事實上危機與美元貶值已經改變了房地產市場的需求與利潤率的關系,針對此問題,文章從金融危機改變了房地產市場的需求與利潤率的關系進行了闡述。
關鍵詞:金融危機;房地產;需求;利潤率關系
Abstract: Fictitious appreciation and real estate market trading volume of assets is it make real estate open trader begin impulse risen in price to have to stabilize, but financial crisis and U.S. dollar have devalued and already changed the relation of the demand of the real estate market and profit rate in fact, to this question, the relation that the article has changed the demand of the real estate market and profit rate from the financial crisis has been explained.
Key words: financial crisis; real estate; demand; profit rate relation
12008年剛性需求並未提高樓市的價格
2008年,樓市銷售持續低迷,開發商紛紛採取降價促銷策略,另一方面,土地、建材等原材料價格整體上漲,一直被稱為「暴利行業」的地產營業利潤率2008年以來遭遇到雙重擠壓。
根據官方統計數據,2008年全國商品住宅銷售面積同比下降20.3%,其中,北京同比下降40.4%,上海同比下降40.1%,廣州同比下降38.2%。
「北京的樓市價格在2008年整體下降10%,天津地產商會提供的數據顯示,天津房價整體下降20%。」房地產及住宅研究會副會長顧雲昌表示。進入2009年3月以來,國家不斷推出各項利好政策,在3月份交易登記面積顯著增加的情況下,廣州市第一季度的整體供應量為101.76萬m2,而成交量則有157.13萬m2,同比去年增長約64%。可見廣州樓市的供求關系開始出現供小於求的逆轉。
從價格走勢看,3月份全市10區的成交均價也有了較明顯的提升,相對於1月和2月有270元/m2的上漲,漲幅達到3.5%。
但盡管如此,和2008年3月相比,目前的樓價同比還是有11%的下降,顯示雖然成交量顯著回升,但成交均價的漲勢還不算過於迅猛。
2美元貶值使中國進出口銳減,下行風險加大
人民幣的升值,主要因素並不全是因為中國經濟增長的速度和效率,而是因為美元貶值,全球跨國資本的大搬家,以及由此引發的全球資產重估而造成的。全球跨國資本的大搬家,以及由此引發的全球資產重估造成的影響是極為錯綜復雜的,有弊有利,利弊交雜,人民幣升值只是其中之一。2009年3月20日,人民幣6.8133兌1美元。22個月內美元貶值17%,以致央行上海總部會同有關部門聯合制定並發布了《關於進一步適應匯率形成機制改革,促進上海市外向型企業又好又快的指導意見》,提醒企業防範匯率風險。
值得注意的是,目前部分訂單加工貿易型進出口企業的利潤維持在5%左右,隨著人民幣中間價升值,如果出口的產品不能同步提價,這類企業的利潤將大幅降低,甚至變為零。
在中國企業的對外貿易中,一般以美金定價。比如一件衣服是100美元,以前人民幣兌美元匯率為8.1∶1時,出口一件,交易額為810元人民幣;而現在人民幣兌美元匯率為7.7∶1,交易額只有770元人民幣,利潤也就因之減少。不過,即使人民幣升值達到這樣的程度,在中國大多數出口企業看來,要保證利潤,要麼就降低成本,要麼就提高要價。海關總署2009年3月11日公布今年前兩個月我國外貿進出口情況。據海關統計,1月~2月我國外貿進出口總值2 667.7億美元,比去年同期下降27.2%。其中出口1 553.3億美元,下降21.1%;進口1 114.4億美元,下降34.2%。貿易順差438.9億美元,增加59.6%。
