㈠ 半年土拍1375億！這座熱點城市再出新規
讓公告中對地塊未來「銷售均價」「最高銷售單價」和「裝修價格」進行明確約定。
如位於蕭山區的蕭政儲出(2019)24號居住用地(含配套幼兒園），出讓面積6.08萬平方米，規劃地上建築面積15.19萬平方米。起始價30.38億元，上限價格為39.48億元；毛坯銷售均價不高於34000元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高於37400元/平方米；如實施裝修銷售的，裝修價格不高於3500元/平方米。
每日經濟新聞記者查詢第三方平台數據發現，目前上述地塊周邊在售精裝修新房均價在38000元/平方米左右。
同樣位於蕭山區的蕭政儲出(2019)26號居住、幼兒園等用地，出讓面積4.97萬平方米，規劃地上建築面積13.85萬平方米。起始價34.9億元，上限價格為45.3億元；毛坯銷售均價不高於40500元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高於44550元/平方米；如實施裝修銷售的，裝修價格不高於4500元/平方米。
目前，上述地塊周邊在售二手房均價在49000元~56000元/平方米。
而此次出讓起始總價最高的是位於上城區望江單元的杭政儲出（2019）41號商住地塊，出讓面積9.34萬平方米，地上規劃建築面積39.39萬平方米，起始總價94.22億元，上限價格為122.42億元；毛坯銷售均價不高於63800元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高於70180元/平方米；如實施裝修銷售的，裝修價格不高於6000元/平方米。
該地塊周邊目前在售二手房均價在59000元~77000元/平方米。
每日經濟新聞記者注意到，盡管此次9宗涉宅地塊均對銷售均價進行了明確約定，但限價與周邊在售二手房或新房價格基本相當。
浙報地產研究院如豎院長丁建剛表示，根據出讓公告，此次限房價不僅限制毛坯均價，也限制了毛坯最高價和精裝價格。「拍地前標明限價的規則，與之前的限價政策相比，至少沒有違反契約精神；減少了行政自由裁量權，降低了權力尋租的可能性，也改變了市場對『未來價格有所突破』的預期。」
半年1375億元
杭州土地出讓金持續領跑全國
值得注意的是，此次杭州在土地出讓中對出讓規則進行微調並不是首次。今年4月2日，杭州在主城區2宗宅地出讓中，就曾將封頂溢價率由之前的50%下調至30%，而這一土地出讓規則也延續至今。
每日經濟新聞記者注意到，無論是將封頂溢價率從50%下調至30%，還是此次在土拍前明確限價，其背景均是杭州土地市場的升溫。
去年4月底，杭州實施「搖號購房」，隨後樓市逐漸回歸理性，土地市場也逐漸開始降溫。當年5月21日、30日的兩場土拍中，杭州主城區多宗涉宅地塊在眾多房企的競爭下，最終均被「封頂溢價率50%+自持」的形式被摘得。
然而到了去年7月份，杭州土拍開始出現降溫，「50%溢價率+自持比例」也再未出現。當年7月土拍綜合溢價率達到14%，8月份降至4%，零溢價成交地塊漸多櫻逗，而此後的土拍也延續著這一趨勢。
今年1月份杭州土拍繼續「冷清」。新年首拍中，4宗住宅和商業地塊的綜合溢價率僅為11.7%。其中的2宗宅地雖然分別以11%、20%的溢價率成交，但成交均價卻較周邊同類地塊最高降幅超30%。
但到了3月份，杭州土拍風向突變，呈現升溫之勢。3月29日，杭州最後一波溢價率上限50%的5宗涉宅地塊的出讓中，就有2宗溢價率達到50%的上限，其餘3宗溢價率也在10%至31%不等。「30%封頂溢價率+自持比例」再現土拍市場。
而在6月28日的土拍中，杭州5宗涉宅地塊中有3宗均達到30%的封頂溢價率，並進入競自持階段。而另外2宗位於未來科技城的涉宅地塊雖未觸及30%的封頂溢價率，但因其較高的起拍價，未拍就已是區域「地王」。
在2022年杭州亞運會及巨大的基礎設施建設投入刺激下脊橡賣，杭州土地出讓金近年來領跑全國。
克而瑞數據顯示，杭州土地出讓金已經連續兩年超過2000億元。今年上半年，杭州土地出讓金已經達到1375億元，僅次於去年同期的1420億元，繼續領跑全國土地市場。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向每日經濟新聞記者分析認為，目前杭州土拍溢價率的上升，與早前融資環境的相對寬松，以及杭州大幅放寬落戶門檻有一定關系。
值得注意的是，5月底杭州發布人才落戶細則，規定全日制普通高校大專（35周歲以下，含高職）學歷，在杭州工作並由用人單位正常繳納社保的，可申請落戶。據了解，專科生只需繳納1個月社保即可申請落戶杭州。而此前，專科生落戶杭州需要符合全日制緊缺專業目錄及繳納1年以上社保。
「從出發點來看，杭州人才政策的主要目的在於優化人才結構、提振地方經濟發展水平、推進新型城鎮化建設，這也是全面建設小康社會的內在要求。」嚴躍進告訴記者，「這些政策雖然更多的是『引智』而非『救市』，但無疑對帶動商品住宅消費具有積極作用。」
據而瑞數據，5月份杭州新建商品住宅成交128萬平方米，環比增長10%，同比大幅增長161%。
「大幅降低落戶門檻的同時，一定要防範房價快速上漲、樓市過熱的現象。」嚴躍進表示：「必須嚴格落實穩地價、穩房價、穩預期的調控政策，才能確保房地產市場的平穩健康發展。」
