❶ 北京房子為什麼那麼貴是因為地皮貴嗎
北京四環內好像已經不準新建普通住宅樓了，而北京各類好資源又都集中在四環內
其次物價上漲，北京人口（外地人口）增多都需要房，本身又是首都
❷ 北京2022年首批供地：推進現房銷售競爭方式
澎湃新聞從北京規劃與自然資源委員會了解到，北京1月7日發布2022年首批集中供地公告，合計18宗地塊，總出讓面積83.16萬平方米，起拍總價為491.8億元，地塊將於2月中下旬集中成交。
北京規自委表示，2022年北京在全國率先開市，及時推出第一批次商品住宅用地，通過「房地聯動、一地一策」會商機制，北京將大力推進現房銷售競爭方式，繼續加大保障性租賃住房用地的供應力度，多措並舉，不斷加強房地產市場精準調控，落實「房住不炒」定位和「穩地價、穩房價、穩預期」目標，促進房地產業良性循環和健康發展。
同步公布銷售指導均價
在2022年第一批次供地工作中，北京依舊延續2021年的出讓方式，將土地合理上限價格、競現房銷售面積上限、競政府持有商品住宅產權份額上限等隨地塊出讓公告一並向社會公布。此外，房屋銷售指導均價也可通過北京市住房城鄉建設委公布的方式查詢。
同時，出讓文件中還對購地資金審查做了進一步優化，要求競得人在繳清全部土地出讓價款後2個工作日內提交經有執業資格的會計師事務所及注冊會計師鑒證的《北京市國有建設用地使用權出讓競買資金來源情況申報表》及相關附件資料，以及會計師事務所出具的購地資金《審計報告》。
北京市2022年第一批次的商品住宅用地仍將住宅建設品質放在首位，每宗地均設置最低品質保障要求，未來住宅要實現綠色建築二星級標准、採用裝配式建築且裝配率達到60%、設置太陽能光伏或光熱系統。
同時，北京市對於容積率較低或區位較好的地塊，設置了高標准商品住宅建設方案評選環節。據統計，本批次共有6宗地設置了高標准方案評選環節。此外，還有11宗地設置了「定高標准住宅建設 搖號」的競爭方式，競買規則顯示，該類項目在搖號前企業要出具《高標准住宅建設承諾書》，承諾未來房屋建設中綠色建築、裝配式建築、超低能耗建築、健康建築、宜居技術、管理模式等方面應達到相應品質要求。
半數項目設置競現房銷售環節
北京此次供地的另一個關注點是現房，北京規自委稱，從試點到普及，競現房銷售面積試點范圍不斷擴大，減少購房糾紛，不斷提升購房安全感。在2021年的集中供地中，部分項目設置了競現房銷售面積環節，特別是大興區海戶項目，將近一半的面積實行現房銷售，市場反響較好。
本批次供地中，有50%的項目設置了競現房銷售面積環節，特別是針對於周邊區域近年來供地數量較多的區域，可有效避免同一區域內商品房項目集中扎堆入市。同時。對於該類項目，已充分考慮房企開發成本，預留合理利潤空間，保證未來企業可打造一定品質的住宅。
北京規自委表示，相較期房預售而言，現房銷售優勢明顯，一方面未來購房人可切身考察項目情況，通過看得見、摸得著的真實房源提升購房人安全感，減少購房糾紛，維護住房消費者的合法權益;另一方面也在一定程度上減輕了購房者資金壓力，避免了因項目爛尾帶來的資金風險，維護社會穩定。
推進保障性住房建設
2022年，北京市繼續堅持租購並舉，推進保障性租賃住房建設。本批次供地中，共4宗地配建了保障性租賃住房，配建面積約3.77萬平方米。
為保證租賃房與商品住宅的均好性，延續2021年相關要求，明確租賃住房的戶型比例及車位配比，強調租賃住房在布局、建築密度、景觀環境、綠化，建築外立面的風格、色彩、建築材質品質等方面以及建築單體內公共空間的裝修標准、設備設施應與項目其他住房保持基本一致。
同時，北京市將繼續引導軌道交通站點周邊、產業園區周邊的項目提供更多的租賃房，盡最大努力促進職住平衡，改善大家的出行條件。
❸ 有地才有未來 房企冒險搶地三四線城市的秘密
在一二線城市嚴厲調控圍堵之下，房企拿地需求層層外溢，核心城市周邊的三四線城市成為各房企槐檔譽布局的新戰場。
