A. 北京、成都等密集出台調控政策 下半年樓市降溫「板上釘釘」
以武漢商票為代表，樓市的「政策市」屬性達到前所未有的程度，這一趨勢還在深化。
近日，北京、成都、杭州、東莞等地陸續發布樓市調控政策，意在為樓市降溫，其中，北京和成都的政策分別針對離婚和贈與類客群，政策雖小，貴在精準，而杭州樓市則通過延長社保年限，進一步升級限購。
政策頻出的當下，房地產調控正在呈現精準化和全面化，然而即便如此，業內認為樓市仍將面臨房價上漲壓力，政策調控依然處於「緊綳」狀態。
01
房價上漲過快城市壓力驟增？
對調控而言，北京的樓市政策具有較強的信號意義，可謂是全國其他城市進行樓市調控的風向標。
8月5日，北京市住建委發布《冊鉛關於進一步完善商品住房限購政策的公告》，明確夫妻離異的，若原家庭在離異前已擁有2套及以上住房，自離異之日起3年內，任何一方均不得在本市購房。新規自5日起執行。
顯然，這是一個小政策，在業內看來，北京樓市調控主要是在進行「打補丁」，不過，其信號意義遠大於實際效果。北京市住建委相關負責人表示，此次出台新規遏制「假離婚」購房，也是落實中央關於加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作會議的精神，保持調控定力不動搖。
業內認為，這更像是一種表態，重要的是，接下來北京還要繼續做好精細化調控，尤其問責機制進一步落實，各區主要領導要親自過問、深入研究、加強調度，確保將地價和房價穩定在合理區間。
這與住建部此前的口風一致，7月22日，住建部房地產市場監管司司長張其光表示，要會同有關部門，進一步落實城市政府主體責任，強化省級政府的監督指導責任，對調控工作不力、房價上漲過快的城市要堅決予以問責。
上周，住房和城鄉建設部副部長倪虹就約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市政府負責同志，並提出針對上半年房地產市場出現的新情況、新問題，加大調控和監管力度，促進房地產市場平穩健康發展。
原因是樓市熱度過高，統計局數據顯示，2021年6月，銀川、徐州、金華、泉州、惠州的新建商品住宅銷售價格指數環比增幅均超過了4%，同比漲幅在6%以上，二手房方面，其環比漲幅也均超過4%，尤其金華，二手房價格指數環比漲幅更是達到10%。
對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，約談問責是長效機制管理的重要組成部分，調控告別過去自上而下的調控，轉向「一城一策」的框架下調控，即調控自主權在地方政府，責任也在地方政府，地方要對調控的效果負責。
「這也預示著房地產調控政策將會完善一城一策的機制，不存在松綁或周期性的調整的任何可能性。」李宇嘉表示，近期降准實施以後，市場預計調控政策周期性見頂可能出現松綁的可能性，但凡出現房價上漲、地價上漲的情況，都可能隨時出台新的調控政策。
02
構建樓市長效機制？
7-8月主要房地產政策概覽
數據來源：根據中指院盤點整理而成
結合今年以來的樓市調控，可以發現，房地產的樓市調控呈現精準化和全面化的特點。
精州掘好准化方面，據克爾瑞觀察，湖州、西安、合肥、嘉興、紹興等城市相繼升級調控，主要涉及升級限購、升級限貸、升級限散哪價、升級限售、增加房地產交易稅費、設立二手房參考價格、新房積分搖號等內容。
尤其是二手房參考價格，截至目前，從深圳開始，成都、東莞、西安、紹興、無錫等城市均發布了相關政策通知。中指院認為，二手房市場參考價格發布機制覆蓋范圍不斷擴大，價格管控「工具箱」不斷完善，同時，二手房市場參考價格的發布將對住房貸款、掛牌價格等多方面形成參考，有效穩定市場預期，實現「穩地價、穩房價、穩預期」的目標。
