❶ 保障性租賃住房REITs陸續落地，企業如何轉換經營邏輯
業內人士認為，保障性租賃住房REITs的上市，拉開行業金融化的大幕。
今年以來，我國住房租賃行業再迎實質性拐點。保障性租賃住房試點40城建設提速，多地陸續公布籌建進度，供給增量迅速擴充。更受業內關注的是，保障性租賃住房REITs（房地產投資信託基金）陸續落地，華夏北京保障房中心租賃住房REITs獲批，而之前的紅土創新深圳人才安居REITs、中金廈門安居REITs，已完成詢價，即將上市。
那麼，這是否意味著我國保障性租賃住房REITs將迎來發行潮？市場化的長租房參與主體該如何擁抱公募REITs？從盈利方面分析，公募REITs收益率突破4%的著力點是什麼？
業內人士認為，保障性租賃住房REITs的上市，拉開行業金融化的大幕。
三單保障性租賃住房REITs落地
近日，《北京住房和城鄉建設發展白皮書（2022）》正式發布。其中提到，2021年北京建設籌集政策性住房61003套，超額完成全年5萬套任務。其中，集體土地租賃房11899套，公租房3251套，共有產權房7042套，定向安置房38811套。2022年，北京市將完善保障房房源長效籌集機制，建立促進多主體投資建設保障性租賃住房體制機制，持續優化審核分配機制，不斷提高公租房運營管理規范化水平，進一步提升安居宜居水平。
發展保障性租賃住房是我國住房制度建設的重中之重。今年年初，住建部明確，「十四五」時期，40個重點城市計劃新增保租房650萬套(間)，同時，希望2022年全年能夠建設籌集保障性租賃住房240萬套(間)。
在此背景下，全國多地加大保障性租賃住房建設力度。從近期各省份反饋的上半年成績來看，大部分城市都已完成上半年度目標，部分城市還完成了年度目標。以浙江為例，浙江省人民政府發布的消息顯示，今年上半年，浙江省已籌集建設保障性租賃住房31.9萬套（間），提前完成30萬套（間）的年度目標任扒衫弊務。
在保障性租賃住房試點40城建設提速，在供給增量迅速擴充的同時，金融端利好消息頻傳，特別是保障性租賃住房REITs漸行漸近。近期，三單保障性租賃住房REITs獲批，拉開了公募REITs落地住房租賃行業的大幕。
其中，紅土創新深圳人才安居REITs、中金廈門安居REITs均已完成詢價，即將進入發售流程，募集期均為8月16日至8月17日。此外，華夏北京保障房中心租賃住房REITs在8月5日獲批後，迅速進入詢價階段，於8月12日進行詢價，為市場獲批的第三單保障性租賃住房REITs。
「保障性租賃住房REITs的上市，塌鋒是行業跨時代的新紀元，拉開行業金融化的大幕。」在8月12日《中國住房租賃品春族牌價值藍皮書》發布會現場，ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然表示，機構化、規模化、金融化是住房租賃行業的三大關鍵詞。其中，機構化是基礎、是前提；規模化是企業發展的必由之徑；而金融化則是行業從萌芽走向成熟的助推力。
或形成「大魚吃小魚」的格局
從最初的產業園區、高速公路、倉儲物流，到保障性租賃住房，基礎設施公募REITs覆蓋的資產領域越來越廣。
趙然分析指出，公募REITs是一種金融創新工具，有助於進一步盤活存量資產，拓寬社會投資渠道、擴大保障性租賃住房的規模，特別是在證監會對於回收資金的再投資去向有明確規定的要求下，勢必會極大增加行業的有效供給，從而真正起到平抑租金、平抑房價的目的。除此之外，公募REITs也是一種主動管理型工具，可助推租賃住房項目實現穩定且可持續增加的運營現金流，最終實現資產或資產包的保值增值。
「對於租賃企業來說，在資金端，公募REITs屬於直接融資，不僅可以降低企業的資金成本，也可以有效降低企業的資產負債率；在產品端，公募REITs會迫使企業去深入思考如何通過優化產品，以提升整體收益、降低運營成本。」趙然如是說。
那麼，這是否意味著我國保障性租賃住房REITs將迎來發行潮？未來將會達到多大的發行規模？
在趙然看來，保障性租賃住房REITs的規模不會達幾十、幾百單。一個不容忽視的問題是，一個良好的REITs標的需要具備一定的規模，如此一來，行業內或形成「大魚吃小魚」的局面，規模小而運營良好的資產有機會並入其中，加上公募REITs的資金將繼續投入於保租房建設中，行業規模將不斷擴大。因此，未來品牌租賃企業的數量或逐漸下降，而與之形成對比的是，單一品牌的體量或日趨擴容。