2008年,美元對人民幣大幅貶值,我國對美國出口增速大幅放緩,1月~8月份僅增長10.6%。但由於人民幣對歐元匯率相對穩定,1月~8月份對歐盟出口仍然增長26.3%。次貸危機負面影響已經從美國向歐洲、日本和新興國家傳導,歐盟和日本二季度經濟負增長;同時,8月份以後美元匯率反彈使人民幣對歐元、日元升值加快。2009年我國對美、歐、日等主要經濟體出口可能全面放緩,外貿順差規模進一步縮小,凈出口對經濟增長的下拉影響可能比2008年更加嚴重,使我國2009年產能過剩矛盾更加突出。
我國經濟運行中也出現許多新矛盾和新問題。價格上漲壓力尚未根本緩解,企業成本上升和外需明顯收縮使部分行業和企業生產經營困難加大;證券市場股指調整幅度過大和成交低迷,房地產市場觀望氣氛濃厚;能源資源價格形成機制改革不到位,煤電油氣運短期供求矛盾十分突出;資本跨境流動使我國貨幣流動性過剩壓力不減,但中小企業生產經營資金又十分緊張;制約農民持續增收的不利因素較多,服務業發展仍然面臨諸多體制性障礙;在周期性和結構性調整雙重壓力下,經濟下行風險加大。
3房地產開發投資降溫但資金依然寬松
房地產開發投資降溫,帶動相關產業固定資產投資減速 。2008年1月~8月份,房地產開發投資增長29.1%,占固定資產投資總額的21.4%。但房地產成交量大幅萎縮,房價調整跡象明顯,房地產開發商資金鏈緊張,市場可能由「量跌價滯」進一步發展為「量價齊跌」,初步預計,在2008年高基數的台階上,2009年房地產開發投資增速將下滑到10%以下,房地產投資增量從
6 800元減少為3 200億元,這將導致固定資產投資明顯減速。由於房地產是產業鏈較長的支柱產業,也是這一輪經濟擴張的龍頭產業,它的周期性調整將拖累一連串列業景氣度下降,鋼鐵、建材等相關產業固定資產投資可能隨之減速。地方政府基礎設施投資資金來源主要來自土地出讓金收入,2008年以來各地土地出讓金收入增幅明顯下降將影響2009年的基礎設施建設規模。新出台的十大行業振興規劃與房地產無緣,顯然,樓市還將以時間換空間去消化庫存積壓與民生的矛盾。
在全球金融危機、經濟增速放緩的大背景下,各家金融機構的惜貸情緒不可謂不嚴重,特別是對於中小企業的信貸投放,各家銀行尤為謹慎。為此中國人民銀行連續多次下調存貸款利率和法定存款准備金率,以向金融機構釋放更多的流動性,從源頭上確保中小企業的資金供給,促進經濟的穩定發展。而2009年1月份信貸投放猛增的主要原因也是各家金融機構配合「充分發揮好銀行信貸資金在擴大內需、支持經濟發展的作用」的相關政策精神,當然「早投放、早收益」也是各家銀行經營的一貫模式,基礎設施建設貸款,以及有明確政府或國企背景支持的項目包括房地產貸款成為各家銀行搶奪的焦點,實行寬松的貨幣政策不僅在擴張信貸,還包括適度下調利率,一季度CPI、PPI的下降為利率下調騰出了空間。
4 房地產業利潤率高與核算方式有關
(1)採取一次性全額收款方式銷售開發產品的,應於實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(權利)時,確認收入的實現。
(2)採取分期付款方式銷售開發產品的,應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現。付款方提前付款的,在實際付款日確認收入的實現。
(3)採取銀行按揭方式銷售開發產品的,其首付款應於實際收到日確認收入的實現,餘款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。