此外，針對學區房的政策也在不斷出台，北京、太原、溫州等城市陸續出台針對學區房的政策，比如，7月4日，北京市西城區房屋管理局組織轄區內鏈家、我愛我家(000560,股吧)、21世紀不動產、麥田、中原等主要房地產經紀機構召開工作會，就房地產經紀機構積極配合教改政策落地提出工作要求。
全面化方面，主要體現在調控范圍的廣度上，一方面，從圍剿經營貸到調升房貸利率，房地產行業的信貸全面收緊。銀保監會公布的數據顯示，截至4月末，房地產貸款同比增長10.5%，增速創八年來新低。
同時，房地產信託余額和投向房地產的理財產品規模持續下降，房地產信託余額較去年同期下降約13.6%，自2019年6月以來呈持續下降趨勢，投向房地產非標資產的理財產品規模同比下降36%。
房貸利率也顯著上升。融360數據顯示，2021年5月，全國首套房平均房貸利率5.33%，較2020年底上漲11BP，二套房貸款平均利率5.61%，較2020年底上漲8BP。
另一方面，在土地端實行供給側改革，李宇嘉認為，除個別城市，首輪集中供地整體溢價率很低，扣除競配建後實際成交溢價率只有16%-17%，所以，未來房價反彈的壓力不大，而且各地都開始啟動限價，地價倒逼限價松綁的壓力也不大。
目前，房地產行業圍繞「穩地價、穩房價、穩預期」採取的政策無論深度還是廣度都更加豐富和靈活，不僅如此，未來的政策有望進一步延展。克而瑞認為，房地產長效機制改革將步入「深水區」，未來租賃住房供給和房地產稅制改革或將提速，速度和力度都要高於市場預期。
03
下半年樓市降溫「板上釘釘」？
政策高壓之下，房地產市場正在呈現趨勢性下降。統計局數據顯示，6月份，房地產開發景氣指數為101.05，連續四個月出現下降。
但整體來看，上半年的熱度仍然很高，統計局數據顯示，1—6月份，商品房銷售面積88635萬平方米，同比增長27.7%；其中，住宅銷售面積增長29.4%；商品房銷售額92931億元，增長38.9%；其中，住宅銷售額增長41.9%。
不僅如此，下半年樓市面臨房價的結構性上漲壓力，以北京為例，首批住宅的平均樓面價大約3.5萬元/平，實際住宅銷售均價可能在6.3萬，甚至更高,業內認為，如果這些地塊未來可以賣到最高限價，北京主流市場的房價漲幅或將超過30%。
中指院認為，短期受調控政策影響，熱點城市房價漲幅將出現收窄態勢。但從地價、二手房價格和新房價格的關系來看，全年新房價格結構性上漲。
一方面，當前百城二手房價格整體表現出較強韌性，二手房價格上漲，亦可反映當前購房者置業情緒仍處高位，對新房價格形成支撐；
另一方面，今年以來住宅用地成交樓面價上漲較大，地價持續上漲對房價亦形成一定帶動，綜合來看，下半年新房價格或將延續小幅上漲態勢。
雖然政策效果已經開始顯現，比如，深圳、廣州等城市市場已有所降溫，部分三四線城市調控政策亦在跟進，預計政策效果將進一步顯現，但樓市調控依然面臨高壓。
比如南通，4月8日被住建部約談，4月20日緊急出台十條調控舉措，克而瑞認為，南通調控僅限於供應端有所收緊，並未涉及限購、限貸、限售等需求端調節，實難根本性扭轉市場預期。
也就是說，雖然政策已經如此密集和精準，但部分樓市仍將面臨房價上漲和樓市熱度升高的壓力。
B. 北京購房政策調整新規2022
2020北京購房新政策主要有單北京籍家庭單身的可以購買一套，已婚的可以購買兩套，但如果戶籍不在北京的必須在北京交滿社保達五年方可購買一套住房，當事人必須按照規定辦理，並在法律規定的情況下進行處理。
北京購房新政策規定有哪些?