㈡ 第二輪集中供地規則迎「巨變」 多個熱點城市將控地價、降低溢價率
繼深圳、天津之後，又一熱點城市宣布暫緩第二輪集中供地。
8月11日，青島市自然資源和規劃局在官網發布公芹數告稱，7月30日青島公示的第二批次集中出讓的100宗地拍賣活動因故「終止」，再次實施公開出讓時間，以屆時公告為准。
同日，有市場消息稱自然資源部已召開閉門會議，明確二批次核心城市土地出讓政策調整。與此同時，一份文件在業內流傳，文件提及「單宗住宅用地溢價率不得超15%，決不允許通過提高起拍價方式調整溢價率；在達到地價或溢價率上限時，不得以競配建等方式增加實際地價，可通過一次性合理報價、搖號、競更高更優品質建設方案等方式確定競得人。」經媒體核實，該文件內容屬實。
據貝殼研究院統計，至8月10日，22個集中供地城市中，已有11個城市公告了第二批集中供地計劃。蘇州、深圳、青島、長春、杭州、濟南、天津二批次起始樓面價，較首批次均有一定幅度上漲。其中，深圳雖然加大了非核心區土地供應的規模，但起始樓面價仍較首批上漲了29.1%。
「政府之所以展開集中供地，是為了實現『三穩』目標，但從熱點城市首批集中供地的實際情況來看，土地市場熱度不降反升，進一步增強了房價上揚的預期。這樣的市場表現，一定程度與試點集中供地的初衷相悖。」中原地產高級研究經理盧文曦表示，因第二批次集中供地規則生變，近期將有更多城市中止或延期進行土地出讓。
首輪集中供地問題凸顯
在青島「終止」第二批次集中供地出讓活動的前一天，天津市規劃和自然資源局發布公告，延長了61宗國有建設用地使用權公開掛牌出讓的公告時間，掛牌截止時間由8月20日調整為9月10日，延期20天。
此外，深圳原本應於8月9日進行第二批22宗土地的集中出讓，但8月6日暫停這批地塊的出讓，參與房企已交納的競買（投標）保證金將原路退回。
「幾個城市之所以暫緩二次集中供地，很可能是留出時間對土地出讓規則做出調整。近期中央多次明確要穩地價、穩房價、穩預期，而土地市場作為穩預期的重要部分，如果不對相關規則做出調整，恐怕不能很好適應當前的市場環境。」億翰智庫首席研究員張化東告訴記者。
多位接受采訪的業內人士指出，部分城市今年首批集中供地溢價率高企，導致地價居高不下。
「青島首批土地集中出讓中，開平路45號地塊曾引發多家房企競價，最終以超過60%溢價率成交，這樣的走向與政策基調不太相符。」中指院青島分院研究主管郭曉鋒說。
一家福建房企市場部經理表示，「首次集中供地中有好幾個城市的土地成交，不僅溢價率高，而且土地成交單價較去年出現不同幅度上揚。「由於土地市場熱度較高，市場預期也隨之水漲船高，一定程度對房地產調控措施形成了反作用力。」
而地價進一步走高，在很大程度上壓縮了房企的利潤空間。此前有投資者在濱江集團業績說明會上提問，杭州首批集中推地中濱江所拍幾塊地利潤預期情況如何，董事長戚金興回應，公司努力做到1%-2%的凈利潤水平。而前段時間宋都股份不惜損失5000萬元保證金也要退掉杭州一宗宅地，在業內引發熱議。
前述福建房企市場部經理指出，在企業層面，首批集中供地拿地的企業希望能在年內實現銷售並回籠資金，但由於土地成交單價走高，有不少項目賺取的只是銷售額，項目利潤很低甚至沒什麼利潤。
一家大型房企投資部人士告訴記者，其所在公司參加了今年熱點城市的首次集中供地，雖然參拍率很高也對不少地塊意向很強，但真正出手的並不多。
「這其中的原因在於，一些熱度較高城市土地單價上揚幅度之快，超過我們預期。經過測算利潤實在太低，有些項目按拍下來的成本測算，短期內甚至可能是虧本的。當然企業之間資金成本、產品策略不同，可能會有所差異，這些項目他們也許是賺錢的。」上述人士補充道。
其進一步表示，「如果二次集中供地的地價還那麼高，企業拿地意願會明顯下降。而且經過首輪供地，不少企業手上可投資的資金也有所減少。考慮到房企購買意願及投資實力的因素，一些城市也不希望在二次集中供地中出現流拍。」
㈢ 杭州再調土地出讓規則：首推「土拍前限價」
6月29日，《每日經濟新聞》記者從「浙江省土地使攜咐用權網上交易系統」獲悉，當天上午杭州發布了9宗宅地的土地出讓信息。與以往不同的是，上述9宗宅地在出讓文件中首次對「毛坯銷售均價」「毛坯銷售最友隱尺高單價」和「裝修價格」進行了明確，即在土拍前就對「限價」標准進行明確。
值得注意的是，目前大部分城市限價均在預售證報批環節，對限價多有「申報價不超過周邊在售項目最高價格」的規定，但在具體操作中，申報價到底如何限定？土地價格拍出新高後會不會突破區域原有限價？正是因為政策存在部分灰色地帶，往往向市場傳遞出「錯誤」信號，進而干擾市場穩定。
多位業內人士向記者表示，土拍前限價好於土拍後限價，通過將「限價」在土地出讓合同中予以公開、透明的確定，進而鎖定未來的地價、房價，對「穩地價、穩房價、穩預期」具有積極意義。
「拍後限價」改為「拍前限價」
「浙江省土地使用權網上交易系統」的信息顯示，6月29日上午杭州發布的9宗涉宅地塊，均在出讓公告中對地塊未來「銷售均價」「最高銷售單價」和「裝修價格」進行明確約定。
如位於蕭山區的蕭政儲出(2019)24號居住用地(含配套幼兒園），出讓面積6.08萬平方米，規劃地上建築面積15.19萬平方米。起始價30.38億元，上限價格為39.48億元；毛坯銷售均價不高於34000元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高於37400元/平方米；如實施裝修銷售的，裝修價格不高於3500元/平方米。