公開信息顯示，2017年上半年，佛山、溫州、無錫、寧波、嘉興、滄州、金華、阜陽、鹽城、漳州、揚州等21個熱點三四線城市的賣地收入超過百億元，平均土拍溢價率超過40%，相比往年有明顯上升。
蘇寧金融研鉛段究院宏觀經濟研究中心高級研究員黃志龍表示，相對於一二線城市，三四線城市土地財政依賴度更高。出於地方收入的考慮，雖然很多地方仍處於去庫存狀態，但房價走高促進了土地市場的活躍。一些地方因此也加大了土地供應，容易造成庫存量反彈。
不過，對於開發商來說，有地就有未來，備足糧草是生存之本。但是相比七年前樓市調控下的反應，開發商在此輪火熱的投資中趨於理性與謹慎。
「有了地就有未來」
幾年沉寂後，在監管層「因城施策」的調控下，除了一二線城市土地資源始終受追捧，部分三四線城市也開始成為土地市場的新亮點。1月至6月，20家品牌房企三四線城市拿地金額翻倍，而全國50個城市的土地溢價率排名前10位城市中，80%屬於三線城市。
5月，嘉興的一場持續8個的土地拍賣會，吸引了88家房企搖號，「中簽」者現場振臂歡呼。6月，河北正定新區的土拍大戰，同樣引人關注，6塊地吸引了包括恆大、碧桂園、保利等23家房企的「爭搶」，攬金41.9億元。搶地現象層出不窮。
某房企投資負責人表示，隨著一二線城市的拿地門檻越來越高，一些房企轉到三四線城市補倉意願強烈，房企資金外溢趨勢愈發明顯。
市場人士指出，房企拿地主要聚集在一些重點二線城市及周邊三、四線城市。在7月份「租售並舉」的政策推動下，一線城市土地市場率先做出調整，推出純租賃用地，供地模式並未改變城市土地現狀，一線城市的土地市場競爭激烈程度仍高。部分東部沿海地區三四線城市仍是土地市場主力軍，企業拿地積極，市場熱度持續高漲。
福州大學房地產研究中心主任王阿忠認為，三四線城市土地價格過高將會給開發企業帶來收益偏低的風險。一些房企往往借用基金、信託等各種資本杠桿拿地，再通過高周轉的方式對沖前期的融資風險。但因為未來三四線城市市場充滿不確定性，一旦市場風向轉變，公司資金鏈會受到極大挑戰，高地價將為房企的發展埋下巨大隱患。
「對開發商來說，最重要的就是拿地，尤其是在熱門城市，有了地就有未來，拿了高價地可能會死，但沒有地一定會死，歸根到底還是市場的預期。高價拿地雖然難受，但這么多年來，很多高價拿地的企業並沒死，這就使得開發商寧可冒風險也不願意餓死，老百姓則是拚命要趕上買房這班車。」一位開發商直言。
環京環滬熱浪再起
除了層層拔高的地價外，三四線城市正在經歷著節節攀升的房價。據鏈家研究院披露，大批三四線城市房價已經突破1萬元/平方米，其多聚集在「環京」、「環滬」城市圈中。
例如，環京的河北廊坊，房價已經達到2萬元/平方米，直逼一線城市，超過絕大多數省會城市。2016年1月至今，廊坊房價從8500元/平方米漲到蠢前22000元/平方米，永清從5700元/平方米漲到20000元/平方米，張家口也從7500元/平方米漲到12000元/平方米。
河北省住宅與房地產業協會相關負責人表示，北京調控收緊，價格絕對值相對較低的周邊河北區域就成為投資者購房的重要戰場，導致市場供需結構緊張，這也是過去一年河北多地房價上漲一倍多的主要原因。
經濟學家馬光遠指出，如今三四線城市房價的上漲可能比2016年房價的上漲要危險。無論從購買力還是房地產的基本面來看，三四線城市都沒有有力支撐。就泡沫而言，三四線城市的泡沫要比一二線城市大，一二線城市的泡沫以後是可以消化掉的，但三四線城市房子過多，很難去消化。
其實，這輪三四線城市的去庫存加速的種子，是在去年被「埋下」的。彼時由於樓市政策、金融政策松動，房地產市場供需兩側均出現火爆。隨後一二線城市限購，更為三四線城市引來部分「游資」。加上各地城市化進程的推進，以及舊城改造工作的持續，本地外地購房者也非常充足。這些因素助推了當地房價的上漲。
七年之隔
房企投資從盲目到謹慎
實際上，此輪一線城市調控之後引發的三四線城市樓市的火熱，與2010年至2011年的那輪調控有著諸多的相同與不同。