(一)京籍家庭
1、已婚京籍家庭(除通州外)：無房的可購買兩套住房，已有1套住房的可再購買1套。
2、單身京籍家庭(包括未婚、離異、喪偶家庭)：在京無房的，可購買1套住房。
3、想在通州買房的京籍家庭，符合本市限購政策的前提下，還需要滿足下列條件之一，可在通州購買一套住房：
(1)已有1套住房、落戶通州3年(含)以上的京籍家庭。
(2)已有1套住房、近3年在通州區連續社保或個稅的京籍家庭。
(3)京籍無房家庭。
(二)非京籍家庭
1、在京無房且已連續五年在京繳納社保或個稅的非京籍家庭，可購買1套住房。
2、若想在通州區購買房屋，還必須符合近3年在通州連續繳納社保或個稅的要求。
(三)港澳台僑家庭
在京無房且在境內工作、學習和居留的港澳台僑家庭，可購買1套住房。
、其它政策
1.限購政策
對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊現役軍人和現役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同)、持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。
因此，外地人在北京只能購買一套住房。
2.停售政策
對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。
3.二套房首付新政策
新政策規定，各金融機構和北京住房公積金管理中心對貸款購買第二套住房的家庭，要切實執行「首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍」的政策。
法律分析：《北京購房政策中關於購房的限制規定》
(一)對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續5年以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。也就是說，北京戶籍家庭已擁有一套住房的、非北京戶籍的連續5年繳納社保或個人所得稅的家庭，能且只能購買一套住房。這就對外地戶口在京購房做出了只能購買一套住房的限制。
C. 北京要出調控新政策，具體對剛需購房者有什麼影響
如果想要購房的話，必須自己擁有北京戶口，但是如果沒有的話也需要自己出示暫住證，而且必須要在北京有穩定的工作，而且來北京的時間也應該達到一年。
D. 2023北京最新限購政策是什麼
北京作為中國的首都同時也是超一線大城市，它的房價那是高的可怕，另大部分人想都不敢想的，因此有錢的都會希望在北京這樣的大城市有自己的房產，當然，有的是為了有個家有的則是用來炒房，面對這樣大的房產壓力北京進行了限購政策，具體的內容是怎樣的呢。我整理了以下內容為你答疑解惑。2022北京最新限購政策是什麼
自2019年起，北京市住建委官方微博發布重磅消息，北京將在公租房、自住房中為新北京人開展專項分配試點。這是繼2019年3月17日北京市發布樓市新政以來，第十一項有關穩定北京房地產市場健康發展的政策。短短22天，北京市密集發布11項房產相關政策。這意味著北京全面封堵了任何炒房可能，北京住房限購政策再無空隙可鑽。
「3·17」至今 北京已發布十一項樓市政策
知困晌1.認房認貸 二套房首付比例提至60%
2019年3月17日，北京市住建委、北京市規劃國土委、北京市住房公積金中心、北京市銀監局、人民銀行營業管理部聯合發布通知:居民家庭名下在京已擁有1套住房及在京無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低於60%，購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。
2.16家銀行降低首套房貸款利率
2019年3月21日，16家銀行的北京分行一致決定降低首套房貸款利率優惠幅度，由不低於貸款基準利率的0.9倍，調整為不低於貸款基準利率的0.95倍。
3.平房「通道」記入不動產權證
