㈠ 萬字吐血分析：小白如何在北京買第一套房
作者 | 貓叔
這篇文章，主要是關於買房方面的一些硬核知識。給計劃買房的小白做一個基礎科普。
爭取做到這樣一個目標：看完文章後，你已經從新手村（啥都不懂）的水平，進階到可以打個初級副本（獨立買房）了。
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關於買房，我有兩條最誠懇的忠告
做地產自媒體以來，在買房這件事上，我回復了沒有上萬個問題，至少也有大幾千個問題了。不熟悉我的朋友可能覺得我脾氣比較暴躁，回答問題沒什麼耐心，但老粉會GET到我的點，知道怎麼樣提問，才能要到自己真正想要的答案。
你可能覺得提問有什麼難的，別說，對有的人還真挺難的。
很多人連最基本的功課不做，就希望別人給出詳盡的回答。這其實是對彼此的不尊重—— 連自己的購房資格、首付情況、月供情況都不了解，張口就問，既浪費了你的時間，又浪費了我的精力，最後這場交流只能是不歡而散。
另外購房者能獲取的硬核干貨渠道確實很少，網上一搜，買房的信息一大堆，但大多數都是房價漲了跌了，而且多是沒有邏輯蹭熱度的文章，還很容易煽動買房者的情緒，讓真正有購房需求的人誤入歧途—— 好多小白經常問，買哪裡漲幅最高?房價什麼時候漲?
說的好像我什麼都懂一樣。他們巴不得我就是天橋上算命的，掐指一算，就能告訴你：施主，看你滿面紅光，骨骼精奇，我這里有一本《買房秘籍》傳授給你，包你三年賺千萬，走向人生巔峰。
用腳趾頭想想，這可能嘛？有這好事，我何必還巴巴碼字，借錢炒房不好嗎?
買房能抗通脹，如今是菜市場大媽都知道的事情了。但人人都想做鐮刀發大財，那麼韭菜又哪裡去找呢。且不說08年多少深圳炒房客破產，近一點的，17年317以來，燕郊和北京買房的人，又有多少站在高崗。
所以我始終認為，買房能夠抗通脹、實現穩定的資產增值，就足夠了。而炒房比拼的是資金實力、現金流、對市場對人性深刻的洞察，還有和政策對抗的運氣成分。一次賭對了是運氣，但如果總覺得有這樣的好事，形成路徑依賴，那遲早還是要賠掉底褲的。
想要買房發財之前，請問一問自己：
你比別人更聰明嗎？你更了解你的對手盤嗎？
你是否准備好了足夠的現金、優質的借貸資質？
你一個連購房流程都搞不清楚的小白，憑什麼能贏在市場摸爬滾打幾十年的老鳥呢？
所以，對於買房，我有兩條最誠懇的忠告：
1、別想著怎麼賺錢，先保證怎麼不賠錢。
2、請永遠記住第一條。
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小白買房的三個原則
接下來，我們以北京市場為例，來說說買房怎麼避免賠錢、盡量買對的問題。
根據貓叔跑盤的心得來說，小白買房，要注意以下三個原則：
不看新房看二手
不看環線看產業
不看窪地看產品
我們一條條來分析。
不看新房看二手，這里不是說不建議你買新房，一定要買二手。指的是，只有二手房的價格，才能體現最真實的市場價格。
北京市場和全國大部分城市都不太相同，北京是一個二手房非常成熟的市場。可以來說，從有商品房開始，北京的二手房和商品房就是共存的。
這里簡單科普下我國的住宅史，從建國到1998年房改之前，我國採取的是住房分配製度，房子一直處於緊缺的狀態。
1998年房改之後，北京一下子推出了19個經適房，包括天通苑、回龍觀等大型居住社區，大批量的新房開始銷售。第二年允許160萬套公房上市買賣，二手房市場也隨即開啟。