對比兩輪調控不難發現，兩輪三四線城市的樓市火熱行情都是由於對一二線熱點城市房價高企，又出台收緊的調控政策之後，市場需求被擠壓向了三四線城市的。
不同的是，2010年至2011年的調控是「一刀切」，三四線城市受到了限貸影響;而本輪調控則「因地制宜，因城施策」，三四線城市受到了去庫存政策支撐，同時，棚改貨幣化補貼提高了三四線購房者的購買力。
另外，兩輪調控都是一線城市收緊3至4個月後，購買需求逐漸從熱點城市轉向三四線城市，同時三四線城市銷售面積同比增速明顯上升，土地市場重新獲得關注，成交面積和出讓金都有大幅提升。
粗略統計，上一輪調控中，三四線城市土地成交佔比由55%提升到59%，此輪則由51%提升到54%。2010年至2011年三四線城市土地出讓金佔比由33%提升至41%，本輪佔比則由23%提升至33%。
前述某開發商稱，上一輪三四線城市市場火爆是藉助了「城鎮化」的東風，房企全面布局三四線城市，中西部和東部地區都有分布，房企拿地相對盲目。而本輪房企在三四線城市發力較為謹慎，重點布局核心城市群范圍內的三四線城市，導致京津冀、長三角、珠三角及長江中游等大城市圈內的三四線城市土地市場明顯升溫。
南京林業大學城市與房地產研究中心主任孟祥遠認為，對於三四線城市，房地產市場主管部門要在市場景氣時審慎調控，從而規避風險。房價上漲時，進行引導，防止過熱;供地上不能因為市場好，就大量供應，而應該長遠考慮市場承受力。
❹ 2015北京多數宅地地價超3萬 房價受影響
要說2015年的樓市，就不得不研究一下2015年的土地市場。據了解，2015年成交的50宗宅地中，樓面價超3萬的佔多數，而樓市今年表現最搶眼的，也是豪宅市場。
據亞豪機構統計，2015年成交的50宗宅地當中，實際樓面價低於10000元/平方米的僅9宗，實際樓面價10000-30000元/平方米之間的有15宗，而實際樓面價超過30000元/平方米的則多達26宗，佔比高達52%。
2015年土地市場
隨著28日最後一宗地以12.6億元成交，北京全年的土地成交以2032.1億蘆世元收官。在房地產市場分化的背景下，房企回歸一線城市，激烈的競爭使得今年的北京地價攀上新台階。業內人士認為，高企的地價將在未來一段時間里傳導至房價，對未來的房價產生一定程度的影響。
成交量創新低收入創新高
28日成交的順義區仁和鎮05-02-15-1地塊R2二類居住用地、05-02-17地塊A33基礎教育用地限價商品住房項目是2015年土地市場的收官之作。這塊地在業內人士看來，位置不算好，且居住部分全部是限價房，但依然吸引了5家競標主體參與角逐，最終，經過67輪爭奪，以12.6億成交。根據招標文件，該宗地建築規模為134689平方米。其中，居住用途建築規模全部用於建設「限價商品住房」，銷售限價為13000元/平方米。
至此，北京土地市場順利收官，全年土地收入高達2032.1億元，同比增加115億元，繼去年之後再創歷史新高。
據亞豪機構統計，2015年北京土地漏明市場共有109宗土地實現出讓返嘩告，相比去年減少32宗。建設用地面積合計706.8萬平方米，規劃建築面積1511.5萬平方米，同比分別減少25%、9%，這一土地成交量也創下了近八年的新低。
數據顯示，雖然11月住宅用地曾出現15宗的集中爆發式成交，但也難以挽救全年頹勢，2015年住宅性質用地共成交50宗，成交宗數創造近3年的新低。而另外兩類商業以及工業用地分別實現成交31宗、27宗，還有1宗特殊地塊用於棚戶區改造。這其中工業用地的成交減少尤為明顯，在2012以及2013年這類性質用地出讓宗數分別多達96宗、80宗。
土地供應的減少是成交量創新低的根本原因。亞豪機構副總經理任啟鑫認為，經過20年左右的高速發展，北京城區土地逐漸消化殆盡，部分近郊區域也已呈現出飽和趨勢，剩餘部分土地則多存在位置較遠或整理難度較高等問題，因此北京土地供應漸漸出現「難以為繼」的現象，尤其是住宅用地。
