A. 深圳樓市再傳大消息！取消商務公寓「只租不售」，樓市調控放鬆再放信號
繼豪宅稅調整之後，深圳樓市又迎來了大消息。
12月12日，深圳市住房和建設局向媒體披露，深圳已取消去年出台的商務公寓「只租不售」限制。
2018年7月31日深圳出台樓市調控政策，其中規定開發商在各類新供應用地（含招拍掛、城市更新、征地返還用地等）上建設的商務公寓只租不售。
深圳市住房和建設局介紹，之所以取消商務公寓「只租不售」的相關規定，原因在於該政策抑制了部分城市更新項目的活躍度，長期看利於增加商品房供給，短期看不利於可售商務公寓銷量。
據悉，取消商務公寓「只租不售」自11月起已經開始執行。對於取消後的影響，據深圳市住房和建設局監測顯示，開發企業反應正面，但因該政策是相對長效的政策，對短期商品房銷售雖然利好但影響有限。
相關人士認為，取消公寓只租不售，給大量城市更新項目減了負擔，增加居住類物業市場供應，減少本已空置率高的商辦規劃供應。合一城市更新集團董事總經理羅宇表示，對於村改、工改商等改商類型項目，公寓可售將釋放紅利，提高項目估值，有助於項目前期融資，項目推進或將提速。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，深圳取消商務公寓「只租不售」，對當前全國商業物業去庫存的政策形成新的影響，至少目前主流的政策思路是鼓勵「商改租」而不是「商改住」，但深圳此類政策後，商業地產或迎來新的去庫存的方式和途徑。
可以說，商務公寓取消「只租不售」對開發商是一個利好，但值得注意的是，去年深圳「731」樓市調控指出，個人、企事業單位或社會組織等法人單位新購買的商務公寓，自取得不動產權登記證書之日起5年內禁止轉讓，這條調控措施仍在生效。
在許多人看來，商務公寓一般是用來投資，商務公寓市場的表現也在很大程度上折射出深圳房地產市場的投資需求。對於深圳的商務公寓市場，雖然不限購不限貸，但由於交易稅費、水電費等成本較高，商務公寓一直給人難以轉手的印象，一般情況也會低於同片區的住宅價格。
不過，龍華區一處商務公寓項目的銷售經理告訴記者，「除了深圳本地客戶，最近還有許多內地客戶前來咨詢，因為商務公寓不限購。」與此同時，深圳商務公寓市場時有大宗交易發生，諸如龍華紅山6979、羅湖筍崗招商中環等公寓項目都曾傳來大宗交易的消息。
（來源：深圳中原研究中心）
置業者還是擔心：或進一步提升市場的炒作氛圍
深圳市房地產研究中心主任王鋒認為，這一政策對深圳樓市的影響微乎其微，實際是政府對規劃建設政策的調整，對房地產供應結構的一種供給側調整，不能誤讀為深圳樓市調控放鬆。「之前規定只租不售，是因為商務公寓炒作得比較厲害。去年731以來新拿地的商務公寓項目很少，即使其入市也需要3年左右周期。因此，這一政策對當前樓市影響是很小的。
不過，也有置業者擔心，雖然深圳取消商務公寓「只租不售」對個人置業者沒有太大關系，商務公寓也沒有迎來什麼利好，但在這個時候推出相關政策，或進一步提升市場的炒作氛圍。最近一段時間以來，深圳樓市漸趨火爆。「我在龍華上塘看了一套二手房，業主反價20萬元我沒買，結果沒過兩天這套房子就成交了。」正准備置業的李小姐告訴記者，「之前我以為是中心地段的房子和優質學位房在漲價，沒想到現在上漲趨勢開始蔓延。」
最近，國內許多城市都對樓市調控政策進行調整。12月10日，張家港市房產交易中心工作人員稱，房屋不滿兩年可以直接過戶，沒有限售要求。不過，僅僅過去一天，該市取消限售過戶的政策便已經停止。樓市調控新政頒布過程中，不少地區出現過「朝令夕改」的情況，衡陽、開封等地區都有過調控政策頒布後隨即取消的情況。
此外，據中原地產研究中心數據，截至11月底，年內房地產調控次數高達554次，同比增加30%。
近日，長沙市發改委官網掛出的通知，對該市成本法監制商品住房基準價格的計算明確為成本加利潤加稅金構成，平均利潤率定為6-8%。該通知自2019年12月11日起執行。通知一出，市場做出各種解讀。有人認為只給開發商6到8個點的利潤，是長沙對開發商利潤的進一步擠壓，意味著「限價更嚴」。還有這樣的觀點：由於利潤率實質上取決於總的成本，如果占成本一半的樓面地價越高，則相應的銷售價格和利潤均成比例上升，因此該通知實質上是有利於賣更高的地價和賣更高的房價，是對樓市價格管控「放鬆」。不過，有分析人士表示，這個通知的出台是對2017年《長沙市限價商品住房價格管理暫行辦法》兩年有效期滿後相關政策的延續，且僅適用於成本法監制商品住房，外界對長沙樓市政策放鬆或更嚴的解讀系誤讀。