《每日經濟新聞》記者查詢第三方平台數據發現，目前上述地塊周邊在售精裝修新房均價在38000元/平方米左右。
同樣位於蕭山區的蕭政儲出(2019)26號居住、幼兒園等用地，出讓面積4.97萬平方米，規劃地上建築面積13.85萬平方米。起始價34.9億元，上限價格為45.3億元；毛坯銷售均價不高於40500元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高於44550元/平方米；如實施裝修銷售的，裝修價格不高於4500元/平方米。
目前，上述地塊周邊在售二手房均價在49000元~56000元/平方米。
而此次出讓起始總價最高的是位於上城區望江單元的杭政儲出（2019）41號商住地塊，出讓面積9.34萬平方米，地上規劃建築面積39.39萬平方米，起始總價94.22億元，上限價格為122.42億元；毛坯銷售均價不高於63800元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高於70180元/平方米；如實施裝修銷售的，裝修價格不高於6000元/平方米。
該地塊周邊目前在售二手房均價在59000元~77000元/平方米。
《每日經濟新聞》記者注意到，盡管此次9宗涉宅地塊均對銷售均價進行了明確約好高定，但限價與周邊在售二手房或新房價格基本相當。
浙報地產研究院院長丁建剛表示，根據出讓公告，此次限房價不僅限制毛坯均價，也限制了毛坯最高價和精裝價格。「拍地前標明限價的規則，與之前的限價政策相比，至少沒有違反契約精神；減少了行政自由裁量權，降低了權力尋租的可能性，也改變了市場對『未來價格有所突破』的預期。」
土地出讓金持續領跑全國
值得注意的是，此次杭州在土地出讓中對出讓規則進行微調並不是首次。今年4月2日，杭州在主城區2宗宅地出讓中，就曾將封頂溢價率由之前的50%下調至30%，而這一土地出讓規則也延續至今。
《每日經濟新聞》記者注意到，無論是將封頂溢價率從50%下調至30%，還是此次在土拍前明確限價，其背景均是杭州土地市場的升溫。
去年4月底，杭州實施「搖號購房」，隨後樓市逐漸回歸理性，土地市場也逐漸開始降溫。當年5月21日、30日的兩場土拍中，杭州主城區多宗涉宅地塊在眾多房企的競爭下，最終均被「封頂溢價率50%+自持」的形式被摘得。
然而到了去年7月份，杭州土拍開始出現降溫，「50%溢價率+自持比例」也再未出現。當年7月土拍綜合溢價率達到14%，8月份降至4%，零溢價成交地塊漸多，而此後的土拍也延續著這一趨勢。
今年1月份杭州土拍繼續「冷清」。新年首拍中，4宗住宅和商業地塊的綜合溢價率僅為11.7%。其中的2宗宅地雖然分別以11%、20%的溢價率成交，但成交均價卻較周邊同類地塊最高降幅超30%。
但到了3月份，杭州土拍風向突變，呈現升溫之勢。3月29日，杭州最後一波溢價率上限50%的5宗涉宅地塊的出讓中，就有2宗溢價率達到50%的上限，其餘3宗溢價率也在10%至31%不等。「30%封頂溢價率+自持比例」再現土拍市場。
而在6月28日的土拍中，杭州5宗涉宅地塊中有3宗均達到30%的封頂溢價率，並進入競自持階段。而另外2宗位於未來科技城的涉宅地塊雖未觸及30%的封頂溢價率，但因其較高的起拍價，未拍就已是區域「地王」。
在2022年杭州亞運會及巨大的基礎設施建設投入刺激下，杭州土地出讓金近年來領跑全國。
克而瑞數據顯示，杭州土地出讓金已經連續兩年超過2000億元。今年上半年，杭州土地出讓金已經達到1375億元，僅次於去年同期的1420億元，繼續領跑全國土地市場。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者分析認為，目前杭州土拍溢價率的上升，與早前融資環境的相對寬松，以及杭州大幅放寬落戶門檻有一定關系。
值得注意的是，5月底杭州發布人才落戶細則，規定全日制普通高校大專（35周歲以下，含高職）學歷，在杭州工作並由用人單位正常繳納社保的，可申請落戶。據了解，專科生只需繳納1個月社保即可申請落戶杭州。而此前，專科生落戶杭州需要符合全日制緊缺專業目錄及繳納1年以上社保。
「從出發點來看，杭州人才政策的主要目的在於優化人才結構、提振地方經濟發展水平、推進新型城鎮化建設，這也是全面建設小康社會的內在要求。」嚴躍進告訴記者，「這些政策雖然更多的是『引智』而非『救市』，但無疑對帶動商品住宅消費具有積極作用。」
據而瑞數據，5月份杭州新建商品住宅成交128萬平方米，環比增長10%，同比大幅增長161%。
「大幅降低落戶門檻的同時，一定要防範房價快速上漲、樓市過熱的現象。」嚴躍進表示：「必須嚴格落實穩地價、穩房價、穩預期的調控政策，才能確保房地產市場的平穩健康發展。」
㈣ 杭州二次集中供地大幅提升保證金，避免房企「激情參拍」
7月30日，杭州第二批31宗涉宅地塊集中掛牌。值得注意的是，此次土拍杭州宣布調整土拍競價規則，除大幅提升保證金門檻、取消「競自持房屋」改為「競無償移交政策性租賃住房」外，還開展「競品質」試點，要求試點地塊實行先核驗後銷售模式，即現房銷售。業內人士指出，針對首輪集中供地出現的問題，杭州第二次供地打了不少「政策補丁」，大幅提升保證金門檻，令房企拍地更為理性，未來杭州市場有望降溫。