經過20多年的發展，五環內絕大多數是二手房的天下，可以這樣說，一個板塊的二手房均價，已經成為衡量這個板塊的價值刻度。
在同一個片區內，有新房有二手的情況下，如果新房價格超過了周邊同品質同類型的二手房的20%以上，那就說明這個新盤的價值已經透支了。這種新盤我們叫做溢價盤，買是可以買，但性價比沒有了，多出來20%以上的溢價，是你為樓盤品質、為你生活支付的成本。投資這樣的樓盤一定要慎重。
不過事實上，新房和二手房重合的板塊不太多。北京的新房大多在五環外，五環內是二手房的天下。
那麼到底是買新房還是二手呢？主要取決於你的預算和人生所處的階段。
對於單身、剛結婚的首次置業人群來說， 優先選擇五環、六環的臨鐵新房。 以犧牲上下班的時間來換取物業的成長空間。
這個結論，主要是從首付不足，貸款資格又很珍貴的角度來考慮的。我們都知道北京房票很珍貴，但其實首套房的貸款資格更加珍貴。為什麼首貸又叫處女貸，這意味著大多數人一生只有一次機會。
在不影響你生活、可提供充足月供的前提下，應該最先考慮的是如何充分利用首套房的資格，盡可能多貸款，少交首付。尤其是做生意的朋友，更懂得，像房貸這樣大額低息長期貸款，是非常優質非常難得的貸款。
請注意臨近地鐵是最基本的要求，因為有流動性。
很多人問我，最近比較火的，大興龐各庄的幾個樓盤，以及順義的金茂北京國際社區，太便宜了，能不能買？
我是真心不建議買的。
3、稅費低做高網簽價可以多貸款、稅費高可以做低網簽價避稅。
通過前邊的講解，可以得知，二手房最理想的房源是滿五唯一的普通住宅/老公房，但實際上我們遇到這類優質房源的機會實在不多。中介為了提高成交效率，往往也懶得專門為你找這類房源，而是把手裡現成的幾個次級選項提供給你。
應對這種情況，我們怎麼處理呢？
實際上，在二手房交易過程中，有很大一部分比例，真實成交價和網簽價是不一樣的。
非滿五唯一，稅費比較高的情況下，尤其涉及到差額20%個稅，原值又低，這個時候（網簽價-原值）*20%的高額稅費簡直太兇殘了。為了避稅， 買家往往選擇做低網簽價。
有人說，1000萬的房子，原值200萬，網簽價做到200萬，不就可以避稅了嗎？想法很美好，但稅務部門可不是吃素的。為了避免這種情況，每個房子還有一個核定價，也叫「二手房過戶指導價」，如果你的網簽價低於核定價，那麼稅務部門就要以核定價為標准來收稅。
所以，你只能把網簽價做到和核定價一樣低，保證繳納最少的稅費。
這里做一個總結：
買二手房優先用的兩種策略：
一種是首套首貸資格，買總價看上去比較高，但滿五唯一稅費很低，凈首付也低的，可以多貸款。
（貸款不是無限制。決定最高貸款額度的就是銀行給出的評估價。在北京，評估價一般是房屋實際成交價的95折或者9折，特別老的房子也有8折的情況出現。）
另外一種是二套資格，全款買房，選擇總價比較低，但稅費很高的，做低網簽價規避稅費。需要用錢的時候，可以再抵押。
PS: 真實成交價≥銀行評估價≥網簽價≥最低過戶指導價（核定價）
當然，本篇講的是二手房買房中的具體問題。前提還要建立在如何正確的選擇板塊以及房源上。
㈡ 北漂的人時如何在北京買到房的要拚命才能買房嗎
北漂的人怎麼能在北京買到房子？這個受到兩個條件的限制，一個是政策限制，一個就是經濟能力限制，因為你就算是有了錢你不滿足剩下的條件，想買房子也買不了，就算你滿足了相應條件，沒有錢也同樣買不了。