逾半數宅地地價超3萬
房企的爭搶在一定程度上推高了地價。據亞豪機構統計，2015年成交的50宗宅地當中，實際樓面價低於10000元/平方米的僅9宗，實際樓面價10000-30000元/平方米之間的有15宗，而實際樓面價超過30000元/平方米的則多達26宗，佔比高達52%。而在2014年這一區間段佔比僅在20%左右。今年樓面單價最高的地塊為豐台樊家村地塊，樓面價高達75000元/平方米。
亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，伴隨著供應不斷減少，北京土地市場的需求卻在日益增加，大型房企戰線回縮，外地房企大舉進京，使得北京住宅用地呈現出明顯的供不應求狀況，因此大多數宅地均引發爭搶，甚至昌平北七家、大興瀛海、順義仁和這類六環附近的郊區也出現樓面價3萬以上的地塊，高價地范圍出現廣泛外延。而在這其中部分環線位置較好，但並不屬於傳統高端居住區的住宅地塊也遭到了「瘋搶」。
豪宅用地明年將遍地開花
「未來新上市的商品房定價會出現高端化趨勢，對市場定價有明顯影響。」中原地產首席分析師張大偉說。
記者在亞豪機構的統計中看到，2015年宅地實際樓面價前五的項目當中，豐台區占據3席，地處南三四環之間以及周邊，這些地塊成交實際樓面價均比周邊項目售價高出80%甚至翻倍，預計售價更是將高於周邊項目兩到三倍。而2015年成交的50宗宅地中，僅有的7宗位於五環以內地塊盡數花落豐台。
任啟鑫認為，雖然這些地塊成本及預計售價與周邊項目對比畸高之勢明顯，但是對於房企來說，在全城豪宅化已成定局的趨勢之下，絕對位置較好的項目更容易操作。
「2016年豪宅產品遍地開花已成定局，高端市場必然面臨供大於求現象，對於房企來說，在非成熟豪宅區打造豪宅產品，必然要付出額外的成本進行周邊配套的升級打造；而即便是在已有豪宅基礎的區域，由於拿地成本相比周邊項目高出一截，因此即便是耗巨資打造出品質項目，由於成本制約其競爭力必然也存在一定短板。雖然2016年遍地豪宅『看上去很美』，但對於房企來說則是面臨嚴峻考驗的一年。」任啟鑫表示。
2015年樓市
在土地市場成交額創新高的同時，房屋成交也同比上升。來自亞豪和中原地產的統計顯示，截至12月27日，新房成交同比增加23%，二手房成交上漲了超過八成。受豪宅密集成交影響，新房成交價格攀上高峰，北京商品住宅（不含保障房與自住房）成交均價為29564元/平方米，相比去年上漲13%，這是自2011年樓市價格探底後，連續第3年創造歷史新高。
新房成交再次低於10萬套
亞豪機構統計數據顯示，2015年（截至12月27日，下同）北京商品住宅（不含保障房和自住房）共實現成交75142套，成交面積833.53萬平方米，同比分別增加23%、27%。雖然同比有所上升，但是從歷年成交走勢來看，北京商品住宅成交已經連續兩年維持在10萬套以內的低位水平。
另據中原地產統計，截至12月27日，北京二手房簽約套數已經達到了192251套，相比2014年全年的104772套上漲超過八成，預計全年簽約將在19.5萬套左右，接近2010年的196587套，也低於2009年的266854套，處於歷史第三的位置。
亞豪機構市場總監郭毅認為，受到土地市場的引導，北京住宅市場豪宅化趨勢已十分明顯，價格走高將對純商品住宅市場需求形成最直接的打壓。另外，在控制人口規模的政策背景下，近年北京土地供應也呈現下降趨勢，供地中配建的保障性質住房及養老、教育、醫療等配套設施用地也有所上升，使得純商品住宅用地大幅萎縮。2014、2015兩年成交住宅用地中純商品住宅用地僅在500萬平方米上下。顯見，未來純商品住宅將面臨嚴峻的供應形勢，這將使得住宅成交難以「翻盤」。
豪宅爆發拉高成交均價