「競自持」變「競保障房」
7月30日，杭州市規劃和自然資源局網站公布了2021年第二批集中出讓地塊公告。此次杭州推出31幅涉宅地塊，總出讓面積191.55萬平方米，總出讓建築面積466.02萬平方米，總起拍價為633.78億元，預計將在9月7日-8日陸續出讓。相比第一批集中供地，第二批供地在供地宗數、出讓建築面積、起始價等各方面都出現「縮水」，其中僅出讓宗數就較首輪供地減少了46%。
此次集中出讓，31幅地塊中，主城區供地9宗，其他22宗地塊全部位於「九星」范圍內，面積2279畝，約占第二批集中出讓總面積的80%。所謂「九星」即杭州九個郊區新城，包括濱江、蕭山、錢塘新區、餘杭等。
31幅被擺上貨架的地塊中不乏重磅地塊。例如，杭騰未來社區地塊是雲城出讓的首宗宅地，也是首個未來社區。該地塊出讓面積18.68萬平方米，容積率3.3，總建築面積62.02萬平方米，總起價93.06億元，起始樓面價15006元/平方米。
值得注意的是，此次集中供地，杭州市規劃和自然資源局對競價規則進行了調整，在資金、品質等方面對房企提出新一輪的挑戰。
例如，在首批集中供地中，房企繳納起拍價10%、以5000萬元為上限的預約保證金即可獲得參拍資格。而第二批集中供地取消了「預申請」流程，房企的參拍保證金被直接定為總起價的20%，餘杭區杭騰未來社區地塊保證金更是高達30%；同時，達最高限價後由「競自持」轉為「競保障房」。即地塊到達封頂價後，由原來開發商競自持面積調整為競無償移交政策性租賃住房，而這些無償移交的政策性租賃住房由住房保障部門負責接收，並做好租賃管理。
最引人注目的是，此次杭州十區各推出一宗地塊試水 「競品質」。基本流程是「審資格、競品質、競地價」，競品質階段得分最高的建設品質標准作為競地價階段的報價依據和後續的建設標准。尤為值得一提的是，競品質地塊需要現房銷售，通過竣工備案等驗收手續並通過政府組織的履約監管核驗後方可銷售。同時，「競品質」試點地塊的溢價率上限為10%，其他地塊的封頂溢價從30%降至20%。
此外，杭州二次集中供地還細化了商服用地要求，堵上了房企打擦邊球建「商墅」的漏洞。公告顯示，本次集中出讓對住宅用地中規劃允許配建不超過10%的公建部分，提出集中建設公益性配套公建、沿街布置配套商業等要求。
資金門檻提高杜絕房企「激情參拍」
受訪人士普遍認為，杭州二次集中供地，在首輪集中供地的基礎上給集中供地政策打了不少「補丁」。相比第一次集中土拍的空前熱度，二次集中供地的土拍新規將給杭州市場帶來一定的「降溫」效果。
毫無疑問，二次集中出讓的不少新規頗為利好廣大購房剛需人群。比如，現房銷售能夠避免收房維權事件發生，而取消「競自持房屋」改為「競無償移交政策性租賃住房」，也意味著杭州政府將持有更多租賃性房屋、利好租房群體。
「杭州的幾宗地塊開啟現房銷售競爭品質，是北京第一輪土拍政策的升級版，雖然只是嘗試，但也抑制了開發商繼續盲目搶地的現象。」中原地產首席分析師張大偉向《華夏時報》記者分析指出，杭州政策里也逐漸改變企業持有變成政府公租房，有利於吸引人才，轉變成為人才公租房。
從房企角度來看，浙報傳媒研究院院長丁建剛認為，此次土地規則由原來的「競自持房屋」調整為「競無償移交政策性租賃住房」，房企不用考慮「利潤難測」的自持部分，成本測算更加明晰，合理確定自身出價能力，也避免盲目追高地價。
當然，杭州新的土拍規則也對房企產生了更多、更高的要求。在丁建剛看來，取消勾地政策提高了房企拿地門檻。
丁建剛向《華夏時報》記者分析稱，杭州此前實行勾地政策，房企只需繳納5000萬元勾地金進行勾地，在地塊掛牌後這筆勾地金即可轉為保證金。即便是競得地塊後悔退地，最大的損失就是沒收5000萬元。而杭州第二批集中供地直接採用保證金模式報名，競買單位需足額繳納20%競買保證金後方可參與競買。比如，杭騰未來社區地塊保證金比例為30%，參拍保證金就高達近28億元。「這毫無疑問大幅提高了地塊報名門檻，增加了房企的資金壓力，避免』廣撒網式』參拍，從而降低每塊地競拍時的激烈程度。」丁建剛表示。
億翰智庫方面也指出，就本次集中供地而言，「預申請」流程的取消的確會在一定程度上對於房企的資金提出新的要求，旨在督促房企回歸理性拿地。同時，「競品質」政策也旨在保障杭州住宅品質的基礎上有效降熱度。在10個「競品質」試點地塊，通過5000萬保證金 20%起始價的競買保證金提高參拍資金門檻限制，同時採取「開發資質 競方案」的形式入選5-6家房企，最後由入圍房企進行出價，有效控制了參與房企數量，規避房企「激情參拍」。
不過，也有部分業內人士直言，土拍新規提高了資金門檻，對於那些資金實力欠佳的中小房企而言並不友好。「接下來杭州市場基本上就是大房企的』競技場』了，小開發商在杭州市場的機會幾乎沒了。」一名TOP30房企人士認為，包括現房銷售地塊，未來也大概率只能是那些資金儲備較多的頭部開發商，或者資金成本較低的央企、國企才能有實力獲得了。
億翰智庫方面向《華夏時報》記者指出，控熱度政策下，綠城、大家等本土龍頭房企，保利、招商、萬科等國央企，在杭州高銷售額新增貨值不足的房企或許會加快入局。
作為長三角重點城市，杭州也成為其他一些城市的風向標。《華夏時報》記者注意到，7月30日的中央政治局會議定調了房地產調控。而在中央政治局會議前一天，寧波發布了新的土地出讓政策，試行預申請制度，即學習杭州「勾地」制度。宣布不管是遞交了意向預申請還是遞交了用地預申請，開發商如果在土地競拍時沒有報名參拍，或者報名參拍後沒出價、導致地塊流拍，其將在兩年內不能在寧波買地。其中，遞交了用地預申請的，預申請保證金還要被罰沒。