值得一提的是，目前發行保障性租賃住房REITs的企業主體均為國企。而在業內人士呼籲將公募REITs向優質市場化長租房項目打開時，市場化的長租房參與主體該如何擁抱公募REITs，需要做好哪些准備工作？
對此，趙然表示，保障性租賃住房REITs標的衡量准繩是資產合規性和收益率。目前，一些市場化租賃項目還需在合規性上攻克，而對於收益率已達標、規模則不夠的項目，在已經上市的公募REITs將來擴募時有機會參與其中。
此外，在參與保租房的主體方面，不管是投資方，還是建設方，或是運營商，仍以國企和地方城投公司為主。不過，隨著試點的深入，一些城市為擴大供給渠道，將已有的市場化長租公寓項目納入保租房，如上海的安歆青年社區·虹口區龍之夢店、上海柚米寓的九亭中心店以及武漢城建·都市泊寓江國路店等。
在這一過程中，一些非國有企業也獲得進入保租房的門票，比如萬科泊寓、旭輝瓴寓、龍湖冠寓等房企系長租公寓品牌。此外，安歆、柚米寓等也通過將自身運營的某個市場化長租公寓項目，納入保租房體系，從而參與到保租房的運營中。
在業內人士看來，這或許可以為非國有企業試點保障性租賃住房REITs提供機會。
住房租賃企業需切換到資產管理「軌道」
作為具有金融產品屬性的REITs，標配有穩定現金流的產品才是保證未來盈利的標尺，而底層資產的穩定性決定了風險控制和未來的收益。在趙然看來，未來，公募REITs收益率方面還有較大的提升空間，優質的公募REITs具有豐富的產品類型，多元化會讓其收益率更穩定。那麼，從盈利層面分析，公募REITs收益率突破4%的著力點是什麼？
從全生命周期的視角分析，租賃住房的全生命周期包括「投-融-建-管-退」5個階段。趙然認為，在增量時代，「投」「融」「建」是租賃企業的重心所在。當供給達到一定規模，尤其是保障性租賃住房REITs打通金融閉環、提供了投資退出路徑之後，住房租賃企業的資產管理能力就顯得格外關鍵。
「住房租賃的底層邏輯換軌，成了資產管理邏輯，這是住房租賃企業眼下要特別關注的。」趙然表示，在資產管理的軌道上，租賃企業更應當重視品牌運營，一個品牌如何切入市場、如何藉助品牌策略達到4%甚至更高的收益率，成了凸顯品牌力的最優級指標。
在趙然看來，作為持有型不動產的租賃住房，其品牌運營的含義要復雜得多，與建好即出售的銷售型不動產不同，租賃不動產強調的是運營方持續收取租金、長期持有物業產生增值獲益的能力。如果說銷售驅動的品牌方法論，讓大家熟識的是標識、代言人等營銷工具，那麼，持有型品牌方法論講的更多的是流程管理、產品定位、人員儲備等運營能力。
「住房租賃是個微利行業，走機構化、規模化道路是行業參與者『活下來』的必由之路。隨著政策與金融紅利的釋放，住房租賃企業抓住機遇的關鍵在於，能否深扎進品牌運營的底部，科學制定資產布局、產品布局、人員儲備、供應鏈管理等一系列緊耦合策略，以資產管理、長線運營的思路，倒逼企業優化產品、優化服務，進而以更多高品質供給，讓租賃住房真正成為新市民、青年人住房需求的壓艙石。」趙然說。
❷ 今年北京要加快完善住房保障體系 增加保障性租賃住房供給
中新社北京8月10日電 (記者 於立霄)北京要堅持「房住不炒」的定位，加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系；多渠道籌集公租房房源；規范罩神姿和發展租賃市場，增加保障性租賃住房有效供給；不斷完善共有產權住房制度，推動房地產市場平穩健康發展。
《北京住房和城鄉建設發展白皮書(2021)》(簡稱《白皮書》)10日對外發布並顯示了以上內容。
《白皮書》提出，2021年，北京要優化住房保障分配機制，優先保障特殊困難家庭，重視解決新市民、青年人特別是從事城市運行基本公共服務人員等住房困難群體的住房問題，不斷提高保障房運營管理水平。
同時，北京還要規范和發展住房租賃市場，增加保障性租賃住房有效供給，推動集體土地租賃住房建設，推進存量商業、辦公、廠房等建築改造為宿舍型或公寓型租賃住房。健全房屋租賃管理體制，加強住房租賃企業監管，規范住房租賃企業經營活動，強化長租房管理，建立完善經紀租賃行業信用體系。
《白皮書》還提出，北京要不斷完善共有產權住房制度，制定共有產權住房出租、回購等配套政策，建立共有產權住房網路服務平台。
回顧2020年北京房地產市場發展，《白皮書》顯示，北京房地產市場平穩運行，北京房地產開發投資同比增長2.6%，商品住房成交同比增加8.2%，新建商品住房價格保持平穩，二手住房價格漲幅基本在合理區間內。
