❶ 關於裝修管理費的收取
目前還有效，因為深圳市目前還沒有出台新的裝修管理文件，所以還可按照這個文件來收取裝修費用。深圳市住宅局會議紀要
深住紀[1998]123號
關於我市物業管理工作中若干問題研討會紀要
11月5日至6日,我局召集了關於物業管理政策邊緣問題的研討會議,與會人員有市住宅局及物業管理協會領導、物業監管處全體人員、各區建設(住宅局)物業科負責人以及部分物業管理公司負責人,就有關物業管理政策問題進行了明確界定及解釋,現紀要如下:
一、涉及物業管理收費的有關問題
(一)物業管理服務費的收取方式問題。物業管理服務費原則上按月收取或按季收取,在業主自願的前提下可一次性預收半年或一年的管理服務費。
(二)集資房以及商品房房改後的管理服務費收取標准問題。不管何種性質的住房,均按所在小區的統一標准收取;所在小區的性質以區、市住宅行政主管部門的確定為准。
(三)關於未出售的空置房管理費收取時間的問題,從《條例》貫徹實施之日起計收。《條例》出台後竣工入住的物業,從入住之日起計收,其中分期入住的,分期計算入住日期。
(四)關於收取裝修押金的問題。在新的裝修管理規定未出台前,裝修押金標准暫按深府辦[1992]102號文《關於印發<深圳市住宅裝修管理規定>的通知》的規定收取。裝修押金是裝修管理行之有效的一種監管手段,建議在新的規定中按不同的物業類型收取不同標準的押金,使之更為科學和便於操作:
1、住宅裝修的押金標准為20元/m2,從驗收之日計起三個月後給予退款；
2、作為辦公用途的物業(含工業廠房)裝修押金標准為40元/m2,從驗收之日計起半年後給予退款；
3、作為商業用途的物業裝修押金標准為50元/m2,從驗收之日計起半年後給予退款。
(五)關於收取水電費押金的問題。已經實行抄表到戶的水電費押金要給予退還,尚未實行抄表到戶的業主仍需交納水電費押金。建議在即將出台的物業管理有關費用的收取標准中給予明確,可按不同的物業類型一次性收取不同標準的押金:
1、住宅水電費押金按5元/m2計收；
2、辦公和商業用途的物業按15元/m2計收；
3、工業廠房按10元/m2計收。
(六)關於房屋本體維修基金。
1、本體維修基金自1994年11月1日《條例》實施之日起按規定收取,收取標准自1998年10月1日起執行深物價[1998]136號文規定的標准。在此之前已收取部分,可進行沖減,一直沖減到《條例》實施之日(《條例》實施後才滿保修期的,以保修期滿之日為准)；原收取標准高於136號文規定的,經業主委員會同意,或以維持原標准,但必須按規定管理和使用。
2、關於產權僅屬一個業主的單棟物業本體維修基金收取問題。原則上所有業主均需交納本體維修基金,對於在管理區域內產權單一的單棟物業,經協商可允許不交,但該物業的業主必須書面承諾在對整體外觀等方面造成影響時,按管理單位要求出資整治。
3、房屋本體維修基金目前按市稅務部門的要求仍需要交營業稅。根據財政部財基字[1998]7號文件規定,已明確本體維修基金為代管基金,可繼續就此問題與市稅務部門協商。
(七)關於高層住宅一樓住戶要否承擔電梯運行費的問題。按照現行的法規政策規定,參照國際慣例,電梯運行費由全體業主共同承擔,暫不進行區分.因為物業管理服務是向全體業主提供的綜合性服務,收取的管理服務費也是綜合性收取,不能也無必要按照每個業主任何時候享受到的服務項目進行量化區分。
(八)高層用水用電由於商業與民用劃分不合理而導致的管理處虧損費用,按《深圳市業主管理委員會規則(試行)規定》,可以按實際發生成本分攤,但物業管理單位應主動督促開發商,以及積極牽頭做好有關部門的協調工作,盡快達到合理劃分定價。
(九)關於一些尚未規范的物業管理收費問題。我局將與市物價局聯合發文,對管理服務費、本體維修基金以外的有關物業管理收費項目給予明確的規范,包括裝修垃圾清運費、樓道粉刷費、額外使用電梯費以及由管理處統一安裝的防盜網、信箱、對講大門等;入住資料的工本費不允許加收,可打入管理費開支。