㈤ 行業透視 | 首批集中供地城市地價變動和盈利空間探析
導 讀
高配建不斷壓縮盈利空間，無錫、廈門整體地房比超80%。
◎ 作者 / 馬千里、邱娟
截至5月14日，超半數城市（12個）已經開啟首批集中供地競拍，「兩集中」政策穩定落地；並且近期集中供地城市之中不乏北京、深圳、杭州等熱點城市，對於評價集中供地新政的影響更具代表性。為了對兩集中新政下的土地市場有系統研究，本文對首批集中拍地城市的土拍熱度、地價變動以及盈利空間等進行了系統梳理，以期為房企接下來的拿地提供參考性建議。
01
土拍熱度：渝、深、廈溢價率超30%
杭州七成地塊封頂成交
4月中下旬，長春、廣州、重慶、無錫和沈陽5個城市已經完成第一輪集中拍地（具體分析可見行業透視|廣州重慶無錫高溢價與流拍互現，熱度分化進一步凸顯）。「五一」中長假之後，土地市場異常熱鬧，先是杭州、北京，後又有福州、青島、廈門和深圳相繼迎來集中拍地，11城市[1]土拍建面達4309萬㎡，總成交金額達5056億元，接近4月份全國300城土地成交總金額。
從市場熱度上來看，依然是不限價的重慶溢價率水平最高，溢價率高達43%。其次是深圳和廈門，雖然參拍地塊較少，僅有5、6宗，但依然吸引了大量知名房企參與，兩城整體溢價率均在30%左右，市場熱度高漲。典型如廈門，5宗地塊均成功出讓，其中湖裡、思明地塊、集美地塊均競拍到達上限價格，進入競配建階段，最終湖裡和思明地塊分別被建發、國貿&中海競得，加上競配建，兩地隱形樓面價都超過了6萬元/㎡之間，實際溢價率也均超過55%，房企競爭異常激烈。
熱度排在第四位的是杭州，57宗集中出讓的宅地中，有40餘宗溢價封頂並轉入競報自持比例，部分地塊自持比例竟然高達40%，近20個板塊創下地價新高，市場熱度持續高漲。
相比之下，長春、青島等北方城市市場熱度相對較低，尤其是青島，溢價率僅有2%，不過，與以往市場相比，青島此次表現有明顯改善，市北區開平路45號的地塊，因17家競買人輪番加價競拍，地價從起始的10310元/㎡一路競價到17010元/㎡，觸發了17000元/㎡熔斷價，成為市北「新地王」，溢價率達65%，通過線下競自持，最終被綠城中國以樓板價17000元/㎡＋自持商品住宅建面2156.9㎡拿下了該地塊。
值得注意的是，雖然福州、無錫和廣州由於「限地價」的原因，平均溢價率相對較低。不過就實際情況來看，無錫整體市場熱度並不低，16宗地中僅1宗未觸及最高限價，其餘地塊均進入競自持或搖號階段，包括一些較為冷門的地塊如錫山東港板塊懷仁幼兒園北地塊也是以最高限價和競租賃5000㎡的條件成交。
[1]天津大部分地塊要5月15日現場競價，因此下文研究未包含天津。
02
地價變動：「兩集中」下地價依然普漲
重慶、廈門樓板價漲幅均超45%
從11個已經完成首批集中土拍城市的地價水平來看，和2020年全年涉宅地價格相比，11城中福州、廣州、長春、杭州和深圳成交地價不及去年水平，其餘城市地價上漲均十分突出，尤其是重慶，增幅最大，高達50%，廈門在島內兩宗優質地塊的助力之下，地價也明顯上升，5宗地平均樓板價達35823元/平方米，超越了一線的北京和深圳。
考慮到整體比較地價水平變動很容易受地塊區位分布的影響，因此我們採用可比地價進一步分析地價變動，從11個已經完成首批集中土拍的城市中，將典型地塊樓板價與其周邊地塊（3公里以內）價格對比來看，城市表現各異。大體可以將城市分為三類：
第一類是上漲居多的城市，譬如無錫、廈門、北京、重慶、杭州、深圳、沈陽等城市，這類城市或是不限價，譬如重慶本次集中土拍有22宗地成交溢價率超過50%，占成交地塊的48%；或是樓市表現較佳的城市，譬如杭州，在互聯網經濟的帶動下，城市綜合實力明顯提升，常住人口快速提升，購房需求的支撐性較強，因此房企參拍熱情高漲，「上限＋自持」幾乎成為杭州本輪土拍的「標配」，成交的57宗土地中，地價上漲的有48餘宗，下降的僅9宗。此外，廈門表現也比較突出，雖然首次集中供地僅5宗，但5宗均高溢價成交，尤其是建發競得的湖裡地塊，由於有1.32萬㎡的競配建，隱形樓面價高達6.8萬元/㎡，不斷刷新廈門樓板價天花板。
第二類是漲跌相當的城市，譬如長春、廣州、青島等城市，兩城本次集中供地質量均不佳，市場表現相對平穩。值得注意的是，雖然整體表現不佳，但是三城核心區均有觸及最高限價的地塊，譬如廣州42宗地中共有9宗地觸及最高限價，多集中在黃埔、番禺、南沙等區域，市場熱度明顯分化。
第三類是下跌比較多的城市，譬如福州，本次土拍表現也是兩極分化，既有多宗觸發限價的地塊，又有多宗底價成交甚至流拍的地塊。從價格上漲來看，雖然樓板價下降的地塊較多，但如果考慮配建的話，實際樓面價上漲的地塊會更多。
04
高配建不斷壓縮優質宅地盈利空間
後市上海、蘇州類土拍機會不應錯過
綜上，雖然重點城市首批集中土拍已經過半，但就土拍的整體效果來看，並未完全遏制高熱的土拍格局，優質地塊的競拍依然十分激烈。樓市熱度較高的杭州、深圳、廈門等城市，溢價率依然在不斷攀升，結合周邊在售項目的平均售價來看，地房比多在70%以上，盈利空間較小，尤其是再考慮競配建等因素之後，部分項目盈利都存在問題。即使是地價整體比較平穩的青島、沈陽，部分優質地塊也被封頂 競配建成交，地價上漲的動能依然十分強勁，盈利空間也有收窄的風險。
