❶ [重金急問]關於上海世博動遷的問題
現在的動遷分為兩種,市政動遷和商業動遷.一般情況下,市政動遷你根本無法做釘子戶,因為政府實行的陽光政策,即:把所有的住戶的補償金都張榜公布,你可以看到別人拿多少錢,別人也可以看到你家拿多少錢.因此市政動遷時做釘子戶不是明智的選擇,而你家又正好屬於市政動遷,因此,我的建議是:你不必過早的走,當然也不要太晚走.根據你家附近居民和你家情況差不多的做一個比較.
現在補償金一般可以這么算:要麼按人口算,或者按面積算,一般動遷組會根據你家情況,哪個對你們不好,就按哪個算.我不知道你家有多少人,也不知道你家有多少平方.所以我沒辦法給你個大概的數字.
另外一種動遷就是商業動遷,你完全可以採取樓上兄弟所說的:做一個實足的釘子戶,拖的越晚,越劃算,因為你可以等,但開發商可等不了啊,因為他們也不在乎多拿個10幾20萬的出來.
回答者：向問天是英雄 - 高級經理 六級 4-10 17:35
現在的動遷分為兩種,市政動遷和商業動遷.一般情況下,市政動遷你根本無法做釘子戶,因為政府實行的陽光政策,即:把所有的住戶的補償金都張榜公布,你可以看到別人拿多少錢,別人也可以看到你家拿多少錢.因此市政動遷時做釘子戶不是明智的選擇,而你家又正好屬於市政動遷,因此,我的建議是:你不必過早的走,當然也不要太晚走.根據你家附近居民和你家情況差不多的做一個比較.
現在補償金一般可以這么算:要麼按人口算,或者按面積算,一般動遷組會根據你家情況,哪個對你們不好,就按哪個算.我不知道你家有多少人,也不知道你家有多少平方.所以我沒辦法給你個大概的數字.
另外一種動遷就是商業動遷,你完全可以採取樓上兄弟所說的:做一個實足的釘子戶,拖的越晚,越劃算,因為你可以等,但開發商可等不了啊,因為他們也不在乎多拿個10幾20萬的出來
回答者：weiyong1106 - 試用期 一級 4-12 15:20
樓主是住那快區域的,我家也要動遷,我差了好多資料和政策,自己也整理了不少關於動遷方面知識和相關法規,這里我給點樓主相當有用的資料和一些網站,樓主可以仔細看看,要是樓主想深入了解的,我們可以一起溝通探討一下,本人是從事房地產開發銷售的,雖然動遷不太了解,但是也知道很多有關房地產方面知識,說不頂以後樓主夠房我能幫助上.
動 遷
上海動遷房如何獲得補償
去年11月起，上海房屋拆遷管理辦法發生重大調整，變按「人頭」為數「磚頭」，實行按被拆除房屋市場價補償安置。幾個月以來，上海市先後出台了關於補償安置地段等級、委託服務費標准、拆遷補助費標准等十多個相關細則，楊浦、盧灣、虹口、長寧、浦東新區等區，也相繼公布了各區價格補償標准。
上海市房屋土地資源管理局房屋拆遷管理處處長賀耀祖介紹說，目前全市已經按照拆遷項目規模、地塊大小，確定了400多拆遷基地。從當前執行情況來看，70％－75％的市民選擇貨幣補償安置，將動遷安置中獲得的專款，加上部分自備資金，去市場上選擇中意的商品房。其餘部分市民選擇產權調換的方式，獲得本地區與貨幣補償金額同等價值的產權房屋，或在「拆一還一」的基礎上，再增加地段級差面積，獲得異地產權房屋。
拆遷市場化補償安置，取消了原先補償安置中的戶口因素，有效地制止了那些千方百計增加被拆除房屋中的戶口數量或以「假離婚」等方式改變家庭結構，以謀取更多補償安置費用的不良現象，符合房地產市場發展的方向。有關人士指出，在新老政策過渡階段，也有部分市民通過違法建築的搭建，以造成拆遷房屋居住面積的增加，這種做法大可不必。因為根據規定，在對被拆遷房屋評估過程中，必須委託具有市房地資源局核準的房屋拆遷估價資格的房地產估價機構評估，各類違法建築一律不在計算面積之內。
政策問答
▲補償安置協議應包括哪些主要內容？
（1）被拆除房屋的建築面積；（2）貨幣補償金額；（3）補償安置方式；（4）搬遷期限；（5）當事人需要約定的其他事項。實行產權調換的，補償安置協議還應當包括安置房的價值金額、面積、地點和層次等事項。
▲拆遷人如何向被拆遷人或房屋承租人支付貨幣補償款？
