❶ 曉風印月低價首開，4.71萬元/㎡，真的嗎| 房叔問答No.29
關注房叔朋友圈的購房者會發現，房叔發了好幾個熱盤的價格預測。價格預測並非空穴來風，但也僅供參考，畢竟開發商願不願意拿這個價格開也不好說嘛。有購房者咨詢關於曉風印月（預計價格4.71萬元/㎡）、中海雲宸（預計價格4.7萬元/㎡）、信達杭州壹號院（預計價格4.81萬元/㎡）如何評判優勢。答復如下：曉風印月這個價格比預期明顯低了，區位上比澄品要成熟，綠城的產品可靠度本身就好，這個價格是建議積極參與搖號的；雲宸這個預計價格也偏低，雖然項目小一些，但是區位放在那裡，性價比很不錯；信達壹號院位置也很好，容積率略高，從奧體的前景來看，這個跟澄品基本持平的價格接受度也不錯。前兩個項目所在區位成熟度更高，奧體則看好未來潛力。
關鍵詞：蕭山改善
問：房叔好，求指點，馬上卸貨，繼續搖還是買二手？
我和老公住在蕭山，靠近通惠北路，我現在特別糾結，因為我覺得這太偏，周邊設施也不好，但我寶寶還有一個月就出生，為了首套資格我們還沒領證，我就更著急了。我想買離江邊更近的房子，預算450萬左右。之前搖過創世紀翡翠之星等都還差點運氣，而且我周邊的擁潮府也3.8快4萬讓我覺得不值，我也特別不喜歡周邊，覺得位置沒有改善。
現在我感覺政府在放水，新房限價基本很虛（參考澄品，雖然我也搖了）我是繼續搖還是買二手房呢？濱江的江南之星房500萬左右，它旁邊的新城香悅奧府450萬左右，或者更舊但位置好的中興花園？您幫我看看怎麼選？謝謝！
杭州房叔：這個區域能選的新房確實餘地不大，相比擁潮府，還可以考慮的是錦宸，項目較小，位置較擁潮府略好；澄品有低配的擔憂，價格也已經完全上來了，也是一個將就的選擇；曉風印月的話已經完全超預算了。買二手是個累人的活，惟一的辦法就是多跑多看多比較，沒有捷徑。相對來說，江南之星是比較值得考慮的一個小區，房子新一些，產品本身也不錯。另外值得考慮的是水印城、春江時代和半島國際這一帶的二手房，位置相對來說也不錯，中興花園老了一些。
關鍵詞：澄品
問：房叔，我之前一直在關注澄品的146、169戶型，上次沒去搖，因為開在馬路邊，選房時候的鬧劇也有點尷尬，現在馬上開洋房了，心裡有點沒底了。選擇澄品這個樓盤怎麼樣，請您有時間幫我分析下，謝謝您。
杭州房叔：澄品從地段上來說是沒有問題的，奧體已經到了這個價格了，從跟濱江之間的價格比較來看也較為合理，而且未來還有一定的發展空間。只是沒有太明顯的倒掛紅利了。澄品產品本身一直有低配的擔憂，小區沒有規劃景觀泳池就是一個例證，樣板房出來之後也在一定程度上印證了這一點。目前房價基本還是逐步放開限價的趨勢，隨著早先地價地塊的逐步減少，後續價格的逐步上揚已經可見。短期來看沒有下跌的理由，因此原則上還是建議早點入手，落袋為安。濱江奧體除了澄品，建議關注曉風印月，以及捂盤中的奧邸國際。
關鍵詞：國濱府
問：房叔，我現在在糾結旭輝國濱府，擁潮府和澄品。國濱府主要猶豫體量太小，後續物業服務是否能跟上，還有後續置換難度，旭輝的品質不了解。擁潮府糾結91方的搖不到，其他大戶型的戶型不喜歡，還有學區。澄品的話還是壓力偏大，而且有些光照，高層每一棟都有自己的問題等問題。
杭州房叔：個人倒是不建議搞得壓力太大。澄品的問題你也說了，還有低配的擔憂；國濱府體量確實太小，通惠路還是一條特別繁忙的道路，現在的價格性價比也並不太高，旭輝每逢交房必維權，就不多說了；相對來說還是建議繼續搖擁潮府，也可以考慮一下錦宸；個人建議悅虹灣也可以考慮，另外能接受南部卧城的話關注一下市心府，算是南卧性價比最高的了。
關鍵詞：150方改善
問：二套房主要改善為主，150平＋房型，生活品質更加重要些，但又不想太遠，所以萬象城和運河新城兩塊會多關注一些。目前關注的更多是三年左右入住的盤，亞運會前入住，主要個人精力有限，無法判斷哪塊區域更加適合居住，還望房叔指點迷津.
