Ⅰ 區區通地鐵, 但要小心「偽地鐵盤」
自去年底廣州地鐵14號線一期開通,廣州已經步入了「區區通地鐵」的新時代,地鐵站點周邊片區及樓盤往往也會迎來價值提升。不過,如今市面上的樓盤,自稱「地鐵盤」的宣傳屢見不鮮,但買房入住後是否能真正享受乘地鐵便利出行,則往往要打個問號,尤其是一些依賴「規劃中地鐵」的樓盤,購房前買家還是要多留個心眼,或者選擇地鐵已經兌現的房子也更省心。
■新快報記者 林超菁
地鐵動工後通車前房價波動較大
「地鐵一響,黃金萬兩」,地鐵兌現給樓盤帶來的價值增長究竟有多少?由於一手新房價格變動不僅受地鐵等交通因素影響,還關繫到開發商品牌、樓盤定位、周邊配套等,相較而言,從二手盤的價格變化情況更能看到地鐵帶來的價值。據廣州世聯東一研究院數據,在廣州白雲、荔灣、黃埔、天河四區幾個有代表性的地鐵站中,地鐵房相較於非地鐵房,溢價率在6%-52%之間,其中5號線西村站周邊15分鍾步程內的二手房均價4.4萬-4.7萬元/㎡,15分鍾步程以上的二手房2.4萬-3.6萬元/㎡,溢價率達52%;滘口地鐵站周邊距離15分鍾步程的樓盤均價2.8萬-3.8萬/㎡,超過15分鍾步程的均價2.5萬/㎡,溢價率達到38%。此外,中心區的地鐵房比外郊地鐵房溢價率普遍更高,漲幅一般在22%-52%,外郊板塊溢價率約6%-13%。
若從地鐵建設的不同階段看,數據顯示,在規劃未動工階段,因站點選址存在變數,周邊房價漲幅相對平穩,為5%-25%;在已動工未通車階段,因站點與樓盤距離基本可確定,且通車日期也有相應計劃,周邊房價漲幅較大,可達60%-100%;而到了通車後,房價因前一階段已有明顯上漲,通車雖繼續有促進作用但基本進入平穩期,漲幅為10%-20%。
警惕樓盤宣稱「規劃中線路」
根據日常生活普遍受認可的標准,距離地鐵站步程5分鍾內可稱為「正地鐵房」、10分鍾內可稱「准地鐵房」、15分鍾內則是「近地鐵房」了。但需要留意的是,一些開發商為了吸引購房者,往往會投機取巧,不僅在區點陣圖、沙盤上縮短項目與地鐵站的距離,還會以直線距離作為輸出口徑。以番禺萬博一在售新盤為例,宣稱「與地鐵7號線員崗站僅距400米」,而事實上該項目目前與地鐵站之間還隔著城中村,步行距離超1.5公里,開車也需要七八分鍾。
如果說對於已開工或開通的地鐵線路,購房前買家還可以實地考察來辨真偽,那麼一些樓盤銷售口中所謂的「規劃中線路」,則需要買家三思而後行了。以南沙為例,被稱為「南沙環島線」的廣州地鐵15號線一直是南沙居民關注的地鐵線路之一,也是目前南沙不少在售樓盤區點陣圖和銷售人員口中的「常客」。記者曾在南沙踩盤中看到,有樓盤甚至在售樓處門口豎起了自製的地鐵站指示牌,上面赫然寫著傳言中15號線的站點「蝴蝶洲站」。而根據廣州地鐵官網發布的《廣州市城市軌道交通第三期建設規劃(2017-2023年)》並無15號線的蹤影,意味著該線路並未納入廣州近年的軌道交通建設規劃。
此類「規劃中線路」在樓盤宣傳中並不少見,銷售人員還常以「地鐵建成了就不是這個樓價」、「內部消息遲早會建」等說辭慫恿買家。機會往往與風險並存,就算線路最終落地,也可能存在站點調整等變化因素。對此,業內人士提醒,對於樓盤宣傳提到的「規劃中」事物,盡量從官方文件找依據,但凡銷售人員的口頭承諾未能落實到購房合同里,風險基本也只能由買家自己承擔。
廣州一手「地鐵盤」推薦
中心區
新世界·雲逸
位置:廣州地鐵嘉禾望崗站A出口對面
產品:92-180㎡三房到四房
自去年底廣州地鐵14號線一期通車後,原為3號線及2號線「雙地鐵交會」的嘉禾望崗站升級成了廣州首個「三地鐵交會」的站點。新世界·雲逸作為嶺南新世界最新一期的住宅組團,處在最靠近嘉禾望崗地鐵站的位置,隔著空港大道,步行幾分鍾即可到達。此外,項目樓下及周邊還規劃建設約50萬㎡的商業綜合體,其中約10萬㎡的雲門購物中心已在去年底開業,未來通過商場地下通道可與地鐵站無縫對接。項目目前主推92-180㎡的兩到四房,均價5萬-6萬元/㎡,後期還會有約73㎡的兩房小戶型加推。