2019年3月22日，北京市住建委會同北京市規劃國土委發布《關於加強國有土地上住宅平房測繪、交易及不動產登記管理的通知》，要求嚴控住宅平房一間擅自分割為多間的行為，將具有院落居民通行、應急救援功能的部位，在《存量房房源核驗信息表》中標注為「通道」。
4.非京籍購房連續繳個稅60個月
2019年3月22日，北京市地稅局、北京市住建委聯合發布《關於進一步嚴格購房資格審核中個人所得稅政策執行標準的公告》，對「連續5年(含)以上在本市繳納個人所得稅」加以明確，非京籍居民家庭在北京購房，需從申請月的上一個月開始往前推算60個月在北京連續繳納個人所得稅。
5. 開發商必須按報價明碼銷售
2019年3月22日，北京市發改委發布通知，要求開發商、中介應醒目公示價格，明確標示開發商名稱、樓盤名稱、坐落位置、車位配比率，以及每套在售商品房銷售情況和銷售狀態、樓號、樓層、房號、每套銷售總價等內容。
6.異形房一律不能登記、落戶、入學
2019年3月23日晚，北京市規土委、北京市住建委、北京市教委、北京市公安局聯合對外發布，不具備居住條件的過道、車庫、廊道等異形房，將執行「三不政策」:在不動產登記中一律不能單獨辦理過戶等轉移登記;在公安機關戶口登記環節一律不能辦理落戶;在子女就學環節一律不能作為入學資格條件。
7.離婚一年內買房按二套算
2019年3月24日，央行營管部發布《關於加強北京地區住房信貸業務風險管理的通知》，要求針對離婚一年內的房貸申請人，商業銀行應參照二套房信貸政策執行;申請住房公積金貸款的，按二套住房公積金貸款政策執行。
8.商辦類住宅不得擅自改為居住用途
2019年3月26日，北京市發布《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，明確商業、辦公類項目應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批准，不得擅自改變為居住等用途。購買商辦類項目的企事業單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應當出售給企事業單位、社會組織。商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。
9.禁止中小學與房地產商合作辦學
2019年3月25日，北京市教育委員會發布消息，2017年起，除京津冀協同發展項目外，北京市所有中小學校未經市教委同意不得到外地辦學，各中小學不得與房地產商合作辦學。
10.住宅平房納入限購范圍
2019年4月3日，北京市住建設委出台《關於加強國有土地上住宅平搭鋒房銷售管理的通知》，將住宅平房納入北京市限購范圍。住宅平房出售對象為居民家庭的，必須符合以下條件之一:沒擁有住房的京籍居民家庭或單身人士;已擁有1套住房的京籍居民家庭;在京沒擁有住房且在京連續繳納社會保險或個人尺並所得稅5年以上的非京籍居民家庭。
11.自住房單獨為新北京人劃分30%房源
2019年4月6日，北京市住建委官方微博發文稱，為解決新北京人住房困難，滿足剛需。市住建委將在公租房、自住房中為新北京人開展專項分配試點。
E. 2022年北京房地產市場如何走政府工作報告提出這些關鍵點
北京政府工作報告中，涉及房地產的提法包括「房住不炒」、良性循環和健康發展、城市更新、住房供應、適應多子女家庭公租房政策等。
1月6日上午，北京市第十五屆人民代表大會第五次會議開幕，北京市市長陳吉寧作政府工作報告。其中，2022年工作安排中涉及房地產的提法，包括「房住不炒」、良性循環和健康發展、城市更新、住房供應、適應多子女家庭公租房政策等。
關鍵詞：房住不炒、良性循環
保持房地產調控政策連續性穩定性
關於今年房地產調控的政策導向，北京政府工作報告指出，堅持「房住不炒」；保持房地產調控政策連續性穩定性；促進房地產業良性循環和健康發展。
這與去年底的中央經濟工作會議精神保持一致。2021年12月8日至12月10日，中央經濟工作會議在北京舉行，其中涉及房地產的主要提法是，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。
