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北京首套哪裡可以買

發布時間: 2024-06-15 14:51:42

A. 萬字吐血分析:小白如何在北京買第一套房

作者 | 貓叔

這篇文章,主要是關於買房方面的一些硬核知識。給計劃買房的小白做一個基礎科普。

爭取做到這樣一個目標:看完文章後,你已經從新手村(啥都不懂)的水平,進階到可以打個初級副本(獨立買房)了。

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關於買房,我有兩條最誠懇的忠告

做地產自媒體以來,在買房這件事上,我回復了沒有上萬個問題,至少也有大幾千個問題了。不熟悉我的朋友可能覺得我脾氣比較暴躁,回答問題沒什麼耐心,但老粉會GET到我的點,知道怎麼樣提問,才能要到自己真正想要的答案。

你可能覺得提問有什麼難的,別說,對有的人還真挺難的。

很多人連最基本的功課不做,就希望別人給出詳盡的回答。這其實是對彼此的不尊重—— 連自己的購房資格、首付情況、月供情況都不了解,張口就問,既浪費了你的時間,又浪費了我的精力,最後這場交流只能是不歡而散。

另外購房者能獲取的硬核干貨渠道確實很少,網上一搜,買房的信息一大堆,但大多數都是房價漲了跌了,而且多是沒有邏輯蹭熱度的文章,還很容易煽動買房者的情緒,讓真正有購房需求的人誤入歧途—— 好多小白經常問,買哪裡漲幅最高?房價什麼時候漲?

說的好像我什麼都懂一樣。他們巴不得我就是天橋上算命的,掐指一算,就能告訴你:施主,看你滿面紅光,骨骼精奇,我這里有一本《買房秘籍》傳授給你,包你三年賺千萬,走向人生巔峰。

用腳趾頭想想,這可能嘛?有這好事,我何必還巴巴碼字,借錢炒房不好嗎?

買房能抗通脹,如今是菜市場大媽都知道的事情了。但人人都想做鐮刀發大財,那麼韭菜又哪裡去找呢。且不說08年多少深圳炒房客破產,近一點的,17年317以來,燕郊和北京買房的人,又有多少站在高崗。

所以我始終認為,買房能夠抗通脹、實現穩定的資產增值,就足夠了。而炒房比拼的是資金實力、現金流、對市場對人性深刻的洞察,還有和政策對抗的運氣成分。一次賭對了是運氣,但如果總覺得有這樣的好事,形成路徑依賴,那遲早還是要賠掉底褲的。

想要買房發財之前,請問一問自己:

你比別人更聰明嗎?你更了解你的對手盤嗎?

你是否准備好了足夠的現金、優質的借貸資質?

你一個連購房流程都搞不清楚的小白,憑什麼能贏在市場摸爬滾打幾十年的老鳥呢?

所以,對於買房,我有兩條最誠懇的忠告:

1、別想著怎麼賺錢,先保證怎麼不賠錢。

2、請永遠記住第一條。

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小白買房的三個原則

接下來,我們以北京市場為例,來說說買房怎麼避免賠錢、盡量買對的問題。

根據貓叔跑盤的心得來說,小白買房,要注意以下三個原則:

不看新房看二手

不看環線看產業

不看窪地看產品

我們一條條來分析。

不看新房看二手,這里不是說不建議你買新房,一定要買二手。指的是,只有二手房的價格,才能體現最真實的市場價格。

北京市場和全國大部分城市都不太相同,北京是一個二手房非常成熟的市場。可以來說,從有商品房開始,北京的二手房和商品房就是共存的。

這里簡單科普下我國的住宅史,從建國到1998年房改之前,我國採取的是住房分配製度,房子一直處於緊缺的狀態。

1998年房改之後,北京一下子推出了19個經適房,包括天通苑、回龍觀等大型居住社區,大批量的新房開始銷售。第二年允許160萬套公房上市買賣,二手房市場也隨即開啟。

經過20多年的發展,五環內絕大多數是二手房的天下,可以這樣說,一個板塊的二手房均價,已經成為衡量這個板塊的價值刻度。

在同一個片區內,有新房有二手的情況下,如果新房價格超過了周邊同品質同類型的二手房的20%以上,那就說明這個新盤的價值已經透支了。這種新盤我們叫做溢價盤,買是可以買,但性價比沒有了,多出來20%以上的溢價,是你為樓盤品質、為你生活支付的成本。投資這樣的樓盤一定要慎重。

不過事實上,新房和二手房重合的板塊不太多。北京的新房大多在五環外,五環內是二手房的天下。

那麼到底是買新房還是二手呢?主要取決於你的預算和人生所處的階段。

對於單身、剛結婚的首次置業人群來說, 優先選擇五環、六環的臨鐵新房。 以犧牲上下班的時間來換取物業的成長空間。

這個結論,主要是從首付不足,貸款資格又很珍貴的角度來考慮的。我們都知道北京房票很珍貴,但其實首套房的貸款資格更加珍貴。為什麼首貸又叫處女貸,這意味著大多數人一生只有一次機會。

在不影響你生活、可提供充足月供的前提下,應該最先考慮的是如何充分利用首套房的資格,盡可能多貸款,少交首付。尤其是做生意的朋友,更懂得,像房貸這樣大額低息長期貸款,是非常優質非常難得的貸款。

請注意臨近地鐵是最基本的要求,因為有流動性。

很多人問我,最近比較火的,大興龐各庄的幾個樓盤,以及順義的金茂北京國際社區,太便宜了,能不能買?

我是真心不建議買的。

3、稅費低做高網簽價可以多貸款、稅費高可以做低網簽價避稅。

通過前邊的講解,可以得知,二手房最理想的房源是滿五唯一的普通住宅/老公房,但實際上我們遇到這類優質房源的機會實在不多。中介為了提高成交效率,往往也懶得專門為你找這類房源,而是把手裡現成的幾個次級選項提供給你。

應對這種情況,我們怎麼處理呢?

實際上,在二手房交易過程中,有很大一部分比例,真實成交價和網簽價是不一樣的。

非滿五唯一,稅費比較高的情況下,尤其涉及到差額20%個稅,原值又低,這個時候(網簽價-原值)*20%的高額稅費簡直太兇殘了。為了避稅, 買家往往選擇做低網簽價。

有人說,1000萬的房子,原值200萬,網簽價做到200萬,不就可以避稅了嗎?想法很美好,但稅務部門可不是吃素的。為了避免這種情況,每個房子還有一個核定價,也叫「二手房過戶指導價」,如果你的網簽價低於核定價,那麼稅務部門就要以核定價為標准來收稅。

所以,你只能把網簽價做到和核定價一樣低,保證繳納最少的稅費。

這里做一個總結:

買二手房優先用的兩種策略:

一種是首套首貸資格,買總價看上去比較高,但滿五唯一稅費很低,凈首付也低的,可以多貸款。

(貸款不是無限制。決定最高貸款額度的就是銀行給出的評估價。在北京,評估價一般是房屋實際成交價的95折或者9折,特別老的房子也有8折的情況出現。)

另外一種是二套資格,全款買房,選擇總價比較低,但稅費很高的,做低網簽價規避稅費。需要用錢的時候,可以再抵押。

PS: 真實成交價≥銀行評估價網簽價≥最低過戶指導價(核定價)

當然,本篇講的是二手房買房中的具體問題。前提還要建立在如何正確的選擇板塊以及房源上。