① 2021地產圈十大政策：哪些加碼調控哪些邊際寬松
2021年已經進入尾聲。這一年，密集調控成為樓市關鍵詞之一，無不深刻影響著房地產行業的走向與變局。
媒體盤點出房地產「十大政策」，集中供地、整治「學區房」炒作、清查經營貸、二手房指導價、限跌令、房地產稅試點啟動……這些政策在踐行「房住不炒」的同時，更為行業發展指引方向。
值得關注的是，雖然全年房地產調控政策仍以收緊為主，但是年底的降准以及官方的多次表態，包括支持剛需購房、金融支持房地產並購、提出良性循環和健康發展等，暖風頻吹，政策調控出現邊際寬松。在業內人士看來，未來的房地產政策，在守住「房住不炒」這個底線的同時，會有更多政策支持房地產健康發展。
1、22城集中供地
集中供地成為貫穿全年、影響深遠的房地產調控政策之一。年初，北上廣深四個一線城市以及南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州等18個熱點二線城市宣布實行「兩集中」土地出讓方式，即集中發布出讓公告，集中組織出讓活動，每年不超過3次。
集中供地下，各地土地出讓政策也發生著顯著變化，尤其是從第二輪集中供地開始，土拍規則趨嚴，控制溢價率、提高房企准入門檻、強化房地價聯動、現房銷售、搖號拿地等成為不少城市土拍的新特徵。
將流散式的土地出讓變為集中出讓，並輔以各種競拍新規，減少房企過度競爭、哄抬地價的現象，降溫土地市場，進一步堅定了「房住不炒」的總基調，有助於實現「穩地價、穩房價、穩預期」的目標。
2、整治「學區房」炒作
炒作「學區房」房價並非新鮮事，但是今年對於「學區房」炒作的調控則進入了「深水區」。
下半年以來，從中央到地方，從一線城市北京、上海、廣州、深圳到二線城市合肥、西安、成都等，均發布相關政策整頓「學區房」炒作，通過多校劃片、教師輪崗制度、大學區招生、學區房單獨調控等措施有效促進「學區房」降溫。
以北京為例，今年加大對「學區房」的監管力度，不僅嚴格執行多校劃片、派位入學政策，還把「借學區房等炒作房價」列為今年九大重點工作之一。
在業內人士看來，相比普通房產，「學區房」的需求更剛性，是房價上漲的重要因素，也成了房地產調控的「牛鼻子」，將防止以「學區房」等名義炒作房價上升到更高調控地位，不僅說明「學區房」炒作的嚴重性，還彰顯中央對「學區房」管控的導向。
3、清查經營貸
嚴防經營貸資金違規流入，成為今年降溫樓市的重磅調控殺器。3月26日，銀保監會、住建部辦公廳和央行辦公廳聯合發布《關於防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》，提出加強借款人資質核查、加強信貸需求審核、加強貸款期限管理、加強貸款抵押物管理、加強貸中貸後管理、加強銀行內部管理、加強中介機構管理、繼續支持好實體經濟發展及強化協同監督檢查九條要求。
此後，一場針對違規挪用經營貸炒房的「圍剿」在多個熱點城市上演，北京、杭州等城市明確表態嚴防經營貸流入樓市，上海、廣州、深圳等城市加大挪用經營貸查處力度。
今年4月份公布的排查結果顯示，深圳公布通報提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規貸款，廣州發現涉嫌違規流入樓市的問題貸款金額為1.47億元，北京發現涉嫌違規流入樓市的個人經營性貸款金額約3.4億元；上海公布123筆經營貸和消費貸涉嫌被挪用於樓市，共計3.39億元。
房地產被認為是金融體系最大的「灰犀牛」，金融化、泡沫化現象嚴重，而經營貸是炒房客的重要提款機和杠桿，經營貸違規流入樓市，不僅助漲房價，還產生巨大風險，諸如抽貸導致的房屋斷供被拍等。對於經營貸的嚴查，勢必將擠壓泡沫，從根源上嚴控炒房亂象。