自2014年開始，北京純商品住宅市場量價開始出現分化，成交量萎靡不振，而成交均價則一路走高。亞豪機構統計數據顯示，2015年北京商品住宅（不含保障房與自住房）成交均價為29564元/平方米，相比去年上漲13%，這也是自2011年樓市價格探底之後，連續第3年出現上漲。
「這一方面是受到市場供應不足的影響，整體市場項目價格普遍開始攀升；另一方面則是受到市場結構調整的影響，在市場快速豪宅化的過程當中整體均價水平也被快速拉升。」郭毅說。
亞豪機構的統計顯示，2015年單價30000元-60000元/平方米的中端產品成交佔比高達27%，相比去年上升9個百分點；而單價60000元/平方米以上的高端住宅產品實現成交2157套，同比增長74%。中低端產品所佔比重明顯下滑，而中高端所佔比重則不斷上升。
（以上回答發布於2016-01-01，當前相關購房政策請以實際為准）
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❺ 房地產馬上發生這5件大事！關乎你我
2015年的房地產市場，當所有的政策靴子一隻只都落地後，重點城市經過短暫的狂歡，如今再度陷入萎頓，而未有資質參與這場派對的城市則更是落寞。
市場已經徹底翻篇了。
當然這不是最終的結局。因為房地產還要繼續充當宏觀經濟轉型或下滑的緩沖墊，因為真實的城市化進程才剛進入半途，還有，現在所謂的房子僅解決了遮風擋雨的初級功能。
所以，房地產的故事遠沒完。
從目前市顫晌場展露的信號和演變規律來看，眼下房地產正在向五大方向靠攏：
1、政策面將依然對房價有保有壓
2015年的市場，開發商無可奈何，老百姓彷徨失措，不過有一位估計很氣定神閑，那就是最高管理層。理由很簡單，今年的房耐祥價沒大跌，這樣就沒有過分拖累經濟全局；同時也沒大漲，兼顧民生方面也交得起答卷。
這一年，憑心而論，是房地產調控這些年在平衡性方面把握得最好的一年。
從各種大型會議和領導人言論中，我們其實很容易觀察出，房價大起大落是政府執政的大忌。今年的一個典型例子就是北京市政府東遷導致通州房價大漲，當時准備投資押漲的大有人在，但隨後便被政府的一紙嚴厲限購令強排在外。這一年，哪個地方的房子越熱，哪個政府的壓力就越大。同樣，出手保房價也是毫不遲疑，今年出台了多少明暗支持三四線樓市的政策，大家心裡都應該有數。
所以，在拉動經濟的新引擎還未找到之前，這種對房價有保有壓的調控還會持續。在此背景下，任何導致市場大起大落的政策可能都不會出台。
2、高端市場限購將可能很快打開
土地制度、限量供給和招投標制度，所有這些讓重點城市土地價格高到了不可思議的地步。北京今年拿到的純商品住宅土地，未來幾乎全部都是單價10+以上豪宅矗立的地方。
北京孫河，是近來拿地比較熱門的區域，從這些年樓面價的變化情況就可見目前土地市場的瘋狂。
就北京而言，如何把未來上千套的豪宅賣出去是個大問題。2015年是公認的豪宅元年，即便如此，全年最多也就成交250多套。在限購條件下，未來高端客源枯竭和開發商虧損套牢是看得到的結局。
這對於地方政府來說並不妙。化解的辦法只有一個，那就是打開高端市場限購，讓全國想進來的土豪幫忙消化，這是一個三方共贏的方案。
其實，可以感覺到在土地交易上地方政府和房企多年來所達成的一種心照不宣的「默契」：一個是土地財政需要有人來買單，另一個則心領神會地遞上大把鈔票，這是一個渠道順暢的雙向循環。但如果遞鈔票的難以為繼了，另一個當然也會為舊拍檔分憂——那就打開高端限購。這其中有一條重要邏輯是，高端市場已然絕緣於普通商品房市場，也就是說這個市場打不打開和一般老百姓沒有半毛錢關系，反正你也買不起！
這種思路實際並不新鮮，過去打開對高端市場限價，對個別市場個別對待就是源頭，如今重復用一遍又有何妨！
3、一線城市普通工薪層將漸次進入保障房序列
從目前的地價飆漲情況看，普通工薪層將徹底無緣純商品新房，未來對接這部分需求的將是各種保障房，包括自住房、限價房、公租房等等。二手商品房價將受制於自住房等保障房價格。
