❶ 建發業績大增背後：廈門「地王」左手倒右手
本報記者 郭陽琛 童海華 上海報道
日前，廈門建發股份有限公司（以下簡稱「建發股份」，600153.SH）披露了2020年三季報。財報數據顯示，前三季度，建發股份實現營收2643.34億元，同比增長25.66%；歸屬於上市公司股東的凈利潤28.14億元，同比增長54.18%。
業績大增的秘密在於一塊2019年年底出讓的廈門總價地王。建發股份於財報中解釋稱，歸屬於上市公司股東凈利潤之所以大幅增長，主要原因正是子公司土地一級開發業務中的該地塊，在2020年第一季度確認收入並結轉利潤。
《中國經營報》記者注意到，彼時，名不見經傳的廈門恆融晨房地產開發有限公司（下稱「廈門恆融晨」）從建發等眾多品牌房企「口中奪食」。但廈門恆融晨卻被認為是游離於建發體系外的全資子公司，而「廈門2019P05」地塊僅隔半年便被打造為建發養雲項目，並出現另一港股上市平台建發國際投資集團有限公司（1908.HK，以下簡稱「建發國際」）的2020年半年報中。
值得一提的是，建發國際計劃承接建發房產全部的房地產開發業務。與此同時，頗為激進的拿地策略，也讓其凈負債率與剔除預收款後的資產負債率分別飆升至303%和79.24%，連踩兩道「紅線」，也為規模增長的可持續蒙上一層陰影。
誰的「地王」？
時間撥回至2019年12月24日，廈門市迎來了一場土拍盛宴，集中出讓了5宗地塊，起拍總價128.3億元，土地總面積約14.1萬平方米，最終總成交金額150.62億元。建發股份也積極參與其中，共斥資約44億元拿下了其中的3宗地塊。
「重頭戲」則是將成為2020年建發股份業績支柱的2019P05地塊，廈門恆融晨以75.25億元將上述地塊收入囊中，還刷新了當時的廈門總價「地王」紀錄。據多家媒體報道，廈門恆融晨是建發成立的體系外全資子公司，主要在建發旗下做一級整理的殼公司。
據建發股份公告，2019P05地塊屬於「後埔-枋湖舊村改造項目」，系建發房產全資子公司廈門市禾山建設發展有限公司（以下簡稱「禾山公司」）受廈門市湖裡區人民政府委託實施的土地一級開發項目。該項目於2008年批復立項，湖裡區人民政府作為業主，委託禾山公司承擔上述改造項目的開發建設，由禾山公司「費用包干，自求平衡」。
建發股份方面透露，上述項目的經營模式是公司投入資金進行拆遷改造，改造完成後交予政府進行招拍掛，公司在滿足地塊交付手續等確認條件後，按政府應支付的土地開發費用確認相關收入。由於行業特性，多年的經營成果有可能集中體現在單個會計年度。
據建發股份初步預計，以建發股份2018年度經審計的「歸屬於母公司股東的凈利潤」46.72億元為基數，該地塊出讓事項將貢獻建發股份「歸屬於母公司股東的凈利潤」25%以上。
然而，記者注意到，雖然拿地的廈門恆融晨與建發控股表面上並無實質性的關聯，但2019P05地塊最終打造成的建發養雲項目卻並表於建發國際中。建發國際半年報顯示，建發養雲可供銷售面積23.29萬平方米，建發國際所屬權益為80%。
據悉，建發股份主營業務為供應鏈運營及房地產開發，其房地產開發業務由子公司建發房產負責。而建發國際是建發房產旗下控股子公司，2014年「借殼」在香港上市。
在業務定位上，建發國際主要負責承接建發房產的房地產開發及相關產業鏈業務，同時負責新興產業的投資，隨著母公司的房地產開發項目逐步注入建發國際，預計3~5年後，建發國際將承接全部建發房產的房地產開發板塊。
上述建發股份投資部工作人員則解釋稱：「建發養雲是建發房產開發的，項目宣傳時也都打著建發房產的旗號，拍地時建發並沒有拍到，是後續通過合作的方式有了一些業務往來。」
值得一提的是，建發養雲也有望拿下今年廈門住宅單個項目銷售金額和面積的「雙料冠軍」。據克而瑞廈門統計數據，截至2020年前三季度，建發養雲成交金額54.37億元，市場份額佔比9.2%；成交面積8.22萬平方米，市場份額佔比5.5%，均大幅領先第二名。
土拍兇猛「後遺症」
2020年，建發在土地市場上的表現不可謂不兇猛。據中指研究院最新披露，今年前10個月，建發房產拿地總耗資510億元，排名第16位；拿地面積481萬平方米，排名第29位，與過往排名均有不小的提升。
以其港股上市平台建發股份為例，半年報數據顯示，報告期內，建發國際在北京、上海、貴陽、南京、杭州和廈門等核心城市取得18個優質項目，新增項目的總可售面積達288萬平方米，同比增長32%，總可售貨值為667億元，同比增長145%；購地權益比例為79%。