對於地方城建而言，採取「限地價、競配建」的方式可謂一舉多得，一方面可以抑制溢價率指標，並控制名義樓板價的過快上漲，另一方面也可以促進人才房、租賃住宅等保障性住房或公共配套的供給。但對於房地產企業而言，拿地成本依舊是實打實的提升了。以無錫為例，本輪土地成交名義樓板價的地價房價比僅為64%，但按可售樓板價計算的地價房價比高達84%。
在本輪土拍中，即使杭州、廈門、深圳等多數城市均以實行限價競拍，但由於競配建等規則的存在，大部分地塊實際拿地成本依然在上漲，並成為進一步倒逼房價上行的潛在動力。因此就地方調控的施政實效角度出發，在合理增加土地供應規模的基礎上，還是建議真正控制好地價的實際漲幅，不僅要給名義地價戴上帽子，也應當對實際地價的管控更嚴格一些，不要讓「競配建」這一調控手段成為了保障性住房建設的主力。比如無錫即可將競配建的上限設置得更合理一些。
具體而言，接來下實施「限價 一次性報價」的上海和蘇州等城市將迎來集中拍地。典型如上海，一方面設置了10%的溢價上限，企業拍地「近均價者」得，地價將被鎖定在相對理性范圍；另一方面，「防圍標」限制也極為嚴格，本輪上海土拍規定，直至項目竣工並首次確權前，參與此次土拍的企業均不可與競得人合作開發，讓中小企業看到了更多拿地就會。考慮到房地產「房住不炒」、「三穩」主線仍在持續推進，接下來或有更多高熱城市效仿上海、蘇州跟進類似新政，接下來建議房企可重點關注這類城市的拿地機會。
排版 | Jenny
本文版權歸克而瑞研究中心所有 未經授權請勿隨意轉載
轉載註明出處：克而瑞地產研究(cricyjzx)多謝配合！
▼
本文首發於微信公眾號：克而瑞地產研究。文章內容屬作者個人觀點，不代表本網立場。投資者據此操作，風險請自擔。
㈥ 多城集中供地「急剎車」 土拍規則或迎大調整
繼深圳宣布中止第二批集中供地之後，多個城市加入了土拍延期行列。
臨期「急剎車」背後，或將迎來土拍規則調整，各城市房地產調控的「手術刀」指向土地市場，「穩地價」真正走向「控實際地價」，繼而有利於房價水平的穩定。
8月10日，天津發布《天津市國有建設用地使用權掛牌出讓補充公告》（以下簡稱「《補充公告》」），將第二批集中供地掛牌截止時間由8月20日調整為9月10日。
不只如此，《補充公告》還增加了5個條件，要求參拍企業具備房地產開發企業資質，須提交其股東未違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利的資金來源承諾和競買企業資信良好的資信證明，須由自有賬戶交納競買保證金等。
值得注意的是，天津規定單宗住宅用地達到最高限價後，採用搖號方式確定競得人，並對61宗地塊的最高限價進行了調整，據21世紀經濟報道記者計算，所有地塊的溢價率由原來不超過50%降到了不超過15%。
天津土拍規則的變化，與坊間所說的自然資源部閉門會議做出的政策調整相吻合。坊間流傳的文件信息顯示，自然資源部要求各地方政府調整土拍政策，要點包括「單宗地溢價率不得超過15%」、「達到上限後不得以競配建等方式增加實際地價，可通過競一次性合理報價、搖號、競更高更優建築品質方式確定競得人」等。
21世紀經濟報道記者從多個信源處證實了該文件。
8月11日，青島宣布第二批集中土拍「因故延期」，再次實施公開出讓時間以屆時公告為准。21世紀經濟報道記者致電青島市自然資源和規劃局得知，「集中土拍後面可能會有大的調整，具體以公告為主，我們沒辦法提供准確信息」。
與此同時，杭州、無錫、東莞、金華、惠州等熱點城市也於近期紛紛調整了土拍規則，實施以「限房價、控地價、提品質」為主的競拍方式。
億翰智庫分析指出，通過調整土拍規則控制核心城市的土拍熱度，穩定地價，實現土地市場的穩定運行，既可以保持土地公平合理的出讓，又將促進整體市場保持低位運行。
解決首批集中供地高溢價問題
22個實施集中供地的城市中，杭州首批土拍熱度相對較高，溢價率為26%，在22城中排名較前，有41宗地塊因溢價封頂以競自持成交，自持比例最高達40%。
為遏制土拍市場高熱，杭州於7月30日宣布調整第二批集中土拍規則，一方面取消5000萬保證金托底機制，將保證金比例恢復20%，提高房企競拍門檻；另一方面下調溢價率上限至20%，並將租賃住房面積由「競自持」調整為「競無償移交政府」，在實現穩地價目標的同時加快推進城市租賃住房建設，引導房企理性拿地；此外還實行競品質試點，先競品質後競地價，競品質試點地塊實行現房銷售，同時設定溢價率上限為10%。
無錫首批土拍中16宗土地有14宗是地價觸頂進行競租賃或配建，在第二批集中土拍中調整為所有地塊均採取觸頂搖號方式，希望抑制地價熱度過高，達到嚴控地價的成效。
而實際效果的確立竿見影，無錫第二批集中土拍住宅用地成交溢價率為4.1%，和第一批12.39%相比有明顯回落，同時，多宗地塊實際成交地價控制在合理水平。
相較之下，近來第二批集中出讓延期或中止的城市中，天津、深圳和青島此前初次公告的第二批集中土拍規則並未有大的變化，沒能針對問題做出有效反應。
天津針對第二批集中土拍初次公告中僅提及加入自持租賃的硬性要求，其餘並無改變。於是8月10日重發的補充公告中，將61宗地塊的最高限價溢價率從不高於50%降到了不高於15%，競拍方式也改為「限地價 搖號」，同時還要求房企出具資質證明，加強競拍房企的資格審核。