拆遷人應當將貨幣補償款以被拆遷人或房屋承租人的名義存入本市銀行，由銀行開具特種存款單。特種存款單可以用於支付購房款，也可以兌取現金。
▲新的動遷政策如何維護居住面積較小、收入較低居民的居住需求？
對於部分難以用貨幣補償款購買滿足其基本居住需求房屋，上海市實行異地產權房屋調換的安置方式，其標准以被拆除房屋的建築面積為依據，按一定的百分率增加安置面積。安置房屋的建築面積如超過應安置面積的部分，被拆遷人、房屋承租人再按照安置房屋的市場價支付房價款。廉租對象和孤老、孤殘、孤幼等特殊困難家庭優先試用這一補償安置方式，並可適當減免超過應安置面積部分的房款。
案例分析
張先生房屋拆遷為何獲得13.7萬元貨幣補償
張先生一家五口曾經蝸居在盧灣區復興中路一間9.6平方米的朝北小屋和一間12.7平方米的閣樓內，在太平橋地區改造中，張先生家的小屋被拆遷，獲得貨幣補償13.7萬元。這13.7萬元是如何計算出來的？
首先，取決於張先生家所在的盧灣區制定的最低補償單價和補貼系數。據盧灣區房地局拆遷管理科科長洪繼梁介紹，盧灣區以徐家匯路為界，將全區劃分為南、北兩個區域。南北兩區拆遷補助費標准稍有差異，但最低補償單價均為4009元，價格補貼系數為20％。凡被拆除房屋屬於舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的被拆遷人或承租人，建築面積在35平方米以下的，均可選擇房屋調換。其中被拆除房屋建築面積在25平方米以下的，均按25平方米計算。
經過評估部門測算，張先生家被拆遷的房屋建築面積為34.34平方米，市場單價不足本區的最低補償單價4009元，按照4009元計算。其房屋的價格補貼數按照A×X公式計算，即每平方米4009×20％＝801.8元。
由於張先生家的房屋性質屬於拆遷房管部門代理經租的宗教團體住房，那麼作為承租人，根據公式三，即貨幣補償金額＝（市場單價×80％＋價格補貼）×被拆除房屋的建築面積，他獲得的貨幣補償金額為（4009×80％＋801.8）×34.34＝137669.06元。
居住房屋市場價補償安置有關計算公式
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私有住房 未出租和按市場方式出租 所有人（適用公式一）
老出租私房 所有人（適用公式二）
（包括落政代為經租房屋） 承租人（適用公式三）
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公有住房 所有人選擇產權調換的 所有人（適用公式一）
所有人選擇貨幣補償的 所有人（適用公式四）
承租人（適用公式三）
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宗教團體住房 所有人（適用公式二）
所有人（適用公式三）
代管房 所有人（適用公式二）
所有人（適用公式三）
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上海居住房屋市場價補償安置標准一覽
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基本公式 貨幣補償金額=（市場單價＋價格補貼）×被拆除房屋的建築面積
公式一 貨幣補償金額=（市場單價＋價格補貼）×100%×被拆除房屋的建築面積
公式二 貨幣補償金額=評估單價×100%×被拆除房屋的建築面積
公式三 貨幣補償金額=（市場單價×80%＋價格補貼）×被拆除房屋的建築面積
公式四 貨幣補償金額=評估單價×20%×被拆除房屋的建築面積
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部分區域已出台的動遷補償標准
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價格補貼系數 最低補償單價（元/平方米）