(十)區政府建設的福利房、微利房管理服務費能否免稅的問題。1997年8月16日73號市政府常務會議紀要已明確了市屬福利房、微利房管理服務費營業稅實行先征後還的政策,各區建設(住宅)局應按照市政府常務會議精神向各區政府請示,爭取區財政以同樣方式解決。
二、對物業管理中各類違章行為的處理方式問題:
(一)關於個別住戶拒交管理費的對策,有以下三種做法:
1、進行勸說、催促和協商溝通工作；
2、按已簽訂的《業主公約》規定停水、停電；
3、向法院起訴,或申請仲裁(須有仲裁協議,即按示範文本簽訂業主公約)。
(二)關於有關裝修管理問題的處理:
l、拆牆問題。磚混結構的不允許打牆;框架結構的可視實際情況而定,如不屬承重牆或抗震牆,不影響管線,物業管理單位可以從技術角度上把關確定。
2、陽台封閉問題。仍按原裝修管理規定執行,前(主)陽台不能加封。
3、對於違章裝修的處罰措施,在裝修管理規定重新修訂出台以前,仍按照原裝修管理規定的辦法進行,主要有以下措施:
(1)責令停工；
(2)責令恢復原狀；
(3)扣留或沒收工具；
(4)停水、停電；
(5)責令賠償(公共管理利就)經濟損失；
因企業沒有行政處罰權,可按照己簽訂的《業主公約》以違約金的方式進行罰款,罰沒的款項作為管理費公共收入建帳。
(三)關於物業管理中經營性污染(含噪音)的處理問題,可採用以下辦法:
1、按有關法規進行勸說；
2、按已簽訂的業主公約進行處理；
3、上報環保部門進行處理。
(四)對於業主之間的糾紛處理。物業管理單位有調解責任,調解不成由業主自行到法院起訴;對於業主不配合房屋本體部位和房屋毗連部位的維修時,物業管理單位可採用以下三種辦法:
1、在小區內予以公布；
2、根據已簽訂的《業主公約》採取停水、停電的措施；
3、按《條例》、《細則》進行強制維修；
4、起訴。
(五)關於監察大隊未成立之前企業能否處罰的問題。物業管理單位可以按照已簽訂的《業主公約》規定以違約金的方式對違章違法行為進行處理,收取的違約金納入物業公共收入建帳。業主公約必須按規定的示範文本並結合各小區(大廈、工業區)的實際情況簽訂。
三、關於公共部位和配套設施的產權界定和使用問題:
(一)關於各類住宅架空層的產權界定以及能否改造使用問題。各類住宅架空層的產權界定以開發商出具的產權清單為准。福利房、微利房住宅的架空層產權不屬全體業主,如通過規劃國土部門審批、可以改造使用;商品房住宅區的架空層，開發商出具的清單里沒作特別說明的,產權屬全體業主,須經業主管委會同意並報規劃國土部門審批後才可改造使用。
(二)高層樓宇機電設施的產權屬全體業主。
(三)關於房屋天面的使用權以及管理、維護責任界定問題。如屬開發商出售給個人的天面,維修責任由產權人承擔,但對於屋頂花園的搭建及使用,由物業管理單位按規劃國土部門審批意見及物業管理政策規定嚴格把關,只允許作為花園按統一美觀的要求管理,禁止搭建各類房屋及帶頂蓋的建築物,對違反規定及不服從管理的一律強制拆除;管理單位管理不力的作為評分扣分因素;違章搭建堅持不整改的,可申請有關執法部門強制拆除,拆改費用由責任人承擔:不屬全體各層所共同使用的可上人天面,其維修養護費用由該使用層的業主分擔一半,其餘從本體維修基金中支出,但不允許有亂搭建行為;按原規劃設計建造的不可上人天面及可上人公共天面,屬本棟全體業主共有,由物業管理公司統一管理及維護,維護費用從本體維修基金中支出。
(四)關於停車場能否出售的問題。開發商在移交管理時必須按《細則》規定提供相應的物業產權清單,明確停車場及其他公共配套設施的產權。屬公共配套設施的,由物業管理單位進行經營管理,不允許出售,收入納入管理費公共收入,用於人工費以及維修養護費等內容;屬開發商己出售給個人的停車位,車位作為物業,其業主仍須交納管理服務費,但標准應稍低,建議按該小區每套住宅管理費的平均價標准收取。政府福利、微利房住宅區內的公共配套設施產權,屬開發建設單位、小業主(住戶)只有使用權(包括有償使用與無償使用)。