中泰證券研究報告指出，上半年建發國際在招拍掛市場新增貨值近600億元，約 90%位於一線和二線城市，約10%位於大本營福建的三線城市。
建發股份也不甘落後。僅在10月，建發股份便在株洲、南昌、淮安三地多次「落子」，總地價達84.52億元。其中，南昌、淮安所拿地塊溢價率均接近55%。此外，今年7月，建發股份以33.64億元在無錫市新吳區競得一幅地塊，約1.48萬元/平方米的樓面價更是讓其成為該區樓面單價地王。
在地產評論員嚴躍進看來，拿地力度比較大與激進，說明企業還是想追求規模。不過由於「三道紅線」的約束，未來激進拿地也會面臨很多阻力和壓力。
相對激進的拿地策略，也使得建發的債務壓力雪上加霜。
財報數據顯示，截至今年上半年，建發國際負債總額達到1212億元，較2019年的959億元增長26%。其中，須於一年內償還的債務約26.85億元，長期債務約502.75億元，相較期初大幅上升。
值得注意的是，建發國際的凈負債率已從2019年底的234%飆升至今年上半年的303%。加之剔除預收款後的資產負債率為79.24%，觸碰了「三道紅線」中的兩道。據監管部門規定，兩項「踩線」，為橙色檔，有息負債規模年增速不得超過5%。
建發股份的債務壓力同樣逆勢加大。Wind數據顯示，2015年，建發股份的負債率和總負債分別為73.18%和727.63億元；而到2020年3月末，上述數據已飆升至82.76%和3216.04億元。對房企而言，負債率達到80%是一個「分水嶺」，會有一定的財務風險。
對此，建發控股投資部工作人員表示，公司房產業務在拿地方面算是比較積極，拿地策略具體看業務的把控，會結合自身情況對土地進行評估和考量。「現在才11月，我們會照著合規的標准來做，盡量把負債控制在一個合理的范圍內。具體時間還未定，今年年末應該可以的。」
「在債務壓力大的時候，若是盲目擴張，可能相關動作就會不可持續。所以還是需要積極降低負債，這是最為核心的內容，尤其是要減少對各類債務的依賴。」嚴躍進說。
擠入物業「上市潮」
面對陡增的債務和「三道紅線」的雙重壓力，建發選擇分拆建發股份旗下物業管理公司建發物業赴港上市。
公開資料顯示，建發物業成立於1995年，歷經20餘年的發展，目前業務范圍涵蓋全國10餘個省（區、市）。招股書顯示，截至6月30日，建發物業合同建築面積為3959.0萬平方米，在管面積為2165.1萬平方米，在管項目數量超過200個。
招股書數據顯示，2017~2019年，建發物業的收益分別為4.47億元、6.08億元及8.01億元，同期毛利分別為1.16億元、1.40億元及1.83億元，凈利潤分別為3245.9萬元、4848.3萬元、6828.5萬元和6147.1萬元。
然而，公司的盈利能力卻較一般。2017~2020一季度，建發物業的毛利率分別為26.2%、23.1%、22.9%、24.3%，明顯落後於物管行業平均毛利率29.8%和平均增速42.6%。
和眾多中小型物業公司類似，建發物業也較為依賴母公司等關聯方。招股書數據顯示，2017~2020年上半年，建發物業在管面積分別為1580.5萬平方米、1876.0萬平方米、2067.2萬平方米及2165.1萬平方米，其中來自關聯方的在管面積佔比分別為67.3%、61.5%、54.4%、55.7%。
此外，建發物業的業務布局也較為集中。2017~2019年，建發物業來自福建省的營收分別為2.20億元、2.92億元、3.64億元，佔比分別為72.78%、73.01%、74.83%。從具體城市來看，來自廈門的營收佔比分別高達45.46%、44.93%、46.52%。
在業內人士看來，在「三道紅線」下，物業公司的上市對於房企而言是很好的融資渠道。但過度依賴母公司可能制約公司未來發展，物業公司要想有更好的表現，還是要有獨立的市場拓展能力，以體現市場化可持續發展的能力。同時，通過收並購與提升增值服務收益，取得在規模和業績方面較高的成長性。
❷ 建發城投是什麼樣的公司，資金上有優勢嗎
建發城投是什麼樣的公司？資金上有優勢嗎？建發城投是什麼樣的公司，總之你要記住，任何的公司都是為了賺錢，你如果要能把握住自己的話，就不要去想著發這樣的財，這樣的公司都是不靠譜的。
❸ 廈門建發集團有限公司的投資發展
2007年－2010年 – 2010年12月，河北航空投資集團有限公司與南方航空股份有限公司和建發集團簽約，同意以14.6億元入股廈門航空有限公司，持有該公司15%股權。增資完成後，建發集團持有廈門航空公司34%股權。
