❶ 各地宅基地改革試點大梳理
宅基地改革試點正在加速。
6月30日，中央全面深化改革委員會第十四次會議，審議通過了《深化農村宅基地制度改革試點方案》（以下簡稱《方案》）。
會議指出，深化農村宅基地制度改革，要積極探索落實宅基地集體所有權、保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權、適度放活宅基地和農民房屋使用權的具體路徑和辦法，堅決守住土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損這三條底線，實現好、維護好、發展好農民權益。
目前，《方案》尚未公布，具體會在宅基地制度改革的哪些領域有所突破，尚不得而知。但從各地實踐來看，現階段的改革試點主要是在宅基地有償使用制度、探索宅基地自願有償退出機制、完善宅基地權益保障和取得方式、完善宅基地管理制度等方面作出了具體探索。
21世紀經濟報道記者整理各地宅基地制度試點情況發現，圍繞著「有償」使用和「有償」退出兩大核心，不管是在試點范圍、改革思路、甚至對現行法律的突破程度上，各地的改革嘗試都在不斷推出，一些措施甚至較大的突破了現行法律的限制，可謂「超前」。
試點范圍擴大
根據農業農村部對十三屆全國人大二次會議第2921號建議的答復，各地宅基地改革試點主要是探索宅基地所有權、資格權、使用權「三權分置」（即落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權，適度放活宅基地和農民房屋使用權）。
其中，以盤活閑置宅基地利用為抓手，宅地基改革試點范圍正在擴大。
原國土資源部於2015年在全國33個地區部署展開「三塊地」改革試點，但當時每個試點縣域只探索一項改革，其中只有15個縣域試點宅基地改革。2016年9月之後，國土部開始在試點地區嘗試聯動改革，試圖將「三塊地」改革打通，宅基地改革試點開始在33個地區同時進行。
2019年9月，農業農村部部長韓長賦表示，下一步將按照審慎推進的原則，再選擇一批縣和市來作為深化宅基地改革的試點，改革重點是要探索落實宅基地的集體所有權，保障宅基地農戶的資格權，適度放活宅基地的使用權。
同年10月，農業農村部印發《關於積極穩妥開展農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》，要求各地要結合實際，選擇一批地方黨委政府重視、農村集體經濟組織健全、農村宅基地管理規范、鄉村產業發展有基礎、農民群眾積極性高的地區，有序開展農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用試點示範。
進入2020年5月，陝西和安徽先後宣布開始在12個和18個縣（市、區）開展農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用試點示範。而在此前，安徽只有金寨縣，陝西只有西安市高陵區是33個「三塊地」改革試點地區之一。
多種方式盤活經營
為何各地爭相試點擴大宅基地改革試點范圍？這與其背後改革思路有關。
如何盤活閑置宅基地，主要有兩種思路，一種是利用閑置住宅和宅基地，發展符合鄉村特點的產業，比如休閑農業、鄉村旅遊、餐飲民宿、文化體驗等產業。
另一種則是採取整理、復墾、復綠等方式，開展農村閑置宅基地整治，依法依規利用城鄉建設用地增減掛鉤、集體經營性建設用地入市等政策，
前者在城市化程度較高的地區，「逆城市化」現象比較突出的地區，需求比較明顯。在北京等一些發達地區，由於盤活閑置宅基地的政策制定較早，市場需求較大，現在已經有閑置宅基地和農房的租賃產業出現。
近年來，北京、上海等地已經有多個專門提供閑置農房出租的信息平台和企業出現。不僅是提供租賃信息服務，有的還深度參與農房改造、維修，甚至有平台先與農戶或集體組織簽訂宅基地長期租賃合同，再向市場提供租賃。
一位北京閑置農房租賃平台的企業負責人曾告訴記者，對於如何處理房屋所有權和宅基地使用權的問題，採取了多種方式。
一是從農戶租賃部分宅基地或全部宅基地，而房屋則由公司出資推倒重建或改裝，房屋所有權在合作到期後免費贈送給農戶。
二是由農戶自己出資改裝，其中前一種更受合作農戶的歡迎。
對於後一種模式，由於涉及到宅基地與城市建設用地的轉化，涉及到土地二級市場和土地極差收益分配，被認為能夠顯著增加地方財政收入，因此也更為各界所關注。
2019年，中共中央、國務院在《關於建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系的意見》提出，允許村集體在農民自願前提下，依法把有償收回的閑置宅基地、廢棄的集體公益性建設用地轉變為集體經營性建設用地入市。
今年4月，中共中央、國務院印發《關於構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》，明確提出實施年度建設用地總量調控制度，增強土地管理靈活性，推動土地計劃指標更加合理化，城鄉建設用地指標使用應更多由省級政府負責；探索建立全國性的建設用地、補充耕地指標跨區域交易機制。