(五)關於廣告牌佔用公共部位、公共場地的有償使用權問題。依據《條例》等有關規定,凡屬公共部分的經營收入均屬管理費來源,由管理處負責經營,收入納入管理費。
四、關於業主大會及業主管委會的有關問題:
(一)關於業主大會及業主管委會的有關問題。
1、業主管委會的選舉可採用業主大會制和業主代表大會制並存的方式進行;業主大會表決可採取上門發收選票的方式;對於一些因實際情況業主大會難以召開的小區,可採用業主代表大會的方式進行,即由各棟選舉出樓長,並由業主書面委託樓長參與業主管委會選舉過程。
2、關於業主身份的確定問題。
(1)各區局在召集各小區第一次業主大會時,籌委會可以設也可以不設,由區局視具體情況確定。
(2)關於業主委員會候選人人選,由區局作為區政府主管部門經徵求有關各方意見後確定,有關業主可以提供意見,但最後須服從區局的決定及安排;關於十名業主提名候選人,只能一次性推舉一名。
(3)業主身份以售房合同或產權證登記為准。沒有登記的業主的配偶及有關親屬只能受業主書面委託參與投標,但不能當選籌委會成員、業主管委會候選人以及業主管委會成員;售房合同或產權證上登記的業主超過一人的,均可按享有的產權比例行使業主權利,但如同時作為籌委會成員、業主管委會候選人時,必須提前將此關系告知全體業主；
(4)按揭的供樓人是否作為業主參加業主大會及業主管委會:以產權證抵押貸款的供樓人可確定為業主;沒有房產證抵押的按揭供樓人暫不視為業主,由開發建設單位作為為該按揭物業業主參加業主大會及業主管委會；已付清全部供樓款的購房人,可確定為業主(以產權證或原始購房合同以及付清房款證明為准)。
(5)開發建設單位未售出的空房,由開發建設單位作為業主參加業主大會及業主管委會。
五、關於一些政策的補充說明和解釋。
(一)關於物業管理用房標准問題。《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》及其《實施細則》(以下簡稱《條例》、《細則》)已有明確的計算公式:房屋總套數(住宅、單身公寓套數加非住宅房屋每100平方米建築面積折為一套)×人均規劃指標(0.06)×戶均人口數(3.75)=管理用房面積;物業管理用房項目中包含了辦公用房、生活用房、庫房等物業管理單位所需的各類用房,但不包括機電及保安人員值班用房。保安人員宿舍在上述用房中不夠解決的,開發建設單位另行安排,利用小區(大廈)內有關公共場所解決;但管理處辦公用房必須是正式辦公用房,不得以有關改建房代替。
(二)關於總投資中包含的費用項目問題。《條例》里所說的總投資包含地價、公共配套費用和本體造價等所有費用項目。
(三)關於管理傭金(10%)的提取問題。物業管理單位可按《條例》、《細則》及《行業管理辦法》規定的物業管理實際支出成本收取管理傭金,無論管理費盈餘或虧損,均可按年度不超過10%的比例提取。物業管理公司的管理成本包含在管理傭金內,住宅區(大廈、工業區)管理處的管理成本包含在物業管理實際支出成本內。
六、關於國家級優秀物業的建檔、監管、復查問題。
1、利用電腦建檔進行監管,登記日常投訴、抽檢情況等；
2、由各物業管理單位每年一次(5月份)自行申報維持達標情況；
3、由各市、區主管部門組織不定期抽檢；
4、成立一個專門的考核復查小組進行常年復檢活動。
七、關於進一步明確市、區住宅局對物業管理行業的主管業務職能范圍問題。根據《條例》、《條例》實施細則以及相關配套文件的規定,區局的主要業務職能范圍如下:
1、主持、指導業主管委會選舉工作；
2、物業管理資質證書的初審工作；
3、組織區級物業管理優秀物業的和平工作；
4、物業管理行業的投訴處理。
八、老住宅區公共設施專用基金追繳的問題、物業管理中車輛丟失的賠償問題將在下一步出台的法規中給予明確;關於向業主公布財務報表的格式問題,下一步由市主管部門給予統一。