正常的工作者，從25歲工作到55歲基本就退休了，也就是說你只能工作30年左右的時間，想在北京買房就憑自己的薪水，30年的時間意味著你每個月要攢下的錢，起碼要有15,000，這樣你才有可能買得起房子。能夠一個月攢下15,000，那你那個收入起碼要到2萬多一點，雖然北京是大都市，但是一個月賺到2萬塊錢以上，哪是那麼容易的事情啊。
㈢ 父母是普通工薪層兒子在北京工作月薪一萬，想在北京買房怎麼辦呢
父母是普通工薪階層，兒子在一線城市工作月薪一萬元，卻想在一線城市買房怎麼辦？
㈣ 如何在北京快速買房
盡快在北京買房子需要滿足的條件有：在北京連續滿五年納稅證明(指個人所得稅)或者在北京連續滿五年的社會保險證明；有北京合法有效的暫住證；購房人在北京沒有房屋，如果已經結婚，夫妻雙方在在北京沒有房屋。以上幾種情況滿足其中一種就可以擁有在京購買房產的資格了。有以下情形之一的家庭不能申請購買共有產權住房：(1)申請家庭已簽訂住房購房合同或徵收(拆遷)安置房補償協議的。(2)申請家庭在本市有住房轉出記錄的。(3)有住房家庭夫妻離異後單獨提出申請，申請時點距離婚年限不滿三年的。(4)申請家庭有違法建設行為的，申請時未將違法建築物、構築物或設施等拆除的。(5)申請家庭承租公共租賃住房、公有住房(含直管和自管公房等)後又購買共有產權住房的，應在購房合同網簽前書面承諾騰退所租房屋。
㈤ 如何在北京買房
目錄：
一、基礎認識：北京按區劃分的4個梯隊
二、樓市特徵：明白這4點，北京買房很輕松
三、學區房：不懂北京的學區千萬別碰學區房
四、購房區域選擇
五、二手房貸款與稅費：最劃算的貸款方法是怎樣的？
六、關於北京樓市的幾個觀點
一、基礎認識：北京按區劃分的4個梯隊
經過崇文宣武兩區合並後，北京目前有16區，根據各區發展和定位，可以劃分成四個梯隊：
第一梯隊，北京的核心區（老城區）：東城區、西城區。
這是北京最核心的位置，也是老北京口中的城區，在老北京的概念里，只有進了東西兩城才算北京人。自然，這里也是北京歷史最悠久、房價最貴的地方。
第二梯隊，拓展區（新城區）：朝陽、海淀、石景山、豐台。
新城區圍繞東西城而起，北京一半的人口都在這四個區里，也是外來人口的主要落腳地。其中又以朝陽、海淀兩區發展得最好。
石景山面積只比西城大一點，以前是工業基地，現在改為居住區。豐台比較亂，城南二到五環的大部分都屬於豐台，相比海淀、朝陽，豐台的發展比較落後。
第三梯隊，發展新區：昌平、順義、通州、大興、房山。
這五個區是北京的近郊區，三成人口在這里。房價不到城區一半，是剛需買房「性價比」最高的地方。
第四梯隊，是北京的偏遠郊區（所謂的生態涵養發展區）：門頭溝、平谷、懷柔、密雲、延慶。
連地鐵的邊都挨不著，住在郊區的人都覺得它們是郊區，屬於姥姥不親、舅舅不愛的角落區域。
現在所說的北京城區，一般是指城六區，在核心的東西城區基礎上再加上4個新城區，北京8成的教育、商業和醫療資源集中小小的城六區里。
二、樓市特徵：明白這4點，北京買房很輕松
1.城六區不一樣的四個發展方向
關於北京老城區，以前有一句話叫做「東富西貴，南貧北賤」。
北京東邊有一條歷史有名的京杭大運河，商賈雲集，是富人聚集地。
西邊環境好，多權貴居住。南邊平民百姓居多，北邊多是做苦工的人，所以叫做「南貧北賤」。
現在當然已經不一樣，也可以簡單概括成一句話：「東商西學，南輕北重」。東邊多商業、金融、娛樂，國貿、三里屯都在這個方向。
西邊教育強，從小學到初中、高中再到大學，西城和海淀佔了北京大部分的頂尖教育資源，清華北大等一大批頂尖大學都在這里。