大部分一線城市將會建立清晰的住房分層體系，高端市場歸市場，保障的歸保障，這是一種類似於新加坡的住房分層設計。目前，北京的保障房建設占所有在建房屋的比重在逐年增加：
4、重點城市土地市場將由博傻進入均衡狀態
目前，幾乎所有全國性房企全部回歸重點城市拼搶土地，這也是土地價格不斷創出新高的主要原因之一。在離奇的高地價面前，房企的心態也在發生改變。像最近碧桂園北京退地一事，正反映了高地價面前房企矛盾復雜的心理。
從短期趨勢看，還看不到地價要下降的可能性。這也茄畝鋒預示著，擁有類似像碧桂園心態的房企只能有增無減。一直減下去，到了剩下某些特定數量房企的時候，便可能會形成一種納什均衡，即：如果既不增加，也不減少競爭房企數量，地價便會大致停留在大家都可接納的價格範圍內（當然指的是一種動態的增減）。從這一點看，長期地價的上漲空間將會有所節制。
5、市場全面進入產品多元化時代
自1998年房改以來，國內房地產第一次進入買方市場。在總量總體過剩的前提下，考驗房企開發能力的時代到來了。同樣拿一塊地，過去可能只要蓋房子就會賺錢，將來就行不通。
在競爭層面上，擁有優秀開發能力的房企將會勝出。一塊地，如何定位客群，如何決策匹配產品，如何創新設計，都是決定市場接納度的關鍵要素。與此同時，一個產品類型花樣頻出的時代將會全面開啟。
（以上回答發布於2015-11-14，當前相關購房政策請以實際為准）
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❻ 高地價擠房地產泡沫：房企或將面臨利潤與周轉的巨大壓力下
高地價不斷升溫，2018年上半年，中央發布的「 加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度 」政策指導下，各大城市落實並逐步完善各項調控政策。各大房地市場的各項規范，優化結構供應以及宅地供應等比例， 全國各大省市房地市場逐漸回歸理性 。
就在昨日，8月17日上午，南京市區出讓三幅地塊，出讓總面積超過了16.7萬平方米，起拍總價達到了38億元，最終出讓樓面地價均低於板塊內最高樓面地價，其中龍湖地產所拿江浦地塊，比同區域地價最高峰值時候降了1.3萬元/平方米。與此同時，本來計劃同一天出讓的江寧濱江G39和G40地塊，因故終止出讓。
房地產利潤壓力
年初，各大知名品牌 房企仍積極進入二三線城市參與土拍。招商蛇口以頂價46億元、並配建棚戶區改造定向安置房2000平方米摘得天津這幅宅地，住宅建築面積為24.29萬平方米，剝離安置房後的住宅成交樓面價高達20331元/平方米，而該地塊周邊新房價格僅為22500元/平方米，地價貢獻率高達90.36%，土地市場泡沫值達到61%，處於較高的位置。
此外，重慶招商依城房地產開發有限公司於2018年2月27日以高達6319元/平方米的樓面價競得位於重慶兩江新區的一幅宅地，溢價率40.42%。目前上述地塊周邊在售樓盤均價在6000元/平方米左右。即使未來預計上市價格超過目前周邊在售房價的30%，開發商仍然面臨較大的利潤壓力與周轉壓力。
按傳統做法，對於這些開發風險大、預計會虧損的地塊，開發企業都會選擇放緩開發節奏捂盤，靜待市場回暖，踏准銷售節點，以保障項目的基本盈利。
但業內人士指出，目前各城房地產市場受限嚴重，短時間內沒有松動的可能。不少房企人士指出，當前房企只有在戶型創新、挖掘新的市場需求點及有高額附加值的產品方面拓展利潤空間。
進入哪座城市與什麼時間進入，或許更能體現房企的盈利能力。以中南建設為例，此前布局的三四線城市有去化較好的寧波、南通，也有市場情況一般的泰安、泰興、萬寧、阿壩州等地。中南建設的中報顯示，2018年上半年，其存貨高達1215億元，佔到了公司總資產的64.14%。公司的流動比率從2017年上半年的1.54進一步下降到了2018年上半年的1.39，速動比率也從2017年上半年的0.3348進一步下降到了2018年上半年的0.2978，二者均處於行業較低水平。