(4)採取委託方式銷售開發產品的,應按以下原則確認收入的實現: 採取支付手續費方式委託銷售開發產品的,應按實際銷售額於收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現;採取視同買斷方式委託銷售開發產品的,應按合同或協議規定的價格於收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現;採取包銷方式委託銷售開發產品的,應按包銷合同或協議約定的價格於付款日確認收入的實現。包銷方提前付款的,在實際付款日確認收入的實現;採取基價(保底價)並實行超過基價雙方分成方式委託銷售開發產品的,應按基價加按超基價分成比例的價格於收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
該文章轉載自 http://www.lw208.com/
2008年4月,國家稅務總局發布了《關於房地產開發所得稅預繳問題的通知》,在北京及其他位於省、自治區開發的非適用房項目,在未完工前採取預售方式銷售取得的預售收入,要按照不低於20%的預計利潤率出預計利潤額,計入利潤總額,按季度或月預繳企業所得稅,開發完工、結算計稅成本後按照實際利潤再行調整。
《通知》稱,該政策自2008年1月1日起開始執行。在預計利潤率上,各省市執行的標准不同,位於省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區和郊區的,不得低於20%;位於地級市、地區、盟、州城區及郊區的,不得低於15%;位於其他地區的,不得低於10%。以北京為例,按照《通知》規定,開發商每季度或每月的預售收入中,除了要繳5.5%的營業稅,還要先按20%預提利潤後,再按25%預繳所得稅,這樣,總稅率達到10.5%。也就是說,開發商每月預售1億元,要繳1 050萬元的稅。
對於開發商來說,融資相當於「輸血」,預售和銷售收入相當於自己「造血」,目前,從全國來講,開發商融資受阻,預售收入也不理想,有些實力不強或去年瘋狂拿地的開發商身體已經相當「危弱」,但還在硬撐著,如果商品房賣不出去,成本這一塊肯定不能結轉,但已售房的利潤率高也是必然的,而財務費用不斷的增加導致樓盤全部售完後,實際的利潤率會大幅度下降。
5房地產業自救首先是要制定合理市場價格
美元貶值後,以人民幣計價的樓盤會增值,因為人民幣值錢了,但同時世界的消費品生產第一大國的出口銳減又使大量的商品積壓無法消化,70%的就業和新增就業90%都是由民營企業或者是中小企業來解決的,如果談到中國民營企業對中國的貢獻,最突出的當屬就業。因為就業是民生之本。那麼現在也面臨著一些新的困難,以四川為例,四川回鄉人員超過100萬,從業人員超過80萬,確實有難度。現在很多企業,勞動用成本也在提升。加上經濟萎縮,對我們國家產生的這些影響,所以現在很多企業倒閉、關門,工人減薪、失業農民工和待業大學生,誰來買房子?
從全國的形勢來看,原來房價快速上漲的城市,在這次房價調整到來後,基本上是下跌幅度最大的,這就說明區域性房地產快速上漲是存在一定泡沫的,並且泡沫有的地方還不小。一般房價沖到戶均收入6倍左右的區域被經濟學家稱之為泡沫區。而在中國,這一比例已經達到甚至超過了10~20倍。在美國一套普通住宅大約等於城市居民3~5年的收入,而在中國,這一數字大約是10~15年。現在房地產市場是有3種形態,一種消費者希望房價降下來,第二種房地產開發商,希望房價穩住或者少降一點。政府在這個時候希望穩定,這三種形態怎麼能歸在一起?就是我們現在正在處於城鎮化和化快速發展的階段過程中,在這個階段過程中,凡是有利於促進城鎮化發展的產業都是國民經濟中的最關鍵的產業。因為城鎮化這個,我們是很難抵抗的。根據世界各個國家的經驗表明,國家的城鎮化率在30%以下的時候,這個國家的城市發展速度是非常慢的,一旦超過30%以後,這個國家城鎮化會加速發展,快速發展到什麼時候放緩?直到國家城鎮化率達到70%以後它才會放緩。這是一個已經經過世界各個發達國家走過的路程所的戰略經驗。中國現在城鎮化率49%,正處於快速發展的中間時期。所以它的發展,不是我們說想慢就慢,想快就快,這是不可阻擋的。支持城鎮化發展的企業都是國民經濟中最重要的產業。