佳兆業壹號
位置:廣州地鐵4、5號線車陂南站C出口西側
產品:80-160㎡復式兩到三房
2月28日廣州天河區金融城板塊出讓一宗商住地,吸引了約12家房企競拍。目前,金融城起步區周邊的在售一手盤不多,其中就包括定位高端、主打復式產品的佳兆業壹號。該盤與車陂南地鐵站C出口較近,只隔著車陂路,步行約350米可達。項目在今年1月份推出了120米高空160㎡天際復式產品,6.6米層高,戶戶南向望江,三套房設計,擁有6.5米寬的闊景陽台;此外,項目還有80-98㎡的復式兩房,層高約6.4米,動靜分區。目前項目在售均價7萬元/㎡。
雙橋8號
位置:廣州地鐵5、6號線坦尾站東北側
產品:84-142㎡的兩到四房
雙橋8號是凱德集團在廣州荔灣區大坦沙打造的首個江景親水居住社區,位於荔灣區雙橋學校旁,與廣州地鐵5、6號線交會站點坦尾站僅有400米左右步行距離。由6座33層高的住宅組成,樓棟整體呈東南一線瞰江布局,每棟約70米高處均設有一座空中花園。項目主推84-142㎡的兩到四房,均價約4.7萬元/㎡。
廣州碧桂園·樾時光
位置:距廣州地鐵2號線南浦站D出口約800米
產品:89-141㎡三到四房
廣州碧桂園位於番禺區洛溪半島東南側,是1999年碧桂園集團首次走出順德、走進廣州打造的第一個樓盤。社區主打低密度花園式洋房,園林設計頗具嶺南特色,還帶有涵蓋8大功能區的全齡段社區公園。時隔20年,該盤全新組團樾時光即將面市,將帶來「建築設計人性化」「苑區規劃系統化」「生活配套現代化」「裝修標准智能化」等全面升級,容積率約1.57,綠化率達36.9%,擁有約3萬㎡三維社區公園,產品涵蓋89-141㎡的三到四房。目前新組團僅在廣州碧桂園物業服務中心旁開放了臨時展點,入市時間及售價待定。
外圍區
品秀星圖
位置:廣州地鐵13號線官湖站B出口旁
產品:85-105㎡三房
該盤作為廣州東TOD新城百萬體量住宅項目之一,規劃有53棟高層住宅,配套有2所幼兒園、1所42班小學和1所21班初中,此外還有約2.5萬㎡的商業及約14萬㎡空中園林,是集居住、商業、休閑於一體的生活大城。今年2月中旬,項目開放了約102㎡三房的全新樣板房,四開間朝南,目前主推85-106㎡的三房,均價2.5萬-2.8萬元/㎡,二期預計有約140㎡的四房大戶型推出。
方圓合景·南沙水戀
位置:廣州地鐵4號線黃閣汽車城A出口旁
產品:95-140㎡三到四房
方圓合景·南沙水戀不僅小區門口就是地鐵站,而且1站地鐵就可接駁至慶盛高鐵站,暢達深圳、香港等地。項目共有11棟住宅,戶型涵蓋95-140㎡三到四房,全南向,兩梯四戶,此前在售的是4棟和5棟,包括95㎡2+1房,109㎡、116㎡3+1房和126㎡3+1房,均價2.3萬-2.4萬元/㎡,新品推售時間及價格待定。
越秀·天珹
位置:廣州地鐵4號線金洲站東側
產品:75-127㎡兩到四房
該項目是越秀國際總部廣場二期高端住宅,總建面約15.96萬㎡,由3棟高層及4棟超高層組成,總戶數超1200戶。從項目出發,沿雙山大道往西步行約700米即可到達金洲地鐵站,項目還規劃建設約300米的空中連廊,未來將使地鐵站、商業體及住宅區之間通行更便利。項目目前主推75-101㎡的兩到三房,還有120多㎡的復式四房,總體均價2.5萬-2.8萬元/㎡,預計近期推出全新的3棟,將有約102-116㎡的復式及約98㎡的平層,售價或達3萬元/㎡。
中交藍色海灣
位置:廣州地鐵4號線南沙客運港站旁
產品:92-235㎡三到四房