4、二手房指導價
為了抑制樓市過熱，今年2月份，深圳出台嚴厲的調控政策，建立二手房成交參考價格發布機制，這對「狂熱」了一年多的二手房市場具有強大的殺傷力，打擊炒房投機效果明顯，幾個月下來，深圳二手房市場降溫明顯，量價齊跌。
隨後，多個城市相繼跟進，包括廣州、東莞、東莞、合肥、西安、成都、紹興、無錫、寧波、衢州、金華、三亞等城市發布二手小區成交參考價或進行價格核驗，針對重點或熱點區域進行價格指導。
在熱點城市調控轉向二手房市場後，推出二手房參考價是必然趨勢，也是政府發揮有形之手，維護供應市場基礎秩序，彌補市場缺陷的需要。
5、限跌令
在熱點城市抑制房價過快上漲的同時，一些非熱點城市進行「逆向」調控，防止房價過快下跌。下半年以來，包括張家口、昆明、唐山、江陰、株洲、岳陽等多個城市，通過發布政策或約談房企的形式來調控房企大幅降價行為。
限跌令背後是樓市的整體降溫。國家統計局發布的70城房價變動數據顯示，11月份，新房價格出現環比下跌的城市數量達到59個，是2015年3月份以來房價下跌城市數量最多的一次，而僅3個城市二手房銷售價格出現環比上漲。
大漲大跌都可能引發預期波動，「限跌令」的出台，再一次說明了「穩定」是樓市最確定的關鍵詞。
6、房地產稅試點啟動
從立法到試點，房地產稅在今年邁向一個實質性進展。5月份，房地產稅改革試點提出。10月份，《全國人民代表大會常務委員會關於授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定》通過，房地產稅征稅對象劃定為居住用和非居住用等各類房地產；試點5年，條件成熟時，及時制定法律。
在業內人士看來，房地產稅在國家的稅費體系裡十分重要，立法周期相對比較漫長，推進亦需要嚴謹嚴密，試點是很重要的「試金石」，將為後續的立法工作提供重要支撐。
不過，何時開始試點？哪些城市率先進入試點名單？具體的免稅范圍、稅率如何？仍有更多疑問待解。
7、城市更新防止大拆大建
今年，城市更新迎來新的轉折點。8月31日，《關於在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》正式落地，其中強調嚴格控制大規模拆除，除了違法建築和經專業機構鑒定為危房且無修繕保留價值的建築外，不大規模、成片集中拆除現狀建築，原則上城市更新單元（片區）或項目內拆除建築面積不應大於現狀總建築面積的20%。
與此同時，上述通知要求嚴格控制大規模增建，原則上城市更新單元（片區）或項目內拆建比不應大於2；要求應留盡留，全力保留城市記憶，保持老城格局尺度，不破壞老城區傳統格局和街巷肌理。
城市更新是解決「城市病」的重要手段，為城市發展提供新的增長點。但是在推進過程中，出現了大拆大建、急功近利的傾向，有些地方隨意拆除老建築、征遷居民、砍伐老樹、變相抬高房價、提高生活成本，產生新的城市問題。
新規定明確了城市更新的底線，確定了未來城市更新的主基調，由過去的單一「開發方式」轉向「經營模式」的轉變，避免重走城市粗放開發建設的老路。
8、樣板間須「所見即所得」
近年來，在新房市場，「貨不對板」「嚴重減配」的現象頻繁發生。8月16日，北京住建委正式印發《關於進一步規范新建商品住房銷售行為的通知》，其中最引人關注的是設置交付樣板間，開發商在預售商品住房前，應按照經審圖機構審查合格的施工圖紙以及預售方案中確定的戶型樣式、結構尺寸、交付標准、施工工藝設置交付樣板間，並在交付樣板間內布置工藝樣板區。項目有多個戶型的，應設置主要戶型（不少於兩個）交付樣板間，且交付樣板間和工藝樣板區應至少保留至項目交付三個月後。