社科院《中國住房發展報告（2019—2020）》認為，未來兩年是樓市調控的關鍵期。樓市調控的機遇窗口將在2025年前後關閉，住房發展的巨大潛力和預期將在2025年前後改變。
B. 政策頻調 今年深圳商務公寓市場走向何方
在深圳房地產市場，商務公寓和一種工業配套宿舍的「類公寓」一直被看作「類住宅」產品，也是房地產市場重要的組成部分。由於不限購不限貸，這些公寓還曾是投資客「狂歡」的空間。不過，近來深圳公寓市場的政策不斷，2020年這個市場又將走向何方？
在深圳的商務公寓市場，有一種工業配套宿舍的「類公寓」產品，甚至只需要「現場」注冊公司就可購買，由於價格相對同類型公寓產品低，因此吸引了不少投資者。近日，《深圳市工業樓宇及配套用房轉讓管理辦法》印發，於2月1日起正式實施，上述通過注冊公司的方式購買工業樓宇或配套宿舍用於居住的操作方式得到了針對性的規范。
其中，對於工業配套宿舍的受讓人資格條件，《辦法》進行了規范，要求須為在配套宿舍所在行政區內持有廠房（不少於1000平方米）或者研發用房（不少於300平方米）的企業，且該企業購買配套宿舍後，其持有的配套宿舍的總面積不得超過該企業在配套宿舍所在行政區內持有工業樓宇建築面積的30％。如某家企業欲在福田區購買工業配套宿舍，必須滿足這樣的條件：在福田持有廠房（不少於1000平方米）或者研發用房（不少於300平方米），且該企業購買配套宿舍後，其持有的配套宿舍的總面積不得超過該企業在福田區內持有工業樓宇建築面積的30％。該企業如果只是在福田區持有寫字樓，就不具備購買配套宿舍資格。
「2013年的政策僅要求工業樓宇及配套用房的受讓人須為經依法注冊登記的企業，我們發現存在一定程度的炒作，甚至有在轉讓現場為購買者提供企業注冊服務的現象。」深圳市城市更新和土地整備局相關負責人介紹。記者也發現，深圳市場上原本需要注冊公司就能購買的「類公寓」產品不在少數。在羅湖清水河片區，一處新公寓項目正是標榜需要注冊公司才能購買，目前45平方米的復式單位售價為170萬元左右，摺合不到每平方米4萬元。而在臨近的筍崗片區，一些在售的正規商務公寓項目售價達到每平方米6.5萬元至7.5萬元。
無論如何，在許多人看來商務公寓一般是用來投資，商務公寓市場的表現也在很大程度上折射出深圳房地產市場的投資需求。雖然商務公寓和類似的「類公寓」產品不限購不限貸，但由於交易稅費、水電費等成本較高，這些公寓一直給人難以轉手的印象，讓一些普通置業者「望而卻步」。深圳中原研究中心的數據顯示，2019年深圳商務公寓成交18902套，同比上升2.82%。與此形成對比的是，2019年深圳新房住宅成交數量同比上升28.9%，二手住宅共成交77149套，成交套數較2018年上升19.4%。
不過，龍華區一處商務公寓項目的銷售經理告訴記者，「除了深圳本地客戶，此前還有許多內地客戶前來咨詢。」與此同時，商務公寓市場時有大宗交易發生，諸如龍華紅山6979、羅湖筍崗招商中環等公寓項目都曾傳來大宗交易的消息。
近兩年來，深圳商務公寓市場的政策調整不斷。2018年，深圳「731」樓市調控指出，個人、企事業單位或社會組織等法人單位新購買的商務公寓，自取得不動產權登記證書之日起5年內禁止轉讓，這條調控措施仍在生效。不過，就在去年年底，深圳取消此前出台的商務公寓「只租不售」限制。2018年7月，深圳出台樓市調控政策，其中規定開發商在各類新供應用地（含招拍掛、城市更新、征地返還用地等）上建設的商務公寓只租不售。
近日，《深圳市住房和建設局關於既有商業和辦公用房改建為租賃住房有關事項的通知》（徵求意見稿）公開徵求社會公眾意見，《通知》對可實施「商改租」的既有商業辦公用房進行了限定。《通知》還明確，考慮到商業辦公用房的改建多以小戶型為主，且在不改變土地性質的情況下，主要是將商業辦公的建築功能調整為商務公寓功能。
深圳中原研究中心認為，在住宅限購的情況下，不限購不限貸的公寓產品得到部分置業者的關注。去年年底公寓市場出台了新的政策，取消了「只租不售」的相關規定，長期來看有利於增加商務公寓市場的供應，但與此同時，商務公寓的稀缺性在下降。預計未來公寓成交量相對平穩，難以出現明顯增長。