隨著地價泡沫的擠出，部分房企通過聯合拿地來降低開發風險，並改變地塊性質和用途規劃。比如中駿拿下的上海閔行區華漕鎮MHPO-1402單元42-07地塊，此前的性質為商辦，中止出讓之後又再投放市場並改為商業。
根據相關人士透露，其中的地塊自持部分，應該極大概率用於長租公寓建設中。
❼ 北京集中供地玩出新高度，溢價率低至6.41%盡顯「三穩」魄力
盛夏已至，「集中供地」宛如一股熱浪滾滾而來。5月11日晚，北京結束了為期兩日的集中供地大戲，放上貨架的30宗地塊共攬金1102.21億元。
加上此前已收官的城市，近1個月內，長春、廣州、重慶、無錫、沈陽、杭州、北京等7城合共賣地金額已達4469億元。此番土地放量規模、房企取地節奏，放在烈火烹油的地產界也可謂壯觀。
如果按賣地金額排序，七個城市座次依次為杭州、北京、廣州、重慶、無錫、沈陽、長春，首場土地供應分別收金1178億元、1102億元 、906億元、635億元、256億元、198億元、194億元。
火熱如杭州，一次性便拍出千億土地金額，相當於2020年杭州全年住宅用地成交金額的52.3%，溢價率達26%；也有慘淡如長春，供應的51宗宅地最終成交38宗，2宗流拍，11宗終止掛牌，市場表現較為平淡。
實際上，新的供地規則，不僅是對房企資金周轉、拿地研判、綜合運營能力的挑戰，也極為考驗各地的調控決心與智慧。
最新收官的北京土拍，便以復雜的競拍規則、綜合多元的競拍條件，避免了此前重慶等城市的「高溢價」盛況，體現了「房住不炒」、以及「穩地價、穩房價、爛模穩預期」之「三穩」調控定力。
「南方系」房企圍獵北京土拍
在寸土寸金、僧多粥少的北京，優質地塊公開出讓，勢必會引來房企垂涎。
本次集中拍地，北京共拿出30宗地塊覆蓋12個區域，其中中心城區供應15宗，涉及朝陽、海淀、豐台、石景山；多點及副中心供應11宗，涉及通州、大興、昌平、房山；門頭溝、懷柔等生態涵養區供應4宗。
名單一經公布，便引來諸多開發商蠢蠢欲動。
據第一 財經 統計，有超過50個開發商和200餘個主體參與此次競爭，保證金超過1500億元。參拍企業包括華潤、保利、中海、中糧等央企國企，還包括萬科、融創、綠城、碧桂園等頭部房企，也有城建、天恆、首開在內的「地頭蛇」。
金地+華潤+保利聯合體更是組成 「鐵三角」，出現在22宗地塊的競拍中。近期獲地較少的中海表現活躍，在土拍第數攔一日的12宗地塊中，中海全部參與競拍，其中3塊與中交組成聯合體，其他9塊均單獨競拍。
與此同時，越秀地產、卓越集團等「南方系」房企大肆北上，成為本次土拍的意外焦點。其中，卓越成功取得朝陽金盞村、豐台張郭庄、中關村生命科學園、昌平東小口等4宗地塊，可謂本次土拍的最大黑馬。
經過兩日爭奪，最終北京在兩天內將1035億元收入囊中。已出結果的15宗薯歷胡地塊中，石景山地塊被融創、石泰聯合體以高達64.4億元競得；豐台張郭庄地塊被卓越、首開聯合體以總價62億元，配建32500平方米公租房代價拿下。
其餘10宗地塊，由於已經達到政府持有比例20%的最高限，或達到配建面積的上限，均轉入競高標准商品住宅建設方案階段，10~15個工作日後出結果。
「房企對此次北京土拍的熱衷，首先來自市場佔位的需要，其次高素質土地也讓房企熱情更高。」貝殼研究院高級分析師潘浩稱。諸葛找房數據研究中心分析師陳霄也表示，本次北京土拍現場競爭較為激烈，房企拿地積極性可見一斑。
盈利空間受挑戰
盡管吸引了大量競拍者，但北京拍地也出現「冷熱不均」的現象。
從整體表現看，第一日的競爭激烈程度超過第二日。第二日，僅有通州副中心地塊表現較為搶眼。其餘地塊開發商表現較為克制，成交速度也較快，豐台張家墳地塊更是經過一輪競拍即落袋金茂。
地塊之間也存在分化，朝陽金盞、通州副中心、海淀樹村等地塊備受追捧，從而進入高標准程序，共10宗塊地進入該程序；而宋庄、豐台張家墳地塊則較快成交，在現場出現一次報價即成交的現象。