東西兩邊整體變化不大，一直都是優勢聚集地。而北邊近年發展很快，中關村、上地等都在這里，聚集大量知名科技企業：騰訊、新浪、網易、華為、聯想、網路、清華同方等，通過科技帶動發展，大量相關產業搬遷過去。
從四環開始，北部就優於北京的其它三個方向。南面雖然也有所發展，但相對東西北三面仍然較為落後，核心功能還是居住為主，教育、醫療、產業等多方面存在劣勢，是四個方向中發展得最差的，而且越靠近市中心這種現象越明顯。
這四個不同的發展方向體現在城六區，出了城六區就不適用了。
2.四環內是老房子的天下
北京，一國之首都，第一反應就是想到高樓大廈。
然而因為歷史、政治等各種原因，實際上只有國貿一帶有大量的高樓，整個北京越是靠近市中心，房子越是老破小。
如果你想要買到中心位置的房子，你就不能太在意房子的環境、樓齡和戶型，因為九成九的房子你都不會滿意的。
四環以內，十年樓齡以內的房子一房難尋。
二環內更是90年代的房子都能稱之為「新房」，五六十年代的房子都還有在掛牌交易，這些老古董一樣的房子可想而知它們的戶型、小區設計有多落後於時代。買老城區，你就不能太糾結這些。
相比新城區，老城區環境差亂，房子破舊，住的很多都是有錢的窮人，空守著上千萬的房子，卻享受著八九十年代的生活品質。
雖說居住便利，出門方便，但居住舒適度很低，房價卻很高。
對於很多人來說，四環外一棟棟商場、醫院、學校拔地而起，地鐵延伸而至，和老城區的配套、交通差距越來越小，居住環境更舒適，似乎四五環的新房會比二三環的老房子更好。
但是四環外還有很多土地可以開發，而老城區地就那麼多，能蓋的都已經蓋完，房子再老那也是核心地段的絕版資源。老城區的配套可以改善，四環外跟北京市中心的距離卻永遠不可能拉近。
3.北京中心地段不一定就更難買
越靠近市中心、越靠近CBD，房價越貴，購房門檻越高。這似乎成了我們默認的規則，但這放在北京只對了一半，中心地段的房子房價會更貴，但卻不一定入手門檻更高。
（1）東西城的購房門檻反而更低。
東西城雖然是北京房價最高的地方，但東西城有一種「特產」——公房。
購買公房可以按真實價格貸款，而普通商品房普遍要按不到半價進行貸款。通過購買公房，東西城買房的實際首付比朝陽海淀還低。
具體公房是怎麼一回事，第五部分會詳細介紹。
（2）北京城南部是價格窪地。
注意是價格窪地，而不是價值窪地。北京城南方向由於教育、產業、醫療等資源劣勢，和傳統地域觀念影響，同一環線比東西北三個方向便宜好幾萬，北三環二手房賣9萬，到了南三環只要6萬多，近3萬的價差。與價格相對應，城南除了位置近就一點優勢都沒有了。
（3）北京CBD房價並不高。
北京CBD國貿一帶，位於東三環，八萬就已經能買到不錯的二手房，而且是2004年以後的房子，在三環，妥妥的是新房。
廣州CBD珠江新城二手房都接近8萬了，而且是全市最高價，北京CBD也才賣8萬，離東西城11萬還遠著呢。
如果能接受商住混合的樓盤，六萬的房子都有得挑。放在北京，CBD這個房價絕對便宜！
4.通州雖遠，門檻不低
通州雖然已經去到五環外接近六環，但中心區域二手房價仍然要五萬多。而同等距離下，往南只要三萬多，往北4萬多，往西4萬。通州作為城市副中心的價值在房價上已經開始體現。
另一方面通州的購房資格也是最嚴的，不僅要有北京5年社保，而且非北京人和已有1套住房的北京其他區縣戶籍居民，要最近3年在通州連續繳納社保才能在通州買房。