深圳首批集中土拍溢價率為30.9%，屬於土拍熱度較高城市，但第二批集中土拍設定的溢價上限仍高達45%，青島也並未對第二批集中土拍的溢價率進一步限制。克而瑞地產研究中心指出，「這並不符合中央『穩地價、穩預期』的調控要求，由此也不難理解，本應在無錫集中出讓之後的深圳、天津、青島第二批集中土拍為何相繼被暫緩或延後。」
據克而瑞地產研究中心預測，深圳、青島等城市二批次土地出讓政策調整方向也將與天津一致，降低溢價率、取消競配建改為搖號或競品質，以落實穩地價的目標。
億翰智庫分析表示，隨著對溢價率的管控，房企無序拿地的情況或有所改變，中小房企將會有更多的參與機會，最終實現土地市場的穩定發展。
控實際地價以平穩房價
住建部房地產市場監管司司長張其光曾在7月22日公開表示「著力建立房地聯動機制，推廣北京市的做法，限房價、控地價、提品質，建立購地企業資格審查制度，建立購地資金審查和清退機制」。杭州、天津發布的土拍規則調整中，已經開始趨向房地聯動機制，加大了控價力度，也重點強調了競高品質建設方案的舉措。
「從首次集中供地我們能看到，雖然溢價率設定上限，但是通過增加配建比例獲取地塊的情況比比皆是，變相增加了實際的拿地成本。」億翰智庫分析表示，這波土拍政策的調整，一定程度上能夠降低房企拿地的實際成本，引導土拍模式從「價高者得」向「趨向平均出價者得」、「高品質者得」的方向轉變，有效避免房企盲目搶地，更加註重提升在綠色建築、裝配式建築等方面的競爭力。
一位全國性房企的北京高管告訴21世紀經濟報道記者， 高品質建設方案對產品的要求越來越高，但確實會促使房企加大產品投入，大家都在積極加大研究力度。預計北京第二批集中供地依然會強調高品質建設方案。「原來拍地，到最後都是在拼價格，即便拿到了地，其實也挺難受的，難免會嚴控成本。但現在地方政府讓利了，雖然高標准建設方案還是開發商在投入，但等於是把原來投在地價上的資金轉移到了建設方案上，相對更好一些。」
克而瑞地產研究中心也指出，「控實際地價」將成為熱點城市接下來土地側調控的主力方向，地價得到控制，也利好行業利潤向合理水平回歸，實際地價漲幅放緩下，房價走勢將進一步穩定。
自2020年年中以來，「三條紅線」、「兩集中」相繼出台，中央層面多次重申房地產長效機制，整治規范房地產市場秩序，最近更是嚴控城市更新大拆大建，各個城市調控政策紛紛加碼，二手房價格控制也被加入政策工具箱，一系列的調控組合拳，已覆蓋房地產投資、融資、運營、銷售、供應鏈等各個環節，形成了調控完整閉環。
本輪土地調控進入深水區，嚴控土地價格，則是從房地產鏈條的源頭出發，地價若能得到有效控制，後續環節也可傳導這一效應。
㈦ 土拍新規下項目利潤被釋放，重點城市進入「拿地搖號」時代
8月6日，深圳成為首個中止第二批集中供地的城市，隨後上海、青島、濟南等城市跟進。直至8月18日，杭州和沈陽同日終止和延期第二輪集中供地中出讓的地塊後，已有16城推遲和調整了二輪集中土拍出讓時間與內容。
第二輪土拍「變局」背後，與近期業內盛傳的自然資源部閉門會議中，對集中供地試點城市土地出讓政策調整有關。從已完成土拍調整的城市來看，調整內容集中於房企資質審查、資金來源，調整土拍規則及溢價上限。
新的土拍機制已陸續呈現，多個城市的調整，印證了此前自然資源部的相關規定：單宗土地溢價上限不得超過15％；不得通過調高底價、競配建等方式抬升實際地價；到達上限後通過搖號、一次性報價、競高標方案等方式決定土地歸屬。一個大的趨勢是，未來重點城市土拍將進入搖號時代。
值得注意的是，競配建的土拍規則被更完善的制度所替代，未來在不競配建，加上溢價率15％上限約束，房地產企業不斷被壓縮的項目利潤空間也有望回歸合理水平，不同城市而言，此前被明顯壓制的深圳和杭州值得期許。
高比例配建大幅抬升實際地價
隨著22個重點城市首輪集中土拍結束，一些變相抬高地價不穩定因素被放大。
據CRIC梳理發現，首輪集中土拍的22城中，大部分城市土地競拍方式均採取了「限地價＋競配建（自持）」，其中，僅北京、合肥和廣州三城對競配建做了明確的上限要求。對於土拍競爭激烈的城市而言，競配建比例甚至高達30％，高比例的配建壓縮了項目可售住宅面積，也變相太高了土地成交實際地價，房企的生存空間被擠壓。
杭州、成都等熱點二線城市最為典型，已成交地塊中大部分項目到了競配建的要求，配建比例在30％以上的地塊不在少數。而杭州首輪集中成交的56宗商品住宅用地中，有41宗地有自持要求，如拱墅祥符單元宅地、臨安城東濱湖新區單元地塊的自持比例都超過30％以上。
高比例配建或自持地塊，其名義地價與實際地價拉開較大差距，項目利潤空間遭明顯壓縮。以杭州拱墅祥符單元宅地為例，該宗地成交樓板價為17816元／平方米，名義地價看似不高，但該項目還有38％的自持要求，實際可售樓板價接近2．9萬元／平方米。
CRIC進一步對22城首輪成交名義地價和考慮配建後的實際可售地價比對，發現深圳、成都、合肥、北京、杭州、無錫和廈門這7個城市實際可售樓板價均值均高出名義地價均值10％以上，其中深圳更是以39％的差距位居首位。而大部分城市首輪集中土拍成交均價超過2020年宅地成交價格，部分城市首輪成交實際地價漲幅更高，這明顯有悖於穩地價、穩房價、穩預期的要求。
溢價率15％＋不設配建，拿地搖號成主流
目前來看，這些中止或暫緩第二輪土地出讓的城市中，已有城市明確的新的土拍規則。比如天津計劃出讓的61宗宅地，除了對競買企業的開發資質和購地資金來源提出嚴格審查，同時調整最高溢價率全部控制在15％以內，新增搖號方式確定競得人。