在商品房預售制度下，樣板間對於購房者購買新房至關重要，對樣板間的直觀體驗往往成為購房者決策的重要依據。但是，在樣板間裝修設置的時候，開發商所展示的裝修方案更為高級，所用家電門窗品牌也為「高配」，但是，在實際交付中，購房者往往發現「貨不對板」「嚴重減配」。
可以說，北京商品房銷售新規切中了購房者痛點，解決買房信息嚴重不對稱的現象，切實保障交房質量，讓「樣板間」成為真正的「樣板」。
9、首部地方版住房租賃條例將出台
繼住建部公開住房租賃條例後，首部地方版的住房租賃條例有望出台。8月24日，由北京市住建委起草的《北京市住房租賃條例（徵求意見稿）》（簡稱「徵求意見稿」），面向社會公開徵求意見。
針對住房租賃市場存在的疑難雜症和頑疾重疾，徵求意見稿創新舉措、對症下葯，諸如對於房租顯著上漲，政府可「出手」干預，單次收房租金額一般不超3個月，超收將受監管；嚴懲嚴罰「甲醛房」，最高擬罰30萬；發布虛假租房信息者，將由互聯網平台刪除屏蔽等。
長期以來，住房租賃行業亂象叢生，「黑中介」「群租房」「哄抬租金」「搶占房源」等現象不斷發生。住房租賃條例的出台，不僅將能夠掃除亂象，維護租房者合法權益，還將進一步推動了租房市場的長期可持續發展。
更為關鍵的是，這是全國首部地方版租賃條例，具有非常重要的標志性意義，意味著未來其他城市將有跟進的可能，對於住房租賃市場來說將會產生深刻的變革，甚至有可能成為市場發展的轉折點。
10、北京封堵「假離婚」買房
為了遏制「假離婚」購房，北京市住建委發布《關於進一步完善商品住房限購政策的公告》，其中提出，自2021年8月5日起，夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數不符合本市商品住房限購政策規定的，自離異之日起3年內，任何一方均不得在本市購買商品住房。
此前，北京離婚購房政策出台於2017年，對於離婚一年以內的房貸申請人，各商業銀行應參照二套房信貸政策執行；申請住房公積金貸款的，按二套住房公積金貸款政策執行。這意味著，對於「假離婚」購房者，此前雖然從信貸政策上進行了限制，但並未從購房資格上加以調控，政策存在漏洞。
北京住建委相關負責人也表示，僅近一段時間以來，就有約14%的房屋交易屬於離婚家庭購房。這既影響了調控的效果，也容易產生一系列法律風險和道德風險。
北京此次出重拳封堵「假離婚、真買房」，補上了離婚購房的「漏洞」，不僅能夠有效降低樓市成交熱度，更能夠從道德層面，讓婚姻回歸本質，讓「假離婚」的昏招和鬧劇終止。
② 廈門新政升級限購、限售，全國房地產進入雙向調控
最近，各地房地產調控政策頻出。9月18日，廈門五部門發布《關於進一步加強房地產市場調控的通知》（簡稱《通知》），從商品住房價格管理、限購限售升級、加強住房金融管理等方面，進一步調控樓市，抑制投機炒房，遏制房價過快上漲。
當日，除了廈門外，海口也升級房地產調控政策。值得關注的是，在一些城市加碼調控政策抑制房價上漲、樓市過熱時，另一些城市則是防止房價下跌。業內人士表示，房地產調控出現雙向調控，防止房價上漲和防止房價下調並存，「穩定」是樓市最確定的關鍵詞。
限購、限售升級
根據《通知》以及廈門市住房保障和房屋管理局的解讀，廈門此次新政涉及新房價格管理、法拍房納入限購、島內新房限售5年、適時調整最低首付款比例等。
在價格管控方面，廈門新建商品住宅價格一律參照同區域、同品質、同類型項目的價格，合理定價。開發企業在辦理預售許可時需承諾半年內不調整價格。引導開發企業按照項目實際情況，實價實折銷售。在限購方面，明確參與競買「法拍房」的人員，應當事先確定在廈門市具有購房資格，防範通過「法拍房」規避限購政策，堵塞政策漏洞。