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虹口區 25% A類地段3430；B類地段3329；C類地段2919
楊浦區 三類地段 35% 3A地段3150；3B地段2950
四類地段 25% 4A地段2950；4B地段2700
浦東新區 三類地段 35% 3A地段3310；3B地段3150；3C地段2752
四類地段 40% 4A地段2412；4B地段2142
五類地段 40% 1473
六類地段 40% 1236
寶山區 30% 甲級地段2200；乙級地段1500；丙級地段1200
上海居住房屋市場價補償安置標准一覽
私有住房 未出租和按市場方式出租 所有人（適用公式一）
老出租私房，並且承租人按政府規定租金承租的（包括"落政"代為經租房屋） 所有人（適用公式二）
承租人（適用公式三）
公有住房 所有人選擇產權調換的 所有人（適用公式一）
所有人選擇貨幣補償的，並且承租人按政府規定租金承租的 所有人（適用公式四）
承租人（適用公式三）
宗教團體住房 所有人（適用公式二）
承租人（適用公式三）
代管房 所有人（適用公式二）
所有人（適用公式三）
居住房屋市場價補償
居住房屋市場價補償安置有關計算公式
基本公式 貨幣補償金額＝（市場單價+價格補貼）×被拆除房屋的建築面積
公式一 貨幣補償金額＝（市場單價+價格補貼）×100%×被拆除房屋的建築面積
公式二 貨幣補償金額＝評估單價×100%×被拆除房屋的建築面積
公式三 貨幣補償金額＝（市場單價×80%+價格補貼）×被拆除房屋的建築面積
公式四 貨幣補償金額＝評估單價×20%×被拆除房屋的建築面積
在上列公式中，"市場單價"，為房地產市場的評估單價，評估單價不足最低補償單價標準的，以最低補償單價標准計算（"最低補償單價標准"，為被拆除房屋同區域已購公房交易的平均單價）；"價格補貼"，按照同區域已購公房交易平均單價的一定比例（不低於20％）確定。
被拆除房屋的市場評估單價低於或等於最低補償單價的，價格補貼＝A×X；被拆除房屋的市場評估單價高於最低補償單價的，價格補貼＝（2A－B）×X。
A為最低補償單價，B為被拆除房屋的市場評估單價，X為補貼系數。
什麼情況下可以實施強遷
什麼情況下可以實施強遷
強遷，是指房屋拆遷人與被拆遷人或者房屋承租人經協商達不成拆遷補償安置協議，經一方當事人向被拆遷房屋所在地的區、縣房地局申請行政裁決後，被拆遷人或者房屋承租人沒有在行政裁決規定的時間內完成搬遷的，依法強行拆遷房屋的行為。
強遷有兩種方式：1）行政強遷，經區、縣房地局申請，由區、縣人民政府責成區、縣房地局和公安機關等有關機關部門實施的強遷；2）司法強遷，由區、縣房地局向人民法院申請，由人民法院實施的強遷。
實施強遷的同時，拆遷人對被拆遷人或房屋承租人的補償安置同時實施。
本市城市房屋拆遷補償安置地段等級(完整版)
滬房地資拆（2002）0040號大道
一級地段：東至中山東一、二路；南至金陵東路；西至河南中、南路；北至北京東路。
二級地段：一級地段向外，南至復興東路、西藏南路、肇周路、徐家匯路、肇嘉浜路至徐家匯；西至徐家匯、華山路、江蘇路、向東折入愚園路，再向北折入烏魯木齊北路；北至新閘路，向北折入石門二路、恆豐路、天目西路、共和新路、虯江路、寶山路、四川北路、東江灣路、甜愛路，沿魯迅公園東圍至歐陽路、大連西路；東至曲陽路、四平路、溧陽路，沿虹口港至黃浦江邊。
另外包括徐家匯、曹家渡、提籃橋、老西門地段。
三級地段：二級地段向外，東至騰越路、隆昌路、營口路；北至松花江路、中山北路，西至中山西路，漕溪路；南至龍漕路、龍水北路、龍華西路，沿龍華港至黃浦江邊。
浦東新區南至川楊河、雲台路、浦東南路、東方路、龍陽路、楊高路、羅山路、張楊路、東陸路、博興路、張楊路、趙家溝（接回黃浦江），加上花木集鎮。
四級地段：三級地段向外的浦西市區部分（閔行區、寶山區、嘉定區、金山區除外）。