濟南在嚴控開發資質、馬甲、購房資金的同時，出讓方式由「限地價，競政府儲備性公有房」調整為「限地價，抽簽確定競得人」，住宅用地設定最高限價，溢價率不超15％。
從已公布最新土拍規則的城市來看，基本涵蓋房地產開發資質、競買人資金來源必須有自有資金、單宗住宅用地溢價率不得超高15％、在達到地價或溢價率上限時通過競一次性合理報價、搖號、競更高更優建築品質方式確定競得人等。
預計接下來更多城市將重新調整土地出讓方式及土拍細節，設置最高限價以及搖號等將成為重要內容，重點城市將進入「拿地搖號」時代。
整體來看，一旦土拍新規「靴子落地」，溢價率不超過15％和地價上限後採取搖號、一次性報價、競品質等方式決定土地歸屬，在房價穩定的前提下，超過一半的城市接下來成交項目的利潤空間較首輪都將有所提升，同時也有利於緩解房地產企業的成本壓力。
接下來，深圳、杭州等熱點城市將迎來優質用地的拿地機會，而那些首輪集中拍地中熱度較高、競配建比例較高的城市，單位拿地成本預計較此前可減少兩成，二三輪集中拍地時值得重點關注。
值得注意的是，在新的土拍規則下，土地市場或將長期出現低中簽率與流拍並存的冷熱不均現象，這對地方政府尤其是像長沙、鄭州這類城市，在確定供地結構和出讓條件設置上提出了較高的要求，防止出現大規模流拍的現象。
㈧ 土拍溢價率是什麼意思
【算一算你家裝修要花多少錢】
相信很多人對於土拍溢價率都不是很了解，那麼土拍溢價率是什麼意思呢？土拍溢價率高好還是低好呢？
土拍溢價率是什麼意思
土地溢價率指的是超出計算所有成本在內的土地價格所佔的百分比。計算公式為土地溢價率=(競拍成交價格-土地成本價)除以土地成本價乘以100%。溢價指的是超出原本土地所有成本價格的部分。而溢猛銷價率指的是溢價就是比原來的價格高，高出多少用百分比表示就是溢價率，其實就是漲幅。
文章總結：以上就是小編給大家介紹的土拍溢價率是什麼意思的相關內容，希望可以給一些有需要的朋友們毀知局提供參考。
【輸入面積，免費獲取裝修報價】
㈨ 杭州第三批集中供地：19宗地收金431億，濱江連奪3宗地
新京報訊 （記者徐倩）9月15日，杭州第三批集中供地結束。據中指研究院統計，當天出讓的19宗涉宅地塊全部成交，成交總價430.6億元，平均溢價率5.13%。其中，有8宗地塊競價達到上限進入線下一次性報價階段，有9宗地塊底價成交。
中指研究院浙江分院常務副總高院生點評稱：「杭州本次供地推出量雖然較少，但保持了比較火熱態勢，推出的19宗地塊有8宗競價達到上限進入一次性報價階段，佔比達42.1%，土拍表現依舊搶眼，表明房企也對杭州的土地市場普遍看好。」
濱江搖中3宗地，綠城70億拿下慶隆宅地
據悉，杭州本次出讓規則沿用「限房價、競地價、定品質、線下一次報價 搖號」的方式，一次性報價階段確定報價第二高者為競得人，若有2個及以上競買人投報金額第二高報價的，通過現場搖號方式確定競得入選人。
在當天上午的土拍結束後，有8宗地塊競價達到上限進入下午的線下一次性報價階段。其中，在上午並未出手的濱江集團「獨中三元」，成功搖中3宗地塊，是下午拿地數量最多的房企，耗資69.1億元，拿下的地塊包括了熱門的四堡七堡單元15地塊、四堡七堡單元39地塊和牛田單元14地塊。
與此同時，杭州本土龍頭房企綠城集團以總價70億元競得慶隆小河單元宅地。該地塊在一次性報價環節便已成交，共4家單位進入報價環節，但只有2家遞交報價，最後在與濱江集團的較量中，綠城集團險勝。
此外，綠城小鎮競得餘杭區聯榮片區04地塊，總價10.9億元。該地塊同樣在一次性報價環節成交，未進入搖號。
三批次土拍熱度持續，競得房企多元化
從第三批集中供地競得的房企來看，浙江本土民營企業積極參與。其中，浙江本土中小房企杭州金穗、浙江傑立、浙江聖奧置業分獲一子；杭州地鐵開發以底價拿下兩宗地鐵上蓋物業綜合體項目；另外，外來實力房企招商蛇口、保利、華潤分別有所斬獲。
高院生點評稱：「本次土拍中，大型央企參拍積極，華潤、招商、保利等大型央企現身。同時，中建三局、建發、金地等均出手，但未能有所斬獲。而濱江、綠城兩大本土大佬依舊強勢出手斬獲頗豐，此外，多家本土中小房企也成功撿漏。」
總體來看，此次杭州第三批供地依然延續了前兩輪的熱度，平均溢價率5.13%，進入到線下報價的地塊佔比達42.1%，相比第二批次擴大15.4個百分點。
截至目前，杭州今年共計出讓了124宗地塊，成交率100%，在重點城市土地流拍率高企的市場環境下，杭州土地市場走出了「獨立行情」。
杭州近年來集中供地情況列表
供圖/中指研究院
「本次杭州三批次集中供地土拍熱度相對較高，房企的參與度也較高，尤其是熱點地塊各類企業參拍都非常積極。由此可見，市場下行期，杭州作為全國為數不多市場韌性仍較足的城市之一，備受房企青睞。另一方面，各板塊土拍行情跟著新房行情走，板塊分化明顯，錢二、申花、濱江等新房中簽率較低的板塊，房企補倉意願強烈。未來較長時間內，土拍行情將延續分化特徵。」高院生表示。
編輯 楊娟娟
校對 柳寶慶
㈩ 土拍溢價率多少算高
超過50%算高。散缺根據查詢國土資源局官網顯示，平均土拍溢價率在30%至46%之間，超過50%屬於過高的溢價。溢價率指的是超出原本土地所有成本價格的部分。而溢價率指的是溢並掘帆絕雹價就是比原來的價格高，高出多少用百分比表示就是溢價率，其實就是漲幅。