值得注意的是，在為期兩天共計出讓的30宗地塊里，有6宗位置較好的地塊需要競拍政府持有產權份額，包括朝陽金盞村2宗、崔各庄1宗、海淀樹村2宗，以及第二日出讓的通州副中心0302地塊為此類型。
這6宗地塊，都是開發商競爭的高地，在不斷攀升的地價和不斷提高的政府自持比例中，多數都未能實現當日出結果。同時，密雲、延慶等遠郊地塊雖然位置較遠，但因為地塊屬性較為純粹也進入了高標准程序。
以朝陽金盞村兩宗地塊為例，兩宗地樓面價均超過5萬元/平方米，然而由於兩宗地塊均進入政府持有份額階段，故該地塊未來限售價僅為6.6萬/平方米和6.46萬/平方米，從地價和房價比來看，相當考驗房企的後續運營能力。
對此，合碩機構首席分析師郭毅對第一 財經 表示，由於上述兩宗地塊容積率只有1.3，如果未來產品形態是別墅，那麼開發商在地下空間方面將有很大作為，「利潤肯定有，不過比較薄，還要看開發商未來如何開發地下空間。」
本次北京集中供地的明星地塊—海淀樹村兩地塊也面臨類似的處境。海淀兩地塊均達到了20%政府自持比例，因此未來限售價只有8.96萬元/平方米，然而這兩宗地塊的樓面價卻高達近7萬元/平方米。
與金盞兩地塊不同，海淀地塊容積率1.6，小區整體建設成為別墅的可能性不大，郭毅表示，如果能有一些疊拼產品，那麼地下面積仍然是盈利空間所在，但其餘的平層產品則大概率面積較小。
嚴苛規則平抑市場熱度
需要注意的是，北京此次土拍共攬金1102.21億元，這些地塊起拍價1035億元，因此整體溢價率僅為6.41%。
反觀集中供地的其它城市，重慶、無錫均熱度高企。其中，重慶由於不限地價，整體溢價率超過40%，無錫作為長三角核心城市三四線，受到房企更多青睞，本次成交16宗地平均可比地價上漲30%以上。
「由於北京此輪集中供應土地的整體素質較高，為防止土地市場過熱給新房市場帶來壓力，因此在土地出讓過程中設置了更多的限制條件，確保土地市場穩定。」潘浩告訴第一 財經 。
據悉，為降低土拍市場熱度，北京不僅設定了地價上限，還首次引入房屋銷售價格引導機制，並在15宗地設置競配建公租房面積，6宗地競政府持有產權份額，此外還有競建高標准商品住房、競建國際人才社區房等多重競拍規則。
以10日拍出的12宗地為例，在房企激烈爭奪下，有7宗地塊轉入競報高標准建設方案階段，10~15個工作日後得主才會落實，分別為海淀區樹村2宗地，朝陽區王四營3宗地塊、崔各庄1宗地塊、豆各庄1宗地塊。
「高標准商品住宅建設方案，即針對建築品質和專業設計進行綜合評分，意味著不是任意房企都能拍得地塊，對房企的操盤能力和建築水平都是考驗，逐漸進入以質取勝的階段。」諸葛找房數據研究中心分析師陳霄認為。
雖然開發商的「考卷」變難了，但北京確實在一定程度上把土拍溢價率壓了下來。
與此同時，因重啟「競配建公租房」，並創新性推出「競政府持有共有產權份額」和「競建高品質住宅」等出讓方式，北京的商品住宅市場結構也將有所調整。
「北京競租賃住房面積占規劃建築面積的13%，遠高於廣州的1.3%，也高於無錫的11.2%，未來北京租賃供應將明顯加強。」潘浩認為，對無房家庭來說，租賃住房供應加大，是解決大城市青年居住問題的重要方向。從產品打造上來看，商品房產品將更注重品質改善，未來改善型需求或將集中入市。
值得注意的是，集中供地政策陸續落地後，土拍整體熱度有上升趨勢。克而瑞數據顯示，在重點城市集中拍地等因素影響下，4月土拍成交溢價率大幅跳漲至25%以上，平均溢價率達到25.4%，刷新近三年以來的 歷史 新高。
土拍較熱的城市如重慶，開發商也意欲借勢營銷，提升市場熱度。克而瑞重慶方面表示，五一期間重慶多個項目開始暫停外部分銷，收緊折扣，部分火熱板塊項目幾乎取消所有營銷活動，僅保留線上宣傳。
對此貝殼研究研究指出，首批集中供地試水過程中，各房企在開啟糧草儲備的同時也在快速適應，由於無案例可循，因此仍在按照「老辦法」進行取地，隨著集中供地城市越來越多，房企適應集中供地後，活躍度會逐漸回落。