「良性循環」不僅第一次出現在中央經濟工作會議中，同樣也是第一次出現在北京政府工作報告涉房內容中。
業內人士認為，在當前房地產市場銷售走弱、房企信用頻頻出現危機之時，良性循環的提出，是一個較為積極的政策信號，能夠穩定預期促進市場健康發展，未來將有更多積極的政策出台，諸如支持剛需、剛改購房，適度放寬融資政策、緩解房企債務壓力等。但是調整的前提是以穩為主，保持政策連續性穩定性，守住「房住不炒」這條紅線。
關鍵詞：城市更新
形成更多示範性強、可推廣的城市更新樣板
近幾年，城市更新與老舊小區改造成為北京兩會熱詞，政府工作報告著墨較多。
對於2021年城市更新工作的總結，北京政府工作報告顯示，北京積極探索城市更新機制，研究出台針對性政策，推動形成北苑二號院、望京小街等社區和街區更新模式。完成老舊小區改造177個，老樓加裝電梯418部。
對於2022年，政府工作報告提出，要「落實城市更新行動計劃」，有序推進老舊樓宇、老舊廠房等6大類更新項目，完成老樓加裝電梯200部以上，支持配合央屬產權單位老舊小區改造。探索市場化更新機制，鼓勵多元主體參與街區更新和商圈升級，推動形成更多示範性強、可推廣的城市更新樣板。
如何更好地探索市場化更新機制？2021年6月10日，北京發布《北京市人民政府關於實施城市更新行動的指導意見》，提出北京實施城市更新行動，明確了城市更新行動的類型以及規劃政策、土地政策和資金政策，較為詳細與系統。特別是對投資實施主體有明確的回報機制和政策指導，可以更加激發市場化主體的參與性和積極性。
北京市政協港澳台僑工作顧問、優客工場創始人毛大慶建議，支持培育優秀城市更新專業運營機構，並建議賦予專業運營機構更多的融資支持和服務許可權，「引入城市更新專業運營機構有利於政府和企業之間更緊密的互動合作，通過規則意識的加強，逐步建立社會資本引入機制，形成可持續的向心力，吸引居民、社會組織、金融機構等積極有生力量的進入，編織不同利益相關者之間的關系網路，增加老舊城區運營和治理的社會資本。」
關鍵詞：住房租賃
研究適應多子女家庭的公租房政策
住房供應和租賃住房是北京政府工作報告涉及房地產內容的重點。
2021年，北京嚴格落實房地產市場調控措施，籌集建設各類政策性住房6.1萬套，房地產市場健康平穩。
2022年，北京繼續做好住房供地保障，籌集建設保障性租賃住房15萬套，竣工各類保障房8萬套。研究適應多子女家庭的公租房政策，調整建設標准和配租辦法。
在業內人士看來，增加政策類租賃住房供應，這有利於緩解北京的住房矛盾，有利於解決低收入家庭的住房問題。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂分析稱，此次兩會再次強調了供房保障、籌集目標、竣工目標，體現出保障性住房的重要性。目前保障性住房以公租房、保障性租賃住房為主，其中保障性租賃住房成為布局的重要發力點，非改租項目將會加快推進，住房租賃企業將迎來利好。
值得關注的是，在住房租賃方面，北京提出「適應多子女家庭的公租房政策」，這是響應國家「三孩」政策精神。
此前，北京朝陽區發布《2021年朝陽區面向「未成年子女數量較多」輪候家庭組織選房的公告》顯示，對取得公租房備案資格且未成年子女數量較多的家庭，直接組織選房。北京成為全國首個在公租房分配中鼓勵生育、落實國家「三孩」政策的城市。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，北京朝陽在公租房配租方面展開試點和創新，更好地響應了中央「三孩」政策的精神。類似做法也使得公租房的功能會更加明確。未來，公租房分配或將與「三孩」聯系更加緊密。
許小樂稱，此次政府工作報告，從住房保障的層面，明確了鼓勵家庭生育的政策導向，更多保障多孩家庭的政策將會出台。公租房主要是面向低收入家庭，低收入的多子女家庭負擔相對更重，預計未來將形成從公租房房屋建設、配租、退租等方面更多向多子女家庭傾斜，有效減少多子女家庭的住房支出，降低生活負擔。
