1. 法拍房有什麼風險什麼坑
主要有五項風險：
（1）拍賣程序風險1.首封執行權優先2.抵押權優先執行3.刑事案件優先4.拍賣操作風險
（2）標的權屬風險1.房地產土地是否一體2.房產證件是否齊全
（3）交易成本風險1.拍賣成交涉及的費用2.拍賣過戶涉及的稅費3.拍賣房產的資金成本（5-7個工作日全款集齊）4.拍賣房產的時間成本
（4）標的固有瑕疵1.房產的結構瑕疵2.房產的採光瑕疵3.房產是否為凶宅
（5）成交交付風險1.房屋是否有佔用2.房屋是否有租約3.物業交付的欠費
2. 法拍房有哪些風險需要注意什麼
1、法拍房往往存在一些費用的風險，常見的有未交齊土地出讓金；未繳清物業費、水電費、取暖費；房屋有租客等一些情況。如果參加競買法拍房，這些風險都是需要競買人自行負責的。
2、法拍房可能會出現一些合同的風險，如租賃在前、抵押在後的，拍賣成交後的原租賃合同繼續有效。比如說有部分的業主在房屋查封後簽訂長租協議，那麼競買人購買成功之後也無法成功入住。
3、購買法拍房以後，可能房屋內有租客，可能會導致無法成功入住。如果被執行人涉嫌了一些犯罪的案件，如果競買了房屋，可能會受到原房主的影響。
購買法拍房是存在一定風險的。所以在選擇法拍房之前，一定要對房源做一個詳細的調查，所以專業的事交給專業的人去做，不然有可能撿的不是「漏」，而是一個「雷」。
(2)上海正規法拍房的風險有哪些擴展閱讀
規避法律風險
1、實地考察
（1）確認房子是否存在租約，有很長租約的房子都不要去買。除非價格真的很便宜，能接受買了之後長期無法入住。
（2）去小區物業調查欠費情況，去相關部門查水電欠費情況，綜合衡量再決定是否要購買。
（3）看看房子是否存在漏水等質量問題。
（4）詢問周邊鄰居，問問房子有沒有發生過事故等。
2、與執行法官核實相關情況
（1）是否負責騰房。如法拍房有人居住且法院不負責騰房的，堅決不買。
（2）是否可以貸款。很多法拍房是不能貸款的，並且需要很快交清房款，所以要結合自身情況充分了解。
（3）是否已經下證。了解房屋權是否取得房產證。
（4）稅費的承擔情況。如果稅費由買方承擔的話，建議綜合考慮是否真的經濟實惠。
3. 法拍房的風險是
法拍房風險問題
法拍房的來歷：原業主資不抵債（被動），惡意拖欠（主動），意思就是原業主自己資金上出現狀況，無法承擔房子或者抵押給銀行後無法還款導致法拍房的出現。所以無論是原業主主動還是被動，都是資金上出現問題，無可再抵押財產所以大部分法拍房買下之後會出現原業主不搬出去。
根據《人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》，拍賣保留價由人民法院參照評估價確定，人民法院確定的保留價，第。一次拍賣時，不得低於評估價或者市價的80%;如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的20%。
換句話說，評估價為100萬元的房子，保留價低為80萬元，如果流拍，每進行一次重新拍賣，高可以再降價20%，如果誰有幸在第二次拍賣時以保留價購買，那麼終的成交價可能有64萬元。當然，為了避免流拍，委託人通常會將保留價作為起拍價。
法拍房不受限購約束，在辦理過戶手續時，出具法院的《裁決書》和《協助執行通知書》，房地產交易中心即可准許過戶，但前提條件是產權明晰，且債務人配合交房。（且無資質購買法拍房不能落戶，無法享受戶口和學校，後期考慮積分落戶，成都的積分落戶難度可以查詢）。因此，實際操作過程中也出現了不少買受人無法順利過戶的情況。
風險一：
有購買者花費近2000萬元通過司法拍賣購入一幢樓房，沒想到，原屋主人拒不「挪窩」。在司法拍賣中獲得了一處房產，且順利過了戶，可在收房時，原房主以不知情為由，據不交房。當事主找到法院申請強制執行，法院卻以自己在拍賣公告上註明過該房產「不交吉拍賣」(房子里還有人居住)為由不予強制執行。
「不交吉」被業內戲稱為「不著急」，意思是法院拍賣，具體的交接自己搞定，所以，個人購買法拍房時一定要認清是否為「不交吉拍賣」。
此外，法拍房還可能遇到住房的問題。2004年人民法院出台的《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》稱，對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。