與此同時，近年來，廈門島內新建商品住宅市場較熱，為抑制投機投資性購房，堅持「房住不炒」，進一步滿足剛需和改善型群體住房需求，穩定市場預期，《通知》規定，在島內新購買的一手住房，需取得產權證後滿5年方可上市交易。
此外，在住房金融管理方面，廈門嚴格執行「認房又認貸」的差別化住房貸款政策，根據市場形勢變化，適時適度調整住房貸款最低首付款比例、最低貸款利率。銀行業金融機構應嚴格評估借款人的還款能力，防範通過虛假收入證明、虛假流水、虛假交易騙取貸款；嚴格審查購房資金來源，監控消費貸款、個人經營性貸款資金去向，防止挪用非住房類貸款用於購房。
分析人士認為，廈門此次新政的主要內容仍是「打補丁」，諸如法拍房納入限購、新房限售5年等內容，在其他城市的調控政策中都較為常見，而對於住房金融的管理等，也是調控的常規動作。
廈門新房價格連漲多月
此前，廣州發布二手房指導價時，坊間就開始傳出廈門將跟上。但是此次新政，廈門並未將二手房指導價納入進去。
事實上，經過5個月的二手房專項整治行動，廈門的二手房市場逐漸回歸理性。今年4月16日，廈門發布整治二手房市場專項行動工作方案，通過專項檢查和聯合執法，有效遏制二手房市場亂象，維護市場秩序。重點打擊機構、個人違規使用信貸資金，公證代理囤積房源，規避交易稅費等炒房行為，以及發布不實房源價格、宣傳「學區房」等違法違規炒作行為，及時曝光典型案例，形成震懾，營造良好輿論環境，穩定市場預期。據了解，此次專項行動時間為期9個月。
在專項行動整治下，廈門二手房價出現調整。國家統計局數據顯示，今年8月，廈門二手住宅價格環比持平，同比上漲4.2%。在成交量方面，根據廈門網上房地產數據統計，今年8月，廈門二手房成交量環比下降2成左右。
不過，在新房方面，廈門8月份新建商品住宅價格出現環比上漲。國家統計局數據顯示，今年8月，廈門新建商品住宅價格環比漲幅為0.4%，且從去年5月份以來，廈門新房的價格就一直上漲。廈門網上房地產數據也顯示，今年8月，廈門一手住宅成交量環比上漲6成。
在業內人士看來，廈門此次新政中對於新房價格的管控正是基於當前新房市場量價齊升現象的調整。
房地產雙向調控開啟
當天，除了廈門外，海口也升級樓市調控政策，內容包括限購加碼、圍堵「假離婚」買房等。事實上，8月底以來，不少城市的房地產調控政策仍在不斷加碼。
8月30日，西安發布《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，擴大限購限售范圍。8月31日，廣州市住房和城鄉建設局發布《關於建立二手住房交易參考價格發布機制》的通知，並同步公布了首批96個二手房社區的參考價格。
繼8月份出台「莞八條」後，9月9日，東莞市自然資源局牽頭起草並發布了《關於進一步嚴格住宅用地競買有關事項的通知》，通過嚴格購地主體資格審查、強化購地資金來源審查等措施，健全東莞住宅用地市場准入機制、建立購地資金審查制度，進一步維護東莞土地交易市場秩序。
值得關注的是，在一些城市收緊調控政策抑制房價過快上漲時，一些非熱點城市在控制房價過快下跌。截至目前，已經有包括昆明、唐山、江陰、株洲、岳陽等多個城市通過發布政策抑或是約談房企的形式來調控房企大幅降價行為。
比如，8月31日，江陰市住建局發布《關於進一步促進房地產市場健康穩定發展若幹事項的通知》，商品住房銷售價格備案後，商品住房實際成交價格不得高於備案價格，嚴禁低價（如低於成本價、變相降價等）傾銷、打價格戰，堅決杜絕惡性競爭、降標降質、逾期交付等違規違法行為。
中原地產首席分析師張大偉分析稱，很明顯，房價大漲會放大金融風險，而房價斷崖式下跌也同樣不是穩定，也會影響波及金融系統。「最近全國多個城市新房的『限跌令』，表面是部分房企在負債高壓下搶跑，背後其實進一步說明了『穩定』是樓市最確定的關鍵詞。」