F. 北京樓市調控又出了什麼政策
4月19日，據媒體報道，北京市規土委會同市住建委、發改神旁委等部門發布《關於進一步加強產業項目管理的通知》。其中包括：嚴禁擅自改變項目規劃用途作為居住使用，未經批准不得轉讓和分割銷售，堅決打擊利用產業用地炒地炒房的投機行為。此次《通知》所指的產業項目涵蓋科研、工業、酒店、旅遊、文化、娛樂等六大類別。
與以往由幾個部門聯合出台一個譽旦指導性政策的調控不同，近一個多月來，北京市本輪樓市調控出台的10餘項政策形成環環相扣的「屏障」，針對房地產市場相關的各個因素層層發力，力圖讓住宅回歸居住本質。
G. 北京限購政策最新2022
北京最新限購政策是什麼
自2019年起，北京市住建委官方微博發布重磅消息，北京將在公租房、自住房中為新北京人開展專項分配試點。這是繼2019年3月17日北京市發布樓市新政以來，第十一項有關穩定北京房地產市場健康發展的政策。短短22天，北京市密集發布11項房產相關政策。這意味著北京全面封堵了任何炒房可能，北京住房限購政策再無空隙可鑽。
「3·17」至今 北京已發布十一項樓市政策
1.認房認貸 二套房首付比例提至60%
2019年3月22日，北京市地稅局、北京市住建委聯合發布《關於進一步嚴格購房資格審核中個人所得稅政策執行標準的公告》，對「連續5年(含)以上在本市繳納個人所得稅」加以明確，非京籍居民家庭在北京購房，需從申請月的上一個月開始往前推算60個月在北京連續繳納個人所得稅。
5. 開發商必須按報價明碼銷售
2019年3月22日，北京市發改委發布通知，要求開發商、中介應醒目公示價格，明確標示開發商名稱、樓盤名稱、坐落位置、車位配比率，以及每套在售商品房銷售情況和銷售狀態、樓號、樓層、房號、每套銷售總價等內容。
6.異形房一律不能登記、落戶、入學
2019年3月23日晚，北京市規土委、北京市住建委、北京市教委、北京市公安局聯合對外發布，不具備居住條件的過道、車庫、廊道等異形房，將執行「三不政策」：在不動產登記中一律不能單獨辦理過戶等轉移登記；在公安機關戶口登記環節一律不能辦理落戶；在子女就學環節一律不能作為入學資格條件。
7.離婚一年內買房按二套算
2019年3月24日，央行營管部發布《關於加強北京地區住房信貸業務風險管理的通知》，要求針對離婚一年內的房貸申請人，商業銀行應參照二套房信貸政策執行；申請住房公積金貸款的，按二套住房公積金貸款政策執行。
8.商辦類住宅不得擅自改為居住用途
2019年3月26日，北京市發布《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，明確商業、辦公類項目應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批准，不得擅自改變為居住等用途。購買商辦類項目的企事業單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應當出售給企事業單位、社會組織。商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。
9.禁止中小學與房地產商合作辦學
2019年3月25日，北京市教育委員會發布消息，2017年起，除京津冀協同發展項目外，北京市所有中小學校未經市教委同意不得到外地辦學，各中小學不得與房地產商合作辦學。
10.住宅平房納入限購范圍
2019年4月3日，北京市住建設委出台《關於加強國有土地上住宅平房銷售管理的通知》，將住宅平房納入北京市限購范圍。住宅平房出售對象為居民家庭的，必須符合以下條件之一：沒擁有住房的京籍居民家庭或單身人士；已擁有1套住房的京籍居民家庭;在京沒擁有住房且在京連續繳納社會保險或個人所得稅5年以上的非京籍居民家庭。
11.自住房單獨為新北京人劃分30%房源
2019年4月6日，北京市住建委官方微博發文稱，為解決新北京人住房困難，滿足剛需。市住建委將在公租房、自住房中為新北京人開展專項分配試點。