實踐中，法院從維護社會穩定角度考慮，被執行人名下有一套房產的，往往不予執行。所以，遇到住房的問題就比較麻煩，所幸的是，2015年5月，發布了《關於人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》，對於何種情況下法院可以強制執行、何種情況不能強制執行做了詳細的規定。
實際上出現這種情況時，法院名義上的強制執行調節，由法院人員出面調和，所以這種情況是很大風險。
風險二：
買賣不破租賃。法律支撐。
《合同法》第二百二十九條租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
《物權法》第。一百九十條訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。
人民法院《關於貫徹執行(中華人民共和國民法通則)若干問題的建議(實行)第119條第二條規定：「私有房屋再租賃期內因買賣，贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。」
《城市房屋租賃管理辦法》地11條規定：「租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續履行原租賃合同。」
所以原業主會再房屋拍賣是有很多會做假合同，比如和另一個人簽訂一個50年的租賃合同，更具上述規定新房主如果要住進去需要承擔支付租客的50年合同賠付。不給的話就不能入住，房屋繼續讓租客使用。
風險三：
一房一戶，買住宅，重要的兩點就是學校和戶口。如果原業主不將戶口遷出房子，新業主不能簽進，且法院沒辦法強制執行，法院強制拍賣的是產權，意思就是您有房產證，但是可能無法遷戶口進去。
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4. 法拍房有哪些風險
法拍房的風險有原房主的身份風險、不能落戶的風險、無法馬上入住的風險、補繳費用的風險。現在買法拍房要查看是否有多頭債權、多次抵押、多方查封、是否有惡意租賃、是否有高額欠費、是否戶籍易遷入難、是否暗藏的天價過戶個稅等問題才行。如果有問題可能買了之後很難入住騰房。
法拍房的風險及注意事項如下：
1、多頭債權，多次抵押，多方查封。
很多「法拍房」的業主（被執行人），往往有多頭負債，甚至資不抵債，否則也不會淪落到房產被強制拍賣的地步。比如他在長沙有負債，房屋就被長沙的法院查封，他同時又在株洲有負債，可能又被株洲的法院查封了；除此之外，他可能還有民間借貸和高利貸，這種個人與個人的債務關系，是最難理清的。
2、惡意租賃，拍房易交付難。
買到毛坯或者是空置房還好，如果里邊還有人住，這就需要清場才能交付了。很多的司法拍賣公告里，明確寫了「法院不負責清場和交付（騰房）」；即便是法院承諾負責騰房，也是困難重重。
3、相關欠費全由買方出。
「法拍房」稅費的特殊性在於：轉讓和受讓兩家的稅費都是由買受人一人承擔，所以，和買二手房一樣，你得搞懂該房屋是否「滿5唯一」，否則除契稅外，要支付個稅；另外，該房屋前業主拖欠的物業費、水電費、燃氣費、寬頻費、有線費等欠費，均由買受人負責承擔，如果惡意拖欠多年，加上違約金，也會是一筆不小的數目。
4、戶籍遷入難，學區沒保障。
現在除非達成協議，否則法律並沒有條款，可以強制遷移戶口，如果原房主戶籍佔用，特別是某些學區房，你是無法享受到的。
5、暗藏的天價過戶個稅。
如果該房產在此前還有過「非夫妻直系親屬之間贈與或繼承」的交易方式，那麼再次過戶會產生20%的個人所得稅。
5. 法拍房有什麼風險
法拍房的主要風險有以下幾類
1、房子的產權年限
目前住宅產權的最長年限為70年，而很多司法拍賣的房屋的產權僅剩下50年或更短時間，產權年限直接影響房屋的價值。
2、房屋的裝修狀況
有的法拍房是對房屋現狀進行拍賣，而有的拍賣則不包括室內裝修，像這種不包含室內裝修的法拍房，消費者購買之後還要承擔一筆房屋裝修費用。
3、房屋的佔有狀況
拍下房產之後，發現房屋時被「佔有」的是法拍房交易後無法清場的最重要原因，有的法院在執行中，要負責清場並交付，而不少法院只負責協助辦理過戶手續，並不負責房屋清場交付。所以拍賣之前首先需要了解房子是空置的、是被執行人居住、還是涉案債權人或者案外人居住，以防引來不必要的糾紛。