杭州房叔：建議關注首開金茂府的後續推盤，看價格來定是否要參與；也推薦關注一下大溪谷的疊墅，產品做得也還不錯的，就是位置偏遠一些；也可以關注一下和寧文華的洋房，看最終價格來確定是否值得參與，天閱運河源和運河ONE也是同樣道理；未來科技城一帶關注天空之城和杭州中心，但是時間還早。
關鍵詞：低價地塊
問：房叔您好！最近看了「綠都鑒未來」，不搖號，是洋房，戶型好，120平算上贈送面積後得房率97%，就比較心動。 我自身的情況是工作三年，想買首套房，剛需，能接受350左右的價格，以後會在未來科技城上班。我糾結說那個盤的價值在我的可選范圍內是否算值得我馬上出手買的？在未來科技城2.0的概念下是不是有大的發展空間…感謝～
杭州房叔：鑒未來是相對來說性價比很平庸的一類，非常明確。未來科技城一帶是目前高性價比項目最多的區域，個人建議你還是先搖一段時間紅盤，西溪公館、未來悅、耦園、梧桐郡、和光塵樾、雲和湖都可以積極參與搖號。海上海最近放出的風聲是2.35，這個價格的話也完全可以搖。暫時限價穩定，至少還有時間可以搖。哪怕等到下半年天空之城開盤，也是可以的。
關鍵詞：商鋪
問：你好，房叔，想咨詢下，我有一間金地廣場綜合體的橙街商鋪，1年前買的，獨立產權，10年託管，前5年，5%，後5年二八分成，業主八，小面積，是繼續持有還是最近變現呢？還有升值空間嗎？
杭州房叔：現在的商業布局已經進入快速的多中心化，大量的區域中心集中商業形成分流的狀態，導致客流的集中度下降，每一個區域商業中心只能吸引到周邊相對固定范圍內的客流。在區域入住率臨近頂峰的時候，會導致這類商業的升值速度下降，長期持有在物業升值上會比較吃虧，這也是近年來商業投資熱度下降的重要原因。金地廣場這類中檔規模的商業體很難吸收到遠距離的人流，基本都是本地消費，輻射范圍內盡管未來入住人口還有一定的上升空間，但是也空間有限了。這類物業今後的升值空間較為看衰。個人傾向於在尚未到達頂峰的時候變現，出手還較為容易。
關鍵詞：海寧
問：我有套海寧僑福一品的毛坯房，已經滿2年，原打算自住，現在工作變動，可以投資持有還是賣掉呢？
杭州房叔：海寧近下沙北區域基本已經是利好兌現狀態，未來的發展空間相對來說不會太大。如果你有好的投資選擇，完全可以考慮出手。
關鍵詞：海口
問：房叔，請教一下。我生活在海南。我想投資海口市豪宅，CBD核心位置。中間戶175平，3房2衛。邊戶200平，4房3衛。2個單元，1個單元2梯2戶。該怎麼選？邊戶視野好。但家人說小面積好轉手。只有這2種面積。
杭州房叔：海口的豪宅，個人建議還是選邊套。在豪宅范疇里，投資的概念跟普通住宅是不一樣的。高端產品的價格敏感性會低很多，產品本身的體驗感和稀缺性更為重要。因此，在預算沒有問題的情況下，更建議你買邊套。