浦東新區三級地段向外，濟陽路、環南一大道、新舊界線、內環線沿伸段（原名世紀大道）、川楊河、申江路、曹家溝、張橋集鎮界線、楊高路、巨峰路、規劃路、趙家溝、張楊路、東陸路、博興路、張楊路、羅山路、龍陽路、東方路、浦東南路、雲台路、川楊河（接回濟陽路），另外包括東溝集鎮、高橋集鎮、川沙集鎮。
五級地段：閔行區、寶山區（除長興、橫沙島），嘉定區城廂鎮、江橋、封浜、安亭、南翔；金山區石化地區。
浦東新區四級地段向外，內外環線之間，黃浦江、環南一大道、新區界線（接回黃浦江）。
六級地段：寶山區、嘉定區、金山區五級地段以外的地區、除三、四、五級外的地段。
浦東新區五級地段以外的地段。
浦東新區房屋拆遷最低補償單價標准
區域等級 區 域 范 圍 最低補償單價 價格補貼系數
三A 塘橋新路、浦建路、楊高南路、源深路、黃浦江東岸 5700元/m2 20%
三B 內環線以內、三A區域外的三級地段及花木鎮 5100元/m2 20%
三C 除三A、三B區域外的三級地段 4700元/m2 20%
四A 濟陽路、環南一大道、楊高南路、川楊河、羅山路、楊高北路、趙家溝及三級地段界線 4300元/m2 20%
四B 除四A區域外的四級地段 3200元/m2 20%
五 四級地段外、內外環線間、黃浦江、環南一大道、新區界線 2050元/m2 20%
六 五級地段外區域 1800元/m2 20%
註：本通知從2004年5月1日起執行，2004年5月1日以前已核發房屋拆遷許可證的基地，仍執行原標准
❷ 近期上海楊浦區在拆遷，有誰知道具體的政策
市政府2009年2月出台的（滬府發【2009】4號）文件，《關於進一步推進本市舊區改造工作的若干意見》（以下簡稱4號文件）；緊接著，3月17日，上海市住房保障和房屋管理局根據4號文件的意見，發布了滬房管拆【2009】88號文件，《關於調整完善本市城市房屋拆遷補償安置政策試點工作的意見（徵求意見稿）》（以下簡稱88號文件）。
上述文件主要精神就動拆遷補償安置中探索三大機制：一是舊區改造事前征詢制度；二是「數磚頭加套型保底」；三是增加就近安置方式。三大機制中，前二個是硬指標，第三個就近安置方式，對中心區域是相當困難的，是個軟指標，只能用人民幣來解決了。
1,適用范圍
4號文件是原則性的政策方針，而88號文件基本類似實施細則，具有可操作性。
不管是4號文件，還是88號文件，主要還是針對城市房屋，即國有土地上的房屋拆遷的補償和安置，並不涉及農村房屋的拆遷即集體土地的徵用。
88號文件的標題就明確了這項工作是屬於政策試點，是起到徵求意見的作用。根據試點的情況，還需要不斷的總結、完善、改進、補充。
上海相關部門目前正在討論並草擬一部舊區改造以及動拆遷制度方案，預計方案將在年底前出爐，並於2010年送交市人大討論,形成正式的地方法規。
2,套型保底
套型保底的含義，居住房屋的拆遷補償安置，將以被拆除房屋市場評估價為基礎，增加一定價格補貼和套型面積補貼。用一個簡單的公式就是「拆遷補償=房屋評估價格+（價格補貼+套型面積）」。
政府給動遷居民一定的價格補貼，這點在2001年出台的上海市人民政府令第111號《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》就有規定，就是(2A-B)X20%。A就是本市城市房屋拆遷最低補償單價標准，根據不同的區位和地段，由各區縣制定不同的最低補償單價標准。B就是動遷時的房屋市場評估單價。
但是88號文件明確規定補貼系數具體由試點區人民政府制定。也就是在這方面，市裡放權了，不像111號文件具體定死在20％的幅度。且在「A」即城市房屋拆遷最低補償單價標准，也有放寬的餘地。
浦東新區塘橋動遷基地把最低補償單價A標准放寬為11000元每平米，增加了3100元。盧灣區建國東路390號動遷基地把系數放大到30％，而且放棄了2A-B的公式，直接以評估價X30％。目的是給動遷居民較多的補償。
套型面積補貼，目前只針對缺乏煤衛設施的住戶比如老里、二萬戶、簡屋等住宅，對成套獨用的住房，是不適用的。如盧灣區建國東路390號基地套型面積補貼，一個動遷基本戶是15平米，價值267825元。