在一些市場派人士看來，連續兩個重磅文件的推出，就從頂層設計的角度，打通了通過閑置宅基地復墾形成建設用地指標，再通過全國性交易機制入市的體制機制障礙，從而達到增加城市建設用地供應，提升土地資源富集地區土地價值，增加當地土地收入的目的。
這類思路的典型，是重慶2008年開始試點的地票制度改革。地票是指包括農村宅基地在內的農村集體建設用地，經過復墾後所產生的指標。在重慶市農村土地交易所開展「地票」交易後，絕大部分收入歸農民家庭所有，而企業購得的地票，可以納入新增建設用地計劃，增加相同數量的城鎮建設用地。
此後，浙江諸暨等地，也從2017年開始嘗試過地票制度改革，退出土地的農民所持有的「地票」，甚至可以直接抵押商品房購房款。
上海則在全國率先推出了宅基地「股權化」的嘗試。在上海奉賢區南橋鎮試點宅基地流轉試點中，對於退出宅基地、選擇相對集中居住的居民，既可選擇直接領取補償資金，也可以選擇以此資金參股投資項目，保底收益率不低於5%。當地由鎮一級政府成立了一家專門用來運作宅基地股權化的公司，對項目收益進行兜底。
有農村土地研究人士向21世紀經濟報道記者預測，《方案》可能會對宅基地轉為集體經營性建設用地，做一些政策安排。
爭議「有償」使用
相比更多與宅基地使用權掛鉤的有償退出，與資格權更加關聯的宅基地有償使用問題，雖然市場關注度較小，但也一直被各界爭論，成為各地試點的重點領域。
此前，溧陽市委書記徐華勤在接受21世紀經濟報道記者專訪時就曾表示，在（宅基地制度改革的）路徑探索上，應該以有償為核心。
徐華勤建議，對退出宅基地資格權的農民，可自願選擇貨幣補償、置換商品房、養老和社保等多種置換方式，探索完善宅基地資格權多種實現形式。並且，應當探索宅基地使用由永久無償向分類有償轉變，清晰宅基地有償使用、有償退出實現路徑。
21世紀經濟報道記者注意到，當前大多數地區對宅基地有償使用的探索，主要集中在對歷史形成的農村宅基地超標准佔用和一戶多宅的收繳有償使用費上。
比如海南省今年1月就發布文件稱，有「宅基地使用面積超過175平方米的超出部分面積；非本集體經濟組織成員通過繼承、受贈房屋或其他方式合法佔有的宅基地」等四種情形的，宅基地可有償使用。
另外，33個「三塊地」改革試點地區之一，黑龍江安達市也曾明確，在徵求村民意見後，成立村民理事會，通過村民理事會對超出法定面積350平方米以上部分，按照征地區片綜合地價的相應比例，分區域分類分檔按年度計收宅基地有償使用費。
不過，21世紀經濟報道記者了解到，也有地方在這個問題上，做出了十分超前的嘗試。
2019年，貴州省湄潭縣興隆鎮龍鳳村根據湄潭縣《農村宅基地有償使用管理暫行辦法》召開村民代表大會，通過了《龍鳳村宅基地管理公約（試行）》。
該《公約》規定，在龍鳳村從事農業工人生產3年以上的外來農業人口，可以通過繳納有償使用費的方式，獲得有償使用宅基地的資格權。
當地農村改革的負責官員向21世紀經濟報道記者提供的一份材料顯示，2019年7月，一對在龍鳳村從事農業生產超過10年的外地農民夫婦，以220元/平方米價格，獲得了龍鳳村200平方米50年的宅基地使用權，成為貴州省首位在非戶籍地有償取得存量農村宅基地的農民。
對於這是否違反了「一戶一宅」的原則？這位官員告訴21世紀經濟報道，「一戶一宅指在一個村內」，另外由於外來人員原所在地的宅基地處理，涉及跨縣，當地很難解決。
對此，有長期關注集體土地的法律界人士告訴21世紀經濟報道記者，現行法律規定的 「一戶一宅」是限於一個村莊內，因為只有本村村民才有資格無償分配宅基地。一些試點地區允許農村宅基地使用權在縣域內流轉，已經是對現有法律的較大突破。而湄潭的做法是外村、外縣村民有償獲得宅基地資格權，「很超前」。
❷ 奉賢的發展如何
奉賢區位於上海最南部，西鄰金山，北接閔行，東靠浦東。盡管在上海市的各個郊區中屬於發展較晚、經濟相對較弱的區域之一，但其土地存量大，未來發展空間廣闊。
奉賢區坐落於長江三角洲東南端，地處上海市南部，南臨杭州灣，北枕黃浦江，與閔行區隔江相望。南橋新城作為「十三五」規劃中的上海五大新城之一，展現出其重要的戰略地位。
「南橋新城」是上海「十二五」時期重點打造的三座新城之一，位於奉賢的南橋、金匯、青村區域。南橋作為整個奉賢區域的核心板塊，商業配套相對成熟，目前在售均價為38000元/平方米，擁有寶龍廣場、萬達等大型商業設施。
金匯位於奉賢北部，是閔行、浦東、奉賢三區交匯處，自駕可直達市區。林海公路連接浦東，大葉公路貫穿奉賢，往西五公里處可以到達滬金高速和虹梅南路隧道，交通便利。金匯是奉賢重要的交通樞紐，目前在售樓盤有禹洲雍賢府、天和，未來還將有朗詩未來街區，是區域內價值窪地。
西渡位於上海奉賢區北部，是奉賢的北大門，連接奉賢與閔行的兩座大橋——閔浦二橋和奉浦大橋均在此。南橋新城是上海五大新城規劃之一，5號線的開通運營使奉賢進入軌交時代，主要以生態和農業為主。每個項目中通常會有別墅項目，如金匯港城生態廊。
庄行位於奉賢西部，以宅基地為主。奉城位於奉賢東部，靠近臨港，到南橋只有公交和自駕，以農業和工廠為主。海灣則重點發展旅遊業，擁有碧海金沙、海灣國家森林公園和海灣大學城。拓林靠近金山工業區。
總的來說，奉賢的樓盤集中在南橋、西渡、金匯區域，南橋主要吸引本地改善需求，西渡和金匯則吸引市區客群。作為五大新城之一，適合在閔行、浦東上班的預算400萬以內客群，或預算300萬以內的投資客群。