四、學區房：不懂北京的學區千萬別碰學區房
今年4月，北京各區陸續發布各種教育政策，多校劃片、電腦派位、「六年一學位」，各種政策炮轟下，學區房到底會發生什麼變化呢？我們且來看一下。
1. 多校劃片成為趨勢，重新定義學區房
北京教育質量最好的三個區，按實力排名：西城、東城、海淀。其中東城、海淀兩區，外加豐台都已確定「多校劃片」政策。
多校劃片：孩子入學時不再對應一所小學，而是對應多所小學，通過隨機派位方式決定最終上哪個小學。
「多校劃片」意味著這幾個區的學區房不再對應某一所學校，哪怕這套房子以前對應的是一流學校，你的孩子也可能會被派位到三流學校去。
其它區的進度雖然不及這3個區，但是根據北京市教委2018年提出的「穩妥推進單校劃片和多校劃片相結合入學方式」，和教育部明確提出的在大城市推廣「多校劃片」政策，多校劃片遲早會鋪開來，並將逐漸取代單校劃片，買房定小學將成歷史。
具體東西城、海淀區的學區劃片范圍可在文末查看。
2.擇校變擇校區，西城是最佳選擇
東城區、西城區是北京優質教育資源最集中的區域，每所學校的實力都不弱，即便實行了「多校劃片」，上不了這所名校，還有另外的名校可以上，對學區房價格的影響不像其它區那麼大。
但是對於教育資源不均衡的片區來說，學區房就危險了。譬如豐台只有幾所好學校，在大部分都是普通或者差學校的情況，大家都不願意為學區支付高額溢價。
而海淀雖然有人大附中附小、清華附中附小、北大附中附小、中關村一、二、三小等這些頂尖的小學，但是普通小學更多，整體教育質量不及東西兩城，不均衡的教育質量也會對海淀的學區房有所影響。
綜合來看，最佳的學區房仍然是西城區:
（1）西城整體教育質量最好
西城的教育質量公認是整個北京最好的，哪怕區內的差學校都比區外大部分學校更優質。不說最好的金融街、德勝學區，以月壇學區為例，學區對應的五個學校中最差的第二實驗小學白雲路分校和復興門外第一小學也有北京小學的中等水平。
（2）西城目前還是單校劃片為主，多校劃片為輔，優先對應單一學校。
以目前的政策，西城只有在房子所對應的學校招生名額滿員後，才會在學區內進行多校劃片來調劑。
而西城整體生源少，學位不缺，只要不是競爭金融街、德勝最頂尖的第二實驗小學、育翔小學等，有房產的情況下，單校對應入學基本沒問題。
哪怕我剛才說的月壇學區最好的育民小學，西城區前五的小學，去年都不需要調劑。
（3）西城沒有「六年一學位」。
東城、海淀都已經實施「六年一學位」，也就是房子六年內只能對應一個學位，而西城還沒有具體相關規定。
也就是說以現在的政策，哪怕房子前任業主的孩子還在讀書，你買房後仍然能入學，而且理論上只要沒有學校家訪調查，你完全可以將房子中途轉手。
但是保險起見，為了預防政策變化，如果在西城購房，還是選擇學位未被佔用的學區房為好，前兩年也先不要賣房。
3.買學區房，小學比初中更重要
（1）初中學區房的作用不大
小學和初中哪個更重要很難說清楚，但如果是買學區房那就一定是小學學區更重要。
北京目前的小升初政策是全區填報錄取加學區隨機派位，也就是說哪怕你學區的初中不好，你也有機會填報本行政區內其他學區的好初中。
而且小升初在本區內換學區也不需要另有房產，只要在本區有小學學籍，就能讀本區的初中。
另一方面，小升初統一按學籍實行就近原則，哪怕是西城也沒有單一對應學區的概念。
實際上你只能挑小學，初中最多給你保證是「菜單」上的菜，最後上的是哪一道菜誰也不知道。初中的學區再好，作用也比不上小學。