② 為什麼2008年金融危機房價大跌，今年疫情影響多地房價卻上漲呢
2020年全球受到疫情沖擊，導致全球經濟出現下滑或者衰退，但還沒導致全球經濟危機出現，多地房價上漲都是正常。而2008年是全球金融危機，在危機之時房價大跌是正常的事。
2008年金融危機
2008年的金融危機爆發不管是經濟，金融市場，還是樓市都沒有倖存，都是全面暴跌。
首先，08年爆發的是金融危機，股市、債市、基金、期貨等都會大幅下跌，而這些金融市場殺跌，會導致很多人資金緊張，或者防止爆倉，從房地產抽資金到金融市場補充抵押物，防止爆倉。
第三：過去十幾年全國各大城市的房價都經濟暴漲，每個城市的房價存在不同的泡沫。
房價泡沫低的跌幅小，泡沫高的下跌速度和幅度大，沒有泡沫有經濟支撐的城市房價不跌反升。
每個城市房價泡沫不同，經濟不同，發展潛力不同等這些都會影響房價，造成房價漲跌現象。
總結分析
總之2008年是全球金融危機，全國房價都集體出現下跌，但2020年不同，並未進入危機，房價不會集體下跌，分化嚴重，今年房價有漲有跌，但總體都是漲少跌多。
今年房價是分化嚴重，跟2008年金融危機的房價沒有可比性，整個市場環境不同，自然會讓房地產整個行業的行情不同。
③ 為什麼08年經濟危機房價大跌，今年危機多地房價卻上漲呢
008年的經濟危機導致了我國的房價下跌，而今年受到疫情爆發的影響，經濟受到了嚴重沖擊，但沒有對房價產生實質性的影響，房價不但沒有下跌，反而還上漲了，大多數人表示不理解。根據題主的提出的問題來簡單地回答一下。
一，2008年的經濟危機，為什麼會導致我國的房價下跌？
當然，房價上漲絕非是一件好事，尤其在今年的特殊時期，如果房價得不到控制，大幅上漲和大幅下跌的危害同樣大。如果疫情繼續全球蔓延，那麼，在全球經濟下行的大環境下，經濟危機爆發的危險會進一步加大，我們決不能掉以輕心，更需要積極的面對。對房地產市場來說，必須要穩定房價，保持房價在一個較小的區間波動，大幅漲跌給經濟造成的危害是不可想像的，這絕對不是危言聳聽。
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④ 2008年房價為什麼跌的那麼高
有以下十點原因：
一、價格由價值決定，同時受供求關系影響。
看看日本的例子，日本因為人多地少，所以舉國上下認為日本的房子應該大漲特漲，結果在最高峰時，東京及周圍三個地區的理論地價超過美國整個國家及在美國忸約證券交易所上市的所有公司的凈資產值。在這樣的氣氛中，人不免狂熱，失去應有的理智。所以恐怕不能因為上海的土地成本高就認為上海房子的價值就應該高達10000以上，因為土地的價格並不代表價值。
二、人口結構的變化導致房價下跌。
從一般規律來看，25—35歲是結婚的高峰，也是第一次購房的最高峰。上世紀60、70年代人口高峰期出生的人口，在2000年左右正好是處於買房、結婚的高峰。但2008年之後，當1978年出生的人口年齡超過30歲以上時，我國的人口高峰期出生的人口將結束他們買房、結婚的高峰期了。2008年前後的人口結構變化將非常明顯，2008年之後的結婚人口比2008年之前下降30%多，而且是突然的下降。這樣的人口變化對房地產市場的影響可能是巨大的，因為影響房價的最重要原因是邊際需求因素，當邊際需求減少時，價格肯定會下跌。
沒錯，從本國國情出發，對於人口大國的中國，人口結構變化卻是對房價影響是相當大的。
三、奧運會的結束導致房地產市場缺乏再度膨脹的空間。
奧運會舉辦之後，北京的房地產市場必然沒有前期「大興土木」給房價帶來巨大的升值空間，而且開發商也失去了炒作的題材。可能有人說了，這僅僅是北京，對中國的房價可能沒有影響。其實不然，我們都知道，開發商炒作的力度絕非我們所能想到的，不光是北京在拿奧運說事，跟北京沾邊的，不沾邊的，跟奧運會沾邊的，不沾邊的，只要是能扯上，都給它扯上關系。
四、政府宏觀調控的效果的影響。
政府宏觀調沒有錯，但為什麼對房價調控的收效總是甚微呢？其實，這種調控尤其是對房地產這種特殊的市場的影響畢竟有一定的滯後性，經預測估計到2008年後可能效果會凸現出來。