H. 北京房價未來十年不會降 盤點房價越限越漲的城市
北京房價未來十年不會降 盤點房價越限越漲的城市
北京樓市在收緊和寬松的政策交替下穩步上漲，根據北京外來人口的湧入速度和庫存現狀的情況來看，北京房價在未來十年很難下降。
近一年來樓市的升溫直接反映在了房價上。報告顯示，去年7月份10685元/平方米的百城平均房價，一年後漲到了12009元/平方米，漲幅約12.39%。
新報告顯示，上半年庫存削減態勢明顯，保持了連續10個月庫存同比下返悶滑的態勢。但值得注意的是，在大多數城市庫存下調的同時，26個城市的庫存規模則不降反升。專家稱，在持續「去庫存」毀世皮的同時，應警惕高杠桿帶來的資產泡沫風險。
降溫 房地產銷售投資現回調
進入7月，「地王」的短期刺激效應正逐漸消退，加上淡季效應，此前領漲的深圳，也再次走在一線城市之前，率先進行下調。深圳規土委成交數據顯示，7月深圳新房成交均價56720元/平方米，環比下跌8.2%，創下2012年以來環比最高跌幅的紀錄。
事實上，回調已成為7月的房地產市場的主旋律。長江證券報告顯示，75城成交數據同比增速持續回落。2016年7月，75城成交面積同比增長11.47%，相比6月回落7.58個百分點，回落幅度比上月再度加快。
對此，長江證券分析師蒲東君表示，樓市成交整體降溫的趨勢繼續得到驗證，在寬松政策邊際效應遞減、部分城市政策收緊、房價上漲、基數抬升等四重因素影響下，下半年銷售增速將繼續降溫。
房地產投資也同纖差步放緩。日前，統計局發布的最新數據顯示，2016年1月至6月，全國房地產開發投資46631億元，同比名義增長6.1%(扣除價格因
素實際增長8.0%)，增速比1月至5月回落0.9個百分點，其中6月單月同比增3.5%，比5月份回落3個百分點。這是2016年以來，房地產投資在連
續3個月增速上漲後，第二月處於回落態勢。同時，6月份國房景氣指數為94.40，比5月份回落0.08點，為年內首次回落。
蒲東君認為，隨著今年前期需求的加速提前釋放，加之去年同期基數的不斷走高，房地產銷售加速回落，投資增速回調明顯。
因此，中原地產張大偉認為，目前來看，房地產市場已經出現了高位下調跡象，而這也給處於「去庫存」狀態的房地產市場再度增壓。因此，從經濟發展角度來看，仍需穩定房地產投資以支持經濟增長，而這也正是發改委此次喊話的主因。
的確，發改委文中透露，今年以來，民間投資和製造業投資增速持續下降，市場內生的投資增長動力疲弱，投資下行壓力不容忽視；個別投資總量較大省份降幅進一步擴大，投資波動風險增加。差異 不同城市庫存兩級分化
其中，重點監測的70個城市中，有44城庫存出現同比下跌。具體來看，崑山、蘇州、大廠、南京庫存面積同比分別下調41.8%、47.4%、49.2%和56.2%，合肥庫存面積同比下調更是高達66.5%。
在此背景下，去庫存周期大幅縮短。唐山、蚌埠、滁州、茂名和無錫在年初去庫存周期分別為59、40、18、24和18個月，而到了上半年末，去庫存周期
分別調整為30、28、9、15和9個月，分別減少了30、12、9、9和9個月。同時，蘇州庫存僅存5個月，燕郊、惠州的庫存周期分別為4個月和3個
月，而南京與合肥的庫存消化周期僅為2個月左右。
但值得注意的是，在大多數城市庫存下調的同時，26個城市的庫存規模則不降反升。具
體來看，濟南房地產庫存規模同比上漲34.6%，大連同比上漲35.1%，荊門同比上漲35.6%，蚌埠、三亞同比分別上漲37.0%和37.5%，海
口、淮南同比分別上漲40.0%和48.9%，太原同比上漲56.2%，濟寧同比上漲67.0%，茂名庫存同比漲幅更是高達69.2%。
從去化期來看，在合肥、南京等地面臨「庫存荒」的同時，沈陽、晉江等8個城市去化周期仍高達20個月以上，其中，丹東、唐山去化周期高達30個月。
研究院分析師嚴躍進表示，在經歷一段較長時間的去化下，房地產庫存已得到不同程度的釋放。但對於庫存壓力較大的三四線城市來說，積極去庫存依然是其未來的主要任務。