（2）政策年年變，初中太遠，只爭朝夕
近幾年，北京的學區房相關政策每年都有新的變化。哪怕你挑到初中最好的學區房，6年小學讀完，到時候你房子還屬不屬於這個學區誰也說不準。
與其博遙遠的初中，倒不如先抓住眼前的小學。
（3）特殊小升初
部分小學會有「九年一貫制」、「對口直升」兩種小升初方式，兩者差別在於「九年一貫制」是百分百直升，而「對口直升」是按比例直升。
九年一貫制：一到九年級直升，不存在小升初擇校環節。
對口直升：在小升初環節，讓小學一定比例的學生直接對口升入強初中。
通過這兩種方式都能達到直升強初中的目的，但會有強弱配的情況（弱小學配強初中），如果有意九年一貫制或者對口直升的小學就要注意對應的初中質量。
本文末會附上東西城、海淀區九年一貫制小學和對口直升小學所對應的初中。
4.租房也有學區，但只有最低保障
整個北京都已經可以租房入學，即使是東西城區，租房也能享受學位。
但是租房入學的條件嚴格，實際符合要求的家庭並不多。
北京戶籍家庭的具體規定包括：租房者三年內連續在所在城區交社保，補繳無效；家庭在京沒有任何房產，且三年內不能有交易記錄；所租房子正規合法，車庫房、過道房、公租房等無效；嚴審戶口，全家不在一個戶口本上的情形無效。 非北京戶籍要求五證：在京務工就業證明、在京實際住所居住證明、全家戶口簿、北京市居住證（或有效期內居住登記卡）、戶籍地無監護條件證明。
不管是否北京戶籍，審核條件都相當嚴格，租房的人多，符合條件的人少。
而且北京六大城區的租房入學都只能多校劃片，哪怕租在西城區也只能等有房者先對應單校入學再進行電腦派位。
而且租房的入學順位最低，以西城為例：
西城區優先保證房產由父母持有的京籍孩子單校劃片；
其次是房產由四老（爺爺、奶奶、外公、外婆）持有的京籍孩子；
剩下的是第三順位，租房人群又是其中優先度最低的。
當學區名額已滿的時候，就會將學生調劑到其它學區。
至於會不會調劑到更好的學校？做夢吧。
5. 教育趨向平均化，學區價值更加凸顯
北京將教育資源均衡化的意圖很明顯，多校劃片會逐漸取代單校劃片。
但是教育資源的地區分布不平衡是不可改變的，隨著多校劃片的推進，會產生這兩個變化：
（1）大量非優質學區房的學區價值會大減。
既然不能對應學校，購房者就不會願意支付這么高的學區溢價。
只有兩種學區房仍然會有人願意支付高溢價：一是強教育片區，有托底保證；二是有頂尖學校的學區，值得一拼，如海淀的中關村一小。
（2）東西城區學區房會更受歡迎。在其它各區已經不能保證就讀好學校的情況，還想要讀好學校怎麼辦？
只能選教育實力最均衡、最好的東西城區，運氣再差分到的學校都比你外面的好。
6.想要讀好學校，還得買學區房
多校劃片最終會成為大趨勢，但學區房還是學區房，該買的還是得買。
因為：有學區房，不一定能讀好學校；但沒有學區房，那就一定不能讀好學校。
如果整個學區都沒有好學校，就算讓你幕後找關系操縱都劃不到好學校。想要讀到好學校，除了學區房，你別無選擇。
五、購房區域選擇
1.注重教育：首選西城，其次東城、海淀。如有疑惑，詳看上一部分。
2.剛需自住挑工作生活所在片區的房子來買，在此基礎上可以結合以下兩點：
（1）想要離市區近：往南部考慮，相比其它三個方向更便宜。
（2）想要居住體驗好：到四五環去，地鐵、商業配套正在起來，房子比老城區新，環境也更好，只要買在地鐵邊上，來往市中心也挺方便的。
3.投資穩妥：不差錢必然是首選東西城，不僅是地段核心，還有學區優勢。