在租賃住房方面，2020年，北京加快完善租購並舉的住房制度，加強長租公寓監管，規范短租住房管理，租賃市場發展初見成效。《白皮書》顯示，2020年，北京住房整租租瞎猜賃交易約220萬套次，同比增長2.7%；平均租金每月人民幣82.6元/平方米，受疫情物絕影響，呈現穩中有降的態勢。
住房保障力度持續加大，2020年，北京建設籌集各類政策性住房68279套，完成全年4.5萬套任務的151%。公租房新增分配量1.29萬套，累計分配總量達18.79萬套，低保、低收入、重殘、大病四類家庭依申請實現「應保盡保」。全年共有產權住房啟動網申項目18個、房源2.2萬套，其中面向非京籍家庭房源約6600套；累計推出共有產權住房項目76個、房源約7.9萬套。
❸ 2022年北京朝陽區保障房都有哪些地方
京市擬建5萬套保障性住房,以解決北京市低收喚孝入家庭的住房問廳輪題。這5萬套保障性住扮鏈信房遍布東城區、西城區、朝陽區、海淀區、門頭溝區等
❹ 北京保障性住房有幾種
法律分析：1.經濟適用房：政府以劃撥土地，對困難家庭實行稅收優惠政策，出售給購買的起的困難家庭。
2.廉租房：廉租房是政府或機構擁有，政府用低廉的租金租出。低收入家庭對廉租住房沒有產權，是非產權的保障性住房。廉租房只租不售。
3.公共租賃房：指通過政府或政府委託的機構，按照市場租價向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，同時，政府對承租家庭按月支付相應標準的租房補貼。
4.定向安置房：安置房是政府進行城市道路建設和其他公共設施建設項目時，對被拆遷住戶進行安置所建的房屋。安置的對象是城市居民被拆遷戶，也包括征地拆遷房屋的農戶。
5.兩限商品房：即「限套型、限房價」的商品住房。
6.安居商品房。
法律依據：《公共租賃住房管理辦法》
第七條 申請公共租賃住房，應當符合以下條件：
(一) 在本地無住房或者住房面積低於規定標准;
(二) 收入、財產低於規定標准;
(三) 申請人為外來務工人員的，在本地穩定就業達到規定年限。
具體條件由直轄市和市、縣級人民政府住房保障主管部門根據本地區實際情況確定，報本級人民政府批准後實施並向社會公布。
第三十條 租賃期屆滿需要續租的，承租人應當在租賃期滿3個月前向市、縣級人民政府住房保障主管部門提出申請。市、縣級人民政府住房保障主管部門應當會同有關部門對申請人是否符合條件進行審核。經審核符合條件的，准予續租，並簽訂續租合同。
❺ 公租房申請有年齡限制嗎北京市保障性住房包括哪些房
公租房申請有年齡限制嗎？
有。申請人應達到18歲，在市區有固定工作與固定收入，具備房租付款能力，合乎政府要求收益限制無住房工作人員、家中平均住房總建築面積小於13平方米住房困難家庭、公辦專科學校及職業學校畢返源鋒業之後就業和進城打工及外省來市區工作中無住房工作人員。
5、在校生，出示學生卡+在校證明(標裂斗明：開學時間，全日制/自學，專科/大學本科，學制年限);就業年齡段住戶，均須出具有沒有交納社保、醫療保險憑據。
6、房屋產權證明：戶籍所在地房屋產權證明;租住房屋家中或者個人，房屋備案證實(居所社區警務室申請辦理);借宿親朋好友房的家中或者個人.借住房屋房屋產權證明(原件及復印件);屋主戶籍及其自己頁(原件及復印件);居所社區居委會出具借住證明(標明親朋好友關聯及時長)。
7、有以下情形者，需出示下列證實：如戶籍與房屋產權證詳細地址不一，需出示同一地址證明;當地戶口漏晌遷入滿一年，須提供遷移地有關房屋產權證明及屋主戶口首頁+自己頁，原件及復印件。
北京市保障性住房包括哪些房？
1、經濟實用房：政府以土地劃撥，對困難家庭推行稅收政策，賣給選購的起困難家庭。
2、公租房：公租房是政府或公司具有，政府用低廉房租租憑。低收入家庭對廉租住房沒有產權，是是非非產權的保障住房。公租房只租不售。
3、公共租賃房：是指通過政府或政府委託組織，按照現行租費向中低收入者的住房困難家庭給予可租賃的住房，與此同時，政府對承租家中按月付款相對應標准化的住房補貼。
4、定向安置房：拆遷安置房是政府開展城市道路建設和其它公共設施建設項目的時候，對被拆遷居民開展安裝修建的房子。安置的對象是城鎮居民被被拆遷人，也包含土地徵收房子的農民。
5、兩限商住樓：即「限戶形、限房子價格」的產品住房。
6、安家商住樓。指執行我國「安家(或怡景)工程項目」而的建設住房(歸屬於經濟實用房的一類)。是黨和政府分配借款與地方知道自籌經費的建設面對眾多低中收家中，尤其是對4平米下列困難戶所提供的市場價格小於成本費、由政府補貼的非營利性住房。