法中拍拍專做房產過戶
6. 法拍房有哪些風險性
風險一：法拍房可能遇到唯一住房的問題。2004年人民法院出台的《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》稱，對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。
實踐中，法院從維護社會穩定角度考慮，被執行人名下只有一套房產的，往往不予執行。所以，遇到唯一住房的問題就比較麻煩，所幸的是，2015年5月，法院向社會發布了《關於人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》，對於何種情況下法院可以強制執行、何種情況不能強制執行做了詳細的規定。
實際上出現這種情況時，法院名義上的強制執行只是調節，由法院人員出面調和，所以這種情況是很大風險。
風險二：買賣不破租賃。法律支撐。
風險三：如果原業主不將戶口遷出房子，新業主不能簽進，且法院沒辦法強制執行，法院強制拍賣的是產權。
7. 法拍房有哪些風險需要注意什麼
法拍房有以下風險需要注意：
第一，產權不明的問題。
如該房源有兩個以上的實際擁有者，當雙方持不同意見時，則無法過戶。其次，很多法拍房的被執行人還可能存在多頭負債的情況，甚至在不同城市負債，而購房者要釐清這種多頭債權、多次抵押的債務關系是較為困難的，後患無窮。
第二，稅費和水電氣費。
購買法拍房的稅費不同於普通二手房，交易所產生的稅費一般情況下均由購買者一方承擔。同時，還可能存在業主拖欠物業費、水電氣費等問題，這就直接增加了買受人的競買成本。
第三，租約風險。
法律規定買賣不破租賃，即租賃合同不隨房屋產權人的變更而失效。如果拍到帶租約的法拍房，後期的房屋租賃清退會耗費一定的時間和成本。
第四，存在瑕疵。
在進行房屋拍賣之前，公開信息往往僅對瑕疵部分進行簡單描述，而不會註明房屋可能存在的質量、居住等問題，這也導致競拍人無法全面了解拍賣房屋的現狀及可能存在的問題。
法拍房好處：
1、便宜實惠
法院處置資產是為了結案，並不是做地產生意。所以有些房子的評估價就不高，有時候甚至是一拍沒人買，再降價20%進行二次拍賣，這個時候與市場價對比，可能已經是7折。
2、不限購
為了防止炒房，各大城市都出台了自己的限購政策。法拍房剛好彌補這個缺陷，甚至有些因為拆遷家裡有好幾套小房子出租的土豪們，也通過這個途徑買了一兩套大房子自己住。
3、質量保證
法拍房正因為本身有風險。所以買之前都是看了又看、查了再查，還要委託一家專業機構輔助看房、調查、辦證等等。所以，法拍房反倒因為大家的步步小心，層層篩查檢測之後變成一個最安全的房子。
以上內容參考：網路-法拍房
8. 購買法拍房有哪些風險
您好，法拍房有哪些風險？簡單給您介紹一下：
風險一：房屋所有權證的辦理難以確定 在購買拍賣房時，要看該房屋在拍賣前的所有權狀況，如果該房屋在法院查封前屬於合法登記的房產且產權手續齊備，則可依據法院的協助執行通知書辦理房屋所有權證。
風險二：房屋隱形瑕疵，通常拍賣公告只是對明顯的瑕疵進行簡單描述，對於房屋存在的其他隱秘或暫時不能顯現的質量問題都不會體現。
風險三：法律規定的執行回轉「執行回轉」即是在執行程序結束後，原據以執行的法律文書經過法定程序被撤銷，以至於取得財產的一方當事人喪失了取得的合法依據，法院重新採取執行措施，將已經執行的財產退還給原被執行人，恢復到執行程序開始前的狀態的情形。
風險四：購房成本風險，按照規定，法拍房在競拍結束後，購房者需持法院出具的《執行裁決書》、《協助執行通知書》等文件，才能辦理過戶等手續。但文件何時出，需根據案件進展情況來定，個別復雜的案件能拖一年半載。 其次，實際購房成本加上拍賣傭金有可能要高於相同戶型、面積的房屋。
風險五：實際居住人拒絕搬離房屋 如果房屋有承租人或是存在惡意一房二賣的情況，在拍賣後也有可能會發生實際居住者拒絕搬走，進而引發新的訴訟。「撿漏」，是普遍存在的心理，但劃不劃算，因人而異，因情而定。建議普通購房人認真考慮，對房屋情況作出認真調查，咨詢專業的人員，選擇靠譜的服務公司，再作出競拍決定