這一點，有不盡合理之處，就是結構相對較好的獨用成套的住房反而沒有套型面積補貼。權威部門也沒有對此有合理的解釋。
當然上述各項補貼，要根據各區塊動遷項目的用途、密度、區位等情況而定，更主要的還是取決於該區的財政狀況和舊城區改造任務的輕重。因此，就會出現不同地區動遷補償高低的差異。要在全市范圍內統一動遷補償標準是不現實。
3,保障托底
保障托底。上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生如是說：「動拆遷補償上目前還是以物權保障作為制度設計的基礎，就是通過對房屋資產的評估，如果評估價格還是解決不了住房的問題，政府會給他一個補貼，個別確實住房非常小、居住條件非常差的，也會採取套現保底的方式解決居住問題。
88號文規定：居住困難戶貨幣補貼＝異地配套商品房單價X（應安置對象X22平米－安置後房屋折算的面積）。
例：某戶居民，根據動遷貨幣折算，可以購買90平米的配套商品房，但安置人口是7人，應安置為154平米。那麼有64平米將給與補貼。假設配套商品房是8000元/平米，就可以另外享受512000元補貼。
所以有很多動遷居民誤以為按人頭分攤動遷費用，如每個人多少萬元。這是誤區。至於全家拿到的動遷補償總的款項，除於人數，得到的平均數是民間演算法，每家每戶，情況不同，張三能平均拿到30萬，李四可能每人只能拿到25萬
建國東路390號基地保障托底是每人22平米；內江路基地是每人20平米，托底單價是5000元；楊浦區某基地每人12平米，減去基本面積30平米，超過部分按評估價的70％計算。浦東新區塘橋基地是25平米，按每平米5300元計算。各區之所以出現差距，因為文件決定這些具體細則，由所在區自行視具體情況決定。
在實施托底保障，「人頭」是決定的因素。在動遷前，突擊遷入戶口是司空見慣的現象，為的是分享動遷蛋糕，於是，在2006年7月1日上海市人民政府發布了第61號令《上海市城市房屋拆遷面積標准房屋調換應安置人口認定辦法》，作為認定動遷安置人口的的依據。
但是前段時間，動遷安置人口由實施動遷的動遷公司認定，有些動遷公司並沒有很好執行市政府令，反而以此作為暗箱操作的工具，導致市政府令形同虛設。他們說是，不是也是，他們說不是，是也是不是，導致了動遷矛盾的的激化，加劇了內外勾結、權力尋租的腐敗現象。
現在人口認定的工作從動遷公司分離，由街道住房保障機構認定。凡是享受困難戶補貼，也就是托底保障的動遷戶家庭的成員，都將在街道住房保障機構，填寫表格，審核認定、批准、備案。一旦進入托底保障，就將被視作已經享受上海市的住房保障待遇。
據一位業內的朋友講，上海已在全市范圍內建立了完善的信息資料庫。可以至少追溯到1987年，甚至更早的年份。對享受單位的福利分房、動遷安置、售後公房出售都有據可查。
目前動遷是「數磚頭「和「數人頭」並列的雙軌制，以「數磚頭」為主，也考慮「數人頭」，今後的動遷安置政策肯定會把動遷中解決困難戶，列入政府住房保障系統，可以大大減少突擊遷戶口、突擊辦理假離婚、假結婚的現象。
而且普陀區判決了以「假離婚」、「假結婚」以獲取動遷款為詐騙罪，打擊了了在動遷中人為虛造「人頭」的現象，具有震懾力度。
不要以為，戶口越多越好，除了會出現家庭內部的紛爭以外，今後需要申請住房保障時，例如購買經濟適用房、申請廉租房時，就沒有資格享受了。因此想遷戶口分享動遷蛋糕的需要認真考量一番了。
4,就近安置
在浦東新區或閔行、寶山、嘉定等區，基本可以達到就近安置，但象盧灣、靜安、黃浦等中心區則比較困難。所以象盧灣區建國東路390號基地，由於不能實行就近安置，只能提供較遠的房源，所以給一個動遷基本戶發放就近安置購房補貼10萬。
就近安置購房補貼數字由各區、基地自行決定，有充分就近房源的區甚至沒有，但在價格上面優惠。象浦東三林新村基價為5300，象南浦大橋下的錦尊板塊只有6500元，相當於市場價的一半，實際比補貼現金還要合算。