亞豪機構市場總監郭毅分析表示，雖然房地產調控政策已由放鬆趨向於刺激，且天量貨幣「大水漫灌」，但在部分經濟基礎薄弱、產業提振不利的三四線城市，地
產調控政策的刺激只能對區域樓市產生短期的利好拉動，長期來看，區域樓市在缺乏就業機會、人口吸附力不足的背景下，庫存壓力難以得到根本性扭轉，仍將會對
樓市的持續向好形成巨大阻力。警惕 要去庫存也要防「泡沫」
有業內人士表示，投資下行壓力正不斷侵襲著地方經濟及財政收入，在仍未找
到替代行業的背景下，地方財政仍將繼續對房地產的依賴，而這也決定了房地產穩投資的方向不能改變。此外，針對冷熱不均的市場，下半年因城施策將成為主流。
對於庫存仍較大的城市，千方百計去庫存仍是王道。
也正因如此，發改委提出，將進一步促進房地產投資健康發展，因城施策加大調控力度。
對於高庫存城市，鼓勵進一步加大去庫存力度，可採取先租後售、與政府共有產權等方式促進居民購房。同時，鼓勵品牌房地產開發企業收購現有地產項目，通過品
牌注入、提高住房品質的方式消化庫存；完善教育、醫療、商業等配套服務設施，提高住房吸引力。
而在一二線等住房供應緊張的城市，發改委認為，要採取擴大新增供地、盤活存量土地等方式擴大土地供給，防範土地價格快速上漲。根據市場狀況，適時調整住房、辦公樓和商業營業用房土地供應比例，合理規劃住宅配建的商業設施面積。
對此，中銀國際證券分析師袁豪表示，上周中央政治局會議首提「抑制資產泡沫」引起市場關注，雖然目前一二線城市樓市和地市面臨過熱困局，但包括三四線城市在內的行業整體仍在漫長的去庫存進程中，而國內外政治經濟形勢動盪加劇，國內貨幣政策不會做出激進調整。
但值得注意的是，獨立經濟學家喬瑞慶認為，當前形勢下，房地產泡沫仍然存在，不能因為高庫存和部分城市房價呈現下降趨勢而無視房價整體的上漲勢頭。在推進城鎮化、調整優化產業結構以及完成「去庫存」和「降成本」的迫切任務中，地方政府不能忘記「資產泡沫」的危險。
對此，國務院發展研究中心資源與環境政策研究所副所長李佐軍日前在接受采訪時也表示，供給側改革取得了較為明顯的進展，但一些地方、某些領域在推進供給
側改革過程中依然存在問題。比如房地產領域的供給側改革應該是去房產泡沫、降房價，然而一些地方房價卻出現了明顯上漲，地方對這方面的認識還不足，需要探
索調整。
（以上回答發布於2016-08-06，當前相關購房政策請以實際為准）
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I. 明年樓市怎麼調控
住建部明確！明年樓市調控：滿足剛需， 支持改善需求。
12月24日消息，2017年即將過去，2018年樓市的調控政策成為大眾關注話題。23日，住建部部長王蒙徽在全國住房城鄉建設工作會議上表示，明年將針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。同時，去庫存任務再深入，步入縣域去庫存的新階段。
資料圖：2016年6月，北京首個街區制公租房外景。
去庫存工作下沉：首提縣城樓市去庫存
與此同時，去庫存依然是2018年房地產市場調控的重要工作之一。王蒙徽指出，庫存仍然較多的部分三四線城市叢敏和縣城要繼續做好去庫存工作。
「縣城去庫存概念是一個重要內容。」嚴躍進將樓市去庫存分為三個階段：2015年前基本是一二線重點城市郊區市場去庫存；2016年-2017年是地級市(三線城市)去庫存；2018年，則迎來縣域去庫存的階段。
國家統計局新聞發言人毛盛勇12月14日在發布會上表示，三四線城市的去庫存在扎實推進，而且成效比較明顯。1-11月全國商品房銷售面積增長了7.9%，盡管速度有所放緩，但是在去年20%以上的高基數基礎上增長的，也是一個不錯的數字。
考慮到縣城經濟在全國城市經濟中的比重仍較大，嚴躍進稱，縣城去庫存對全國房地產市場交易有積極的托底作用，同時也防範了市場交易大幅下滑的風險。
謝逸楓亦強調了針對性去庫存政策的重要性，並直言商業地產去庫存比住宅去庫存更為緊迫。「商業地產的庫存積壓風險比住宅庫存更高，2018年的工作重點不僅是住宅房屋去庫存，關鍵更是商業地產的去庫存。」