其次考慮海淀、朝陽、通州，海淀和朝陽是除東西城外，發展最好、位置最近的兩個區。而通州是城市副中心，但是限購更嚴格。
4.想要博取大收益的，可以賭城南的未來。
地段永遠稀缺，只要配套能跟上就城南發展肯定不會差，關鍵是能不能、什麼時候能完善城南的配套。選擇南部有地鐵的、好學區的、近商場的房子最有潛力。
5.資金實力較差的，在發展新區挨著地鐵買：房山、大興、順義、昌平。
這些地方以剛需為主，主打「性價比」，也就是說便宜，但並不稀缺，優勢不明顯，投資有風險。
6.偏遠郊區。除了當地居民，完全不必考慮。
六、二手房貸款與稅費：最劃算的貸款方法是怎樣的？
1.北京稅費徵收規定
在說怎麼貸款最劃算之前，有必要先講清楚北京的貸款和稅費徵收規定。
（1）普通住宅與非普通住宅
首先，大家先要了解「普通住宅」這個概念，因為北京絕大部分大家以為的普通住宅都不符合規定的「普通住宅」標准。
北京的普通住宅必須同時滿足三個條件：
①住宅小區建築容積率在1.0（含）以上；
②單套建築面積在140平方米（含）以下；
③價格應當低於所在區域住房指導價，單價和總價至少有一個在標准之下。
很顯然，北京五環哪來4萬以下的房子？
光看價格標准就知道九成九的房子都不是普通住宅。
那麼普通住宅和非普通住宅貸款和稅費有何區別？
（2）首付比例與稅費
首先貸款額度不一樣：
普通住宅的首套首付比例最低3.5成，二套首付比列最低6成。
非普通住宅的首套首付比例最低4成，二套首付比列最低8成。
其次稅費不一樣：
二手房交易主要包括三個稅：契稅、增值稅、個人所得稅。
契稅：普通住宅和非普一樣，首套90平以下1%，首套90平以上1.5%，二套3%。非普通住宅一律3%。
增值稅：普通住宅滿2年免徵，非普滿2年差額徵收5.6%。不滿2年皆為全額徵收。
個人所得稅：普通住宅和非普一律為總價的1%或盈利的20%。
註：①所有稅率的稅基按網簽價算，而非實際成交價格；
②除以1.05為快速換算成不含稅價格；
③賣方承擔的稅費實際還是會落到買方上；
很明顯，無論是貸款比例還是稅費，普通住宅都比非普更優惠。
所以在北京買房，將網簽價控制在普通住宅的指導價之下，所繳納的稅費會低很多，二套的實際貸款額度也往往會更高。
而對於經濟適用房和公房，還有額外的土地出讓金和綜合地價款。
一類經濟適用房（兩限房，限房價、現地價，滿5年才能交易），需補交綜合地價款，其它稅費按照商品房標准計算：
二類經濟適用房（回遷房、集資房）和公房，需補交土地出讓金，不管價格、大小，交易稅費統一按普通住宅計算：
要注意的是，經濟適用房和公房經過首次交易後，住房性質都會轉變成普通商品房。
接下來就是重點了。
2. 二手房怎麼貸款最劃算？
根據貸款和稅費徵收的規定，可以整理出以下幾點：
(1) 除了全款普通住宅購房者之外，買二類經濟適用房（回遷房、集資房）和公房更劃算。
經適房和公房由於沒有交易記錄，個稅基本都是按總價的1%來算，相比商品房按盈利的20%來算，稅費會更低。
而且二類經適房和公房不管面積大小、價格高低都按普通住宅算，不會因為面積過大而稅率變大，首套可以按實際價格貸款6.5成。
(2) 普通商品房按指導價網簽最劃算，滿五唯一房子可選擇按真實價網簽以減輕首付壓力。
①不滿2的普通商品房按指導價貸款最劃算。
以五環內700萬的房價來算，作為普通住宅按指導價468萬網簽，原價一般也是差不多，這里也按468萬算。