中小戶型的房子數量將空前增多。以前90平米以上的房子佔70%，90平米以下的佔30%，現在正好倒了個個。也就是說，即使房價不變，由於房子的小戶型的數量多了，以前假設10000平米只能解決100戶的住房問題，現在可以解決200戶了，從而可以在建築面積相同的情況下，為更多的購房者解決住房問題。
另外還有的說，中國房價必跌無疑，否則，政府就是狠狠抽了自己一個耳光，如果預見無錯，接下來的國土、建設、規劃、金融機構將要陸陸續續出現新聞----肯定有幾只「雞」被幹掉，以便給猴看。
話雖說得不好聽，但是很容易理解。
五、土地不能再成為房價上漲的理由。
10月25日，北京市國土局局長安家盛在談到第一批上市限價房地塊時，再次強調「房價和地價沒有直接的邏輯關系」。數據分析顯示，北京公開出讓的住宅用地成交單價已經出現大幅回落，住宅用途為主的土地成交單價從2005年的每平方米2578元降至2006年的2272元，降幅約12%。由此可以看出，開發商所提出的房價上漲是因為地價在不斷上漲顯然不成立。
另外，北京住宅土地招標方式出讓不但沒有使地價上漲，反而招標達到了抑制盲目競價出現地價上升的現象。
六、房價不僅是經濟問題，而且上升到政治高度。
現在房價已經不單單是經濟問題，它關繫到整個社會廣大人民的切身利益。穩定房價已經是中央堅定不移的政策。2005年許多地方政府逆向調節已經讓中央感到惱怒了，讓我們敬愛的溫總理都在2006年的人代會答記者問時，將房價問題作為自己最痛心的三件事之一了。今年出台的《意見》由2005年的7部委增加為9部委，尤其引人注意的是，增加了國家監察部，大家知道監察部是干什麼的嗎？監察部是處理幹部的。也就是說，如果今年再有地方政府穩定房價不力，頂風而上，必將作為出頭鳥被幹掉。
七、任何事物都有一個度，房價漲到一定程度肯定會下降。
其實這就是哲學上講的，說這句話可以不用擔心會負責任。因為這是真理，房價再怎麼漲它總有回返的一天，我也知道房價必跌，但是究竟哪一天會降呢，2年、10年還是30年，我說不準。但是說2008年後房價必跌應該算是一個比較聰明的說法。
八、購房者觀念的改變。
可能現在越來越多的人迫於壓力和無奈，以及媒體的宣傳，人們開始學習國外租房模式的行為，摒棄居者有其屋的傳統觀念，把「真正的生活不是看擁有多少房子，而是看一套房子里擁有多少生活」作為自己的生活境界，如果成為一種時尚和潮流，那將是對將來房價的一個嚴厲的沖擊。
其實購房和安居不能劃等號。
九、建設成本的降低導致房價降低。
隨著科學技術的不斷發展，以及節能建築的推廣，建設成本應該是越來越低，所以房價下跌是必然的。
十、開發商的種種劣行導致購房者望而卻步。
最近關於開發商的罪行屢屢曝光，購房者與開發商的官司不斷，可能由此導致不少購房者對開發商失去信心，處於一種觀望的狀態。購房者攥著錢不撒手，不會有什麼損失，而開發商就不同了，房子出不了手，那銀行高額的貸款利息可是要月月繳。
⑤ 2008年房價暴跌是什麼時候開始的,什麼時候結束的
2009年開始下跌，幾個月時間。
2009國家出了一個小政策，滿5年不交稅改為滿2年不交稅，降低貸款利率，使勁印刷RMB，讓貨幣流通起來，就這樣，這么多熱錢全來炒作房地產，房子就跌了境外人急著拋房子回國的那一頭，也就幾個月時間
2008年下半年，國家為了應對席捲全球的美國的次貸危機—金融海嘯—金融危機，提出了4萬億的經濟刺激計劃，大大增加了貨幣流動性，銀行信貸大幅度增加，開發商們歡欣鼓舞，2009年上半年，在杭州、深圳、上海等地出現了史無前例的「地王」；與此同時，國家將在2006年提出的抑制房價過快上漲時出台的房產交易的《營業稅的徵收辦法》，做了適當的優惠，至2009年12月31日止。所以，整個2009年，尤其是北京、上海這些一線城市，有些地段房地產價格1年上漲70%以上，瘋狂到了極點。
⑥ ２００８年廣州的房價會下降嗎
從目前的情況來看，廣州的樓價可能會有一定程度的下降，但是會有怎麼樣的走勢要看市場的反應是怎麼樣的啦