– 2010年6月，建發股份通過摘牌方式，取得天津金晨房地產開發有限責任公司100%股權，從事天津於家堡金融區03-20地塊寫字樓的開發運作。
– 2010年5月，廈華電子恢復在上海證券交易所的交易。
– 2010年5月，廈門國際展覽中心有限公司更名為廈門會展集團有限公司，並整體改制為廈門會展集團股份有限公司。
– 2009年7月，建發集團收購建發股份持有的廈門星鯊葯業集團有限公司30%股權。
– 2009年3月，建發旅遊集團股份有限公司設立廈門國際會議中心酒店有限公司。
– 2009年1月，建發股份持有的廈門國際會展集團有限公司95%股權和建發集團持有的建發房地產集團有限公司44.654%股權等價置換，同時建發股份購買建發集團持有的10%建發房地產集團有限公司股權。
– 2008年12月，廈門建發旅遊集團有限公司整體改制為廈門建發旅遊集團股份有限公司。
– 2008年7月，建發股份參股設立龍源海洋生物股份有限公司，持40%的股權。
– 2008年1月，建發股份與台灣人壽獲准共同籌建君龍人壽保險有限公司，建發股份持新公司50%的股權，2008年9月獲准設立。
– 2007年9月，建發股份增發7306萬股，募得近15億元人民幣的資金。
– 2007年4月，建發股份參股公司紫金銅冠成功要約收購英國AIM上市公司蒙特瑞科公司。 2004年－2006年 – 2006年12月，建發旅遊集團設立廈門新怡酒店有限公司。
– 2006年10月，建發股份參股設立四川永豐漿紙股份有限公司，持股40%。
– 2006年3月，建發股份控股設立廈門金原融資租賃有限公司。
– 2006年1月，建發旅遊集團設立廈門海悅酒店有限公司。
– 2005年12月，建發股份與象嶼集團合資設立廈門現代碼頭有限公司，建發股份持50%的股權。
– 2005年11月，廈門國際會展集團組建成立，建發股份持其母公司95%的股權。
– 2004年12月，建發股份控股子公司建發制葯與廈門星鯊實業公司合並，成立廈門星鯊葯業集團有限公司，建發股份持該公司30%股權。
– 2004年7月，建發旅遊集團在泉州設立泉州悅華酒店。
– 2004年7月，聯發集團與建發股份共同設立廈門金原擔保投資有限公司。
– 2004年5月，建發旅遊集團投資設立廈門廈賓酒店有限公司，該公司於7月1日起開始正式受託經營管理廈門賓館的資產。 2001年－2003年 – 2003年9月，建發股份公司通過增發9000萬公眾股，收購了廈門國際會展新城投資建設公司95%股權。
– 2003年6月，建發旅遊集團參與投資設立了武夷山悅華酒店有限公司，占該公司70%的股權。
– 2002年12月，廈門建發旅遊集團有限公司組建成立。
– 2002年12月，建發集團參股的廈門法拉電子股份有限公司於在上海交易所上市。上市後，建發集團持有該公司3000萬股，占總股本的20%。
– 2002年2月，原廈門國際信託投資公司和廈門建發信託投資公司合並，獲准重新登記為廈門國際信託投資有限公司，建發集團持有該公司51%的股權。
– 2002年2月，建發股份對廈門船舶重工股份有限公司出資人民幣5000萬元，持該公司20%股權。
– 2002年1月，悅華酒店收購廈門金海岸大酒店全部股權。
– 2001年1月，建發股份全資子公司建發物流集團有限公司成立。 2000年前 – 2000年10月，建發集團投資參股廈門法拉電子股份有限公司。
– 2000年8月，建發股份首次配股5550萬股，大股東建發集團以其持有的廈門航空公司40%權益作價5.91億元參與配股， 並向社會募集現金1.8億元。
– 1999年12月，建發集團參股大鵬證券有限責任公司。
– 1999年10月，建發集團受讓廈門航空公司20%股權，使建發集團所持的廈航股權增至40%。
– 1998年底，建發集團接管廈門新悅華發展公司和悅華酒店，從而擁有了廈門當時唯一的一家五星級酒店---悅華酒店。
– 1998年12月，建發股份收購廈門制葯廠70%股權，與廈門國有資產投資公司合資組建廈門建發制葯有限公司。
– 1998年5月，由集團作為獨家發起人以募集方式對其部分資產及業務進行改組，向社會公開發行人民幣普通股，設立了廈門建發股份有限公司。6月16日，該公司股票在上海證券交易所掛牌上市。
– 1998年初，建發集團收購廈門市電子行業的龍頭企業-- 廈門華僑電子企業有限公司52.97%的股權，成為廈華公司的控股股東。
– 1997年初，建發集團受讓聯發44%股權，使建發集團所持的聯發股權增至95%。