該盤地處南沙客運港西南側,靠近南沙客運港地鐵站E、C等多個出口,將打造為集免稅商城、海景住宅等多元業態於一體的廣州國際郵輪母港綜合體。整個樓盤擁有9棟住宅,圍合式布局,社區內規劃有抬高3米的4萬㎡園林。據了解,項目在2017年底首次開盤售價2.3萬-2.5萬元/㎡,目前處於待售狀態,預計今年上半年將推出5號樓和2號樓,戶型包括90-95㎡兩房,約115㎡、120㎡、135㎡和140㎡三房,售價待定,4月底有望開放樣板間。今年下半年享有頭排海景的「樓王」1號樓有望入市,其一單元兩梯兩戶,有175㎡三房和230㎡四房,二單元三梯三戶,有142㎡和175㎡的三房。
Ⅱ 大數據顯示位於交通便捷地段的樓盤其價格普遍偏高，現在買哪裡比較具有價值呢
石灘最近成交量位於整個廣州的前列位置，離不開巨大的交通路網配套。
環路、縱五路、縱六路建設工程
石灘環路起點接站南路，終點接站西大道，全長1228.353m，設計車速為60km/h，紅線寬度為50m，雙向六車道；
縱五路起點接站南路，終點接站北路，包含下穿廣汕鐵路隧道（引道段長285米，隧道長180米），路線走向為南北向，全長788.206米，設計車速為60km/h，紅線寬度為50m，雙向六車道，其中隧道段與主線一致，均為雙向六車道；
縱六路起點接站南路，終點接站北路，包含下穿廣汕鐵路隧道（引道段長240米，隧道長230米），路線走向為南北向，全長842.21米，設計車速為40km/h，紅線寬度為30m，雙向四車道，其中隧道段與主線一致，均為雙向四車道。
該三條道路的建設項目估算總投資148083.62萬元，其中：工程費用81963.59萬元、工程建設其他費55150.87萬元、工程預備費10969.16萬元。
●站西大道（外環路至外環路段）建設工程
而站西大道方面，起點接站南路，終點接二環路，全長3.136km，主線設計車速為60km/h，輔道設計30km/h，紅線寬度為60m，主線雙向八車道。
●站西大道（外環路至外環路段）建設工程
而站西大道方面，起點接站南路，終點接二環路，全長3.136km，主線設計車速為60km/h，輔道設計30km/h，紅線寬度為60m，主線雙向八車道。
其中包含下穿廣汕鐵路隧道（引道段長265米，隧道長225米）；隧道段與主線一致，均為雙向八車道；上跨石灘環路、廣惠高速以及永寧東延線（樁號K0+800-K1+800），跨線橋為雙向六車道，與石灘環路相交輔道雙向四車道，與永寧東沿線通過苜蓿葉形式互通進行交通轉換；上跨外環路（樁號K2+500-K2+950），跨線橋為雙向六車道，與外環路相交輔道雙向四車道。
站西大道項目預計估算總投資210343.68萬元，其中工程費用131615.34萬元、工程建設其他費63147.33萬元、工程預備費15581.01萬元。
●站前路（外環路至外環路段）建設工程
關於站前路的建設批復，比以上兩個項目都要早一些，在7月15日區發就針對該項目進行了回復。
站前路紅線寬為40米，設計時速為60km/h，道路全長2339m。主線為雙向6車道，建設工程包含一座上跨南北大道跨線橋（樁號K1+370-K2+090），跨線橋為雙向4車道，與南北大道相交輔道雙向4車道項目估算總投資86958.78萬元，其中：工程建安費37633.66萬元、工程建設其他費45968.33萬元、預備費3356.79萬元
有望引入3條國鐵+1城際+2地鐵
對於增城火車站，該項目目前已經對外進行了多次招標，而隨著廣汕鐵路的建設，預計今年該站台也應該預備動工。
值得一提的是，該站點除了在建的廣汕高鐵，還是匯集城際（贛深客專增城支
線、松山湖支線、東北客車聯絡線）、地鐵（廣州地鐵 16 號線、東莞地鐵 4 號線）、道路隧道（站西大道、縱五路、縱六路等）、市政管廊（站前大道市政綜合管廊等）、場站綜合體開發等多功能、立體化項目。
這么龐大的交通路網帶來很多的就業，居住需求，最近網紅盤碧桂園星禧推出75-102方還送車位券優惠，值得上車購買。
Ⅲ 廣州市琶洲會展中心&赤崗地鐵站精美兩房怎麼樣有什麼好玩的地方
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