局物業監管處整理
一九九八年十二月二十一日
❷ 物業公司收裝修押金合理嗎有相關規定沒有
物業公司收取裝修押金是合理的，這樣能有效地對施工單位進行監督和管控，避免破壞環境衛生和擾民的事件發生，如果不收取押金，已發生破壞建築主體，或對公共設備設施損害時，將直接侵害其他業主的權益，所以裝修押金是要收取的。
❸ 深圳最新"物業費收取標准"是怎麼規定的
物業服務和物業費涉及千家萬戶，為促進深圳市物業服務行業的健康發展，維護業主和物業服務企業的合法權益，進一步規范深圳市物業服務收費行為，市物價局、住建局結合本市實際情況，在召開聽證會廣泛聽取各界代表意見的基礎上，對深圳市普通住宅小區物業服務等級標准及物業服務等級基準價標准（以下簡稱物業費）作出調整，新標准將於2013年1月1日起執行。
新物業服務等級標准和物業費將於2013年1月1日起執行，各物業服務企業須嚴格按照此標准執行，不得擅自增加收費項目，不得擅自提高收費標准。同時，物價部門公布12358價格舉報電話，受理業主的咨詢和投訴。
調整後的物業費分4個等級
據介紹，此次調整後的物業服務標准將分為4個等級，每個等級均包括綜合管理服務、公共部位設施設備維護服務、環境衛生維護、公共秩序維護服務及綠化養護服務5個服務項目，每個等級的物業費分別為0.95元/月/平方米、0.70元/月/平方米、0.45元/月/平方米、0.28元/月/平方米。
各小區將充分考慮住宅小區的建設標准、配套設施設備、建築面積、服務功能及業主的消費能力等因素，選擇相應的服務等級和收費標准。此等級標准價成本中不含「物業公共部分、公共設施設備及公眾責任保險費用」。如需投保，保險費用另行收取，按建築面積分攤，並公示保險費發票。
另外，各住宅小區在執行物業費標准時，允許上下浮動10%。具體收費標准由物業服務企業與業主在服務合同中約定，即明確其物業服務等級、服務項目及內容、服務標准、收費標准、交費時限。要在合同中明確浮動的原因，並按照有關規定程序向當地價格主管部門和物業管理行政主管部門備案後執行。
空置住房按收費標準的80%交納
對於售後沒有裝修且無人居住的空置住房，業主應事先向物業服務企業書面說明，經確認後物業費和電梯運行費按收費標準的80%交納。
對小區住宅樓單元內的照明，凡沒有單獨設置電表的，將不得收取電費、設施易耗配件等任何費用；凡單元內照明設置有電表的，設施易耗配件等費用納入物業費管理，電費由共有人負擔，也可委託物業服務企業據實代收電費。
各小區內機動車、自行車等停放服務費須嚴格按價格管理部門有關規定執行。
裝修保證金最高不得超過2000元
市物價局相關負責人介紹，此次調整後，對居民裝修可根據情況收取裝修保證金，最高不得超過2000元。裝修保證金應在裝飾裝修完工經物業服務企業驗收合格後30日內全額退回業主。居民住房裝修產生的垃圾可委託物業服務企業清運，裝修垃圾清運費一次性按建築面積每平方米不得超過1.00元收取。
物業服務企業對業主實行出入證（卡）管理的，首次發放時，每戶免費三個，超過三個或丟失損壞的可以據實收取工本費。工本費包括印製費另加不超過5%的損耗費。
電梯運行費每月每平方米不得超過0.35元
此前備受關注的電梯運行費也在此次調整中予以明確。電梯運行費由業主或物業使用人支付，主要包括設備維護保養費用、相關檢測檢驗費用、直接物質消耗費用、電費及物業服務企業的服務費用。電梯運行費實行最高限價管理，單棟（單元）樓房最高12層及以下的每月每平方米最高不得超過0.35元，13層至22層的每月每平方米最高不得超過0.30元，23層以上的每月每平方米不得超過0.27元。
電梯運行費實行I C卡按乘用次數收取的，收費辦法和收費標准由價格主管部門另行制定。
（以上回答發布於2013-07-12，當前相關購房政策請以實際為准）
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