按指導價網簽，首套實際貸款情況是：需付契稅、增值稅、個人所得稅（差額為0）首付：700-468*0.65+468/1.05*（1.5%+5.6%）=427.4萬其中貸款304.2萬，稅費31.6萬。如果按700萬的網簽價，評估價估算9成：需付契稅、增值稅、個人所得稅首付：700-700*0.9*0.6+700/1.05*（1.5%+5.6%）+（700-468）*20%=415.7萬，其中貸款378萬，稅費93.7萬。
計算下來，網簽價簽高了，雖然貸款額度高74萬，但因為稅費高，首付變化不大，卻要多付稅費62萬，實際首付並沒有減少多少，月供壓力也會更大。
②滿2不滿5的普通商品依然是按指導價最劃算
同樣以剛才案列來算：
按指導價：需付契稅、個人所得稅（差額為0）首付：700-468*0.65+468/1.05*1.5%=402.5萬貸款304.2萬，稅費6.7萬。如果按700萬的網簽價：需付契稅、增值稅、個人所得稅首付：700-700*0.9*0.6+700/1.05*1.5%+（700-468）*（20%+5.6%）=391.4萬貸款378萬，稅費69.4萬。
在滿2的情況下，稅費會增加63萬，首付輕松11萬，顯然按指導價更劃算。
③滿5唯一的普通商品房最好按真實價網簽；
同樣是上述案例：
按指導價：只需付契稅首付：700-468*0.65+468/1.05*1.5%=402.5萬。貸款304.2萬，稅費6.7萬。如果按700萬的網簽價：需付契稅、增值稅首付：700-700*0.9*0.6+700/1.05*1.5%+（700-468）*5.6%=345萬貸款378萬，稅費23萬。
在滿5唯一的情況下，稅費會增加17萬，首付輕松57.5萬，對於首付不足，但還款能力足夠的人來說，可以選擇按真實價網簽。
但是要注意，真實價網簽意味著成為非普住宅，轉手的時候稅費會更高，要滿五唯一才能將影響降到最低。對於投資者，有能力還是按指導價網簽最合理。
具體來看，總價越高，滿五唯一的房子簽真實價的貸款優勢會越大。總價越低，指導價的優惠會越明顯。
(3) 全款土豪，網簽價越低越好。
對於全款買房的土豪，不用考慮貸款，只需考慮稅費，自然是網簽價越低，繳稅就越少。
但是不同的區、不同的房子房管局都會有最低指導價，就算贈送也不會讓你網簽到0。但不管怎樣，簽到最低價最好。
六、關於北京樓市的幾個觀點
1.改善勉力支撐，剛需寸步難行。
北京城六區的購房主體還是改善人群，通過賣一買一的方式來升級房產，純剛需首套買房只是少數，各種政策控制下，購房不僅有名額門檻，連資金門檻都比表面上的高得多。
房價越來越高，限制越來越多，不難想像，在北京買房的難度會越難越大，要上車的還是要盡早。
2.房價再貴，永遠不缺有錢人。
北京作為首都，買不起房的人多，有錢人也多。無數的頂尖大學、頂尖企業都聚集在北京，永遠不缺買得起房的人。
買得起的在俯視，買不起的在仰望，永遠別以窮人的心態去揣度北京的樓市，否則你永遠都看不清北京。
3.房價低點，入手時機
相比去年3.17新政前，整個北京的房價已經下調了30%左右。六城區下調10%-15%，郊區下調20%-40%。
經過一年半的下調，房價已經接近低點，想要再大跌已經不可能，要入手的話，現在就是好時機。
千言萬語，最後只有一句話：北京能買，北京難買。
不僅北京買房難，國內房價升到高點，購房限制重重，國內所有大城市買房都難。
我們將目光放到海外去看看，或許會另有收獲。